# taz.de -- Spekulation mit Immobilien: Das Spiel mit der Aufwertung | |
> Signa-Gründer René Benko kauft gern Kaufhäuser in Innenstadtlage. Das | |
> Kaufhausgeschäft interessiert dabei wenig, es geht um den Wert der | |
> Immobilien. | |
Bild: Bewegung in der Innenstadt: Abriss des Kaufhof-Anbaus in Stuttgart | |
Wer sich um die [1][Zukunft deutscher Innenstädte] sorgt, sollte einen | |
Blick in die Stuttgarter Eberhardstraße werfen. Nur wenige Meter vom | |
Rathaus entfernt steht dort eine etwas in die Jahre gekommene | |
Galeria-Kaufhof-Filiale. Ein typischer Bau der Nachkriegsmoderne: dunkles | |
Glas, angelaufener Beton und die mit wabenartigen Horten-Kacheln verzierte | |
Fassade. | |
Immobilien wie in der Eberhardstraße gibt es in Deutschland in fast jeder | |
größeren Stadt. Zentral gelegen, architektonisch unattraktiv und immer | |
weniger frequentiert. Und, ebenfalls nicht ungewöhnlich für Warenhäuser, | |
oft Eigentum des österreichischen Immobilienunternehmens Signa und | |
damit akut vom Abriss bedroht. | |
Signa ist mittlerweile einer der größten Player auf dem deutschen | |
Immobilienmarkt. Ihr Gründer, der österreichische Self-Made-Milliardär René | |
Benko, hat mit der Signa Holding innerhalb von etwas mehr als zwei | |
Jahrzehnten ein ganzes Immobilienimperium geschaffen. | |
Zum Portfolio des undurchsichtigen Firmengeflechts gehören nicht nur | |
prestigeträchtige Immobilien wie das KaDeWe in Berlin, die Alsterarkaden in | |
Hamburg oder die Alte Akademie in München, sondern auch zahlreiche | |
Kaufhausimmobilien, die Benko mit der Übernahme der Warenhauskonzerne | |
Galeria-Kaufhof und Karstadt erworben hat. Wie Deutschlands Städte | |
gestaltet werden, bestimmt Immobilienmogul Benko mittlerweile maßgeblich | |
mit. | |
In der Eberhardstraße schien das Ende des Warenhausstandorts schon lange | |
vor der [2][Bekanntgabe der Schließung im März] besiegelt. Der Anbau | |
mitsamt Verbindungssteg auf der gegenüberliegenden Straße wurde bereits vor | |
zwei Jahren abgerissen. „Man hatte das Gefühl, der Laden läuft seit Jahren | |
auf Schmalspurbetrieb“, sagt Hannes Rockenbauch. Der Stadtplaner und | |
Architekt ist Fraktionsvorsitzender in der linken Sammelfraktion im | |
Stuttgarter Gemeinderat und sieht Signas Treiben in Stuttgart seit Langem | |
kritisch. Bereits 2020 diskutierte Signa mit der Stadt über einen Abriss | |
des Gebäudes. Wenig später war klar: Signa will einen Büroneubau, in den | |
die Bundesbank als Hauptmieter einziehen soll. | |
Die Aufwertung von Immobilien ist das eigentliche Kerngeschäft Signas, wie | |
eine 2021 von dem britischen Wirtschaftsmagazin Bloomberg veröffentlichte | |
Analyse nahelegt. Dabei geht der Konzern immer nach demselben Schema vor: | |
Immobilien in zentralen Lagen kaufen und ihren Wert deutlich steigern. Für | |
die maximale Wertsteigerung führt an einem kompletten Abriss und Neubau oft | |
kein Weg vorbei; höchstens das Betonskelett bleibt bei einigen Bauprojekten | |
noch erhalten. | |
Trotz des immensen Aufwands und der damit verbundenen Kosten, die bei | |
Signas Projekten nicht selten in dreistelliger Millionenhöhe liegen, ist | |
die Methode der Aufwertung höchst profitabel. Der Gewinn ergibt sich dabei | |
weniger aus den höheren Mieteinnahmen, die in den Neubauten verlangt werden | |
