# taz.de -- Die Ökologie des Bauens: Eine Frage der Substanz

	# taz.de -- Die Ökologie des Bauens: Eine Frage der Substanz

	> Nicht nur die Bauwirtschaft will Altes gern abreißen und neu bauen. Das
	> sei gut für den Klimaschutz. Der aber steckt auch schon in alten Mauern.

	Bild: Abriss muss doch nicht die Lösung sein

	Eigentlich könnten Sie da direkt einziehen.“ Daniel Diekmann deutet auf die
	offenstehende Wohnungstür. Ein flüchtiger Blick in die Wohnung lässt sogar
	noch einen altmodischen Antennenfernseher im Wohnzimmer erkennen.
	Interessenten gäbe es in dem von Wohnraummangel geplagten Berlin
	wahrscheinlich zur Genüge. Trotzdem steht die Wohnung schon seit Jahren
	leer, genauso wie die drei anderen auf dieser Etage.

	Mittlerweile ist es recht einsam geworden für Diekmann in dem Wohnblock in
	der Habersaathstraße in Berlin-Mitte. Von den insgesamt 106 Wohneinheiten
	im Haus sind kaum noch welche belegt. Der Eigentümer will das Haus abreißen
	und durch einen Neubau ersetzen, versucht seit Jahren, die
	Bewohner:innen mit teils fragwürdigen Mitteln zum Auszug zu bewegen.
	Doch Diekmann und die verbleibenden Mieter:innen wehren sich und
	beharren auf ihren Mietverträgen.

	Dabei ist die „Papageienplatte“, wie das Haus in der Habersaathstraße
	früher aufgrund seiner bunt gekachelten Fassade genannt wurde, alles andere
	als abrissreif. 1984 wurde der Plattenbau in der DDR als Schwesternwohnheim
	für die nahegelegene Charité errichtet. Erst 2008 wurde das Gebäude
	umfassend energetisch saniert. Die Kacheln wurden von Dämmmaterial
	überdeckt, auf dem Dach lugt eine Photovoltaikanlage hervor.

	„Das Haus ist in einem soliden Zustand“, schätzt die Architektin Theresa
	Keilhacker die Immobilie ein. Keilhacker ist Mitglied des Netzwerks
	[1][„Aktiv für Architektur“] und setzt sich ebenfalls für den Erhalt der
	Habersaathstraße 40–48 ein. Mehrmals war sie vor Ort, um das Gebäude zu
	begutachten.

	Berlin braucht dringend Wohnraum – oder vielmehr: bezahlbaren Wohnraum.
	Gerade Mitte gehört zu den teuersten Bezirken Berlins. Nettokalt wurden
	hier laut einer Auswertung des Immobilienportals [2][ImmobilienScout24]
	durchschnittlich über 12 Euro pro Quadratmeter verlangt – und das, nachdem
	die Preise infolge des Mietendeckels deutlich gefallen sind. Wer hier eine
	Wohnung finden will, braucht sehr viel Glück – oder Geld. „Einige der
	Mieterinnen arbeiten als Pflegerinnen in der Charité“, erklärt Diekmann,
	„gerade sie haben in der Pandemie keine Nerven, sich mit ihrer
	Wohnsituation auseinanderzusetzen.“

	Dass ein Investor vor diesem Hintergrund über hundert günstige Wohnungen in
	zentralster Lage abreißen will, stößt nicht nur den verbliebenen
	Bewohner:innen sauer auf. Auch der Bezirk will den Abriss verhindern.
	Das 2014 [3][in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot] verbietet sowohl
	den spekulativen Leerstand als auch den Abriss von „schützenswertem
	Wohnraum“.

	Doch was schützenswert ist, darüber lässt sich streiten. Die Eigentümerin,
	die Arcadia Estates GmbH um den Unternehmer Andreas Pichotti, klagt gegen
	das Abrissverbot vor dem Berliner Verwaltungsgericht. „Die Eigentümerschaft
	argumentiert mit Brandschutzmängeln“, erklärt Bezirksstadträtin Ramona
	Reiser (Linke), „doch wenn solch ein Haus als nicht schützenswert gilt,
	könnten wir hier im Bezirk und in der Stadt im Prinzip alles abreißen.“

	Seit Einführung des Zweckentfremdungsverbots 2014 muss Abriss von Wohnraum
	genehmigt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt
	auf taz-Anfrage an, dass bis heute 1.353 Anträge bewilligt wurden – das
	sind durchschnittlich über 200 Häuser pro Jahr. Verliert der Bezirk Mitte
	vor Gericht in dem als Präzedenzfall geltenden Haus in der
	Habersaathstraße, dürften es bald deutlich mehr sein. Denn so mancher
	Antrag dürfte gar nicht erst gestellt worden sein.

