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# taz.de -- Berlins Bausenator über Mietendeckel: „Dieser Markt gehört regu…
> Sebastian Scheel zieht eine positive Bilanz des Deckels: Die meisten
> Vermieter halten sich dran, die Mieten sinken. Ein Problem sind
> Schattenmieten.
Bild: „Der Baumotor musste erst mal anlaufen“: Senator Scheel (Linke)
taz: Herr Scheel, Sie müssen glücklich sein, denn das Wohnungsproblem ist
ja gelöst: Im ersten Quartal wuchs die Bevölkerung Berlins um nur noch 61
Menschen.
Sebastian Scheel: (lächelt) Das macht mich gar nicht glücklich, Berlin ist
ja die deutsche Metropole schlechthin. Wenn hier niemand mehr herziehen
würde … Aber ich gehe davon aus, dass dieser Rückgang nur von kurzer Dauer
ist.
Es liegt also nur an Corona?
Wir haben auch in den vergangenen Jahren einen Zuzug, der vor allem aus dem
Ausland gespeist war, viele Studierende etwa oder ausländische
Arbeitskräfte. Sie sind wegen der Pandemie nicht so mobil wie vor der
Krise.
Es ist kein Trend?
Auf keinen Fall. Berlin ist und bleibt weiter hoch attraktiv.
Also braucht es mehr Wohnungen. Sie haben ihre Behörde bereits umgebaut und
einen Schwerpunkt auf Bautätigkeit gesetzt. 50 Mitarbeiter hat das
Sonderreferat, das direkt in der Behördenleitung angesiedelt ist. Ist die
neue Devise also: bauen, bauen, bauen?
Meiner Vorgängerin Katrin Lompscher ist viel Unrecht getan worden, als ihr
unterstellt wurde, sie würde nicht genug für den Neubau von Wohnungen tun.
Sie hat sich da sehr verdient gemacht: Nie in den letzten 20 Jahren wurde
so viel gebaut wie heute, vergangenes Jahr waren es 19.000 Wohnungen. Klar,
es könnten immer noch mehr sein … Aber der Baumotor musste erst mal
anlaufen. Die fünf Jahre, die wir durch den Mietendeckel bekommen, müssen
wir jetzt nutzen, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entspannen. Und das
geht nur, wenn das Angebot zu bezahlbaren Preisen erweitert wird: Teure
Eigentumswohnungen lösen unser Problem nicht.
Die zweite Stufe des Mietendeckels startet am 23. November, ab dann sind
auch Mietsenkungen möglich. Wie bereiten Sie sich darauf vor?
Wir haben eine eigene Abteilung dafür aufgebaut, Räume gesucht und Stellen
ausgeschrieben, so, dass wir einen Großteil der benötigten Mitarbeiter am
Start haben.
Wie viele werden das sein?
Laut Plan wären es 130 Personen. Da das Gesetz in der letzten Fassung zum
reinen Verbotsgesetz wurde – also die Mieter keinen Antrag auf Mietsenkung
mehr stellen müssen wie ursprünglich vorgesehen – und wir festgestellt
haben, dass [1][die Vermieter diese Verbote überwiegend umsetzen], brauchen
wir erst mal nur 65 Mitarbeiter. Allerdings fangen jetzt nicht schon alle
gleichzeitig an. Das müsste ausreichen, um möglichen Anzeigen nachgehen zu
können: Wir haben relativ wenig Beschwerden bei den Bezirksämtern; die
meisten Vermieter haben wie vorgeschrieben die Stichtagsmiete mitgeteilt
und sich an das Verbot von Mieterhöhungen gehalten.
Was ist mit den Schattenmieten – also einem Zusatz im Mietvertrag, dass
wenn der Mietendeckel rechtswidrig sein sollte, eine höhere Miete fällig
wird?
Damit haben wir ein Problem. Für Betroffene ist das eine schwierige
Situation. Und Vermieter, die solche Schattenmieten vereinbaren wollen,
haben das Signal des Mietendeckels nicht verstanden: Wir brauchen einen
Stopp der Mietenspirale und der Verdrängungsprozesse.
Wie viele Vermieter agieren so?
Da müsste ich spekulieren. Bei den Landeseigenen können wir das
ausschließen. Auf den großen Immobilienportalen scheinen Schattenmieten
aber gängige Praxis zu sein. Meist handelt es sich um Vermieter mit eher
wenigen Angeboten. Bei ihnen scheint die soziale Verantwortung nicht so
ausgeprägt, wie wir uns das wünschen. Aber wenn sich alle nach dem
Grundsatz „Leben und leben lassen“ richten würden, hätten wir den
Mietendeckel gar nicht gebraucht.
