# taz.de -- Mietendeckel: die Praxis: Noch schöner wohnen

	# taz.de -- Mietendeckel: die Praxis: Noch schöner wohnen

	> Jetzt ist der Mietendeckel beschlossen. Er verbietet Mieten über
	> festgelegten Höchstgrenzen. Was MieterInnen jetzt tun müssen, erklären
	> wir hier.

	Berlins Mietenwahnsinn hat inzwischen schon sein zehnjähriges Jubiläum
	gefeiert, eine Party der VermieterInnen, bei der die 85 Prozent, die hier
	zur Miete wohnen, höchstens den Champagner kühlen durften – und bezahlen
	selbstverständlich.

	Die Angebotsmieten haben sich in dieser Zeit nahezu verdoppelt, ganze
	Viertel veränderten ihr Gesicht, Abertausende BerlinerInnen wurden aus
	ihren Wohnungen und Kiezen verdrängt – und die Mieterbewegung wurde zur
	stärksten sozialen Bewegung der Stadt.

	Die Einführung des Mietendeckels ist ihr erster durchschlagender Erfolg: Es
	ist der erste Groß-Versuch des Staates, wieder Kontrolle über einen Markt
	zu erlangen, in dem Kapitalinteressen weit mehr zählen als die Rechte der
	MieterInnen.

	## Was regelt das Gesetz?

	Der Mietendeckel ist radikaler geworden als der ihm zu Grunde liegende
	ursprüngliche Vorschlag. Er ist ein Dreiklang aus Einfrieren, Deckeln und
	Absenken von Mieten und betrifft alle etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in
	Berlin, die vor 2014 gebaut worden sind.

	Als zentrales Element gilt der unter Paragraf 3 des Gesetzes beschriebene
	„Mietenstopp“. Demnach ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern als
	die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte. Dies gilt unmittelbar ab
	Inkrafttreten des Gesetzes voraussichtlich Mitte Februar. Auch Staffel- und
	Indexmieten sind davon nicht ausgenommen. Mieterhöhungen, die zwischen dem
	Stichtag und dem Inkrafttreten ausgesprochen wurden, verlieren ihre
	Gültigkeit. Ob man die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, werden
	erst die Gerichte klären. Für Wohnungen, die nach dem 18. Juni angemietet
	wurden, gilt die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete.

	Für Reiner Wild vom Berliner Mieterverein ist klar: „Mieterhöhungen ab
	Inkrafttreten des Gesetzes sollten MieterInnen ihre Zustimmung verweigern.“
	Der generelle Mieterhöhungsstopp gilt bis Januar 2022, danach beginnt der
	Deckel „zu atmen“: Die festgesetzten Mietobergrenzen (siehe Tabelle) werden
	dann um die jährliche Inflationsrate, höchstens aber 1,3 Prozent pro Jahr
	nach oben angepasst. Mieten, die unter dieser Obergrenze liegen, dürfen
	dann entsprechend erhöht werden.

	Die Mietobergrenzen regeln auch die zwei weiteren Kernelemente des
	Gesetzes. Sie sind maßgeblich für die Deckelung der Miethöhe bei
	Wiedervermietungen. Hier gelten ab Inkrafttreten die festgelegten
	Höchstgrenzen.

	Der umstrittenste Teil des Gesetzes, das Absenken der Mieten in bestehenden
	Verträgen, wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels
	wirksam, also vermutlich im Verlauf des November 2020. Mieten, die mehr als
	20 Prozent über den festgelegten Höchstwerten liegen, dürfen dann abgesenkt
	werden.

	Energetische Sanierungen bleiben erlaubt und dürfen mit maximal einem Euro
	pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Dies ist der Berliner
	Investitionsbank (IBB) anzuzeigen. Sollten VermieterInnen infolge des
	strengen Preisregimes in eine wirtschaftliche Notlage geraten, können sie
	bei der Investitionsbank als Härtefall betragen, doch höhere Mieten
	verlangen zu dürfen.

	## Was müssen MieterInnen jetzt tun?

	Die taz und andere Zeitungen berichteten kürzlich, die rot-rot-grüne
	Koalition habe auf den letzten Metern eine entscheidende Änderung an dem
	Gesetz vorgenommen. MieterInnen in Wohnungen mit einer Miete, die mehr als
	20 Prozent über dem festgelegten Höchstpreis liegt, müssten deren Absenkung
	jetzt selbst einklagen.