	Abriss und Neubau ist also schwer im Trend. Was ist aber der Grund für die
	rege Bautätigkeit? Ist Berlin einfach nur zum neuen Hotspot der Reichen und
	Schönen geworden, die in den Innenbezirken händeringend nach luxuriösem
	Wohnraum suchen?

	Eine plausiblere Erklärung findet sich in der aktuellen Situation des
	Immobilienmarkts. Um die Wirtschaft anzukurbeln, senkte die Europäische
	Zentralbank den Leitzins auf null Prozent und flutete damit die
	Finanzmärkte mit billigem Geld. Investor:innen stehen vor allem vor dem
	Problem, geeignete Anlagenmöglichkeiten für ihr angehäuftes Kapital zu
	finden.

	Der Immobilienmarkt verspricht trotz hoher Kaufpreise stabile und vor allem
	sichere Renditen. In Zeiten niedriger Zinsen flüchten sich viele
	Anleger:innen in das „Betongold“. Sofern man sie nicht vertreibt,
	ziehen Mieter:innen selten aus und zahlen meist regelmäßig ihre Miete.

	Aufgrund des hereinströmenden Kapitals scheinen die Immobilien- und
	Bodenpreise in den letzten Jahren endlos zu steigen. Die Entwicklung führt
	zu absurd hohen Kaufpreisen, da die Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt
	mit Gewinn weiterverkauft werden können. Gleichzeitig steigt der
	Verwertungsdruck, möglichst viel aus einem Grundstück herauszuholen und die
	hohen Kaufpreise zu rechtfertigen.

	In vielen Fällen sind Abriss und Neubau für den Investor die einfachste
	Lösung. Seitdem der Mietendeckel Bestandsmieten für Gebäude, die vor 2014
	erbaut wurden, begrenzt, bietet Neubau zudem eine Möglichkeit, noch
	unbegrenzt hohe Mieten zu verlangen. „Häuser werden nicht als Lebensräume
	gesehen, sondern als Entwicklungspotenziale“, kritisiert Katalin Gennburg,
	Sprecherin für Stadtentwicklung der Linksfraktion, „Weil der Boden so viel
	wert ist, wird darauf spekuliert, dass der Bestand beseitigt wird.“

	An dem Plattenbau in der Habersaathstraße lässt sich diese Entwicklung
	anschaulich nachvollziehen. Die Stadt verkaufte 2006 unter dem ehemaligen
	Finanzsenator Thilo Sarrazin den gesamten Wohnblock für nur 2 Millionen
	Euro. Die damaligen Eigentümer wollten das Mietshaus schrittweise in ein
	Hotel umwandeln. Wohnungen, die frei wurden, wurden nicht neu vermietet,
	sondern in Hotelzimmer umgebaut. Auch der alte Fernseher in der leer
	stehenden Wohnung ist noch ein Überbleibsel aus dieser Zeit.

	Über zehn Jahre später gaben die Eigentümer ihren Plan auf und verkauften
	2017 das Haus an die Arcadia Estades GmbH. Diesmal wohl für 20 Millionen
	Euro, dem Zehnfachen des ursprünglichen Preises. Angesichts des hohen
	Kaufpreises sei eine Sanierung „wirtschaftlich und technisch nicht
	sinnvoll“, begründete Pichotta seine Abrisspläne 2019 gegenüber dem
	Tagesspiegel.

	## Krisenhaftigkeit des Kapitalismus

	Der britische Humangeograf David Harvey sieht Abriss und Neubau in Städten
	untrennbar mit der Krisenhaftigkeit des Kapitalismus verbunden. Damit das
	Kapital nicht durch eine Überanhäufung entwertet wird und es dadurch zu
	einer Krise kommt, muss es räumlich und zeitlich verschoben werden. Der
	Immobilienmarkt, in dem es Jahrzehnte dauern kann, bis sich eine
	Investition auszahlt, bietet dafür die idealen Voraussetzungen.

	Das Ergebnis sind regelmäßige Immobilienbooms, in denen auch völlig intakte
	Gebäude abgerissen werden, um Platz für neue Anlageobjekte zu schaffen. Das
	Ergebnis orientiert sich weniger am realen Bedarf, sondern an den
	Möglichkeiten der Wertsteigerung: Luxuswohnungen, Shoppingmalls und
	Prestigeprojekte, wie etwa der geplante Abriss und [4][Neubau des Karstadt
	am Hermannplatz].