Warum halten sich die meisten Vermieter an den Deckel?
Gesetzestreue kann man eigentlich erwarten. Aber Sie haben recht: Bei der
Mietpreisbremse haben Vermieter auch oft versucht, zu nehmen, was geht –
und nicht, was rechtlich geboten ist. Aber die Mietpreisbremse hat auch den
Fehler, dass es keinerlei Sanktionen gibt.
Mit wie vielen Senkungen durch die zweite Stufe des Deckels rechnen Sie?
Insgesamt gilt der Deckel für 1,5 Millionen Wohnungen, von überhöhten
Mieten sind etwa 340.000 betroffen. Das ist ein hoher Anteil. Bei den
landeseigenen Gesellschaften – wo wohl zwischen 5 und 10 Prozent der
Wohnungen betroffen sind – macht die Senkung im Schnitt pro Monat zwischen
20 und 40 Euro aus.
Nicht wenig!
Ja. Und ich rate dazu, das Geld erst mal auf die Seite zu legen, bis die
Rechtmäßigkeit des Gesetzes endgültig geklärt ist. Schließlich haben wir
juristisches Neuland betreten.
Das Bundesverfassungsgericht will bis Mitte nächsten Jahres entscheiden.
Glauben Sie, dass der Deckel draufbleibt?
Ja. Wir sind überzeugt davon, dass das Land seit 2006 die
Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen hat und darauf basierend eine
solche Regelung erlassen kann.
Vor wenigen Tagen hat Karlsruhe [2][einen Eilantrag gegen die zweite Stufe
des Deckels abgewiesen]. Ist das ein Fingerzeig?
Das Verfassungsgericht hält den Eingriff offenbar für nicht so gravierend,
dass Vermieter einen existenziellen Schaden erleiden werden und es sofort
durch ein Eilverfahren hätte ausgesetzt werden müssen. Es ist aber noch
keine Entscheidung in der Sache.
In Bayern gab es ein Urteil des Landesverfassungsgerichts, wonach das
dortige Volksbegehren für einen Mietendeckel gestoppt wurde.
Die Formulierung des dortigen Gesetzes ist nicht vergleichbar mit dem
Berliner Gesetz. Sie haben sich zu nah am BGB bewegt. Das
öffentlich-rechtliche Konzept war nicht zu erkennen. Wir haben stark auf
diesen Charakter abgestellt. Und es gibt ja auch dort ein Minderheitenvotum
der Richter.
Wie ist Ihre Bilanz der erste Stufe des Mietendeckels?
Von den sieben großen Städten Deutschlands hat allein Berlin einen Rückgang
bei den Angebotsmieten zu verzeichnen. Das liegt am Mietendeckel. Weltweit
gibt es in großen Städten ein Mietenproblem und Verdrängung. Dass der
Mietendeckel fast eins zu eins von spanischen Städten übernommen und jetzt
auch in London diskutiert wird, zeigt, dass wir eine gute Antwort gefunden
haben!
Nicht alle interpretieren die Bilanz des Mietendeckels positiv. Ein
Immobilienportal will ausgerechnet haben, dass in der Folge das Angebot der
Mietwohnungen gesunken sei.
Da wurden einzelne Monate verglichen. Das ist eher Zufall und bildet nicht
zwangsläufig die Realität ab. Überhaupt ist die Aussagekraft der Portale
begrenzt: Wir stellen fest, dass dort immer weniger Angebote geschaltet
werden. Beim angespannten Markt kommen dort so viele Rückmeldungen, dass
sie die Vermieter gar nicht mehr bewältigen können. Die Landeseigenen
schalten dort nur noch selten.
Was ist mit Umwandlung in Eigentum? Auf diese Gefahr hat ja
Friedrichshain-Kreuzbergs grüner Stadtrat Florian Schmidt hingewiesen.
Es gibt kein vermehrtes Verkaufsgeschehen. Allerdings werden mehr Wohnungen
umgewandelt in Eigentum, das stimmt. Ich glaube aber, dass das auch an
einem Gesetzentwurf des Bundes mit den dort vorgesehenen künftig stärker
reglementierten Umwandlungsmöglichkeiten liegt.
Zudem haben wir das Gefühl, dass gerade viele Häuser gehandelt werden. Ist
das belegbar?
Berlin ist weiterhin ein Hotspot für Immobiliendeals, Heimstaden hat ja
gerade 3.500 Wohnungen übernommen. Die Kaufpreise sind stabil hoch, das
Kaufvolumen nimmt in den letzten Jahren konstant zu.
Da scheint der Deckel bisher keine abschreckende Wirkung zu haben.
Wir haben seit Langem ein Auseinanderfallen von Miet- und Kaufpreisen.
