# taz.de -- Streitgespräch über Mieteninitiative: „Die Stadt müsste sich b… | |
> Andreas Breitner, Vertreter der Wohnungswirtschaft, und | |
> Initiativensprecher Bernd Vetter streiten darüber, wie die Mieten in | |
> Hamburg zu bremsen wären. | |
Bild: Treibt auch die Mietpreise: Das Grundstück des Bahrenfelder Carrée ist … | |
taz: Herr Breitner, was geschieht aus Sicht der Wohnungswirtschaft, wenn | |
sich die beiden Hamburger Volksinitiativen „Keine Profite mit Boden und | |
Miete“ durchsetzen? | |
Andreas Breitner: Die einzelnen Elemente – Vergabe städtischer Grundstücke | |
nur noch als Erbbaurecht und Sozialmieten auf städtischen Grundstücken – | |
hätten eine negative Wirkung auf den Hamburger Wohnungsmarkt. Sie können | |
dazu führen, dass weniger bezahlbarer Wohnraum entsteht. Außerdem glaube | |
ich nicht, dass größere Einheiten von gefördertem Wohnungsbau auf einem | |
Fleck der Stadt gut tun. | |
Herr Vetter, der Mietenanstieg verlangsamt sich – wozu braucht es jetzt | |
noch Initiativen wie „Keine Profite mit Boden und Miete“? | |
Bernd Vetter: Die angebliche Verlangsamung geht auf Untersuchungen zurück, | |
die ich nicht überprüfen kann. Das Problem ist, dass die Mieten rasant | |
gestiegen sind – um 30 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Die Mieten | |
sind auf einem extrem hohen Stand, das kann jeder sehen, der in Hamburg | |
eine Wohnung sucht. | |
Allerdings sind auch die Instrumente schärfer geworden, mit denen diese | |
Entwicklung gedämpft werden soll, etwa die Mietpreisbremse. | |
Bernd Vetter: Das ist doch eine Volkstäuschung gewesen. Ich habe schon vor | |
der Bundestagswahl gesagt, dass diese Mietpreisbremse nichts bringen wird. | |
Das hat sich in Untersuchungen auch erwiesen. Der Bundestag hat sie jetzt | |
etwas geschärft, aber sie wird von fast niemandem genutzt. Wenn man etwas | |
hätte machen wollen, hätte man den Paragrafen fünf des | |
Wirtschaftsstrafgesetzes verschärfen müssen. Er beinhaltet, dass die | |
ortsübliche Miete nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden darf. | |
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss jeder einzelne | |
Mieter für sich die Mangellage beim Wohnraum beweisen. Vorher reichte, dass | |
etwa eine Zweckentfremdungsverordnung in diesem Gebiet galt. Damit ist das | |
Instrument tot. | |
Andreas Breitner: Das war ein gutes Instrument, um Mietwucher einzudämmen, | |
und ich würde mir sehr wünschen, dass es stärkere politische Anstrengungen | |
gibt, diesen Paragrafen im Wirtschaftsstrafrecht wieder zu schärfen. Das | |
würde diese ganze Quälerei mit der Mietpreisbremse, die unsere | |
Mitgliedsunternehmen ja gelassen sehen können, beenden. Die Mietpreisbremse | |
klingt nur sexy, bringt aber nichts. Ohnehin sind die Mieten in Hamburg | |
laut dem Mietenspiegel zuletzt weniger stark gestiegen als die | |
Lebenshaltungskosten. | |
Bernd Vetter: Zwischen 2005 und 2017 sind sie demnach aber um 29 Prozent | |
gestiegen, die Lebenshaltungskosten nur um 16 Prozent. | |
Andreas Breitner: Ein Drittel des Hamburger Wohnungsmarktes bestreiten | |
unsere Mitgliedsunternehmen. Die hatten in den vergangen fünf Jahren eine | |
Preissteigerung von 0,1 Prozent. Dass Neuvermietungen in Hamburg einen | |
hohen Preis haben, ist aber auch unbestritten. Selbst eine | |
Genossenschaftswohnung ist in der Neuvermietung teurer als im Bestand. | |
Bernd Vetter: Tatsächlich werden in Hamburg im Vergleich der sieben größten | |
deutschen Städte die meisten Wohnungen gebaut, seit der damalige | |
Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) seine Offensive gestartet hat. Der | |
entscheidende Punkt ist aber, dass diese Neubauwohnungen teuer vermietet | |
und im Gegenzug Altbauwohnungen abgerissen werden. Das unterstützt die | |
Stadt Hamburg in jeder Form. Die Wohnungsunternehmen werden gepampert, | |
damit die Neubauzahl von 10.000 Wohnungen im Jahr erreicht wird. Hamburg | |
geht nicht gegen Leerstand vor und genehmigt im großen Stil Abrisse – seit | |
2011 im Schnitt 420 pro Jahr. | |
Immerhin gibt es ja den Drittelmix, nach dem 30 Prozent der neuen Wohnungen | |
Sozialwohnungen sein müssen. | |
Bernd Vetter: Der Drittelmix ist ja auch nicht wirklich wahr: Wenn man die | |
Flächen nimmt, sind es nur 20 bis 25 Prozent. Trotzdem sinkt der Bestand an | |
Sozialwohnungen, weil die alten aus der Bindung laufen. Das Grundübel des | |
Systems ist, dass es in Hamburg noch 79.000 Sozialwohnungen gibt, aber | |
368.000 anspruchsberechtigte Haushalte. Das ist doch der Grund, warum wir | |
das machen. Es geht nicht darum, ob die Bestandsmieten steigen – die sind | |
ja schon hoch. Und die Neubaumieten sind für die meisten Menschen nicht | |
bezahlbar. | |
Andreas Breitner: Wenn Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen, heißt das | |
nicht automatisch, dass sie teurer werden. Unsere Mitgliedsunternehmen | |
fahren dann kein Mieterhöhungsprogramm. Die sind sehr vorsichtig in ihrer | |
Mietenstrategie. Deshalb ist das Auslaufen der Bindung für mich kein | |
Schreckgespenst. | |
Herr Vetter, was wollen die Volksinitiativen? | |
Bernd Vetter: Der Senat soll nichts mehr veräußern an Grundstücken und | |
Wohnungen, sondern Grundstücke allenfalls noch als Erbbaurecht vergeben. | |
Das bezieht sich einerseits auf Wohnungen, andererseits auf Infrastruktur, | |
also Grundstücke für Kitas, Schulen, Parks. In der Vergangenheit hat | |
Hamburg sehr viel nach Höchstgebot verscherbelt. Das ist in den letzten | |
Jahren durch den SPD-Senat nicht mehr geschehen. Aber der Senat kann ja | |
auch wieder wechseln und erneut Tafelsilber veräußern, um den Haushalt zu | |
sanieren. Ausnahmen vom Verkaufsverbot soll es geben, etwa wenn der Senat | |
Grundstücke tauschen will. Dazu soll es aber einen öffentlich | |
nachvollziehbaren Bürgerschaftsbeschluss geben. | |
Andreas Breitner: Vor 15 Jahren hätte es Anlass zu den Initiativen gegeben. | |
Heute fährt der Zug in die richtige Richtung – auch im Sinne der | |
Initiativen. Das liegt daran, dass der Senat das tut, was er tun kann, | |
nämlich möglichst viele Grundstücke dem Wohnungsbau zur Verfügung zu | |
stellen. Seit 2011 sind rund 66.000 Wohnungen entstanden – und davon sind | |
alleine mehr als 18.000 Sozialwohnungen. Wir haben bei unseren | |
Mitgliedsunternehmen Erbbaurechtsverträge, die nach 70 oder 80 Jahren | |
auslaufen und jetzt verlängert werden müssten. Jetzt spielt plötzlich der | |
Bodenwert eine Rolle und der ist in den letzten zehn Jahren in den Himmel | |
geschossen. Wenn in den neu abzuschließenden Erbbaurechtsverträgen die | |
aktuellen Bodenwerte zugrunde gelegt werden, führt das dazu, dass die | |
Mieten steigen müssen. Dazu kommen die Konditionen: Man pachtet das | |
Grundstück und erwirbt es nicht. Unsere Mitgliedsunternehmen arbeiten mit | |
20 bis 30 Prozent Eigenkapital und nehmen den Rest auf. Mit diesem | |
Eigenkapital kommen sie nicht aus, wenn ihnen die Grundstücke nicht | |
gehören. Wenn unsere Unternehmen 20 Prozent Eigenkapital in fünf | |
