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# taz.de -- Nächste Stufe des Berliner Mietendeckels: Schlechtes Image, große…
> Eingefrorene Mieten, fallende Preise bei Wiedervermietung. Nun kommt ab
> 23. November auch die Absenkung überhöhter Mieten in 340.000 Wohnungen.
Bild: Wohnen in Berlin-Mitte muss man sich leisten können
Berlin taz | Manchmal ist eine Nachricht, die es gar nicht gibt, die
eigentlich entscheidende. Etwa jene über steigende Mieten in
Bestandswohnungen. Anderthalb Jahrzehnte waren Berliner*innen alljährlich
neue Schocknachrichten über die Explosion der Mietpreise gewohnt, alle zwei
Jahre bildete der Mietspiegel diese Entwicklung ab und schuf zugleich neue
Erhöhungsspielräume.
Dieses Jahr allerdings: Fehlanzeige. Aufgrund des Mietendeckels gibt es
keinen Spielraum mehr für Mieterhöhungen – die entsprechende Nachricht
fällt aus.
Seit am 23. Februar dieses Kernstück des rot-rot-grünen Regierungshandelns
in Kraft getreten ist, sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen
auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Für viele, die vor der
regelmäßigen Mieterhöhung zitterten, ist damit die ersehnte Verschnaufpause
eingetreten. Der Mietendeckel sitzt und erfüllt seinen ureigenen Zweck. Der
Berliner Mieterverein sieht kaum Verstöße gegen das Mieterhöhungsverbot und
spricht von einer „spürbaren Entlastung“ für die Mieter*innen.
Doch wenn nichts passiert, ist das selten eine Nachricht wert. Ganz im
Gegensatz zu anderen vermeintlichen Auswirkungen des Mietendeckels. Dieser
führe zu weniger Neubau, einem geringeren Angebot an Mietwohnungen, mehr
Umwandlungen in Eigentumswohnungen, einem Sanierungsstau, zu
Umgehungsstrategien und einer rechtlich unklaren Situation.
## Grundsatzentscheidung steht aus
Es gibt wenige positive Mietendeckel-Berichte. Eine Ausnahme war die
Ablehnung eines Eilantrages gegen die nächste Stufe des Gesetzes – das
Absenken überhöhter Mieten – durch das Bundesverfassungsgericht Ende
Oktober.
Eine Grundsatzentscheidung über den Mietendeckel steht derweil aus und wird
Karlsruhe im ersten Halbjahr 2021 fällen. Der Ausgang des von CDU und FDP
angestrengten Verfahrens ist völlig ungewiss. Fällt der Deckel als Ganzes,
wäre das sowohl für Rot-Rot-Grün wenige Monate vor der Abgeordnetenhauswahl
im Herbst 2021 als auch für die Mieter*innen der Stadt eine Hiobsbotschaft.
Auch die Aussicht auf einen Enteignungsvolksentscheid, der parallel zur
Wahl stattfinden soll, würde daran nichts heilen.
Die radikalste Stufe des, so der formale Name, Gesetzes zur
Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird am 23.
November wirksam. Ab da müssen überhöhte Mieten abgesenkt werden. Nicht auf
Anfrage der Mieter*innen, sondern direkt durch die Vermieter*innen. Etwa
340.000 Mieter*innen dürfen einen Brief erwarten, in dem es in etwa heißt:
„Sehr geehrte Frau Müller, aufgrund der Bestimmungen des MietenWoG Bln
senkt sich ihre Miete ab dem 23. November um monatlich 35 Euro.“
Eine Nachricht wie aus einer anderen Galaxie oder wie Gegner*innen des
Gesetzes sagen würden: wie aus dem Kommunismus. Wie auch immer, der direkte
staatlichen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse ist ein
Paradigmenwechsel – und wird der Knackpunkt bei der Entscheidung in
Karlsruhe.
## Jeder Cent darüber muss abgesenkt werden
Grundlage zur Ermittlung, welche Mieten als zu hoch gelten, ist die
Mietentabelle, die Höchstwerte definiert: zwischen 3,92 Euro pro
Quadratmeter in Altbauten ohne Bad/Sammelheizung bis zu 9,80 Euro in
Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2013. Dazu kommt ein Aufschlag von einem
Euro, wenn die Wohnung etwa durch eine Einbauküche oder hochwertigen
Bodenbelag über eine moderne Ausstattung verfügt sowie Zu- oder Abschläge
je nach Wohnlage. 20 Prozent dürfen die Mieten über dem dann ermittelten
Wert liegen – jeder Cent darüber muss abgesenkt werden.
