# taz.de -- Mietendeckel: die Praxis: Noch schöner wohnen | |
> Jetzt ist der Mietendeckel beschlossen. Er verbietet Mieten über | |
> festgelegten Höchstgrenzen. Was MieterInnen jetzt tun müssen, erklären | |
> wir hier. | |
Berlins Mietenwahnsinn hat inzwischen schon sein zehnjähriges Jubiläum | |
gefeiert, eine Party der VermieterInnen, bei der die 85 Prozent, die hier | |
zur Miete wohnen, höchstens den Champagner kühlen durften – und bezahlen | |
selbstverständlich. | |
Die Angebotsmieten haben sich in dieser Zeit nahezu verdoppelt, ganze | |
Viertel veränderten ihr Gesicht, Abertausende BerlinerInnen wurden aus | |
ihren Wohnungen und Kiezen verdrängt – und die Mieterbewegung wurde zur | |
stärksten sozialen Bewegung der Stadt. | |
Die Einführung des Mietendeckels ist ihr erster durchschlagender Erfolg: Es | |
ist der erste Groß-Versuch des Staates, wieder Kontrolle über einen Markt | |
zu erlangen, in dem Kapitalinteressen weit mehr zählen als die Rechte der | |
MieterInnen. | |
## Was regelt das Gesetz? | |
Der Mietendeckel ist radikaler geworden als der ihm zu Grunde liegende | |
ursprüngliche Vorschlag. Er ist ein Dreiklang aus Einfrieren, Deckeln und | |
Absenken von Mieten und betrifft alle etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in | |
Berlin, die vor 2014 gebaut worden sind. | |
Als zentrales Element gilt der unter Paragraf 3 des Gesetzes beschriebene | |
„Mietenstopp“. Demnach ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern als | |
die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte. Dies gilt unmittelbar ab | |
Inkrafttreten des Gesetzes voraussichtlich Mitte Februar. Auch Staffel- und | |
Indexmieten sind davon nicht ausgenommen. Mieterhöhungen, die zwischen dem | |
Stichtag und dem Inkrafttreten ausgesprochen wurden, verlieren ihre | |
Gültigkeit. Ob man die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, werden | |
erst die Gerichte klären. Für Wohnungen, die nach dem 18. Juni angemietet | |
wurden, gilt die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. | |
Für Reiner Wild vom Berliner Mieterverein ist klar: „Mieterhöhungen ab | |
Inkrafttreten des Gesetzes sollten MieterInnen ihre Zustimmung verweigern.“ | |
Der generelle Mieterhöhungsstopp gilt bis Januar 2022, danach beginnt der | |
Deckel „zu atmen“: Die festgesetzten Mietobergrenzen (siehe Tabelle) werden | |
dann um die jährliche Inflationsrate, höchstens aber 1,3 Prozent pro Jahr | |
nach oben angepasst. Mieten, die unter dieser Obergrenze liegen, dürfen | |
dann entsprechend erhöht werden. | |
Die Mietobergrenzen regeln auch die zwei weiteren Kernelemente des | |
Gesetzes. Sie sind maßgeblich für die Deckelung der Miethöhe bei | |
Wiedervermietungen. Hier gelten ab Inkrafttreten die festgelegten | |
Höchstgrenzen. | |
Der umstrittenste Teil des Gesetzes, das Absenken der Mieten in bestehenden | |
Verträgen, wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels | |
wirksam, also vermutlich im Verlauf des November 2020. Mieten, die mehr als | |
20 Prozent über den festgelegten Höchstwerten liegen, dürfen dann abgesenkt | |
werden. | |
Energetische Sanierungen bleiben erlaubt und dürfen mit maximal einem Euro | |
pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Dies ist der Berliner | |
Investitionsbank (IBB) anzuzeigen. Sollten VermieterInnen infolge des | |
strengen Preisregimes in eine wirtschaftliche Notlage geraten, können sie | |
bei der Investitionsbank als Härtefall betragen, doch höhere Mieten | |
verlangen zu dürfen. | |
## Was müssen MieterInnen jetzt tun? | |
Die taz und andere Zeitungen berichteten kürzlich, die rot-rot-grüne | |
Koalition habe auf den letzten Metern eine entscheidende Änderung an dem | |
Gesetz vorgenommen. MieterInnen in Wohnungen mit einer Miete, die mehr als | |
20 Prozent über dem festgelegten Höchstpreis liegt, müssten deren Absenkung | |
jetzt selbst einklagen. | |
Doch das ist so nicht korrekt. Beschlossen wurde die Veränderung des | |
