# taz.de -- Bürokratie in Deutschland: Die Regeln des teuren Bauens

	# taz.de -- Bürokratie in Deutschland: Die Regeln des teuren Bauens

	> Auch die Bürokratie und zu viele Bauvorschriften machen das Bauen in
	> Deutschland teuer. Ein Gebäudetyp E soll helfen: E wie einfach.

	Bild: Einfach bauen? So kinderleicht wie mit Klötzchen wird es wohl nicht we…

	Letztlich ist das Bürgerliche Gesetzbuch mitschuldig daran, dass das Bauen
	unbezahlbar geworden ist. Dort steht in Paragraph 633: „Das Werk ist frei
	von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ Mehr als 100
	Jahre schlummerte dieser harmlose Satz im Gesetz, bis er vor etwa 15 Jahren
	im Baugewerbe eine fatale Wirkung zu entfalten begann: Er machte das Bauen
	kompliziert – und eben teuer.

	Den Mechanismus, der dahintersteckt, hat Ronald Hoinka von der
	Rechtsanwaltskanzlei Oberthür & Partner bei einer Anhörung der
	Hamburgischen Bürgerschaft geschildert. Bei dem, was Hoinka und andere
	Experten – Projektentwickler, Architekten, Verbandsvertreter – vortrugen,
	offenbarte sich ein Dickicht aus Standards und Vorschriften, aus dem sich
	die Branche nur mit Mühe wird befreien können.

	Eine rasche Lösung verspricht die Einführung eines neuen „Gebäudetyps E“…
	wie einfach, der die Baukosten um zehn Prozent senken könnte. Im Juli
	machten das Bundesjustiz- und das Bundesbauministerium erste Vorschläge,
	wie so ein neuer Gebäudetyp aussehen könnte.

	Wo die Probleme liegen, machen folgende Zahlen deutlich. Nach [1][Schätzung
	des Deutschen Städte- und Gemeindebundes] hat sich die Zahl der
	Bauvorschriften in den vergangenen Jahren von 5.000 auf 20.000 vervierfacht
	– knapp 4.000 davon sind DIN-Normen, an denen keiner vorbeikommt. Die Zahl
	der zu beachtenden Regelwerke stieg laut der Baukostensenkungskommission
	der Bundesregierung von 650 (1994) über 3.300 (2015) auf 3.700 (2022).

	Der Wust dieser Regeln sei auch für die erfahrensten Leute in seinem Büro
	kaum zu durchschauen und führe zu heißen Diskussionen in der Teeküche, „was
	denn jetzt gerade das aktuelle Recht ist“, berichtete Finn Warncke, der
	Vorsitzende des Bundes Deutscher Architekten in Hamburg bei der Anhörung im
	November.

	Einen Teil der Anforderungen hat sich die Branche nach Ansicht des
	Baurechtsexperten Hoinka selbst zuzuschreiben. Denn in der Regel legen
	Bauherren nicht genau fest, wie ihr Haus beschaffen sein, also nach welchen
	Standards es errichtet werden soll. Zum Zuge kommen dann die „anerkannten
	Regeln der Technik“. Wer diese nicht einhält, ist im Zweifel haftbar.

	Durch diesen Mechanismus hätten sich „in den letzten 15 bis 20 Jahren die
	Anforderungen an das gesetzeskonforme Bauen dramatisch erhöht“, sagte
	Rechtsanwalt Hoinka. Damals sei noch mit 2.000 Euro Herstellungskosten pro
	Quadratmeter kalkuliert worden. Für 2016 ermittelte die Kieler
	Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Hamburg Herstellungskosten von
	2.700 Euro im Median – das bedeutet, eine Hälfte aller Wohnungen war
	billiger, die andere teurer. Im vergangenen Jahr lag der Median bei 4.500
	Euro. Das sind fast 70 Prozent mehr.

	Ein großer Teil dieses Anstiegs ist den gestiegenen Material- und
	Lohnkosten beim Bauen geschuldet. Dazu kommen die Vorgaben des
	Klimaschutzes und obendrauf die erwähnte fatale Regelungsdynamik: Die
	Bauwirtschaft habe die Qualitätsstandards immer weiter erhöht, auch ohne
	dass das gesetzlich vorgeschrieben gewesen wäre, sagte Hoinka, „einfach
	weil sie glaubten, leichter Kunden finden zu können“. Solange die Zinsen
	extrem niedrig waren, seien die Mehrkosten für die Bauherren auch nicht ins
	Gewicht gefallen. „Im Ergebnis war es dann eine anerkannte Regel der
	Technik, weil es alle gemacht haben.“ Keiner konnte hinter dem anderen
	zurückstehen.