Für 28.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind die
Mietsenkungsschreiben verschickt, im Schnitt reduzieren sich die Mieten um
31,60 Euro. Nimmt man diese Größenordnung für alle betroffenen Wohnungen
an, ergibt sich für die Mieter*innen eine monatliche Gesamtersparnis von
mehr als 10,5 Millionen Euro.
Auch die Deutsche Wohnen, mit mehr als 110.000 Wohnungen größter privater
Vermieter der Stadt, hat angekündigt, sich an die gesetzliche Pflicht zu
halten. Der Konzern rechnet damit, in etwa einem Drittel seiner Wohnungen
die Mieten absenken zu müssen.
Doch nicht alle Vermieter*innen werden sich an die Vorgabe halten.
Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) rechnet damit, dass etwa
20 Prozent der Vermieter*innen untätig bleiben. Dann sind die Mieter*innen
selbst gefragt, indem sie zunächst ermitteln, ob ihre Miete zu hoch ist,
etwa mittels des [1][Mietendeckelrechners] des Berliner Mietervereins, und
im zweiten Schritt durch eine Meldung an die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung. 65 Mitarbeiter sollen dort Verstöße verfolgen und
Bußgelder verhängen.
## Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und Absenken
Der Mietendeckel ist die Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und
Absenken. Während das Einfrieren der Mieten überwiegend funktioniert – auch
hier versuchen einige Vermieter*innen rechtlich umstrittene
Schattenmieterhöhungen für die Zeit nach dem Mietendeckel durchzusetzen –,
sieht es beim Deckeln der Angebotsmieten weniger gut aus. Zwar gelten bei
Wiedervermietungen Mietobergrenzen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro
Quadratmeter, mit Zuschlägen bei moderner Ausstattung oder Modernisierung,
doch die Vermieter*innen haben – und das ist die erste schlechte Nachricht
– ihre Umgehungsstrategie gefunden.
Bei etwa 80 Prozent der Wohnungen, die auf Immobilienportalen angeboten
werden, fordern sie neben der gesetzeskonformen Miete eine sogenannte
Schattenmiete, die dann gezahlt werden soll, wenn der Deckel keinen Bestand
mehr hat. Nicht wenige Vermieter*innen behalten sich zudem vor, die
Differenz nachzufordern, auch wenn die Zulässigkeit dieses Anliegens
fraglich ist.
Laut dem Immobilienforschungsbüro F+B liegen die Schattenmieten im
Durchschnitt etwa doppelt so hoch wie die erlaubten Mieten. Wer nicht
nachweisen kann, auch die höhere Miete zahlen zu können oder den späteren
Preissprung mit eventueller Nachzahlungsforderung fürchtet, ist weiterhin
vor allem auf Angebote im nicht privaten Segment, bei
Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften angewiesen.
Gleichwohl ist die Trendwende bei den Angebotsmieten – auch beim Blick auf
die Schattenmieten – erreicht. Schon seit 2018 stagnierten die Preise auf
hohem Niveau, 2020 sanken sie in Berlin um satte 5,7 Prozent unter den
Vorjahreswert, wie aus dem Herbstgutachten Immobilienwirtschaft vom
Zentralen Immobilien Ausschuss hervorgeht. Den stärksten Preisrückgang
verzeichnen die günstigsten 10 Prozent der angebotenen Wohnungen. Hier
lagen die Angebotsmieten 12 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während die
aufgerufenen Marktmieten am oberen Ende konstant blieben. „Erwartungsgemäß
beginnt der Trendbruch am unteren Marktende“, bilanzieren die Gutachter.
## Metropolen weltweit schauen auf Berlin
Auch das Immobilienportal Immowelt verzeichnete in den ersten fünf Monaten
des Jahres deutlich niedrigere Angebotsmieten als im Vorjahreszeitraum. So
wurden Wohnungen stadtweit für 10,10 Euro statt 11 Euro angeboten, im
Wedding für durchschnittlich 9,80 Euro statt für 12 Euro. Das kommt einem
Erdrutsch gleich. Eigentlich müsste sich die Berliner Lokalpresse
angesichts solcher Zahlen in Lobeshymnen überschlagen. Eigentlich.