	Doch das ist so nicht korrekt. Beschlossen wurde die Veränderung des
	Mietendeckelgesetzes zu einem Verbotsgesetz. Damit ist verboten, eine
	höhere Miete als die zum Stichtag 18. Juni vereinbarte zu nehmen, bei
	Wiedervermietung eine über der Obergrenze liegende Miete zu verlangen und –
	ab neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – eine Miete zu verlangen,
	die 20 Prozent über der jeweils geltenden Mietobergrenze liegt. Letzteres
	gilt für bestehende Mietverträge, deren Miethöhe dann abgesenkt werden
	kann.

	VermieterInnen verstoßen also gegen ein Verbot, wenn sie eine zu hohe Miete
	verlangen. Damit das zuständige Bezirksamt dagegen ein Bußgeld verhängen
	kann – bis zu 500.000 Euro sind laut Gesetz möglich – müssen MieterInnen
	das Amt lediglich informieren. Auch für die Absenkung ihrer Miete ist kein
	Antrag nötig.

	Geht man von rechtschaffenen VermieterInnen aus – viele sagen: sie sind die
	Mehrheit – halten sich diese an das Gesetz und zahlen MieterInnen die zu
	viel gezahlte Miete zurück oder akzeptieren, wenn MieterInnen ihre Miete
	auf das zulässige Höchstmaß absenken. Stellen sich VermieterInnen dagegen
	quer, klagen sie, verweigern sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete,
	dann müssen MieterInnen selbst klagen.

	Dass es sich bei dieser Umformulierung zu einem Verbotsgesetz sogar um eine
	Verschärfung handelt, hat der Wohnungsverband BBU bewiesen. Er riet diese
	Woche seinen Mitgliedern, überhöhte Mieten unaufgefordert zu senken. Die
	Begründung: das Verbotsgesetz und die horrenden Bußgelder, die bei Vergehen
	sofort fällig werden, unabhängig davon, ob dagegen Widerspruch eingelegt
	wird.

	## Wie stelle ich fest, ob meine Miete zu hoch ist, und wie senke ich sie
	dann?

	Das Gesetz verpflichtet VermieterInnen, ihren MieterInnen innerhalb von
	zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels unaufgefordert Auskunft
	über die zulässige Mietobergrenze zu geben. Spätestens am 1. Mai sollte man
	also informiert sein.

	Zugegeben: Es ist ein fieser Move, VermieterInnen dazu zu verpflichten,
	ihren MieterInnen mitzuteilen, dass sie doppelt so viel zahlen wie erlaubt.
	Notwendig ist dieser Schritt aber allemal.

	Grundsätzlich gilt: Eine Miete ist dann überhöht, wenn sie mehr als 20
	Prozent über der jeweiligen Mietobergrenze liegt. Dabei hilft die
	[1][Höchstwerttabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung]. Dort
	sucht man nach dem Fertigstellungsdatum des Hauses und der Ausstattung der
	Wohnung nach der entsprechenden Höchstmiete pro Quadratmeter. Diese liegt
	zwischen 3,92 Euro bei vor 1918 errichteten Altbauten ohne Sammelheizung
	und ohne Bad und bis zu 9,80 Euro bei Neubauten zwischen 2003 bis 2013.

	Von der maßgeblichen Miete, also dem Höchstwert plus 20 Prozent, sind bei
	einer einfacher Wohnlage 28 Cent, bei mittlerer Wohnlage 9 Cent pro
	Quadratmeter abzuziehen, bei guter Wohnlage dagegen 74 Cent pro
	Quadratmeter zuzuschlagen. Die Lageeinordnung soll demnächst veröffentlicht
	werden und wird voraussichtlich der des bisherigen Mietspiegels
	entsprechen. Bei Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die
	zulässige Miete nochmal um einen Euro. Drei von fünf Merkmalen müssen dafür
	erfüllt sein: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige
	Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der
	Wohnräume oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

	Ein Beispiel: Sie wohnen im Altbau mit Sammelheizung und Bad. Die
	Höchstmiete beträgt 6,45 Euro. 20 Prozent darüber sind 7,74 Euro. Wegen
	einer guten Ausstattung erhöht sich der Wert auf 8,74 Euro; wegen der
	einfachen Wohnlage in Neukölln, verringert sie sich um 28 Cent/qm auf die
	zulässige Höchstmiete von 8,46 Euro pro Quadratmeter. Ist die Wohnung 80 qm
	groß, können sie die Miete absenken, wenn sie kalt mehr als 676,80 Euro
	zahlen. Sollte die Miete, die Sie dabei errechnen, höher sein als die, die
	Sie bislang bezahlen, besteht kein Grund zur Panik: Erhöhen darf Ihr
	Vermieter während der Geltungszeit des Mietendeckels Ihre Miete nicht
	(Ausnahme: siehe Antwort 1).

