# taz.de -- Wohnungsnot in der Stadt: Unmut zur Lücke

	# taz.de -- Wohnungsnot in der Stadt: Unmut zur Lücke

	> Was ein unbebautes Grundstück mitten in Köln über die Wohnungsbaupolitik
	> in deutschen Städten erzählt.

	Bild: Köln, Richard-Wagner-Straße 6: die berühmteste Baulücke der Stadt

	Wer in Köln das Belgische Viertel – beste Innenstadtlage, hippe Cafés,
	gutes Bier – in Richtung Süden verlässt, steht nach wenigen Metern vor dem
	Grundstück in der Richard-Wagner-Straße 6. Und sieht: nichts. Und dann doch
	wieder eine ganze Menge.

	Ein Gebäude, mit Anwaltskanzleien oder Yogalofts, vielleicht sogar Menschen
	drin, wie es auf einem derart lukrativen Stück Land zu erwarten wäre?
	Fehlanzeige. [1][Kölns „bekannteste Baulücke“] taufte sie der
	Stadt-Anzeiger unlängst; auch fast 80 Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg ist
	sie noch immer unbebaut. Und das in einer Stadt, in der Wohnraum rar ist,
	in der die durchschnittlichen Mietpreise alleine von 2010 bis 2018 um ein
	Drittel gestiegen sind.

	Die Probleme mit dem Grundstück sind zahlreich: eine Verwaltung, die, statt
	zu rechtlichen Mitteln zu greifen, lieber wartet; eine Stadtregierung, die
	ebenfalls wenig Interesse daran hat, Immobilienbesitzer in die Pflicht zu
	nehmen; ein Grundstücksbesitzer schließlich, der stets viel will und wenig
	schafft.

	Wer mit Eberhard Stöppke sprechen will, dem über 80-jährigen Eigentümer,
	hört: nichts. Und dann doch wieder eine ganze Menge.

	Stöppke weigert sich – auch auf mehrfache Nachfrage –, sich gegenüber der
	taz zu äußern. Dabei stellen sich so viele Fragen an den Stuttgarter: Warum
	hat er es bis heute nicht bewerkstelligt, hier ein Haus zu bauen, obwohl er
	inzwischen fast eine Million Euro Strafe dafür zahlen musste? Will er den
	Baugrund, frustriert vom Rechtsstreit mit den Kölner Behörden, tatsächlich
	verkaufen? Und warum ist auch das in den 15 Jahren, die er ihn nun besitzt,
	noch nicht geschehen? Weiß er eigentlich selbst noch, was er vorhat? Viele
	bezweifeln das.

	Man könnte die Geschichte des Grundstücks Richard-Wagner-Straße 6 nun als
	lokale Petitesse abtun, den Kopf schütteln über einen schrulligen
	Eigentümer und die ähnlich schrullige Kölner Stadtverwaltung. Aber die
	Frage nach Immobilienbesitz und der Verantwortung, die dieser mit sich
	bringt, wird gerade in vielen deutschen Städten lauter gestellt und selten
	beantwortet.

	In Frankfurt am Main etwa will eine Initiative die städtische
	Wohnungsbaugesellschaft dazu verpflichten, [2][nur noch geförderten
	Wohnraum] zu errichten und die Mieten zu senken. In Berlin will ein
	Volksentscheid große Wohnungsgesellschaften enteignen, um die Wohnungsnot
	zu bekämpfen. Und der das öffentliche Vorkaufsrecht für Grundstücke
	hartnäckig nutzende [3][Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt] steht seit
	Monaten unter Beschuss. Man könnte auch sagen: Das, wofür die Baulücke in
	der Kölner Richard-Wagner-Straße steht, gibt es überall in Deutschland.

	Stöppke spricht nicht, aber es zieht ihn doch in die Öffentlichkeit. Er
	schreibt Briefe an die Kölner Generalstaatsanwältin, an die
	Oberbürgermeister:innen, bis 2015 Jürgen Roters von der SPD, danach die
	parteilose Henriette Reker. Er stellt diese Briefe ins Internet, auf eine
	eigene [4][„Baulücken-Info“-Seite]. Druckt sie auf übermannshohe Plakate
	und Aufsteller, die die Baulücke zieren – und Passant:innen, nun ja, wenn
	nicht informieren, dann doch zumindest aufmerksam werden lassen.