Derweil schauen Metropolen weltweit auf den Erfolg des Instruments. Eben
erst hat Katalonien mit seiner Hauptstadt Barcelona einen ganz ähnlichen
Mietendeckel beschlossen, In London und der kanadischen Provinz Ontario
sollen die Mieten bald eingefroren werden.
Dass die Analysten des Herbstgutachtens die Entwicklung sinkender
Angebotsmieten nicht auf den Mietendeckel zurückführen, scheint dem Wunsch
der Branche zu entspringen und bleibt ohne Begründung.
Ein Hinweis, dass das Gesetz hier doch seine Wirkung entfaltet, liefert der
Vergleich mit der Entwicklung der Mietpreise in Neubauten ab 2014, die
nicht dem Mietendeckel unterliegen. Unreguliert stiegen hier die Preise im
laufenden Jahr weiter an, um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 12,25 Euro
pro Quadratmeter in Standardlagen.
## Ad absurdum geführt
Dass allein der Neubau den Mietenmarkt beruhigen kann, wie die Gegner*innen
des Deckels beständig suggerieren, wird damit erneut ad absurdum geführt.
In Berlin wird en gros am Bedarf nach günstigem Wohnraum vorbeigebaut –
unter 10 Euro kosten nur 9 Prozent aller Neubauwohnungen.
Neben den Umgehungsstrategien bei Wiedervermietungen gibt es eine zweite
Negativnachricht, mit der der Mietendeckel in Dauerschleife zum Misserfolg
erklärt wird: die rückläufige Zahl angebotener Wohnungen. Je nach Analyse
hat sich die Zahl der Mietwohnungsangebote um ein Viertel oder gar die
Hälfte reduziert, einzig die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen steigt.
Zahlen, die das gesamte Marktgeschehen über Immowelt und Immobilienscout 24
hinaus abbilden, aber fehlen.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, dem neben
vielen Genossenschaften auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften
angehören, die jeweils kaum auf Immobilienportalen inserieren, sieht „beim
Vermietungsgeschehen keine nennenswerten Veränderungen aufgrund des
Mietendeckels“.
Dennoch: Das Ziel, das Angebot von Wohnungen, die sich auch
Geringverdienende leisten können, zu erhöhen, hat der Deckel vorerst
verfehlt. Das liegt unter anderem daran, dass vor allem private
Vermieter*innen frei werdende Wohnungen nicht vermieten. In Vermieterforen
finden sich Einträge wie von Rene Hoff, der Hilfe sucht, nach dem sein
Mieter gekündigt hat. „Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten
(wäre deutlich weniger als die Vormiete), und das mit der Schattenmiete im
neuen Mietvertrag ist auch nicht rechtssicher, oder? Daher überlege ich die
Wohnung bis zur Entscheidung des BVerfG nicht zu vermieten.“ Diese
Strategie ist jedoch risikoreich, denn länger als drei Monate dürfen
Wohnungen nicht leer stehen.
## Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler
Wer nicht mehr vermieten will oder kann, verkauft seine Wohnung eben, ist
ein weiteres Argument, das gegen den Mietendeckel ins Feld geführt wird.
Diverse Auswertungen der Immobilienportale haben zuletzt darauf
hingewiesen, dass die Zahl der Angebote von Eigentumswohnungen stark
gestiegen ist. Dabei wird meist verschwiegen, dass dies nur möglich ist,
wenn eine Wohnung bereits vom Status einer Miet- in eine Eigentumswohnung
umgewandelt wurde.
Dass sich aus den Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler keine
seriösen Schlüsse ziehen lassen, zeigt der Immobilienmarktbericht des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das erste Halbjahr 2020.
Tatsächlich ist die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen im laufenden Jahr um
ein Fünftel gesunken. Der Versuch, aus der Vermietung zu flüchten, findet
keine entsprechende Nachfrage, was auch an den weiterhin steigenden Preisen
liegen mag. Dennoch haben in den vergangenen Monaten mehr Vermieter*innen
Anträge auf Umwandlung gestellt. Ausgebremst werden könnte ihr Plan durch
ein vor zwei Wochen vom Bundeskabinett beschlossenes Umwandlungsverbot, das
Bundesländer ermächtigen soll, diese Praxis für fünf Jahre zu verbieten.