können – bis sich die Investitionskosten amortisiert haben, kann es | |
Jahrzehnte dauern –, sondern durch die gestiegene Immobilienbewertung, mit | |
der sich schon jetzt neues Kapital anlocken lässt. | |
Externe, aber meist vom Unternehmen bezahlte Gutachter errechnen den Wert | |
einer Immobilie unter anderem auf Grundlage der zu erwartenden | |
Mieteinnahmen, die in den nächsten Jahrzehnten mit der Immobilie erzielt | |
werden können. Diese sind wiederum abhängig von der Lage, Geschossfläche, | |
Attraktivität der Architektur und der Marktentwicklung. Reißt Signa also | |
das Kaufhaus ab und baut stattdessen schicke Büros, die sich deutlich | |
teurer vermieten lassen, steigt die Immobilienbewertung. Und das, bevor | |
überhaupt ein Stein bewegt worden ist. | |
Zu Geld gemacht wird der Bewertungsgewinn nicht nur, wenn die Immobilie zu | |
dem gestiegenen Preis verkauft wird, sondern auch wenn er als Hypothek für | |
einen neuen Kredit dient. Mit diesem lassen sich sowohl die alten Kredite | |
ablösen als auch neues Kapital generieren. „In der Branche wird kaum | |
getilgt, sondern nur refinanziert“, erklärt Leonhard Dobusch, | |
Wirtschaftswissenschaftler an der Universität Innsbruck. | |
Nach internationalen Rechnungslegungsstandards könne diese Wertsteigerung | |
als Gewinn ausgewiesen werden, weil auch die Vermögenswerte des | |
Unternehmens gestiegen sind, sagt Dobusch. Dadurch lasse sich die | |
Ausschüttung hoher Dividenden an die Investor:innen rechtfertigen. „Die | |
Ausschüttungen locken wiederum neue Investor:innen an, die nach | |
profitablen Anlagemöglichkeiten suchen.“ | |
## Frisches Geld für neue Immobilien | |
Mit dem frischen Geld kauft Signa wieder neue Immobilien und Grundstücke, | |
mit denen sich ähnliche Wertsteigerungen erzielen lassen. Um möglichst hohe | |
Gewinne zu erzielen, plant Signa die Projekte so groß und monumental wie | |
möglich. | |
Am Berliner Hermannplatz will Signa das im Krieg zerstörte | |
[3][Karstadt-Gebäude von 1929 rekonstruieren], das mit seinen zwei Türmen | |
und der Art-déco-Fassade deutlich spektakulärer wäre als der aktuelle Bau | |
der Nachkriegsmoderne. In Hamburg will Signa mit dem Elbtower nicht | |
weniger als ein neues Wahrzeichen der Stadt errichten. Bestens gelegen im | |
Osten der Hafencity, mit einer Höhe von 245 Metern und einem | |
Investitionsvolumen von voraussichtlich 960 Millionen Euro. | |
Es ist kaum verwunderlich, dass Signa angesichts der oft | |
überdimensionierten Vorhaben in innerstädtischen Lagen auf politischen | |
Widerstand stößt. Dabei gilt: Jedes Hindernis, das Benko aus dem Weg | |
schafft, bedeutet Profit in Form von höherer Bewertung. | |
„Projektentwicklung ist in guten Teilen ein Lobbyistengeschäft“, erklärt | |
Christoph Trautvetter. Der wissenschaftliche Referent des Netzwerks | |
Steuergerechtigkeit ist ein Kenner der von Finanzkapital getriebenen | |
Immobilienbranche. Vor allem ginge es darum, bei den | |
Bebauungsplanverhandlungen möglichst viel herauszuschlagen. „Dieses | |
Geschäft hat Benko perfektioniert.“ | |
Auch in der Eberhardstraße stießen Signas Pläne anfangs auf Gegenwehr. Die | |
Stadt sah mehr Potenzial für das zentral gelegene Grundstück, als noch | |
einen weiteren Bürostandort zu schaffen. So suchte sie schon seit Längerem | |