Mietendeckelgesetzes zu einem Verbotsgesetz. Damit ist verboten, eine | |
höhere Miete als die zum Stichtag 18. Juni vereinbarte zu nehmen, bei | |
Wiedervermietung eine über der Obergrenze liegende Miete zu verlangen und – | |
ab neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – eine Miete zu verlangen, | |
die 20 Prozent über der jeweils geltenden Mietobergrenze liegt. Letzteres | |
gilt für bestehende Mietverträge, deren Miethöhe dann abgesenkt werden | |
kann. | |
VermieterInnen verstoßen also gegen ein Verbot, wenn sie eine zu hohe Miete | |
verlangen. Damit das zuständige Bezirksamt dagegen ein Bußgeld verhängen | |
kann – bis zu 500.000 Euro sind laut Gesetz möglich – müssen MieterInnen | |
das Amt lediglich informieren. Auch für die Absenkung ihrer Miete ist kein | |
Antrag nötig. | |
Geht man von rechtschaffenen VermieterInnen aus – viele sagen: sie sind die | |
Mehrheit – halten sich diese an das Gesetz und zahlen MieterInnen die zu | |
viel gezahlte Miete zurück oder akzeptieren, wenn MieterInnen ihre Miete | |
auf das zulässige Höchstmaß absenken. Stellen sich VermieterInnen dagegen | |
quer, klagen sie, verweigern sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, | |
dann müssen MieterInnen selbst klagen. | |
Dass es sich bei dieser Umformulierung zu einem Verbotsgesetz sogar um eine | |
Verschärfung handelt, hat der Wohnungsverband BBU bewiesen. Er riet diese | |
Woche seinen Mitgliedern, überhöhte Mieten unaufgefordert zu senken. Die | |
Begründung: das Verbotsgesetz und die horrenden Bußgelder, die bei Vergehen | |
sofort fällig werden, unabhängig davon, ob dagegen Widerspruch eingelegt | |
wird. | |
## Wie stelle ich fest, ob meine Miete zu hoch ist, und wie senke ich sie | |
dann? | |
Das Gesetz verpflichtet VermieterInnen, ihren MieterInnen innerhalb von | |
zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels unaufgefordert Auskunft | |
über die zulässige Mietobergrenze zu geben. Spätestens am 1. Mai sollte man | |
also informiert sein. | |
Zugegeben: Es ist ein fieser Move, VermieterInnen dazu zu verpflichten, | |
ihren MieterInnen mitzuteilen, dass sie doppelt so viel zahlen wie erlaubt. | |
Notwendig ist dieser Schritt aber allemal. | |
Grundsätzlich gilt: Eine Miete ist dann überhöht, wenn sie mehr als 20 | |
Prozent über der jeweiligen Mietobergrenze liegt. Dabei hilft die | |
[1][Höchstwerttabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung]. Dort | |
sucht man nach dem Fertigstellungsdatum des Hauses und der Ausstattung der | |
Wohnung nach der entsprechenden Höchstmiete pro Quadratmeter. Diese liegt | |
zwischen 3,92 Euro bei vor 1918 errichteten Altbauten ohne Sammelheizung | |
und ohne Bad und bis zu 9,80 Euro bei Neubauten zwischen 2003 bis 2013. | |
Von der maßgeblichen Miete, also dem Höchstwert plus 20 Prozent, sind bei | |
einer einfacher Wohnlage 28 Cent, bei mittlerer Wohnlage 9 Cent pro | |
Quadratmeter abzuziehen, bei guter Wohnlage dagegen 74 Cent pro | |
Quadratmeter zuzuschlagen. Die Lageeinordnung soll demnächst veröffentlicht | |
werden und wird voraussichtlich der des bisherigen Mietspiegels | |
entsprechen. Bei Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die | |
zulässige Miete nochmal um einen Euro. Drei von fünf Merkmalen müssen dafür | |
erfüllt sein: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige | |
Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der | |
Wohnräume oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a). | |
Ein Beispiel: Sie wohnen im Altbau mit Sammelheizung und Bad. Die | |
Höchstmiete beträgt 6,45 Euro. 20 Prozent darüber sind 7,74 Euro. Wegen | |
einer guten Ausstattung erhöht sich der Wert auf 8,74 Euro; wegen der | |
einfachen Wohnlage in Neukölln, verringert sie sich um 28 Cent/qm auf die | |
zulässige Höchstmiete von 8,46 Euro pro Quadratmeter. Ist die Wohnung 80 qm | |
groß, können sie die Miete absenken, wenn sie kalt mehr als 676,80 Euro | |
zahlen. Sollte die Miete, die Sie dabei errechnen, höher sein als die, die | |