Der erwähnte Immobilienmarktbericht zeigt zudem, dass auch der Verkauf von
Mietshäusern eingebrochen ist, im ersten Halbjahr um 35 Prozent im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Von einer Beruhigung auf dem
Wohnungsmarkt zu sprechen wäre verfrüht, aber wir vermuten, dass der
Mietendeckel wie auch die Coronapandemie erste Spuren auf dem Berliner
Immobilienmarkt hinterlassen haben“, so die Reaktion des Geschäftsführers
des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Der Großeinkauf des schwedischen
Konzerns Heimstaden allerdings zeigt: So ruhig, wie es sich viele wünschen
würden, geht es noch längst nicht zu.
Dass der Mietendeckel auch den Neubau abwürgen würde, war eine weitere sehr
prominente Befürchtung insbesondere aus der Immobilienlobby. Bestätigt hat
sich diese Drohung bislang nicht. 2019 wurden etwa 19.000 Wohnungen
fertiggestellt, so viele wie lange nicht mehr. Im ersten Halbjahr 2020
stieg zudem die Zahl der genehmigten Wohnungen stark an, auf 12.800 – der
höchste Wert seit den 1990er Jahren. Bis September war die Zahl auf 15.414
geklettert, 0,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, wenn auch verteilt
auf weniger Gebäude.
## Wiederkehrende „Drohkulisse“ der Immobilienlobby
Der Stadtsoziologe Andrej Holm nannte die Warnungen vor einem Einbruch des
Neubaus bei einem Gespräch der Berliner Mietergemeinschaft im August, eine
bei allen staatlichen Reglementierungen des Wohnungsmarktes wiederkehrenden
„Drohkulisse“ der Immobilienlobby, die sich jeweils schnell auflöse. Bei
großen privaten Akteuren seien das Vermietungsgeschäft, in dem es infolge
des Mietendeckels zu Einnahmeverlusten kommt, und die Neubauaktivitäten
meist voneinander unabhängige Geschäftssparten. Dies gelte jedoch nicht für
Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Deren Warnungen gelte es
ernst zu nehmen.
Andreas Böhm, Vorstand der Genossenschaft DPF, sagte der taz, geplante und
begonnene Wohnprojekte würden „trotz Mietendeckel aktuell noch
fertiggestellt“, spricht jedoch von „Zurückhaltung bei den meisten
Wohnungsgenossenschaften“ bei zukünftigen Investitionen. Als Grund nennt er
das „verloren gegangene Vertrauen auf kostendeckende Nutzungsgebühren“,
also die Befürchtung, dass die Höchstmiettabelle auch auf Neubauten nach
2014 ausgeweitet werden könnte. Zwar gibt es keine entsprechenden
Planungen, eine Klarstellung des Senats könnte hier jedoch hilfreich sein.
Ebenso steht die Politik vor der Aufgabe, wie sie den Bau durch
gemeinwohlorientierte Träger unterstützen kann.
Das gilt auch für das Thema energetische Sanierungen. Diese lohnen sich für
Vermieter*innen angesichts eines maximal gestatteten Mietaufschlags von
einem Euro pro Quadratmeter derzeit kaum, wie auch der Berliner
Mieterverein feststellt, entsprechend niedrig ist das Sanierungsniveau.
Dass Mieter*innen nicht mehr heraussaniert werden können, ist keine
Nachricht, die gegen den Mietendeckel spricht. Gleichwohl bleiben
Sanierungen, die die Gebäudeemissionen senken, eine klimapolitische
Notwendigkeit. Eine Lösung dieses doppelten Anspruchs stellt womöglich ein
Förderprogramm des Senats in Höhe von 48 Millionen Euro dar, das in den
nächsten Monaten starten soll.
Es bleibt viel zu tun, um die Mieterstadt Berlin für alle zu erhalten. Mit
dem Mietendeckel ist aber, entgegen der dominierenden Kritik, ein
entscheidender Schritt in diese Richtung gelungen.
14 Nov 2020
## LINKS
[1] https://mietendeckel.jetzt/
## AUTOREN
Erik Peter
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