nach einem Standort für ein „Haus der Kulturen“, das Raum für | |
zivilgesellschaftliche Gruppen bietet. Als Signa die Immobilie 2020 | |
innerhalb ihres Firmengeflechts verkaufte, zog der damalige Bürgermeister | |
Fritz Kuhn (Grüne) das Vorkaufsrecht, um das Grundstück für die Stadt zu | |
erwerben. | |
Doch so einfach gab Signa nicht auf. Das Immobilienunternehmen klagte gegen | |
das Vorkaufsrecht, drohte mit jahrelangem Rechtsstreit, machte | |
Alternativangebote, Versprechungen, lobbyierte, wo es ging. Entscheidend | |
war die Unterstützung von Kuhns Nachfolger, CDU-Mann Frank Nopper, der | |
Signa deutlich wohler gesinnt war: „Es gab kaum zu einem Thema so viele | |
Ausschusssitzungen wie zur Eberhardstraße“, erinnert sich Rockenbauch. | |
Jedes Mal habe der Oberbürgermeister auf einen Kompromiss gedrängt. | |
Letztendlich knickte der Gemeinderat im vergangenen Oktober ein und segnete | |
eine Vereinbarung mit Signa ab: Die Stadt verzichtete auf das | |
Vorkaufsrecht, im Gegenzug musste das Immobilienunternehmen versprechen, 75 | |
Wohnungen in der Umgebung zu schaffen. Als im Februar dann noch die | |
Commerzbank ankündigte, das Gebäude kaufen zu wollen, schien der Deal für | |
Benko perfekt. | |
Eine Vorstellung davon, wie groß der Gewinn sein kann, den Signa durch ihre | |
Lobbyarbeit einfährt, liefert ein vergleichbarer Fall in Berlin. Neben dem | |
Hermannplatz plant Benko, noch zwei weitere Galeria-Filialen in zentraler | |
Lage umzubauen. Am Alexanderplatz reißt das Unternehmen einen Teil der | |
Filiale ab, um es durch ein 130 Meter hohes Hochhaus zu ersetzen. Das | |
Galeria-Gebäude am Kurfürstendamm soll gleich komplett durch einen Neubau | |
mit mehreren Hochhaustürmen ersetzt werden. | |
Gegen die Vorhaben gab es seitens der Verwaltungen zahlreiche Bedenken, die | |
vor allem mit dem monumentalen Ausmaß von Signas Planungen zusammenhingen. | |
Die Karstadt-Rekonstruktion am Hermannplatz drohte sogar komplett zu | |
scheitern, weil sich der zuständige Bezirk dagegen sperrte. | |
Als Galeria-Karstadt-Kaufhof im Zuge der Coronapandemie im April 2020 das | |
erste Mal Insolvenz anmeldete, nutzte Signa eine mögliche Schließung der | |
Berliner Galeria-Filialen als Druckmittel, um die drei ins Stocken | |
geratenen Projekte voranzubringen. Durch eine „[4][Letter of Intent“ | |
genannte Absichtserklärung] mit dem Berliner Senat sicherte das Unternehmen | |
mehrjährige Bestandsgarantien für vier Galeria-Standorte zu. Im Gegenzug | |
machte der Senat den Weg frei für die drei umstrittenen Bauprojekte. „Signa | |
versucht die Politik schon seit Langem mit dem drohenden Tod der | |
Fußgängerzonen und dem Verlust von Arbeitsplätzen unter Druck zu setzen“, | |
kritisiert Trautvetter. | |
Allein am Berliner Alexanderplatz erhöhte sich der Immobilienwert von 2020 | |
bis 2021, also kurz vor und kurz nach dem Letter of Intent, von 462,2 | |
Millionen auf rund 1,1 Milliarden Euro, wie aus den Jahresberichten eines | |
Commerzbank-Fonds hervorgeht, der in das Haus investiert hat. | |
## Gewinne und Staatshilfen | |
Die astronomischen Gewinne, die Signa durch die Wertsteigerung ihrer | |
Immobiliensparte einfährt, sind besonders brisant vor dem Hintergrund der | |
Staatshilfen, die das Unternehmen im selben Zeitraum erhalten hat. | |