	Die sozialen und ökologischen Auswirkungen dieses marktgetriebenen
	Stadtumbaus sind gravierend. Mieter:innen wie Diekmann werden verdrängt,
	bezahlbarer Wohnraum wird zerstört. Gleichzeitig wird für den Neubau viel
	klimaschädliches CO2 freigesetzt, wertvolles Land zerstört und bergeweise
	Müll produziert.

	Doch ausgerechnet der Klimaschutz wird häufig als Argument herangezogen,
	Abriss und Neubau zu rechtfertigen. Fast die Hälfte der CO2-Emissionen
	entstehen in Berlin durch den Betrieb von Gebäuden. Das größte
	Einsparpotenzial besteht daher darin, den Gebäudebestand energieeffizienter
	zu gestalten. So wird durch Dämmung von Fassaden und Decken weniger
	Heizenergie benötigt, Strom und Wärme lässt sich fossilfrei durch
	Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen erzeugen.

	Diese Sanierungsmaßnahmen sind teuer und umständlich. Die einfachste Art,
	ein Gebäude möglichst energieeffizient zu gestalten, ist oft, es neu zu
	bauen. Angesichts der Klimakrise eine willkommene Chance für die Bau- und
	Immobilienwirtschaft, sich einen grünen Anstrich zu verleihen. So forderte
	2016 das [5][Bündnis „Abriss und Neubau als Chance“], bis zu 10 Prozent des
	Wohnungsbestands abzureißen und durch Neubau zu ersetzen. Begründet wurden
	die radikalen Abrisspläne des Bündnisses aus Verbänden der deutschen
	Bauwirtschaft, privaten Immobilienunternehmen und der Gewerkschaft IG Bau
	auch mit der Notwendigkeit, einen energieeffizienten Bestand zu schaffen.

	Doch diese Abwägungen berechnen häufig die „graue Energie“, die durch
	Produktion und Transport der Baumaterialien sowie den Konstruktionsaufwand
	in das Gebäude geflossen ist, nicht mit ein. Berechne man auch die
	Emissionen mit ein, die sich aus Abriss und Neubau ergeben, kritisiert
	Johanna Wörner, Mitglied der Architects for Future, sei eine Sanierung in
	den meisten Fällen trotz höherer Betriebsenergie sparsamer – sowohl
	hinsichtlich der CO2-Emissionen als auch der Umweltfolgekosten.

	Dazu kommt, dass sich die Einsparungen durch effizientere Hightech-Bauweise
	erst nach Jahrzehnten amortisiert. „Aber viele Kipppunkte des Klimas
	entscheiden sich jetzt, und nicht erst in fünfzig Jahren“, gibt Wörner zu
	bedenken. Abhängig vom Gebäude kann allein durch den Erhalt so viel graue
	Energie eingespart werden, wie ein gleichwertiger Neubau in 20 bis 30
	Jahren im Betrieb verbrauchen würde. Um das Klima zu schützen, ist also
	Bestandserhalt und Sanierung das Mittel der Wahl – auch dann, wenn die
	sanierten Gebäude nicht immer an die Energieeffizienz eines Neubaus
	heranreichen.

	## Mit grauer Energie ist zu rechnen

	Auch in der rot-rot-grünen Koalition setzt sich diese Erkenntnis nur
	langsam durch. So sieht erst eine in diesem Jahr geplante [6][Novelle des
	Berliner Energiewendegesetzes] vor, bei öffentlichen Neubauvorhaben die
	durch die graue Energie verursachten CO2-Emissionen mit einzubeziehen. In
	der aktuellen Version des Gesetzes findet die Frage nach Abriss oder Neubau
	hingegen gar keine Erwähnung.

	Denn nicht nur für private Investor:innen, sondern auch für öffentliche
	Planungen ist der „Bestandsersatz“ ein verführerisches Mittel, zumindest
	auf dem Papier die selbstgesteckten Klimaziele zu erreichen, da die graue
	Energie in den meisten Bilanzen bisher nicht auftaucht. So plant die
	Bundesregierung mit dem sogenannten „Gebäudeeffizienzerlass“, die
	Betriebsenergie öffentlicher Gebäude deutlich zu reduzieren, indem sie
	Gebäude, die sich nicht ausreichend sanieren lassen, durch Neubau ersetzen
	will. Die Rechnung wird aber wieder ohne die in den Gebäuden gespeicherte
	graue Energie gemacht. In einem Mitte März erschienenen [7][offenen Brief]
	kritisiert deshalb der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten, dass
	durch den Erlass zahlreiche funktionale Gebäude vom Abriss bedroht werden.