Neubauprojekte stecken wollen und müssen stattdessen 25 Prozent aufbringen | |
– dann fällt ein Neubauprojekt weg. Das alles führt dazu, dass bei meinen | |
Mitgliedsunternehmen das Erbbaurecht beliebt ist wie Fußpilz. | |
Hätten sich die Genossenschaften nicht darauf einstellen müssen, dass ihre | |
Erbbaurechtsverträge auslaufen? | |
Andreas Breitner: Wenn die Konditionen sich nicht bessern, geben die das | |
Grundstück schlichtweg zurück an die Stadt. Nur: Wer kümmert sich dann | |
darum? Die Genossenschaften haben über Jahrzehnte bewiesen, dass sie | |
verantwortungsvoll mit ihren Wohnungsbeständen umgehen. | |
Herr Vetter, sollten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vom Erbbaurecht | |
ausgenommen werden? | |
Bernd Vetter: Die Stadt soll die Grundstücke an die Genossenschaften im | |
Erbbaurecht vergeben und dann über die Höhe des Erbbauzinses die Kosten | |
steuern. Das hieße, dass die Stadt eine andere Art der Förderung betriebe, | |
indem sie einen niedrigen oder gar keinen Erbbauzins nähme. Insofern stimmt | |
auch das Argument mit dem Eigenkapital nicht. Der Grundstückspreis macht ja | |
40 bis 50 Prozent der Kosten aus. Der fällt ja weg. Wenn du von einem | |
geringeren Betrag ausgehst, brauchst du auch weniger Kapital. So kann die | |
Stadt das steuern und dann ist auch eine Miete von 6,70 Euro – wie bei | |
einer Sozialwohnung – möglich. Wir wollen also keinesfalls, dass nur | |
Sozialwohnungen gebaut werden, sondern dass Wohnungen gebaut werden, die zu | |
einem Preis wie Sozialwohnungen im ersten Förderweg vermietet werden – und | |
zwar anders als Sozialwohnungen dauerhaft preisgebunden. Die Miete soll nur | |
entsprechend dem Index der Lebenshaltungskosten gesteigert werden können, | |
maximal zwei Prozent im Jahr. | |
Andreas Breitner: Und das würde für alle gelten – auch für den Chefarzt? | |
Bernd Vetter: Von uns ausgesehen soll es keine Belegungsbindung geben. | |
Natürlich kann der Chefarzt dann auch für 6,70 Euro wohnen. Aber die | |
Genossenschaften können ja steuern, wen sie nehmen, und der Senat könnte | |
Vorgaben machen in dem Erbbaurechtsvertrag. Wir wollen keine | |
Belegungsbindung, weil die ja nach zehn, zwanzig Jahren ausläuft. Deshalb | |
lehnen wir den sozialen Wohnungsbau als Fördermodell ab. Unsere Initiativen | |
zielen auf ein neues Fördermodell im Sinne einer neuen | |
Wohnungsgemeinnützigkeit. Deshalb müssen die Genossenschaften vor unseren | |
Initiativen keine Angst haben. Im Gegenteil: Sie werden möglicherweise eine | |
höhere Förderung erhalten. | |
Andreas Breitner: Aber Förderung bedeutet, Steuergelder dafür einzusetzen, | |
dass ein Chefarzt eine subventionierte Wohnung hat – das möchte ich nicht. | |
Bernd Vetter: Eine Neubauwohnung für 6,70 Euro wird nicht nach einem super | |
Standard gebaut werden können. Dass sich ein Chefarzt dafür interessiert, | |
ist wenig wahrscheinlich. Die Acht-Euro-Wohnungen, die der Senat im zweiten | |
Förderweg anbietet, sind ja auch nicht belegungsgebunden. | |
Andreas Breitner: Beim Erbbaurecht sind wir, glaube ich, der gleichen | |
Auffassung: Wenn die Konditionen so günstig sind und so gut, dass es | |
wirtschaftlich attraktiv ist, mit einem Erbbaurecht zu investieren, dann | |
bin ich bei Ihnen. Dann muss nur die Stadt ihre Gewinnabsicht | |
zurückstellen. | |
Bernd Vetter: Das sagen wir ja. | |
Andreas Breitner: Im Moment bekommt der Senat im Haushalt 200 Millionen | |
Euro aufgrund der Veräußerung von Grundstücken. Da müsste sich die Stadt | |