	„Wie Sie, viele Zeitungsleser und andere wichtige Leute aus der Kölner
	Politik und der Justiz wissen, reichen meine schriftlichen Beweisstücke
	über den Kölner Klüngel bis in das Jahr 1979 zurück und diese füllen bis
	heute viele Ordner mit entsprechenden Schriftstücken, so daß ich heute
	sagen kann, im Kriminalfall der Kölner Baulücke Richard-Wagner-Straße 6 in
	50674 Köln besteht die Rechtsstaatlichkeit gemäß § 92 Abs. II Ziff. 2
	Strafgesetzbuch in Köln nicht mehr. Und es ist allerhöchste Zeit, in der
	viertgrößten Stadt Deutschlands die bestehenden Gesetze zur Geltung zu
	bringen.“

	Klüngel, Rechtsstaat, Kriminalfall: das sind harte Worte. Welche
	„Beweisstücke“ Stöppke allerdings besitzt, will er der taz nicht
	offenbaren. Stattdessen lässt der ehemalige Möbelhändler und
	Polizeiwachtmeister Bilder sprechen: 2016 posiert er in seiner ehemaligen
	Polizeiuniform und lässt die Fotografien ebenfalls in der Baulücke
	aufhängen. Die sieht mit ihrer bunten, überbordenden Collage an Aushängen
	und Fotos sowie einem Wandgraffiti, das einen geknebelten Dalai Lama zeigt,
	inzwischen aus, als werde dort ganzjährig Karneval gefeiert.

	„Da handelt es sich um einen akuten Fall von Altersstarrsinn“, sagt Andreas
	Hupke. Er ist Bezirksbürgermeister der Innenstadt und bittet zu Beginn des
	Telefongesprächs noch schnell um eine Pause, um sich ein Bier vom Büdchen
	zu holen, so kölsch ist er. „Man muss sich fragen, ob Stöppke überhaupt
	noch geschäftsfähig ist“, sagt er dann. Mit rationalen Motiven, etwa der
	Spekulation auf Wertsteigerung, sei seine Blockade jedenfalls nicht mehr zu
	erklären.

	Schließlich schloss der Kaufvertrag des Grundstücks eine Klausel ein, nach
	der Stöppke, falls es zwei Jahre nach Kauf noch immer leer stehen sollte,
	jeden Monat 10.000 Euro an die Stadt Köln zahlen muss. Mehrmals zog die
	Stadt in der Folge vor Gericht, um das Geld einzutreiben; mehrmals gewann
	sie die Verfahren.

	840.000 Euro hat Stöppke inzwischen überwiesen, plus 94.000 Euro Zinsen.
	Ein Verfahren für den Zeitraum von Januar 2017 bis März 2020 läuft aktuell.
	Nach dessen Abschluss hätte Eberhard Stöppke dann mehr als eine Million
	Euro gezahlt – für nichts und wieder nichts.

	Bereits 2007 erwarb Eberhard Stöppke das Grundstück Nummer 6. Stöppke hatte
	das Grundstück schon einmal kaufen wollen, in den achtziger Jahren, und
	sich damals mit der Stadt nicht auf einen Preis einigen können. Die hatte
	es dann an jemand anderen verkauft, der wiederum an Stöppke. Es ist ein
	bisschen wie bei Monopoly: Wenn man schon zwei Straßen besitzt, dann will
	man auch die dritte.

	Stöppke gehörten die Grundstücke Nummer 10 und 8 – ersteres ebenfalls leer,
	letzteres mit einer Baracke bebaut, die sich eine Fahr- und eine Tanzschule
	teilen und die, so teilt es ein Sprecher der Stadt mit, vermutlich nach dem
	Zweiten Weltkrieg aus Trümmerresten zusammengeschustert wurde. Und solange
	er die 6 nicht bekomme, hatte er 2002 gegenüber dem Stadt-Anzeiger
	geäußert, wolle er auch die 8 und die 10 nicht bebauen. Das sei sogar
	testamentarisch festgelegt, und auch sein Sohn Eckehard sehe das so.