Sie bislang bezahlen, besteht kein Grund zur Panik: Erhöhen darf Ihr | |
Vermieter während der Geltungszeit des Mietendeckels Ihre Miete nicht | |
(Ausnahme: siehe Antwort 1). | |
Um sicher zu sein, wie hoch die rechtlich zulässige Miete ist, können | |
MieterInnen diese vom Bezirksamt feststellen und sich einen | |
Absenkungsbescheid ausstellen lassen. Einen Rechtsanspruch darauf haben sie | |
nicht, aber sie sollten es versuchen. Das zumindest rät der Mit-Initiator | |
des Mietendeckels, der Anwalt Kilian Wegner. Je nach Kapazitäten und | |
politischem Willen werden die Ämter dies tun. Aus der Praxis dürfte dann | |
auf Grundlage des Gleichbehandlungsgrundsatzes ein Anspruch für folgende | |
Mieter erwachsen. Mit einer amtlichen Feststellung in den Händen erhöht | |
sich die Sicherheit in einem zivilrechtlichen Streit. | |
## Kann man jetzt wieder umziehen? | |
Umziehen, früher Berliner Volkssport, wurde in den letzten Jahren für viele | |
zur Unmöglichkeit, außer man war bereit, die Innenstadt Richtung Stadtrand | |
zu verlassen. Zu sehr haben sich die Angebotsmieten von den | |
durchschnittlichen Mietpreisen in bestehenden Verträgen entkoppelt, zu | |
selten gab es noch Angebote unter 12 Euro pro Quadratmeter. Das führte | |
dazu, dass einerseits immer mehr Wohnungen überbelegt sind, anderseits | |
Alleinstehende in überdimensionierten Wohnungen bleiben, weil selbst | |
deutlich kleinere mittlerweile deutlich mehr gekostet hätten. An dieser | |
Misere könnte sich nun wirklich etwas ändern, hier könnte der Mietendeckel | |
seine größte Wirkung entfalten. | |
Denn das Gesetz legt nun fest, dass für eine Wohnung, die wiedervermietet | |
wird, maximal die Vormiete genommen werden darf oder – wenn diese über den | |
Obergrenzen der Mietentabelle liegt – eine Vermietung nur zu deren Werten | |
erfolgen darf. Auch hier gibt es die Möglichkeit eines Aufschlags von einem | |
Euro bei guter Ausstattung, die Lageeinteilung spielt dagegen keine Rolle. | |
Eine Sonderregelung greift bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro | |
lag. Diese dürfen um maximal einen Euro bis zu dieser Grenze erhöht werden, | |
sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist. | |
Sobald das Gesetz in Kraft tritt, darf man also richtig gespannt sein. | |
Verhalten sich die VermieterInnen rechtskonform, werden die Preise auf dem | |
Angebotsmarkt einbrechen. Findet man bislang auf einem großen | |
Immobilienportal etwa eine Altbauwohnung in Charlottenburg, für deren 172 | |
Quadratmeter 4.315 Euro verlangt werden, dürfen es künftig nur noch 1.286 | |
Euro sein: 6,45 Euro pro Quadratmeter plus einen Euro/qm für die luxuriöse | |
Ausstattung. | |
Ein weniger abgehobenes Beispiel: Eine 1962 errichteten 82 Quadratmeter | |
große Wohnung in Neukölln mit einfacher Ausstattung, die aktuell für 820 | |
Euro Nettokaltmiete angeboten wird, darf spätestens ab März nur noch 499 | |
Euro kosten. Kostet sie mehr, kann man die zuständigen Bezirksämter darüber | |
informieren, damit diese später verfolgen können, ob sie tatsächlich zu | |
einem nicht zulässigen Preis vermietet wird. | |
Umziehen kann sich wieder lohnen, könnte also zum Motto zur Zeit des | |
Mietendeckels werden. Ohne den 20 Prozent-Aufschlag, der in | |
Bestandsverträgen genommen werden darf, verspricht das Neu-Anmieten echte | |
Verbesserung. Und: Je mehr Menschen umziehen, desto niedriger könnte das | |
allgemeine Mietniveau werden. | |
Zapf Umzüge freut sich schon: „Im letzten Jahrzehnt ist die Mobilität in | |
der Stadt drastisch eingebrochen“, sagt Vorstand Sven Reinholz. Das | |
Unternehmen musste sich vermehrt Besserverdienern zuwenden, mehr | |
Serviceleistungen anbieten. Jetzt sagt Reinholz: „Alles was getan wird, | |
dass Menschen bezahlbaren Wohnraum anmieten können, ist förderlich“; das | |
Gesetz werde sich „positiv auswirken“. Da vor allem Geringverdiener | |
profitieren werden, werde sich der Effekt aber in Grenzen halten. | |