	Ähnlich verhält es sich mit dem Wohnungsneubau, denn in der Regel wird das
	neue Haus nach Möglichkeit höher und dichter gebaut als der Vorgänger. Mehr
	Wohnraum auf derselben Fläche, und noch dazu energieeffizient? Scheinbar
	die einfachste Lösung, wenn es darum geht, sowohl ambitionierte Neubau- als
	auch Klimaziele zu erreichen.

	## Das Konzept der Flächensanierung

	Es wäre nicht das erste Mal, dass Stadtplaner:innen dafür plädieren,
	weite Teile Berlins durch Abriss und Neubau zu ersetzen. Das in den 60er
	Jahren vorgestellte Konzept der „Flächensanierung“ sah vor, große Teile d…
	heute populären Gründerzeitbebauung durch Neubau zu ersetzen. Die dicht
	gedrängten Mietskasernen widersprachen den damaligen Idealen der
	Stadtplanung – Wohnen am Stadtrand, Arbeiten im Zentrum, dazwischen pendeln
	auf der Autobahn.

	Wie umfassend das Vorhaben war, zeigt das Konzept für ein Autobahnkreuz an
	der Stelle des heutigen Oranienplatzes im Zentrum Kreuzbergs. Das als
	Lärmschutzriegel gedachte Neue Kreuzberger Zentrum am Kottbusser Tor ist
	noch Zeuge dieser Pläne, die zum Glück nie vollständig umgesetzt wurden.

	Grund dafür war der in den 70er und 80er Jahren wachsende Widerstand der
	Stadtgesellschaft gegen den Abriss, insbesondere der
	Hausbesetzer:innenbewegung. Die sah in der Flächensanierung in erster Linie
	die Zerstörung bezahlbaren Wohnraums. Hauptprofiteure waren nicht die
	Menschen, sondern der „Berliner Filz“ aus Politik,
	Wohnungsbaugesellschaften und Bauwirtschaft, die riesige Summen aus der
	Bundesförderung kassierten.

	Heute ist der Widerstand deutlich geringer, was wohl auch daran liegt, dass
	keine kompletten Viertel abgerissen werden. Doch kritische
	Architekt:innen wie Wörner und Keilhacker fordern schon seit Längerem,
	Bestand stärker zu schützen und Abriss nur in Ausnahmefällen zu erlauben.
	„Bevor neu gebaut wird, müssten erst einmal der Leerstand und
	Instandhaltungsrückstau beseitigt werden“, fordert Keilhacker.

	Doch bis sämtliche Gebäude der Stadt allein aus ökologischen Gründen als
	schützenswert angesehen werden, bedarf es eines tiefgreifenden
	Sinneswandels. Nicht nur in der Bau- und Immobilienwirtschaft, die nach
	größtmöglichen Profiten strebt, sondern auch in der Politik und
	Stadtgesellschaft.

	Denn in den wenigsten Fällen stoßen Abrisspläne auf Widerstand wie in der
	Habersaathstraße. Oft trifft es ohnehin schon als „hässlich“ geltende
	Funktionsgebäude, denen kaum jemand hinterhertrauert. Ein Beispiel dafür
	ist das erst vor Kurzem abgerissene UCI-Kino in der Landsberger Allee 52 in
	Friedrichshain. Erst 1997 wurde hier ein in vielen Augen eher
	unansehnlicher Betonkubus errichtet. Das Erdgeschoss bot noch Platz für
	einen Friseursalon und ein paar Stoffläden, ansonsten dominierte
	geschlossenes Braungrau.

	Mit dem Niedergang des klassischen Kinogeschäfts beschloss 2018 der
	Betreiber UCI, den Standort aufzugeben. Das Grundstück wurde an die Centrum
	Gruppe verkauft, die das Kino abreißen ließ und nun an der Stelle einen
	luftigen Bürokomplex in Holzfarben errichtet. „Multiplex-Kinos sind
	Spezialgebäude, die sich aufgrund ihrer fast komplett geschlossenen Fassade
	für kaum eine andere Nutzung eignen“, erklärt ein Sprecher der Centrum AG
	auf Anfrage der taz.