	Eigentlich hätte nun, 2007, der Bebauung aller drei Grundstücke also nichts
	mehr im Wege gestanden. Doch Stöppke brauchte sieben Jahre, um einen
	Bauantrag zu formulieren, der es durch die Genehmigung schaffte. Alle
	vorherigen Anträge scheiterten, „mangels Einfügung in die
	Umgebungsbebauung“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Nachvollziehbar ist
	diese Begründung jedoch nicht: Eine Einsicht in die Anträge verweigert er
	unter Berufung auf den Datenschutz.

	Angenommen wird schließlich, im Februar 2014, der Antrag „für die
	Errichtung eines Geschäftshauses mit Kiosk und privat genutzter
	Ausstellungsfläche“ mit dem Aktenzeichen 63/B21/5228/2013. Doch nur wenige
	Monate später legt die Stadt die Baustelle wieder still. Aus Sicht der
	Behörden fehlt eine ganze Menge: ein Bauzaun, ein Bauschild, ein Bauleiter;
	vor allem aber eine sichere Statik. „Unter anderem war die Gründung nicht
	ausreichend“, also das Fundament, erklärt der Sprecher der Stadt.

	Stöppke reagiert auf seine Weise – und kündigt an, stattdessen einen
	„Luftbau“ zu errichten, um den Vertragsauflagen zu entsprechen und keine
	Strafe mehr zahlen zu müssen. „Gebaut wird jetzt ein provisorisches
	Gebäude, in dem sich in 3,90 Meter Höhe nur eine 35 qm große Betonplatte
	und im Erdgeschoß zwei Nebenräume befinden, so daß die gesamte Nutzfläche
	dann nur 49,7 qm beträgt“, schreibt er in seinem Brief an den Kölner
	Oberbürgermeister.

	Ein Holzaufbau mit Blechverkleidung sollte, Stöppkes Plan zufolge, den
	„Luftbau“ auf die Mindesthöhe von 13 Metern bringen, die die Verwaltung ihm
	vorgeschrieben hatte, „um einen Bezug zur umgebenden Bebauung
	herzustellen“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Allerdings drohte auch
	dieses Gebilde einzustürzen „und musste auf städtisches Verlangen hin
	zurückgebaut werden.“

	Seither herrscht Stillstand. Die Lücke wird Thema der Kommunalpolitik. 2018
	fordert die Bezirksvertretung Innenstadt die Stadtverwaltung auf, ein
	Enteignungsverfahren zu prüfen. Enteignungen sind laut Grundgesetz „zum
	Wohle der Allgemeinheit zulässig“ und etwa beim Kohleabbau gang und gäbe.
	Mitunter werden ganze Dörfer umgesiedelt. Ist die Schaffung von Wohnraum
	nicht Allgemeinwohl genug?

	Gerrit Manssen sieht das skeptisch. Er ist Professor für Öffentliches Recht
	in Regensburg und schreibt auf taz-Anfrage per Mail: „Eine Enteignung ist
	nach Art. 14 Abs. 3 GG nur unter besonders strengen Voraussetzungen
	zulässig. Sie muss ultima ratio sein. Die Gerichte werden fragen: Warum
	braucht ihr unbedingt jetzt dieses Grundstück?“

	Selbst bei einer sozialen Einrichtung wie einem Kindergarten sei das
	schwierig zu begründen. So argumentiert auch der Sprecher der Stadt: Es sei
	„kein dringender öffentlicher Infrastrukturbedarf (zum Beispiel Kita oder
	Schule) darstellbar, der alternativlos nur auf diesem Grundstück zu decken
	wäre“.

	Reiner Geulen widerspricht. Er ist Rechtsanwalt in Berlin und fertigte 2019
	ein Gutachten für den Berliner Senat an, das die Möglichkeiten zur
	Enteignung großer Immobilienkonzerne sehr optimistisch einschätzt. So
	bewertet er auch den Fall Stöppke. Wirtschaftlich sei eine Enteignung
	zumutbar; und die „andauernde Verletzung zivilrechtlicher und
	öffentlich-rechtlicher Pflichten des Eigentümers“ lasse für Stöppke „ke…
	weitere Schutzwürdigkeit“ erkennen, schreibt Geulen der taz.

