# taz.de -- Nächste Stufe des Berliner Mietendeckels: Schlechtes Image, große… | |
> Eingefrorene Mieten, fallende Preise bei Wiedervermietung. Nun kommt ab | |
> 23. November auch die Absenkung überhöhter Mieten in 340.000 Wohnungen. | |
Bild: Wohnen in Berlin-Mitte muss man sich leisten können | |
BERLIN taz | Manchmal ist eine Nachricht, die es gar nicht gibt, die | |
eigentlich entscheidende. Etwa jene über steigende Mieten in | |
Bestandswohnungen. Anderthalb Jahrzehnte waren Berliner*innen alljährlich | |
neue Schocknachrichten über die Explosion der Mietpreise gewohnt, alle zwei | |
Jahre bildete der Mietspiegel diese Entwicklung ab und schuf zugleich neue | |
Erhöhungsspielräume. | |
Dieses Jahr allerdings: Fehlanzeige. Aufgrund des Mietendeckels gibt es | |
keinen Spielraum mehr für Mieterhöhungen – die entsprechende Nachricht | |
fällt aus. | |
Seit am 23. Februar dieses Kernstück des rot-rot-grünen Regierungshandelns | |
in Kraft getreten ist, sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen | |
auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Für viele, die vor der | |
regelmäßigen Mieterhöhung zitterten, ist damit die ersehnte Verschnaufpause | |
eingetreten. Der Mietendeckel sitzt und erfüllt seinen ureigenen Zweck. Der | |
Berliner Mieterverein sieht kaum Verstöße gegen das Mieterhöhungsverbot und | |
spricht von einer „spürbaren Entlastung“ für die Mieter*innen. | |
Doch wenn nichts passiert, ist das selten eine Nachricht wert. Ganz im | |
Gegensatz zu anderen vermeintlichen Auswirkungen des Mietendeckels. Dieser | |
führe zu weniger Neubau, einem geringeren Angebot an Mietwohnungen, mehr | |
Umwandlungen in Eigentumswohnungen, einem Sanierungsstau, zu | |
Umgehungsstrategien und einer rechtlich unklaren Situation. | |
## Grundsatzentscheidung steht aus | |
Es gibt wenige positive Mietendeckel-Berichte. Eine Ausnahme war die | |
Ablehnung eines Eilantrages gegen die nächste Stufe des Gesetzes – das | |
Absenken überhöhter Mieten – durch das Bundesverfassungsgericht Ende | |
Oktober. | |
Eine Grundsatzentscheidung über den Mietendeckel steht derweil aus und wird | |
Karlsruhe im ersten Halbjahr 2021 fällen. Der Ausgang des von CDU und FDP | |
angestrengten Verfahrens ist völlig ungewiss. Fällt der Deckel als Ganzes, | |
wäre das sowohl für Rot-Rot-Grün wenige Monate vor der Abgeordnetenhauswahl | |
im Herbst 2021 als auch für die Mieter*innen der Stadt eine Hiobsbotschaft. | |
Auch die Aussicht auf einen Enteignungsvolksentscheid, der parallel zur | |
Wahl stattfinden soll, würde daran nichts heilen. | |
Die radikalste Stufe des, so der formale Name, Gesetzes zur | |
Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird am 23. | |
November wirksam. Ab da müssen überhöhte Mieten abgesenkt werden. Nicht auf | |
Anfrage der Mieter*innen, sondern direkt durch die Vermieter*innen. Etwa | |
340.000 Mieter*innen dürfen einen Brief erwarten, in dem es in etwa heißt: | |
„Sehr geehrte Frau Müller, aufgrund der Bestimmungen des MietenWoG Bln | |
senkt sich ihre Miete ab dem 23. November um monatlich 35 Euro.“ | |
Eine Nachricht wie aus einer anderen Galaxie oder wie Gegner*innen des | |
Gesetzes sagen würden: wie aus dem Kommunismus. Wie auch immer, der direkte | |
staatlichen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse ist ein | |
Paradigmenwechsel – und wird der Knackpunkt bei der Entscheidung in | |
Karlsruhe. | |
## Jeder Cent darüber muss abgesenkt werden | |
Grundlage zur Ermittlung, welche Mieten als zu hoch gelten, ist die | |
Mietentabelle, die Höchstwerte definiert: zwischen 3,92 Euro pro | |
Quadratmeter in Altbauten ohne Bad/Sammelheizung bis zu 9,80 Euro in | |
Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2013. Dazu kommt ein Aufschlag von einem | |
Euro, wenn die Wohnung etwa durch eine Einbauküche oder hochwertigen | |
Bodenbelag über eine moderne Ausstattung verfügt sowie Zu- oder Abschläge | |
je nach Wohnlage. 20 Prozent dürfen die Mieten über dem dann ermittelten | |