	Um sicher zu sein, wie hoch die rechtlich zulässige Miete ist, können
	MieterInnen diese vom Bezirksamt feststellen und sich einen
	Absenkungsbescheid ausstellen lassen. Einen Rechtsanspruch darauf haben sie
	nicht, aber sie sollten es versuchen. Das zumindest rät der Mit-Initiator
	des Mietendeckels, der Anwalt Kilian Wegner. Je nach Kapazitäten und
	politischem Willen werden die Ämter dies tun. Aus der Praxis dürfte dann
	auf Grundlage des Gleichbehandlungsgrundsatzes ein Anspruch für folgende
	Mieter erwachsen. Mit einer amtlichen Feststellung in den Händen erhöht
	sich die Sicherheit in einem zivilrechtlichen Streit.

	## Kann man jetzt wieder umziehen?

	Umziehen, früher Berliner Volkssport, wurde in den letzten Jahren für viele
	zur Unmöglichkeit, außer man war bereit, die Innenstadt Richtung Stadtrand
	zu verlassen. Zu sehr haben sich die Angebotsmieten von den
	durchschnittlichen Mietpreisen in bestehenden Verträgen entkoppelt, zu
	selten gab es noch Angebote unter 12 Euro pro Quadratmeter. Das führte
	dazu, dass einerseits immer mehr Wohnungen überbelegt sind, anderseits
	Alleinstehende in überdimensionierten Wohnungen bleiben, weil selbst
	deutlich kleinere mittlerweile deutlich mehr gekostet hätten. An dieser
	Misere könnte sich nun wirklich etwas ändern, hier könnte der Mietendeckel
	seine größte Wirkung entfalten.

	Denn das Gesetz legt nun fest, dass für eine Wohnung, die wiedervermietet
	wird, maximal die Vormiete genommen werden darf oder – wenn diese über den
	Obergrenzen der Mietentabelle liegt – eine Vermietung nur zu deren Werten
	erfolgen darf. Auch hier gibt es die Möglichkeit eines Aufschlags von einem
	Euro bei guter Ausstattung, die Lageeinteilung spielt dagegen keine Rolle.
	Eine Sonderregelung greift bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro
	lag. Diese dürfen um maximal einen Euro bis zu dieser Grenze erhöht werden,
	sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

	Sobald das Gesetz in Kraft tritt, darf man also richtig gespannt sein.
	Verhalten sich die VermieterInnen rechtskonform, werden die Preise auf dem
	Angebotsmarkt einbrechen. Findet man bislang auf einem großen
	Immobilienportal etwa eine Altbauwohnung in Charlottenburg, für deren 172
	Quadratmeter 4.315 Euro verlangt werden, dürfen es künftig nur noch 1.286
	Euro sein: 6,45 Euro pro Quadratmeter plus einen Euro/qm für die luxuriöse
	Ausstattung.

	Ein weniger abgehobenes Beispiel: Eine 1962 errichteten 82 Quadratmeter
	große Wohnung in Neukölln mit einfacher Ausstattung, die aktuell für 820
	Euro Nettokaltmiete angeboten wird, darf spätestens ab März nur noch 499
	Euro kosten. Kostet sie mehr, kann man die zuständigen Bezirksämter darüber
	informieren, damit diese später verfolgen können, ob sie tatsächlich zu
	einem nicht zulässigen Preis vermietet wird.

	Umziehen kann sich wieder lohnen, könnte also zum Motto zur Zeit des
	Mietendeckels werden. Ohne den 20 Prozent-Aufschlag, der in
	Bestandsverträgen genommen werden darf, verspricht das Neu-Anmieten echte
	Verbesserung. Und: Je mehr Menschen umziehen, desto niedriger könnte das
	allgemeine Mietniveau werden.

	Zapf Umzüge freut sich schon: „Im letzten Jahrzehnt ist die Mobilität in
	der Stadt drastisch eingebrochen“, sagt Vorstand Sven Reinholz. Das
	Unternehmen musste sich vermehrt Besserverdienern zuwenden, mehr
	Serviceleistungen anbieten. Jetzt sagt Reinholz: „Alles was getan wird,
	dass Menschen bezahlbaren Wohnraum anmieten können, ist förderlich“; das
	Gesetz werde sich „positiv auswirken“. Da vor allem Geringverdiener
	profitieren werden, werde sich der Effekt aber in Grenzen halten.

