# taz.de -- Streitgespräch über Mieteninitiative: „Die Stadt müsste sich bewegen“

	# taz.de -- Streitgespräch über Mieteninitiative: „Die Stadt müsste sich b…

	> Andreas Breitner, Vertreter der Wohnungswirtschaft, und
	> Initiativensprecher Bernd Vetter streiten darüber, wie die Mieten in
	> Hamburg zu bremsen wären.

	Bild: Treibt auch die Mietpreise: Das Grundstück des Bahrenfelder Carrée ist …

	taz: Herr Breitner, was geschieht aus Sicht der Wohnungswirtschaft, wenn
	sich die beiden Hamburger Volksinitiativen „Keine Profite mit Boden und
	Miete“ durchsetzen?

	Andreas Breitner: Die einzelnen Elemente – Vergabe städtischer Grundstücke
	nur noch als Erbbaurecht und Sozialmieten auf städtischen Grundstücken –
	hätten eine negative Wirkung auf den Hamburger Wohnungsmarkt. Sie können
	dazu führen, dass weniger bezahlbarer Wohnraum entsteht. Außerdem glaube
	ich nicht, dass größere Einheiten von gefördertem Wohnungsbau auf einem
	Fleck der Stadt gut tun.

	Herr Vetter, der Mietenanstieg verlangsamt sich – wozu braucht es jetzt
	noch Initiativen wie „Keine Profite mit Boden und Miete“?

	Bernd Vetter: Die angebliche Verlangsamung geht auf Untersuchungen zurück,
	die ich nicht überprüfen kann. Das Problem ist, dass die Mieten rasant
	gestiegen sind – um 30 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Die Mieten
	sind auf einem extrem hohen Stand, das kann jeder sehen, der in Hamburg
	eine Wohnung sucht.

	Allerdings sind auch die Instrumente schärfer geworden, mit denen diese
	Entwicklung gedämpft werden soll, etwa die Mietpreisbremse.

	Bernd Vetter: Das ist doch eine Volkstäuschung gewesen. Ich habe schon vor
	der Bundestagswahl gesagt, dass diese Mietpreisbremse nichts bringen wird.
	Das hat sich in Untersuchungen auch erwiesen. Der Bundestag hat sie jetzt
	etwas geschärft, aber sie wird von fast niemandem genutzt. Wenn man etwas
	hätte machen wollen, hätte man den Paragrafen fünf des
	Wirtschaftsstrafgesetzes verschärfen müssen. Er beinhaltet, dass die
	ortsübliche Miete nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden darf.
	Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss jeder einzelne
	Mieter für sich die Mangellage beim Wohnraum beweisen. Vorher reichte, dass
	etwa eine Zweckentfremdungsverordnung in diesem Gebiet galt. Damit ist das
	Instrument tot.

	Andreas Breitner: Das war ein gutes Instrument, um Mietwucher einzudämmen,
	und ich würde mir sehr wünschen, dass es stärkere politische Anstrengungen
	gibt, diesen Paragrafen im Wirtschaftsstrafrecht wieder zu schärfen. Das
	würde diese ganze Quälerei mit der Mietpreisbremse, die unsere
	Mitgliedsunternehmen ja gelassen sehen können, beenden. Die Mietpreisbremse
	klingt nur sexy, bringt aber nichts. Ohnehin sind die Mieten in Hamburg
	laut dem Mietenspiegel zuletzt weniger stark gestiegen als die
	Lebenshaltungskosten.

	Bernd Vetter: Zwischen 2005 und 2017 sind sie demnach aber um 29 Prozent
	gestiegen, die Lebenshaltungskosten nur um 16 Prozent.

	Andreas Breitner: Ein Drittel des Hamburger Wohnungsmarktes bestreiten
	unsere Mitgliedsunternehmen. Die hatten in den vergangen fünf Jahren eine
	Preissteigerung von 0,1 Prozent. Dass Neuvermietungen in Hamburg einen
	hohen Preis haben, ist aber auch unbestritten. Selbst eine
	Genossenschaftswohnung ist in der Neuvermietung teurer als im Bestand.