	Dementsprechend stieg der Arbeitsaufwand. 1993 seien für das Bauen noch ein
	Architekt, ein Statiker, ein Baugrundgutachter und bei größeren Projekten
	ein Bautechniker nötig gewesen, berichtete der Architekt Warncke. „Heute
	haben wir für alle Themen eigene Fachingenieure, die auf ihrem Gebiet eben
	die absoluten Fachleute sind und sich absichern müssen.“ Dazu gehören
	Schadstoffgutachter, Brandschutzplaner, Brandschutzprüfer,
	Schallschutzgutachter, Leute für das Energiekonzept und die Einhaltung der
	Energieeinsparverordnung bis hin zum Nachhaltigkeitszertifizierer, die
	bezahlt werden wollen.

	Wie sich die Baustandards verändert haben, illustrierte Warncke am Aufbau
	einer Zimmerdecke. 1999 bestand die Decke einer hochwertigen
	Eigentumswohnung aus 14 Zentimetern Stahlbeton mit einem Aufbau von 8,5
	Zentimetern. Heute ist der Stahlbeton mindestens 20 Zentimeter dick, dazu
	kommt ein Aufbau von 17 Zentimetern, der verschiedene Dämmschichten,
	Estrich und Fußbodenbelag umfasst.

	„Dadurch, dass da oft eine Fußbodenheizung ist und die Leitungen sich
	kreuzen müssen, potenziert sich das“, sagt Warncke. Noch vor fünf, sechs
	Jahren seien 15 Zentimeter Aufbau diskutiert worden, heute manchmal schon
	18. „Also es ist wirklich irre.“

	Warncke kritisiert, dass viele Betonbauten überdimensioniert seien: „Rein
	statisch könnten sie wesentlich dünner gestaltet sein, aber es kann dann
	mal zu einem Riss kommen.“ So ein Riss könne zwar bedenkenlos zugespachtelt
	werden, und eigentlich wäre es aus seiner Sicht auch sinnvoll, so zu
	verfahren. „Aber wenn man diese Risse vermeiden will, dann hat man sehr
	viel Masse, die man einbringen muss und CO2 und Kosten.“

	Bisweilen folgt auch aus der einen bautechnischen Verbesserung ein
	Rattenschwanz weiterer Veränderungen: Besserer Schall- und Wärmeschutz nach
	außen steigert das Lärmempfinden in der Wohnung. Als Konsequenz dämmen die
	Architekten die Wasserleitungsschächte, was diese wiederum so warm macht,
	dass sich darin Legionellen vermehren können. Folglich müssen getrennte
	Kalt- und Warmwasserschächte eingezogen werden, was womöglich den
	Wenderadius eines Rollstuhls im Bad einschränkt, sodass das Bad größer
	werden muss. „Das potenziert sich immer mehr“, so Warncke. „Und das ist
	unser Alltag.“

	## Sehr aufwändige Standards

	Warnckes Beispiele sind Legion. Er spricht von überdimensionierten
	Heizungen, die so ausgelegt sind, dass sie auch im kältesten Winter in
	jeder Ecke der Wohnung 22 Grad garantieren; von
	Fehlerlichtbogenschutzschaltern, die vor einem Blitzeinschlag schützen
	sollen und auf Drängen des Herstellers Standard für jede Wohnung geworden
	seien, obwohl einer pro Haus reichen würde; von aufwendiger
	Regenentwässerung, die beheizt werden muss, und fragwürdigem Schallschutz.

	Soll ein Bestandsgebäude etwa für das Wohnen umgenutzt werden, muss der
	Mindestschallschutz nach DIN gewährleistet werden. Das führt dazu, dass die
	alten Böden höher gelegt werden müssen, mit der Folge, dass die Türen nicht
	mehr passen und die Fensterbrüstung nicht mehr hoch genug ist, um
	absturzsicher zu sein. Eine vom Architekten vorgeschlagene Sicherungsstange
	will der Denkmalschutz unbedingt rund haben, was aber die Gefahr birgt,
	dass Kinder darunter durchrutschen könnten. Irgendwann stelle sich dann die
	Frage, ob so ein Haus nicht besser abzureißen wäre, sagte Warncke.

	„Mindestschallschutz ist viel, viel besser als das, was wir aus eigenem
	Erleben aus dem Altbau kennen“, sagte Patrick Bauer, Geschäftsführer der
	Hamburger Firma B&O Bau. Aber auch mit einem Mindestschallschutz und ebenso
	einem erhöhten Schallschutz nach DIN gebe es keine Garantie, nichts von den
	Nachbarn mitzubekommen. „Wenn Sie wirklich nichts hören wollen, dann werden
	Sie zu Wahnsinnskonstruktionen kommen“, warnte Bauer.