## Was passiert, wenn das Gesetz ausläuft? | |
Im Mai 2019 erschien der vorerst letzte Mietspiegel für Berlin. Anhand | |
dieser systematischen Erfassung von Vergleichsmieten für Wohnungen | |
verschiedener Baujahre, Lage und Ausstattung konnten VermieterInnen höhere | |
Forderungen geltend machen. Dieses System wird nun durch den Mietendeckel | |
ersetzt. Eine Rückkehr zum Mietspiegel nach dem Auslaufen des Gesetzes im | |
Frühjahr 2025 ist möglich, aber wohl nicht nahtlos. Denn in die Erstellung | |
dürfen keine staatlich festgesetzten Mieten mit einfließen. | |
Die rot-rot-grüne Koalition will daher ein anderes Modell verfolgen, das | |
den Mietspiegel auf Dauer ersetzen kann: ein Mietenkataster, also die | |
Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen in der ganzen Stadt. | |
Vergleichsmieten könnten dann anhand eines Gesamtdatenbestandes exakt | |
berechnet werden. Die Festlegung auf dieses politische Ziel schreiben die | |
KoalitionspolitikerInnen in die Begründung zu ihrem Änderungsantrag an das | |
Mietendeckelgesetz. Auch ein Haushaltsposten, jeweils 100.00 Euro in den | |
nächsten beiden Jahren, ist bereits geschaffen. Der Auftrag zur Erstellung | |
eines notwendigen Gesetzes ist damit bereits erteilt, sagt Katrin | |
Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen. | |
Grundlagen für das Kataster gibt es in Berlin bereits, eine Datenbank aller | |
Häuser, ebenso die Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen im sozialen | |
Wohnungsbau. Auch ein Vorbild gibt es: die Schweiz. Dort lässt sich über | |
eine Onlinekarte jedes Haus und jede Wohnung des Landes finden. Der | |
Bundesgesetzgeber erlaubt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten per | |
Gutachter, Mietspiegel oder eben per Mietendatenbank berechnet werden kann. | |
Laut Schmidberger würde ein Kataster „die Black Box Wohnungsmarkt lüften | |
und endlich Transparenz schaffen“. Auch böte das Wissen um die Eigentümer | |
und ihre Mieten die Möglichkeit, „gezielter gegen die vorzugehen, die sich | |
nicht an die Regeln halten“. | |
## Und wenn der Deckel gekippt wird? | |
Die große Gefahr sind die Verfassungsgerichte. CDU und FDP haben | |
angekündigt diese mittels Normenkontrollklagen direkt anzurufen. Dabei kann | |
das Landesverfassungsgericht nur eine Übereinstimmung mit der Berliner | |
Verfassung prüfen. Ob aber das Land überhaupt zuständig ist, was die | |
Deckelgegner bezweifeln, muss das Bundesverfassungsgericht feststellen. | |
Möglich ist, dass das Gesetz für verfassungswidrig erklärt und aufgehoben | |
wird. Im schlimmsten Fall könnten VermieterInnen dann aufgrund nicht | |
gezahlter, weil nach Mietendeckel überhöhter Mieten Kündigungen | |
aussprechen. Laut Kilian Wegner ist das aber „nicht wahrscheinlich“. | |
Möglich ist etwa auch, dass gesenkte Mieten dann nachgezahlt werden müssen | |
oder das Gericht eine Übergangsregelung beschließt, wonach alles, was bis | |
zur Entscheidung passierte, legal war. Sicher ist aber auch: Alle | |
Entscheidungen, die untere Gerichte, etwa die Amtsgerichte, treffen, haben | |
auch nach einer Verfassungsgerichtsentscheidung Bestand. Denn auch wenn das | |
Verfassungsgerichts ein Gesetz als nicht verfassungskonform befindet, führt | |
das nicht dazu, dass alle auf dessen Grundlage ergangenen Entscheidungen | |
ungültig werden. | |
Reiner Wild vom Berliner Mieterverein rät MieterInnen, „das eingesparte | |
Geld nicht im Urlaub zu verpulvern, sondern beiseitezulegen“. Dieser | |
Hinweis gelte aber grundsätzlich in allen mietrechtlichen | |
Auseinandersetzungen. Wild rät, die Behörden, die in der Pflicht stehen, | |
das Gesetz zu überwachen, miteinzubeziehen. Eine amtliche Mitteilung über | |
eine zulässige Miethöhe stärke die Position der MieterInnen in | |
zivilrechtlichen Auseinandersetzungen. | |
1 Feb 2020 | |
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[1] https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/ | |
## AUTOREN | |
Erik Peter | |
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