zugunsten dieses Modells extrem bewegen. Das versuchen wir ja gerade bei | |
den zehn Altverträgen hin zu bekommen und quälen uns. Die Stadt hat immer | |
den Konflikt zwischen Gewinnabsicht – weil sie etwa auch Kitas und Schulen | |
zu finanzieren hat – und dem bezahlbaren Wohnen. Wenn das stärker zugunsten | |
des bezahlbaren Wohnen gelöst würde, könnten wir uns schon eher einigen. | |
Bernd Vetter: Das ist für uns die Voraussetzung. Wir wollen ja gerade, dass | |
die Genossenschaften und die Baugemeinschaften mehr zum Zuge kommen. | |
Würde eine billige Miete nicht einfach dazu führen, dass die Hamburger mehr | |
Fläche bewohnen? | |
Bernd Vetter: Ob das diese Auswirkungen hat, darüber habe ich mir keine | |
Gedanken gemacht. | |
Andreas Breitner: Aber bei Ihnen hat es diese Auswirkungen. In Ihrem | |
Wohnprojekt sind die Wohnungen riesig und die Leute zahlen 3,30 Euro pro | |
Quadratmeter. Wenn die mehr zahlen müssten, würden die Wohnungen kleiner | |
werden – wollen wir wetten? | |
Bernd Vetter: Die Gruppe, die das Haus als Ganzes gemietet hat, investiert | |
auch in die Instandsetzung. Letztendlich haben wir eine Miete von 6,40 Euro | |
netto kalt. | |
Wären die 6,70 Euro auch attraktiv für profitorientierte | |
Wohnungsunternehmen? | |
Andreas Breitner: Da gäbe es bestimmt auch Private, die in dieser Nische | |
aktiv würden. Das wären ja 6,70 plus Förderung, am Ende also an die elf | |
Euro. | |
Hätte die Stadt überhaupt genügend Grundstücke, um das Modell der | |
Volksinitiativen durchzuziehen? | |
Andreas Breitner: Wir erleben, dass zurzeit wenige Grundstücke vergeben | |
werden. Die reifen Früchte wurden in den vergangenen Bündnissen für das | |
Wohnen gepflückt. Jetzt kommen komplizierte Grundstücke mit hohen | |
Erschließungskosten, mit schwierigen Gründungen und Nachbarschaften, die | |
sich an der Verdichtung stören. | |
Sie sind sich also einig, dass es den Wohnungsbau nicht abwürgen würde, | |
wenn sich die beiden Initiativen durchsetzten? | |
Andreas Breitner: Sie sind geeignet, einen Teil des bezahlbaren Wohnens zu | |
gefährden, zumindest wenn mit dem Bauen noch ehrgeizige Auflagen zum | |
Klimaschutz oder der Stadtentwicklung finanziert werden sollen. Nach wie | |
vor sind wir uneins in der Frage der 6,70 Euro Miete für jedermann – obwohl | |
sie doch in Hamburg eher zwölf Euro betragen müsste. Das finde ich sozial | |
unausgewogen. | |
Bernd Vetter: Das Sozialwohnungssystem war ja früher für breite Schichten | |
der Bevölkerung gedacht und nicht nur für die Ärmsten der Armen. Das hat | |
man offiziell geändert. Heute gibt es nur noch ein Fünftel dieser | |
Sozialwohnungen und zumindest in den Ballungsgebieten ist auch die | |
Mittelschicht bedroht. 29 Prozent der Hamburger geben nach einer Umfrage | |
der Hamburger Sparkasse ungefähr die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die | |
Miete aus, weitere 16 Prozent noch mehr. | |
Andreas Breitner: Man versucht dem zu begegnen, indem man weitere | |
Förderwege geschaffen und die Einkommensgrenzen angepasst hat, sodass | |
Menschen mit mittlerem Einkommen eine Chance haben. Deshalb versucht der | |
Senat ja auch, möglichst viel davon zu bauen – aber zu wenig aus Ihrer | |
Sicht. | |
Bernd Vetter: Jeder Hamburger, der eine Wohnung sucht, merkt doch, was los | |
ist. | |
Andreas Breitner: Aber es wird besser: Wo sich früher 80 Leute für eine | |
Wohnung interessiert haben, sind es jetzt noch 40. | |
19 Dec 2020 | |
## AUTOREN | |
Gernot Knödler | |
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