	Der Weg bis zur Enteignung, da sind sich die beiden Juristen einig, führe
	zunächst über das verwaltungsrechtliche Instrument des Baugebots. „Es
	handelt sich“, erklärt Geulen, bei der Richard-Wagner-Straße sogar „um den
	klassischen Fall der Verfügung eines Baugebots zur Schließung einer
	Baulücke.“ Im Gegensatz zu einem Enteignungsverfahren könne ein Baugebot
	außerdem „durch einfachen Verwaltungsakt durchgesetzt werden“, sollte
	Stöppke das Angebot einer vorherigen Anhörung nicht wahrnehmen.

	Falls er sich dem Baugebot selbst verweigere, könne die Stadt, zusätzlich
	zu den 10.000 Euro Vertragsstrafe, Zwangsgelder erheben und deren Höhe
	steigern – bis es sich irgendwann selbst für einen Stuttgarter
	Immobilienbesitzer nicht mehr um Peanuts handelt. Und sollte Stöppke dann
	immer noch nicht bauen, könne auf Grundlage des Baugebots ein
	Enteignungsverfahren angestrengt werden.

	Die Kölner Verwaltungsrealität spricht eine andere Sprache. Der erste
	Antrag der Bezirksvertretung wird abgelehnt. „Nicht zielführend“, schreibt
	der Baudezernent damals über ein Baugebot. „Der Aufwand steht in keinem
	Verhältnis zum erzielbaren Nutzen.“ Ein zweiter Antrag scheitert 2019
	[5][im Liegenschaftsausschuss] an den Stimmen der damaligen
	Jamaika-Koalition.

	„Die Verwaltung lässt uns am langen Arm verhungern“, klagt der
	Linken-Bezirksvertreter Michael Scheffer am Telefon. „Das ist ganz einfach:
	Die Verwaltung möchte da nichts unternehmen. Aber soll die Baulücke jetzt
	für immer eine Baulücke bleiben?“ Bezirksvertreterin Regina Börschel von
	der SPD sagt: „Wir wollen damit ja auch ein Zeichen setzen. Wenn Stöppke
	uns den ausgestreckten Mittelfinger zeigt, müssen wir dagegenhalten.“

	Es scheint bei der Baulücke um nichts weniger zu gehen als um ein
	Lebenszeichen demokratischen Aufbegehrens in einer sozial gespaltenen
	Stadt; um einen Beweis dafür, dass Politik in der Heimat des Klüngels nicht
	nur Häuser in Tunnelschächte einstürzen, sondern auch Häuser entstehen
	lassen kann.

	Man kann das Argument des Baudezernenten, der Nutzen weiterführender
	Interventionen gegen Stöppke sei zu gering, ja auch umdrehen: Wenn eine
	Großstadt wie Köln sich schon vor einem wie Stöppke wegduckt, wie soll sie
	dann erst ausgebuffte Großinvestor:innen in Schach halten? Und würde
	ein Ende der Scherereien um die Richard-Wagner-Straße 6 die Stadtverwaltung
	nicht schon in Sachen Personalaufwand massiv entlasten?

	Die CDU, deren Stadträt:innen gegen weitere Maßnahmen gestimmt haben,
	reagiert auf keine der taz-Anfragen. Christian Nüsser von der FDP meint am
	Telefon, der Kommunalpolitik seien „die Hände gebunden“. Er hoffe, dass
	nach Stöppkes Tod Bewegung in die Sache komme. Am uneindeutigsten
	positionieren sich die Grünen, die nach der Kommunalwahl 2020 über die
	meisten Sitze im Stadtrat verfügen [6][und mit CDU und Volt koalieren].
	„Eine Enteignung würde Jahre juristischer Prozesse bedeuten mit sehr
	ungewissem Ausgang“, schreibt ihre Ratsfrau Sabine Pakulat, die damals im
	Ausschuss gegen die Enteignung gestimmt hat.