	## Was passiert, wenn das Gesetz ausläuft?

	Im Mai 2019 erschien der vorerst letzte Mietspiegel für Berlin. Anhand
	dieser systematischen Erfassung von Vergleichsmieten für Wohnungen
	verschiedener Baujahre, Lage und Ausstattung konnten VermieterInnen höhere
	Forderungen geltend machen. Dieses System wird nun durch den Mietendeckel
	ersetzt. Eine Rückkehr zum Mietspiegel nach dem Auslaufen des Gesetzes im
	Frühjahr 2025 ist möglich, aber wohl nicht nahtlos. Denn in die Erstellung
	dürfen keine staatlich festgesetzten Mieten mit einfließen.

	Die rot-rot-grüne Koalition will daher ein anderes Modell verfolgen, das
	den Mietspiegel auf Dauer ersetzen kann: ein Mietenkataster, also die
	Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen in der ganzen Stadt.
	Vergleichsmieten könnten dann anhand eines Gesamtdatenbestandes exakt
	berechnet werden. Die Festlegung auf dieses politische Ziel schreiben die
	KoalitionspolitikerInnen in die Begründung zu ihrem Änderungsantrag an das
	Mietendeckelgesetz. Auch ein Haushaltsposten, jeweils 100.00 Euro in den
	nächsten beiden Jahren, ist bereits geschaffen. Der Auftrag zur Erstellung
	eines notwendigen Gesetzes ist damit bereits erteilt, sagt Katrin
	Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen.

	Grundlagen für das Kataster gibt es in Berlin bereits, eine Datenbank aller
	Häuser, ebenso die Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen im sozialen
	Wohnungsbau. Auch ein Vorbild gibt es: die Schweiz. Dort lässt sich über
	eine Onlinekarte jedes Haus und jede Wohnung des Landes finden. Der
	Bundesgesetzgeber erlaubt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten per
	Gutachter, Mietspiegel oder eben per Mietendatenbank berechnet werden kann.
	Laut Schmidberger würde ein Kataster „die Black Box Wohnungsmarkt lüften
	und endlich Transparenz schaffen“. Auch böte das Wissen um die Eigentümer
	und ihre Mieten die Möglichkeit, „gezielter gegen die vorzugehen, die sich
	nicht an die Regeln halten“.

	## Und wenn der Deckel gekippt wird?

	Die große Gefahr sind die Verfassungsgerichte. CDU und FDP haben
	angekündigt diese mittels Normenkontrollklagen direkt anzurufen. Dabei kann
	das Landesverfassungsgericht nur eine Übereinstimmung mit der Berliner
	Verfassung prüfen. Ob aber das Land überhaupt zuständig ist, was die
	Deckelgegner bezweifeln, muss das Bundesverfassungsgericht feststellen.

	Möglich ist, dass das Gesetz für verfassungswidrig erklärt und aufgehoben
	wird. Im schlimmsten Fall könnten VermieterInnen dann aufgrund nicht
	gezahlter, weil nach Mietendeckel überhöhter Mieten Kündigungen
	aussprechen. Laut Kilian Wegner ist das aber „nicht wahrscheinlich“.

	Möglich ist etwa auch, dass gesenkte Mieten dann nachgezahlt werden müssen
	oder das Gericht eine Übergangsregelung beschließt, wonach alles, was bis
	zur Entscheidung passierte, legal war. Sicher ist aber auch: Alle
	Entscheidungen, die untere Gerichte, etwa die Amtsgerichte, treffen, haben
	auch nach einer Verfassungsgerichtsentscheidung Bestand. Denn auch wenn das
	Verfassungsgerichts ein Gesetz als nicht verfassungskonform befindet, führt
	das nicht dazu, dass alle auf dessen Grundlage ergangenen Entscheidungen
	ungültig werden.

	Reiner Wild vom Berliner Mieterverein rät MieterInnen, „das eingesparte
	Geld nicht im Urlaub zu verpulvern, sondern beiseitezulegen“. Dieser
	Hinweis gelte aber grundsätzlich in allen mietrechtlichen
	Auseinandersetzungen. Wild rät, die Behörden, die in der Pflicht stehen,
	das Gesetz zu überwachen, miteinzubeziehen. Eine amtliche Mitteilung über
	eine zulässige Miethöhe stärke die Position der MieterInnen in
	zivilrechtlichen Auseinandersetzungen.

	1 Feb 2020

	## LINKS

	[1] https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

	## AUTOREN

	Erik Peter

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