Wert liegen – jeder Cent darüber muss abgesenkt werden. | |
Für 28.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind die | |
Mietsenkungsschreiben verschickt, im Schnitt reduzieren sich die Mieten um | |
31,60 Euro. Nimmt man diese Größenordnung für alle betroffenen Wohnungen | |
an, ergibt sich für die Mieter*innen eine monatliche Gesamtersparnis von | |
mehr als 10,5 Millionen Euro. | |
Auch die Deutsche Wohnen, mit mehr als 110.000 Wohnungen größter privater | |
Vermieter der Stadt, hat angekündigt, sich an die gesetzliche Pflicht zu | |
halten. Der Konzern rechnet damit, in etwa einem Drittel seiner Wohnungen | |
die Mieten absenken zu müssen. | |
Doch nicht alle Vermieter*innen werden sich an die Vorgabe halten. | |
Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) rechnet damit, dass etwa | |
20 Prozent der Vermieter*innen untätig bleiben. Dann sind die Mieter*innen | |
selbst gefragt, indem sie zunächst ermitteln, ob ihre Miete zu hoch ist, | |
etwa mittels des [1][Mietendeckelrechners] des Berliner Mietervereins, und | |
im zweiten Schritt durch eine Meldung an die Senatsverwaltung für | |
Stadtentwicklung. 65 Mitarbeiter sollen dort Verstöße verfolgen und | |
Bußgelder verhängen. | |
## Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und Absenken | |
Der Mietendeckel ist die Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und | |
Absenken. Während das Einfrieren der Mieten überwiegend funktioniert – auch | |
hier versuchen einige Vermieter*innen rechtlich umstrittene | |
Schattenmieterhöhungen für die Zeit nach dem Mietendeckel durchzusetzen –, | |
sieht es beim Deckeln der Angebotsmieten weniger gut aus. Zwar gelten bei | |
Wiedervermietungen Mietobergrenzen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro | |
Quadratmeter, mit Zuschlägen bei moderner Ausstattung oder Modernisierung, | |
doch die Vermieter*innen haben – und das ist die erste schlechte Nachricht | |
– ihre Umgehungsstrategie gefunden. | |
Bei etwa 80 Prozent der Wohnungen, die auf Immobilienportalen angeboten | |
werden, fordern sie neben der gesetzeskonformen Miete eine sogenannte | |
Schattenmiete, die dann gezahlt werden soll, wenn der Deckel keinen Bestand | |
mehr hat. Nicht wenige Vermieter*innen behalten sich zudem vor, die | |
Differenz nachzufordern, auch wenn die Zulässigkeit dieses Anliegens | |
fraglich ist. | |
Laut dem Immobilienforschungsbüro F+B liegen die Schattenmieten im | |
Durchschnitt etwa doppelt so hoch wie die erlaubten Mieten. Wer nicht | |
nachweisen kann, auch die höhere Miete zahlen zu können oder den späteren | |
Preissprung mit eventueller Nachzahlungsforderung fürchtet, ist weiterhin | |
vor allem auf Angebote im nicht privaten Segment, bei | |
Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften angewiesen. | |
Gleichwohl ist die Trendwende bei den Angebotsmieten – auch beim Blick auf | |
die Schattenmieten – erreicht. Schon seit 2018 stagnierten die Preise auf | |
hohem Niveau, 2020 sanken sie in Berlin um satte 5,7 Prozent unter den | |
Vorjahreswert, wie aus dem Herbstgutachten Immobilienwirtschaft vom | |
Zentralen Immobilien Ausschuss hervorgeht. Den stärksten Preisrückgang | |
verzeichnen die günstigsten 10 Prozent der angebotenen Wohnungen. Hier | |
lagen die Angebotsmieten 12 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während die | |
aufgerufenen Marktmieten am oberen Ende konstant blieben. „Erwartungsgemäß | |
beginnt der Trendbruch am unteren Marktende“, bilanzieren die Gutachter. | |
## Metropolen weltweit schauen auf Berlin | |
Auch das Immobilienportal Immowelt verzeichnete in den ersten fünf Monaten | |
des Jahres deutlich niedrigere Angebotsmieten als im Vorjahreszeitraum. So | |
wurden Wohnungen stadtweit für 10,10 Euro statt 11 Euro angeboten, im | |
Wedding für durchschnittlich 9,80 Euro statt für 12 Euro. Das kommt einem | |
Erdrutsch gleich. Eigentlich müsste sich die Berliner Lokalpresse | |