	Bezirksbürgermeister Hupke, auch er Grüner, allerdings nicht im Rat, gibt
	sich dagegen kämpferisch. Erzählt von alten Zeiten, als er Häuser besetzt
	und schwierigen Vermietern auch schon mal Schutt in den Vorgarten gekippt
	habe. „Das ist doch schreiendes Unrecht“, sagt er. „Leider ist die Stadt
	durch die Strafzahlungen in einer komfortablen Situation und muss
	gewissermaßen zum Jagen getragen werden.“

	Tatsächlich führt der Sprecher der Stadt genau diese Zahlungen als
	Begründung an, nichts weiter zu unternehmen. Ein Baugebotsverfahren zu
	eröffnen mache es nötig, die Einnahme der Vertragsstrafen
	„zurückzustellen“. Enteignungs-Experte Reiner Geulen weist diese Begründu…
	zurück: „Es gibt grundsätzlich keine Konkurrenz zwischen der
	zivilrechtlichen Vertragsstrafe und dem öffentlich-rechtlichen Baugebot“.
	Aber selbst wenn das stimmt: Wer will schon die Bäckerei enteignen, wenn er
	jeden Tag ein Stück Kuchen geliefert bekommt?

	Um nicht energischer gegen Stöppkes Weigerung vorgehen zu müssen, so
	scheint es, sucht man bei den zuständigen Stellen jede auch nur halbwegs
	stimmige Begründung. In der Sitzung des Liegenschaftsausschusses, der die
	Enteignung ablehnte, hieß es nämlich auch, man könne nicht einen
	Grundstücksbesitzer enteignen und andere verschonen. Sich um alle Baulücken
	zu kümmern sei aber gar nicht zu schaffen. Ganz oder gar nicht? Dann lieber
	gar nicht, scheint die Devise der Verwaltung zu lauten.

	Und auch Andreas Hupke hört sich entrüstet an: „Stöppke kalkuliert doch
	gerade darauf, dass die Stadt einschläft. Das ist eben ein Kampf, den man
	gegen so jemanden führen muss! Wenn die Kommune, mit dem Staat im Rücken,
	wirklich will, dann zwingt sie jeden in die Knie.“ Aber bei der Kölner
	Stadtverwaltung seien weder Willen noch Kraft für einen solchen Kampf
	vorhanden.

	Beim letzten Besuch in der Richard-Wagner-Straße ist es Februar und
	bitterkalt. Zwei Pride-Fahnen zieren die Einfahrt zur Nummer 10. Das
	Schaufenster im Haus Nummer 8 ziert ein pink-lila dekorierter
	Weihnachtsbaum, auf Nummer 6 wachsen Büsche zwischen Schrott. Straßenbahnen
	gleiten vorbei, eine Politesse verrichtet ihren Dienst. Die Sonne schaut
	kurz raus – und verschwindet wieder hinter Wolken.

	27 Mar 2021

	## LINKS

	[1] https://www.ksta.de/koeln/bekannteste-bauluecke-koelns-investor-muss-710-00…
	[2] https://mietentscheid-frankfurt.de/%20https://taz.de/Demo-gegen-Wohnungsnot…
	[3] /Vorkaufsrecht-in-Neukoelln-und-Kreuzberg/!5720344
	[4] https://www.bauluecke-koeln.info/
	[5] https://ratsinformation.stadt-koeln.de/to0040.asp?__ksinr=20237
	[6] https://www.t-online.de/region/koeln/news/id_89611838/koelns-neues-ratsbuen…

	## AUTOREN

	Adrian Schulz

	## TAGS

	Köln
	Wohnen
	Bauen
	Lesestück Recherche und Reportage
	GNS
	Hausprojekt
	Lesestück Recherche und Reportage
	Architektur
	Immobilien Hamburg

	## ARTIKEL ZUM THEMA

	Besetzung in Bayern vor 40 Jahren: Häuserkampf auf Allgäuerisch

	Vor 40 Jahren stiegen in Memmingen ein paar Jugendliche in ein
	leerstehendes Haus ein. Es wurde Bayerns einzige erfolgreiche
	Hausbesetzung.

	Die Ökologie des Bauens: Eine Frage der Substanz

	Nicht nur die Bauwirtschaft will Altes gern abreißen und neu bauen. Das sei
	gut für den Klimaschutz. Der aber steckt auch schon in alten Mauern.

	Architekturmuseum Frankfurt am Main: Unter dem Beton die Düssel

	Green Cities: Wunsch, Illusion und architektonische Wirklichkeit am
	Beispiel der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf.

	Nutzung leer stehender Karstadt-Gebäude: Rendite oder Leben?

	Zwei ehemalige Galeria-Karstadt-Gebäude in der Hamburger Mönckebergstraße
	stehen leer. Das Bündnis Stadtherz macht Vorschläge für deren Nutzung.