	Bernd Vetter: Tatsächlich werden in Hamburg im Vergleich der sieben größten
	deutschen Städte die meisten Wohnungen gebaut, seit der damalige
	Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) seine Offensive gestartet hat. Der
	entscheidende Punkt ist aber, dass diese Neubauwohnungen teuer vermietet
	und im Gegenzug Altbauwohnungen abgerissen werden. Das unterstützt die
	Stadt Hamburg in jeder Form. Die Wohnungsunternehmen werden gepampert,
	damit die Neubauzahl von 10.000 Wohnungen im Jahr erreicht wird. Hamburg
	geht nicht gegen Leerstand vor und genehmigt im großen Stil Abrisse – seit
	2011 im Schnitt 420 pro Jahr.

	Immerhin gibt es ja den Drittelmix, nach dem 30 Prozent der neuen Wohnungen
	Sozialwohnungen sein müssen.

	Bernd Vetter: Der Drittelmix ist ja auch nicht wirklich wahr: Wenn man die
	Flächen nimmt, sind es nur 20 bis 25 Prozent. Trotzdem sinkt der Bestand an
	Sozialwohnungen, weil die alten aus der Bindung laufen. Das Grundübel des
	Systems ist, dass es in Hamburg noch 79.000 Sozialwohnungen gibt, aber
	368.000 anspruchsberechtigte Haushalte. Das ist doch der Grund, warum wir
	das machen. Es geht nicht darum, ob die Bestandsmieten steigen – die sind
	ja schon hoch. Und die Neubaumieten sind für die meisten Menschen nicht
	bezahlbar.

	Andreas Breitner: Wenn Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen, heißt das
	nicht automatisch, dass sie teurer werden. Unsere Mitgliedsunternehmen
	fahren dann kein Mieterhöhungsprogramm. Die sind sehr vorsichtig in ihrer
	Mietenstrategie. Deshalb ist das Auslaufen der Bindung für mich kein
	Schreckgespenst.

	Herr Vetter, was wollen die Volksinitiativen?

	Bernd Vetter: Der Senat soll nichts mehr veräußern an Grundstücken und
	Wohnungen, sondern Grundstücke allenfalls noch als Erbbaurecht vergeben.
	Das bezieht sich einerseits auf Wohnungen, andererseits auf Infrastruktur,
	also Grundstücke für Kitas, Schulen, Parks. In der Vergangenheit hat
	Hamburg sehr viel nach Höchstgebot verscherbelt. Das ist in den letzten
	Jahren durch den SPD-Senat nicht mehr geschehen. Aber der Senat kann ja
	auch wieder wechseln und erneut Tafelsilber veräußern, um den Haushalt zu
	sanieren. Ausnahmen vom Verkaufsverbot soll es geben, etwa wenn der Senat
	Grundstücke tauschen will. Dazu soll es aber einen öffentlich
	nachvollziehbaren Bürgerschaftsbeschluss geben.

	Andreas Breitner: Vor 15 Jahren hätte es Anlass zu den Initiativen gegeben.
	Heute fährt der Zug in die richtige Richtung – auch im Sinne der
	Initiativen. Das liegt daran, dass der Senat das tut, was er tun kann,
	nämlich möglichst viele Grundstücke dem Wohnungsbau zur Verfügung zu
	stellen. Seit 2011 sind rund 66.000 Wohnungen entstanden – und davon sind
	alleine mehr als 18.000 Sozialwohnungen. Wir haben bei unseren
	Mitgliedsunternehmen Erbbaurechtsverträge, die nach 70 oder 80 Jahren
	auslaufen und jetzt verlängert werden müssten. Jetzt spielt plötzlich der
	Bodenwert eine Rolle und der ist in den letzten zehn Jahren in den Himmel
	geschossen. Wenn in den neu abzuschließenden Erbbaurechtsverträgen die
	aktuellen Bodenwerte zugrunde gelegt werden, führt das dazu, dass die
	Mieten steigen müssen. Dazu kommen die Konditionen: Man pachtet das
	Grundstück und erwirbt es nicht. Unsere Mitgliedsunternehmen arbeiten mit
	20 bis 30 Prozent Eigenkapital und nehmen den Rest auf. Mit diesem
	Eigenkapital kommen sie nicht aus, wenn ihnen die Grundstücke nicht
	gehören. Wenn unsere Unternehmen 20 Prozent Eigenkapital in fünf
	Neubauprojekte stecken wollen und müssen stattdessen 25 Prozent aufbringen
	– dann fällt ein Neubauprojekt weg. Das alles führt dazu, dass bei meinen
	Mitgliedsunternehmen das Erbbaurecht beliebt ist wie Fußpilz.