	## Herausforderung für Architekten

	Um Betonbauten wie den alten Multiplexkinos wieder neues Leben
	einzuhauchen, bräuchte es zum einen technisches Fachwissen, aber auch eine
	baukulturelle Anerkennung von Konstruktionen in ihrer jeweiligen Zeit,
	erklärt Keilhacker. „Es ist eine Herausforderung für unseren Berufsstand,
	der wir uns stellen müssen.“ Doch der Zwang zur Wirtschaftlichkeit macht
	derzeit einen Abriss fast unumgänglich.

	Auch der Bezirk befürwortet den Abriss, schließlich soll der Neubau Platz
	für eine Kita bieten. Zumindest den Grafiken des Projektentwicklers zufolge
	soll der Bürokomplex deutlich freundlicher und grüner wirken als der alte
	Kinoklotz. „Aus städtebaulicher Sicht wird der Standort aufgewertet“,
	beurteilt Friedrichhain-Kreuzbergs Bezirksstadtrat Florian Schmidt im Mai
	vergangenen Jahres das Projekt gegenüber der taz.

	Wie schon bei dem Haus in der Habersaathstraße spielt auch in diesem Fall
	der ökologische Fußabdruck bei der Entscheidung, ob ein Gebäude abgerissen
	wird oder nicht, bisher keine Rolle. „Es ist eine rein ökonomische
	Sichtweise, die ökologische und soziale Folgen außer Acht lässt“,
	kritisiert Keilhacker.

	So ist es kaum verwunderlich, dass UCI sein Glück wenig weiter an einem
	anderen Standort in einem neu gebauten, diesmal mit grauschwarzem Blech
	verkleideten Betonkubus am Mercedes-Platz versucht. Dort will die Kinokette
	sich mit leicht verändertem Luxuskonzept als Premierenkino etablieren.

	Abgerissen werden musste diesmal nichts, das Grundstück an der East Side
	Gallery war früher ein Bahnhofsgelände. Doch wie sieht es in zwanzig Jahren
	aus? Wird das Kino überhaupt so lange durchhalten?

	Um Abriss zu verhindern, müsste schon so geplant werden, dass vielfältige
	und langfristige Nutzungen möglich sind: „Wir müssen wegkommen von dieser
	Müllarchitektur“, kritisiert Gennburg die Kurzlebigkeit von Gebäuden wie
	Kinosälen und Shoppingmalls.

	Eine Möglichkeit, Bestandsgebäude auch aus wirtschaftlicher Sicht
	erhaltenswert zu machen, wäre, eine CO2-Bepreisung für das verwendete
	Baumaterial einzuführen. „Wenn ich baue, muss Kostenwahrheit drin sein“,
	fordert zum Beispiel Andreas Otto, Sprecher für Bauen der Grünen-Fraktion
	im Abgeordnetenhaus. Doch Spekulationen wie in der Habersaathstraße würde
	das wohl kaum einen Riegel vorschieben. Katalin Gennburg schlägt hingegen
	vor, neben den ökologischen auch die sozialen und kulturellen Auswirkungen
	eines Bauprojekts zu bilanzieren, um so sicherzustellen, dass das Projekt
	einen Mehrwert für die Stadt bietet. „Wenn man eine solche
	Gemeinwohlbilanzierung miteinbezieht, würde keine Kinokette darauf kommen,
	UFOs in die Stadt zu stellen, um sie nach 20 Jahren wieder abzureißen“, so
	Gennburg.

	Daniel Diekmann hofft darauf, dass sich in der Politik bald etwas bewegt.
	Er möchte weiterhin in dem Plattenbau leben. Am besten, ohne im Dauerkampf
	mit dem Eigentümer zu sein, denn eigentlich fühle er sich ganz wohl hier.
	Er führt über den etwas verwildert wirkenden Innenhof. „Mit ein bisschen
	Liebe könnte man hier so viel draus machen.“

	29 Mar 2021

	## LINKS

	[1] http://www.architektenfuerarchitekten.de/wordpress/
	[2] https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title…
	[3] /Schaerferes-Zweckentfremdungsverbot/!5747309
	[4] /Streit-um-Wiederaufbau-von-Karstadt/!5688504
	[5] /Wohnungsbau-in-Deutschland/!5289420
	[6] /Novellierung-des-Energiewendegesetzes/!5746675
	[7] https://www.bda-bund.de/2021/03/offener-brief-zum-gebaeudeeffizienzerlass/

	## AUTOREN

	Jonas Wahmkow

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