angesichts solcher Zahlen in Lobeshymnen überschlagen. Eigentlich. | |
Derweil schauen Metropolen weltweit auf den Erfolg des Instruments. Eben | |
erst hat Katalonien mit seiner Hauptstadt Barcelona einen ganz ähnlichen | |
Mietendeckel beschlossen, In London und der kanadischen Provinz Ontario | |
sollen die Mieten bald eingefroren werden. | |
Dass die Analysten des Herbstgutachtens die Entwicklung sinkender | |
Angebotsmieten nicht auf den Mietendeckel zurückführen, scheint dem Wunsch | |
der Branche zu entspringen und bleibt ohne Begründung. | |
Ein Hinweis, dass das Gesetz hier doch seine Wirkung entfaltet, liefert der | |
Vergleich mit der Entwicklung der Mietpreise in Neubauten ab 2014, die | |
nicht dem Mietendeckel unterliegen. Unreguliert stiegen hier die Preise im | |
laufenden Jahr weiter an, um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 12,25 Euro | |
pro Quadratmeter in Standardlagen. | |
## Ad absurdum geführt | |
Dass allein der Neubau den Mietenmarkt beruhigen kann, wie die Gegner*innen | |
des Deckels beständig suggerieren, wird damit erneut ad absurdum geführt. | |
In Berlin wird en gros am Bedarf nach günstigem Wohnraum vorbeigebaut – | |
unter 10 Euro kosten nur 9 Prozent aller Neubauwohnungen. | |
Neben den Umgehungsstrategien bei Wiedervermietungen gibt es eine zweite | |
Negativnachricht, mit der der Mietendeckel in Dauerschleife zum Misserfolg | |
erklärt wird: die rückläufige Zahl angebotener Wohnungen. Je nach Analyse | |
hat sich die Zahl der Mietwohnungsangebote um ein Viertel oder gar die | |
Hälfte reduziert, einzig die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen steigt. | |
Zahlen, die das gesamte Marktgeschehen über Immowelt und Immobilienscout 24 | |
hinaus abbilden, aber fehlen. | |
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, dem neben | |
vielen Genossenschaften auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften | |
angehören, die jeweils kaum auf Immobilienportalen inserieren, sieht „beim | |
Vermietungsgeschehen keine nennenswerten Veränderungen aufgrund des | |
Mietendeckels“. | |
Dennoch: Das Ziel, das Angebot von Wohnungen, die sich auch | |
Geringverdienende leisten können, zu erhöhen, hat der Deckel vorerst | |
verfehlt. Das liegt unter anderem daran, dass vor allem private | |
Vermieter*innen frei werdende Wohnungen nicht vermieten. In Vermieterforen | |
finden sich Einträge wie von Rene Hoff, der Hilfe sucht, nach dem sein | |
Mieter gekündigt hat. „Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten | |
(wäre deutlich weniger als die Vormiete), und das mit der Schattenmiete im | |
neuen Mietvertrag ist auch nicht rechtssicher, oder? Daher überlege ich die | |
Wohnung bis zur Entscheidung des BVerfG nicht zu vermieten.“ Diese | |
Strategie ist jedoch risikoreich, denn länger als drei Monate dürfen | |
Wohnungen nicht leer stehen. | |
## Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler | |
Wer nicht mehr vermieten will oder kann, verkauft seine Wohnung eben, ist | |
ein weiteres Argument, das gegen den Mietendeckel ins Feld geführt wird. | |
Diverse Auswertungen der Immobilienportale haben zuletzt darauf | |
hingewiesen, dass die Zahl der Angebote von Eigentumswohnungen stark | |
gestiegen ist. Dabei wird meist verschwiegen, dass dies nur möglich ist, | |
wenn eine Wohnung bereits vom Status einer Miet- in eine Eigentumswohnung | |
umgewandelt wurde. | |
Dass sich aus den Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler keine | |
seriösen Schlüsse ziehen lassen, zeigt der Immobilienmarktbericht des | |
Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das erste Halbjahr 2020. | |
Tatsächlich ist die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen im laufenden Jahr um | |
ein Fünftel gesunken. Der Versuch, aus der Vermietung zu flüchten, findet | |
keine entsprechende Nachfrage, was auch an den weiterhin steigenden Preisen | |
liegen mag. Dennoch haben in den vergangenen Monaten mehr Vermieter*innen | |