	Bei geltender Rechtslage sei es schwer, diese Tendez zu immer aufwändigeren
	Bauten zu stoppen, sagte der Projektentwickler Stefan Sellschopp bei der
	Anhörung. Davon abzuweichen, selbst einvernehmlich, sei riskant. „Wenn wir
	Regelungen treffen zwischen den Bauherren und den Bauunternehmungen oder
	Handwerkern, steht am Ende des Tages immer der Mieter vor der Tür und macht
	Ansprüche geltend.“ Wenn ein besserer Schallschutz bautechnisch erreicht
	werden könnte, sei der dann eben auch das Maß der Dinge.

	Der Rechtsanwalt Hoinka forderte deshalb, die Definition des Baumangels im
	Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ebenso wie im Strafgesetzbuch (StGB) zu
	entschärfen. Außerdem müsse man „auch die Mangelvorschrift im Mietrecht
	ändern“, sagte er, „es ist unausweichlich“.

	Hoinka schweben weichere Formulierungen vor, die den Baufirmen und Planern
	mehr Spielraum lassen, von anerkannten Regeln der Technik abzuweichen.
	Künftig soll es reichen, dass technische Lösungen in vergleichbarer Weise
	statt in gleichem Maße die Schutz- und Qualitätsstandards erfüllen, die mit
	den anerkannten Regeln der Technik sichergestellt werden.

	Hoinka schlägt auch vor, bei der [2][Sanierung und Umnutzung von Altbauten]
	die Regeln der Technik zum Zeitpunkt des Baus heranzuziehen. Am weitesten
	geht sein Vorschlag, die deutschen Vorschriften über Bord zu werfen und
	sich auf die „Grundanforderungen für Bauwerke“ der EU zu beschränken.
	Hoinka plädiert für „eine weitgehende vertragliche Regelungsfreiheit, weil
	nur so dem Wohnungsbau kurzfristig wieder auf die Beine geholfen werden
	kann“.

	Den Vorschlag, ins Baurecht neben den heutigen Typen 1 bis 5, die Gebäude
	danach differenzieren, ob sie frei stehen und wie groß sie sind, einen
	neuen Gebäudetyp E einzuführen, betrachtet Hoinka skeptisch. E steht für
	„einfach Bauen“ oder „experimentelles Bauen“. Hoinkas Ansicht nach müs…
	dafür ein genauer Katalog von Maßnahmen erstellt werden, bei denen
	Abweichungen von den technischen Baubestimmungen erlaubt wären. „Das wäre
	angesichts der komplexen Verzahnung der gesetzlichen Regelungen mit diesen
	Baubestimmungen eine Mammutaufgabe, die einen Zeitraum von mehreren Jahren
	in Anspruch nehmen dürfte“, glaubt Hoinka. Auch der Projektentwickler
	Sellschopp wies auf die komplexe Rechtslage hin und warnte: „Es wird zu
	einer Ausweitung der Bürokratie sowie Zunahme der Gerichtsprozesse führen.“

	Andere ficht das nicht an: Vor einem halben Jahr starteten in Bayern 19
	Pilotprojekte des Gebäudetyps E mit dem Segen des bayerischen
	Bauministeriums. Das Konzept geht [3][auf eine Initiative der Bayerischen
	Architektenkammer zurück]. Sie zielt darauf ab, „Normen zu reduzieren, um
	schnelleres, einfacheres, kostengünstigeres und ressourcenschonenderes
	Planen und Bauen zu ermöglichen“. Die Pilotprojekte sollen wissenschaftlich
	begleitet werden, um festzustellen, ob das Planen und Bauen tatsächlich
	erleichtert wird, die Kosten sinken und wo Gesetze geändert werden müssen.

	## Bewegung auf Bundesebene

	Dazu gibt es auch auf Bundesebene mächtig Bewegung. Am 11. Juli machte das
	Bundesjustizministerium Vorschläge, wie der Gebäudetyp E zivilrechtlich
	abgesichert werden könnte: Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ soll
	konkreter gefasst werden, Komfortstandards sollen nicht dazu zählen, in
	Verträgen zwischen Profis, also Planern und professionellen Auftraggebern,
	sollen Abweichungen erleichtert werden und nicht mehr automatisch als
	Mängel gelten.

	Öffentlich-rechtliche Vorgaben, die alle Bauvorhaben einhalten müssen,
	bleiben bestehen: Gebäude müssen stabil sein, feuersicher, nachhaltig und
	barrierefrei.