	Hätten sich die Genossenschaften nicht darauf einstellen müssen, dass ihre
	Erbbaurechtsverträge auslaufen?

	Andreas Breitner: Wenn die Konditionen sich nicht bessern, geben die das
	Grundstück schlichtweg zurück an die Stadt. Nur: Wer kümmert sich dann
	darum? Die Genossenschaften haben über Jahrzehnte bewiesen, dass sie
	verantwortungsvoll mit ihren Wohnungsbeständen umgehen.

	Herr Vetter, sollten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vom Erbbaurecht
	ausgenommen werden?

	Bernd Vetter: Die Stadt soll die Grundstücke an die Genossenschaften im
	Erbbaurecht vergeben und dann über die Höhe des Erbbauzinses die Kosten
	steuern. Das hieße, dass die Stadt eine andere Art der Förderung betriebe,
	indem sie einen niedrigen oder gar keinen Erbbauzins nähme. Insofern stimmt
	auch das Argument mit dem Eigenkapital nicht. Der Grundstückspreis macht ja
	40 bis 50 Prozent der Kosten aus. Der fällt ja weg. Wenn du von einem
	geringeren Betrag ausgehst, brauchst du auch weniger Kapital. So kann die
	Stadt das steuern und dann ist auch eine Miete von 6,70 Euro – wie bei
	einer Sozialwohnung – möglich. Wir wollen also keinesfalls, dass nur
	Sozialwohnungen gebaut werden, sondern dass Wohnungen gebaut werden, die zu
	einem Preis wie Sozialwohnungen im ersten Förderweg vermietet werden – und
	zwar anders als Sozialwohnungen dauerhaft preisgebunden. Die Miete soll nur
	entsprechend dem Index der Lebenshaltungskosten gesteigert werden können,
	maximal zwei Prozent im Jahr.

	Andreas Breitner: Und das würde für alle gelten – auch für den Chefarzt?

	Bernd Vetter: Von uns ausgesehen soll es keine Belegungsbindung geben.
	Natürlich kann der Chefarzt dann auch für 6,70 Euro wohnen. Aber die
	Genossenschaften können ja steuern, wen sie nehmen, und der Senat könnte
	Vorgaben machen in dem Erbbaurechtsvertrag. Wir wollen keine
	Belegungsbindung, weil die ja nach zehn, zwanzig Jahren ausläuft. Deshalb
	lehnen wir den sozialen Wohnungsbau als Fördermodell ab. Unsere Initiativen
	zielen auf ein neues Fördermodell im Sinne einer neuen
	Wohnungsgemeinnützigkeit. Deshalb müssen die Genossenschaften vor unseren
	Initiativen keine Angst haben. Im Gegenteil: Sie werden möglicherweise eine
	höhere Förderung erhalten.

	Andreas Breitner: Aber Förderung bedeutet, Steuergelder dafür einzusetzen,
	dass ein Chefarzt eine subventionierte Wohnung hat – das möchte ich nicht.

	Bernd Vetter: Eine Neubauwohnung für 6,70 Euro wird nicht nach einem super
	Standard gebaut werden können. Dass sich ein Chefarzt dafür interessiert,
	ist wenig wahrscheinlich. Die Acht-Euro-Wohnungen, die der Senat im zweiten
	Förderweg anbietet, sind ja auch nicht belegungsgebunden.

	Andreas Breitner: Beim Erbbaurecht sind wir, glaube ich, der gleichen
	Auffassung: Wenn die Konditionen so günstig sind und so gut, dass es
	wirtschaftlich attraktiv ist, mit einem Erbbaurecht zu investieren, dann
	bin ich bei Ihnen. Dann muss nur die Stadt ihre Gewinnabsicht
	zurückstellen.

	Bernd Vetter: Das sagen wir ja.