Letztere werden nicht mehr durch die Mieten refinanziert. Vielleicht findet
da eine Spekulation statt: Man denkt, man kann die Häuser in einigen Jahren
mit Gewinn verkaufen. Das ist eine ungesunde Entwicklung. Berlin ist eine
Mieterstadt und soll es bleiben. Wenn die Preise weiter steigen, droht eine
Überhitzung des Marktes. Welche Folgen das haben kann, hat die
Immobilienkrise von 2008 gezeigt. Dieser Markt gehört reguliert.
Sagen Sie das so auch Heimstaden?
Ja, es hat schon Treffen gegeben. Dabei geht es erst mal darum,
herauszufinden, ob ein Investor die Ziele, die das Land verfolgt, mitträgt
– also etwa den Umgang mit Mietern und Wohnungen in Milieuschutzgebieten.
Dort darf man nicht aufteilen, nicht verkaufen, nicht luxusmodernisieren.
Wenn jemand nicht bereit ist, die Spielregeln einzuhalten, also etwa keine
Abwendungsvereinbarung akzeptiert, dann sagen wir schon: „Wir schauen, wo
wir euch wehtun können.“
Und dann?
Dann schauen wir uns jedes Haus als Einzelfall an: Welche Wohnstruktur hat
es, wer droht verdrängt zu werden? Wie hoch wäre der Kaufpreis? Ziel ist es
immer, eine harte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, ein Vorkauf ist
nur die Ultima Ratio. Es geht um den Erhalt der Wohnbevölkerung eines
Gebietes in seiner Struktur.
Eine Initiative, die möglichst viel vergesellschaften will, ist das
Volksbegehren Deutsche Wohnen und Co. enteignen. Wenn Sie sagen, alles
kaufen ist zu teuer: Wie stehen Sie dann zum Volksbegehren, das die Linke
per Beschluss unterstützt?
Ich habe eine Grundsympathie für die Debatte. Wir haben als Senat ja auch
in unserer Stellungnahme zum Volksbegehren festgehalten, dass wir den
gemeinwohlorientierten Sektor in Berlin erweitern wollen. Wir wollen den
Bestand bis 2026 von 300.000 auf mindestens 400.000 Wohnungen erweitern –
durch Neubau, aber auch durch Ankauf. Die Preisdebatte ist müßig. Die
eigentliche Frage ist: Lohnt es sich für die öffentliche Hand? Man darf
nicht zu teuer kaufen. Selbst unsere – von der Initiative als zu hoch
bezeichnete – Kostenschätzung weist nach, dass es kostendeckend möglich
ist, diese Bestände zu vergesellschaften.
Laut Berechnungen Ihres Hauses liegen die Kosten zwischen 28 und 36
Milliarden Euro.
Natürlich sind das gigantische Zahlen, aber es ist auch eine mengenmäßige
Größenordnung. Und wenn man Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Kosten
rechnet, ist das ein in sich deckendes Geschäft. Aber es findet halt gegen
den Willen anderer statt. Und in dieser Instrumentenfrage gibt es
unterschiedliche Einschätzungen. Der Debatte muss man sich stellen.
Inwiefern spielt für diese Debatte und das teure Vorkaufsrecht die
Coronakrise eine Rolle, in der ebenfalls viel Geld ausgegeben wird?
Wir hatten in den letzten Jahren die gute Position, dass Politik nicht von
Sparzwängen getrieben war. Wir sollten gerade in der Krise keynesianisch
investieren – also antizyklisch, um den Investitionsdruck hoch zu halten.
Im rot-rot-grünen Senat gilt die Verabredung, die Haushalte für die laut
Finanzsenator zu erwartende zweijährige Delle auf dem jetzigen Niveau
durchzutragen, also nicht zu reduzieren. Natürlich muss man manche Ausgaben
kritisch überprüfen. Aber es bleibt wichtig, dass der Staat auf dem
Wohnungsmarkt handlungsfähig bleibt. Wir werden immer in der Lage sein,
Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, um das Instrument des Vorkaufsrechts
zu schützen.
Nicht handlungsfähig ist der Senat bei den Räumungen linker Projekte. Was
macht es mit Ihnen als Linker, wenn reihenweise linke Freiräume
verschwinden?
Wir haben eine eigentumsfreundliche Rechtsordnung. Das kann man beklagen,
aber was rechtlich geboten ist, muss der Staat durchsetzen. Es muss aber
auch die Frage erlaubt sein, ob Recht immer durchgesetzt werden muss –
selbst wenn die Welt darüber zugrunde geht. Bei der Liebig 34 habe ich
persönlich versucht, einen Ausgleich zu finden, damit es nicht zu einer
solchen Polizeiaktion kommt. Aber es ist leider nicht gelungen, mit dem
Eigentümer eine Lösung zu entwickeln. Auch bei Potse und Drugstore bekommt
man das Gefühl, dass viele Freiräume unter dem Druck der Verwertung
verloren gehen. Man wird nicht jeden dieser Freiräume retten können – aber
man sollte es versuchen.