Anträge auf Umwandlung gestellt. Ausgebremst werden könnte ihr Plan durch | |
ein vor zwei Wochen vom Bundeskabinett beschlossenes Umwandlungsverbot, das | |
Bundesländer ermächtigen soll, diese Praxis für fünf Jahre zu verbieten. | |
Der erwähnte Immobilienmarktbericht zeigt zudem, dass auch der Verkauf von | |
Mietshäusern eingebrochen ist, im ersten Halbjahr um 35 Prozent im | |
Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Von einer Beruhigung auf dem | |
Wohnungsmarkt zu sprechen wäre verfrüht, aber wir vermuten, dass der | |
Mietendeckel wie auch die Coronapandemie erste Spuren auf dem Berliner | |
Immobilienmarkt hinterlassen haben“, so die Reaktion des Geschäftsführers | |
des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Der Großeinkauf des schwedischen | |
Konzerns Heimstaden allerdings zeigt: So ruhig, wie es sich viele wünschen | |
würden, geht es noch längst nicht zu. | |
Dass der Mietendeckel auch den Neubau abwürgen würde, war eine weitere sehr | |
prominente Befürchtung insbesondere aus der Immobilienlobby. Bestätigt hat | |
sich diese Drohung bislang nicht. 2019 wurden etwa 19.000 Wohnungen | |
fertiggestellt, so viele wie lange nicht mehr. Im ersten Halbjahr 2020 | |
stieg zudem die Zahl der genehmigten Wohnungen stark an, auf 12.800 – der | |
höchste Wert seit den 1990er Jahren. Bis September war die Zahl auf 15.414 | |
geklettert, 0,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, wenn auch verteilt | |
auf weniger Gebäude. | |
## Wiederkehrende „Drohkulisse“ der Immobilienlobby | |
Der Stadtsoziologe Andrej Holm nannte die Warnungen vor einem Einbruch des | |
Neubaus bei einem Gespräch der Berliner Mietergemeinschaft im August, eine | |
bei allen staatlichen Reglementierungen des Wohnungsmarktes wiederkehrenden | |
„Drohkulisse“ der Immobilienlobby, die sich jeweils schnell auflöse. Bei | |
großen privaten Akteuren seien das Vermietungsgeschäft, in dem es infolge | |
des Mietendeckels zu Einnahmeverlusten kommt, und die Neubauaktivitäten | |
meist voneinander unabhängige Geschäftssparten. Dies gelte jedoch nicht für | |
Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Deren Warnungen gelte es | |
ernst zu nehmen. | |
Andreas Böhm, Vorstand der Genossenschaft DPF, sagte der taz, geplante und | |
begonnene Wohnprojekte würden „trotz Mietendeckel aktuell noch | |
fertiggestellt“, spricht jedoch von „Zurückhaltung bei den meisten | |
Wohnungsgenossenschaften“ bei zukünftigen Investitionen. Als Grund nennt er | |
das „verloren gegangene Vertrauen auf kostendeckende Nutzungsgebühren“, | |
also die Befürchtung, dass die Höchstmiettabelle auch auf Neubauten nach | |
2014 ausgeweitet werden könnte. Zwar gibt es keine entsprechenden | |
Planungen, eine Klarstellung des Senats könnte hier jedoch hilfreich sein. | |
Ebenso steht die Politik vor der Aufgabe, wie sie den Bau durch | |
gemeinwohlorientierte Träger unterstützen kann. | |
Das gilt auch für das Thema energetische Sanierungen. Diese lohnen sich für | |
Vermieter*innen angesichts eines maximal gestatteten Mietaufschlags von | |
einem Euro pro Quadratmeter derzeit kaum, wie auch der Berliner | |
Mieterverein feststellt, entsprechend niedrig ist das Sanierungsniveau. | |
Dass Mieter*innen nicht mehr heraussaniert werden können, ist keine | |
Nachricht, die gegen den Mietendeckel spricht. Gleichwohl bleiben | |
Sanierungen, die die Gebäudeemissionen senken, eine klimapolitische | |
Notwendigkeit. Eine Lösung dieses doppelten Anspruchs stellt womöglich ein | |
Förderprogramm des Senats in Höhe von 48 Millionen Euro dar, das in den | |
nächsten Monaten starten soll. | |
Es bleibt viel zu tun, um die Mieterstadt Berlin für alle zu erhalten. Mit | |
dem Mietendeckel ist aber, entgegen der dominierenden Kritik, ein | |
entscheidender Schritt in diese Richtung gelungen. | |
14 Nov 2020 | |
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[1] https://mietendeckel.jetzt/ | |
## AUTOREN | |
Erik Peter | |
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