Insgesamt 680 Millionen Euro an Krediten gewährte der Bund der | |
Signa-Tochter Galeria, auf deren Rückzahlung im Zuge des zweiten, im März | |
gestarteten Insolvenzverfahrens größtenteils verzichtet wurde. | |
Währenddessen schüttete die Immobiliensparte Signas weiter | |
Millionendividenden aus. | |
Das Geschäft mit der Wertsteigerung hat aber eine entscheidende | |
Schwachstelle: Es läuft nur dann gut, wenn auch die Immobilienpreise | |
steigen. Doch die Branche befindet sich derzeit in einer Krise, die auch | |
nicht an Signa spurlos vorbeigehen wird. Nach Jahrzehnten des Wachstums | |
sinken erstmals die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien, während die | |
Baukosten explodieren. Gleichzeitig steigen die Kreditzinsen kräftig an. | |
All diese Faktoren haben auch Einfluss auf die Immobilienbewertung. Steigen | |
zum Beispiel die Zinsen, sinken somit auch die zu erwartenden Gewinne und | |
somit die Bewertung des Gebäudes. Mit sinkender Bewertung wird wiederum die | |
Refinanzierung der Kredite erschwert, für die es im schlimmsten Falle keine | |
ausreichenden Sicherheiten gibt. „Die Marktsituation setzt ein | |
Immobiliengeflecht wie die Signa unter enormen Druck“, sagt | |
Wirtschaftswissenschaftler Dobusch. „Es kommen schwierige Zeiten auf Herrn | |
Benko zu.“ | |
Verschärfend dürfte hinzukommen, dass Signa die Mieteinnahmen ihrer | |
Immobilien trotz angespannter Marktlage sehr optimistisch kalkuliere. So | |
zitiert der Spiegel aus einer internen Präsentation des Konzerns für | |
Investor:innen über die Finanzierung des Elbtowers, dass die für die | |
das geplante Hotel veranschlagten Übernachtungspreise von durchschnittlich | |
336 Euro selbst für die Gegend dort „sehr ambitioniert“ seien. | |
Viele Projekte des Unternehmens befinden sich noch im Bau oder sind noch in | |
der Planungsphase. Nicht wenige Kritiker:innen fürchten, Signa könnte | |
dasselbe Schicksal ereilen wie den kriselnden Immobilienkonzern Adler, der | |
zahlreiche Bauruinen in deutschen Großstädten hinterlässt. So herrscht auf | |
dem Hamburger Holstenareal seit fast vier Jahren Stillstand. | |
Dass auch für Benko derzeit nicht alles gut läuft, zeigt sich in der | |
Stuttgarter Eberhardstraße. Ende März zog sich die Bundesbank als Mieter | |
überraschend zurück. Laut Medienberichten begründete die Behörde ihren | |
Schritt damit, dass der Bedarf an mehr Bürofläche nach der Coronapandemie | |
nicht mehr gegeben sei. Auch die Commerzbank sagte daraufhin den Kauf der | |
Immobilie ab. | |
Nach dem geplatzten Deal überließ Signa dann doch der Stadt das Gebäude. | |
Dass sich das Unternehmen nicht zutraute, auch ohne die Bundesbank | |
Mieter:innen für einen Neubau zu finden, zeigt, wie angespannt die | |
Marktsituation sein muss. | |
Hannes Rockenbauch sieht darin einen Glücksfall. Es müssen endlich | |
Gegenentwürfe zu den kommerziellen Räumen in der Stadt geschaffen werden. | |
„Wir brauchen Orte, die die Bürger:innen sich aneignen können.“ Statt | |
eines klimaschädlichen Abrisses solle die Stadt den Kaufhof erhalten und | |
mit einer gemeinwohlorientierten Nutzung umbauen. | |
16 Apr 2023 | |
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## AUTOREN | |
Jonas Wahmkow | |
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