Alle betonen immer, dass es ihnen leidtut. Aber wäre es nicht mal an der
Zeit, einen Fonds zuzuschneiden, der ein Eingreifen ermöglicht?
Was wollen Sie denn machen? Wenn ich den Eigentümer frage, was er will –
und er antwortet: Ich verkaufe unter keinen Umständen, ist man schnell am
Ende.
Aber Ersatzräumlichkeiten? Das Jugendzentrum Drugstore in Schöneberg würde
sofort ein Ersatzraum nehmen.
Wir haben lange versucht, Räumlichkeiten zu finden – etwa im Tempelhofer
Flughafengebäude. Die Bedingungen vor Ort sind aber oft so, dass sie nicht
passen. Man muss alle Möglichkeiten prüfen und ausschöpfen, aber auch
realistisch Grenzen benennen.
Apropos Grenzen: Der Mietendeckel ist auf fünf Jahre ausgelegt. Was kommt
eigentlich danach?
Wir wollen als Nächstes ein Wohnungskataster einführen, damit wir endlich
mal Klarheit über den Bestand haben. Wir wollen nicht nur wissen, wie viele
Wohnungen es zu welchem Mietpreis gibt, sondern auch die
Eigentümerstrukturen transparent machen. In England muss immer der
wirtschaftlich Verfügungsberechtigte ausgewiesen sein und nicht wie hier
irgendein Firmenkonstrukt, bei dem niemand mehr weiß, wer dahintersteckt.
Dieses Gesetz wollen wir noch in dieser Legislatur vorbereiten. Spätestens
in der neuen Legislatur wollen wir diesen Meilenstein setzen. Der
Wohnungsmarkt braucht regulierende Instrumente für Preisgestaltung und
Nutzungsrechte. Das wird eine der Kernaufgaben für die nächste Legislatur
sein.
Das heißt, eine Verlängerung des Deckels über fünf Jahre hinaus schließen
sie aus?
Der Mietendeckel ist temporär angelegt, um das Marktungleichgewicht zu
bereinigen. Wir mussten uns Zeit verschaffen. Unser Ziel ist, einen
ausgeglichenen Markt in fünf Jahren herzustellen.
Das ist ambitioniert.
Aber genau so haben wir es begründet und beschlossen. Auch deswegen hat der
Neubau eine hohe Priorität: Wir müssen die Marktlage verändern. Wir
brauchen bis 2030 knapp 200.000 Wohnungen und haben auch Platz dafür.
Nur zur Sicherheit: Sie haben Aufsichtsmandate unter anderem bei Berlinovo,
Degewo und Howoge. Ist da steuerlich alles in Ordnung?
(lacht) Ja. Keine Sorge, es ist alles abgeführt und versteuert.
Wie bitter ist es, dass Ihre Vorgängerin Katrin Lompscher durch so einen
blöden Fehler zurücktreten musste?
Ich bin auch und vor allen Dingen wegen Katrin Lompscher hierhergekommen.
Weil ich sie sowohl menschlich als auch politisch schätze. Ihr Weggang ist
ein großer Verlust für das politische Berlin. Ihr Umgang mit diesem Fehler
beweist aber auch ihre hohe menschliche Qualität.
Können Sie sich vorstellen, über 2021 hinaus als Bausenator tätig zu sein?
Ich habe temporär übernommen und werde das mit aller Kraft fortsetzen. Was
danach ist, werden die Wähler und die Partei entscheiden. Aber klar bin ich
gerne Spitzenbeamter und jetzt auch Senator. Wenn meine Fähigkeiten
gebraucht werden, kann ich mir durchaus auch vorstellen, weiterzumachen.
Die SPD hat allerdings schon angekündigt, dass sie die Bauverwaltung wieder
in SPD-Hand bringen will.
Wir sind gekommen, um zu bleiben. Es ist schön, dass die
Bundesfamilienministerin …
… Franziska Giffey, die designierte Parteivorsitzende und Spitzenkandidatin
der SPD …
… so viel Interesse an Berlin hat. Sie wird sich, wie wir auch, 2021 einer
Wahl stellen und dann sehen wir weiter. Es verwundert mich nicht, dass das
spannendste Ressort dieser Stadt heiß begehrt ist.
14 Nov 2020
## LINKS
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## AUTOREN
Gareth Joswig
Bert Schulz
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