	Andreas Breitner: Im Moment bekommt der Senat im Haushalt 200 Millionen
	Euro aufgrund der Veräußerung von Grundstücken. Da müsste sich die Stadt
	zugunsten dieses Modells extrem bewegen. Das versuchen wir ja gerade bei
	den zehn Altverträgen hin zu bekommen und quälen uns. Die Stadt hat immer
	den Konflikt zwischen Gewinnabsicht – weil sie etwa auch Kitas und Schulen
	zu finanzieren hat – und dem bezahlbaren Wohnen. Wenn das stärker zugunsten
	des bezahlbaren Wohnen gelöst würde, könnten wir uns schon eher einigen.

	Bernd Vetter: Das ist für uns die Voraussetzung. Wir wollen ja gerade, dass
	die Genossenschaften und die Baugemeinschaften mehr zum Zuge kommen.

	Würde eine billige Miete nicht einfach dazu führen, dass die Hamburger mehr
	Fläche bewohnen?

	Bernd Vetter: Ob das diese Auswirkungen hat, darüber habe ich mir keine
	Gedanken gemacht.

	Andreas Breitner: Aber bei Ihnen hat es diese Auswirkungen. In Ihrem
	Wohnprojekt sind die Wohnungen riesig und die Leute zahlen 3,30 Euro pro
	Quadratmeter. Wenn die mehr zahlen müssten, würden die Wohnungen kleiner
	werden – wollen wir wetten?

	Bernd Vetter: Die Gruppe, die das Haus als Ganzes gemietet hat, investiert
	auch in die Instandsetzung. Letztendlich haben wir eine Miete von 6,40 Euro
	netto kalt.

	Wären die 6,70 Euro auch attraktiv für profitorientierte
	Wohnungsunternehmen?

	Andreas Breitner: Da gäbe es bestimmt auch Private, die in dieser Nische
	aktiv würden. Das wären ja 6,70 plus Förderung, am Ende also an die elf
	Euro.

	Hätte die Stadt überhaupt genügend Grundstücke, um das Modell der
	Volksinitiativen durchzuziehen?

	Andreas Breitner: Wir erleben, dass zurzeit wenige Grundstücke vergeben
	werden. Die reifen Früchte wurden in den vergangenen Bündnissen für das
	Wohnen gepflückt. Jetzt kommen komplizierte Grundstücke mit hohen
	Erschließungskosten, mit schwierigen Gründungen und Nachbarschaften, die
	sich an der Verdichtung stören.

	Sie sind sich also einig, dass es den Wohnungsbau nicht abwürgen würde,
	wenn sich die beiden Initiativen durchsetzten?

	Andreas Breitner: Sie sind geeignet, einen Teil des bezahlbaren Wohnens zu
	gefährden, zumindest wenn mit dem Bauen noch ehrgeizige Auflagen zum
	Klimaschutz oder der Stadtentwicklung finanziert werden sollen. Nach wie
	vor sind wir uneins in der Frage der 6,70 Euro Miete für jedermann – obwohl
	sie doch in Hamburg eher zwölf Euro betragen müsste. Das finde ich sozial
	unausgewogen.

	Bernd Vetter: Das Sozialwohnungssystem war ja früher für breite Schichten
	der Bevölkerung gedacht und nicht nur für die Ärmsten der Armen. Das hat
	man offiziell geändert. Heute gibt es nur noch ein Fünftel dieser
	Sozialwohnungen und zumindest in den Ballungsgebieten ist auch die
	Mittelschicht bedroht. 29 Prozent der Hamburger geben nach einer Umfrage
	der Hamburger Sparkasse ungefähr die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die
	Miete aus, weitere 16 Prozent noch mehr.

	Andreas Breitner: Man versucht dem zu begegnen, indem man weitere
	Förderwege geschaffen und die Einkommensgrenzen angepasst hat, sodass
	Menschen mit mittlerem Einkommen eine Chance haben. Deshalb versucht der
	Senat ja auch, möglichst viel davon zu bauen – aber zu wenig aus Ihrer
	Sicht.

	Bernd Vetter: Jeder Hamburger, der eine Wohnung sucht, merkt doch, was los
	ist.

	Andreas Breitner: Aber es wird besser: Wo sich früher 80 Leute für eine
	Wohnung interessiert haben, sind es jetzt noch 40.

	19 Dec 2020

	## AUTOREN

	Gernot Knödler

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