	Zur Umsetzung hat das [4][Bundesbauministerium eine „Leitlinie und
	Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ veröffentlicht]. Darin steht beispielhaft,
	wie Normabweichungen zwischen den am Bau Beteiligten vereinbart werden
	können.

	Für Andreas Breitner, den Direktor des Verbands norddeutscher
	Wohnungsunternehmen (VNW), geht der Gesetzentwurf in die richtige Richtung.
	Er werde es wohl möglich machen, preiswerter zu bauen, ohne dass die
	Wohnqualität sinkt. Viele Normen des Bauens – vor allem bei der Haustechnik
	– führten nicht zwingend zu den gewünschten Ergebnissen, verteuerten aber
	massiv den Wohnungsbau. Die im VNW organisierten Genossenschaften und
	kommunalen Unternehmen plädierten daher für eine Kultur des klugen
	Weglassens. „Was nicht eingebaut wird, kann nicht kaputt gehen und
	verursacht keine Kosten“, sagte Breitner.

	Einer, der ausprobiert hat, wie einfaches Bauen funktionieren könnte, ist
	Patrick Bauer vom [5][Projektentwickler B&O Bau, der sich als „Treiber der
	Bauwende“ versteht]. B&O hat im bayerischen Bad Aibling zusammen mit der
	Technischen Universität München drei Versuchshäuser gebaut, die er bei der
	Hamburger Anhörung vorstellte: ein Betonhaus mit dicken Wänden, [6][ein
	Holzhaus] und ein Haus mit Wänden aus fluffigem Infraleichtbeton. Mit den
	flachen Dächern und kleinen, zum Teil abgerundeten Fenstern sieht die
	kleine Häuserreihe aus wie eine römische Kaserne.

	Bauer und seine Kollegen übten sich in der Kunst des Weglassens: Decken und
	Wände bestehen aus nur einer Schicht, im Beton steckt kaum Bewehrung. Die
	Häuser sind kompakt gebaut, ohne Vorsprünge, mit wenig Außenfläche. Die
	dicken Wände und Decken wirken temperaturausgleichend und schalldämmend.
	Die Innenwände – Beton, Ziegel, Holz – sind so gestaltet, dass sie nicht
	gemalert oder tapeziert werden müssen – im Gegenteil: gar nicht dürfen.
	Strom- und Kommunikationsleitungen liegen unter Leisten vor den Wänden,
	sodass sie leicht demontiert und modernisiert werden können.

	Bauer verfährt bei seinen Häusern nach dem Prinzip „robustes Optimum“. Das
	speist sich aus der Erfahrung, dass Bewohner ein Gebäude nicht unbedingt so
	nutzen, wie sich die Planer das gedacht haben. Ein gutes Beispiel dafür
	sind [7][Energiesparhäuser] mit automatischer Belüftung, in denen Bewohner
	Lüftungsöffnungen zustopfen oder mit gekippten Fenstern lüften, sodass
	rechnerische Spareffekte nicht erreicht werden – viel Aufwand für wenig
	Wirkung.

	Bauer plädiert deshalb dafür, das Verhalten der Bewohner mitzudenken, und
	so zu bauen, dass solche Manipulationen erst gar nicht infrage kommen.
	Weniger Technik bedeutet weniger Kosten und weniger Wartungsaufwand.

	Der Architekt Warncke warnt, die Planung könne sich nicht darin erschöpfen,
	die Technik und den Komfort immer weiter zu optimieren. Dafür an der
	Fassade zu sparen, wäre auch nicht nachhaltig – schließlich [8][sollten die
	Häuser ja nicht bloß 50 Jahre halten], sondern 100 oder 300 Jahre. Wie das
	zu schaffen ist? „Es müssen Gebäude sein, die geliebt werden“, sagt Warnk…

	5 Aug 2024

	## LINKS

	[1] https://www.dstgb.de/publikationen/positionspapiere/bezahlbaren-wohnraum-sc…
	[2] /Lahmender-Wohnungsbau-in-Niedersachsen/!5974186
	[3] https://www.byak.de/aktuelles/newsdetail/einfach-bauen-start-von-pilotproje…
	[4] https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2024/07/ge…
	[5] https://buo.de/bau/unternehmen/
	[6] /Nachhaltige-Rohstoffe-in-Deutschland/!5939012
	[7] /Energiewendepionier-ueber-den-Fortschritt/!5966360
	[8] /Architekturexpertin-ueber-Wohnungsbau/!6009296

	## AUTOREN

	Gernot Knödler

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