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# taz.de -- Deutsche-Wohnen-Chef im Interview: „Das wird immer falsch interpr…
> Das linksalternative Milieu sei ihm nicht völlig fremd, sagt Michael
> Zahn, Chef der Deutsche Wohnen. Doch fürs Enteignungsvolksbegehren hat er
> kein Verständnis.
Bild: Gibt sonst eigentlich kaum Interviews: Michael Zahn, Chef der Deutsche Wo…
taz: Herr Zahn, auf Mietendemonstrationen laufen Menschen mit, die Masken
mit Ihrem Gesicht tragen. Wie lebt es sich denn so als einer der offenbar
meist gehassten Menschen der Stadt?
Michael Zahn: Ich bekomme sehr hässliche E-Mails. Und in Kreuzberg musste
ich letzte Woche zum ersten Mal einen Sicherheitsmann mitnehmen.
Mit dem sind Sie auch heute Morgen zu uns zur taz gekommen. Sind Sie
persönlich bedroht worden?
Da geht es mir nicht viel besser als Politikern. Das ist sehr belastend.
Vielleicht müssen Sie sich über Ihr Leben in Berlin auch bald keine Sorgen
mehr machen: „Investoren wie die Deutsche Wohnen möchte ich gern
vergrätzen“, hat Rouzbeh Taheri, der Sprecher des Volksbegehrens „Deutsche
Wohnen & Co. Enteignen“, jüngst gesagt.
Auch wenn es Sie überrascht, möchte ich zunächst mal etwas Positives zu
dieser Initiative sagen: Ich fand erstens gut, dass Herr Taheri sich
neulich ganz klar von Gewalt distanziert hat.
Sie meinen, als zwei Firmenautos angezündet wurden?
Genau. Und zweitens: Ich habe auch mal in einer WG gewohnt, ich habe lange
in Freiburg gelebt, ich habe dort gegen ein Atomkraftwerk demonstriert, das
ist auch eine Facette meines Lebens. Das linksalternative Milieu ist mir
nicht völlig fremd. Für mich zeigen diese aktuellen harten Diskussionen,
dass wir an einer Sollbruchstelle stehen, insgesamt als Gesellschaft.
Was meinen Sie damit?
Wohnen ist ein wichtiges Thema. Und natürlich haben die Leute ein Gespür
dafür, wenn die Dinge in die falsche Richtung laufen. Es gibt Menschen, die
finden keine Wohnung, Familien können sich nicht verändern, andere sehen in
ihrer Stadt keine Perspektive mehr. Das ist ein Zustand, den man nicht
akzeptieren kann.
Es gibt sehr viele Menschen, die sagen, dass Sie beziehungsweise die
Deutsche Wohnen mit schuld sind an diesem Zustand. Wie erklären Sie sich
denn Ihren schlechten Ruf?
Es sind schlaue Leute, die diese Kampagne, uns beispielhaft als Vermieter
im Namen führend, betreiben. Mit uns als börsennotiertem Unternehmen kann
man mehr Reichweite erzielen. Taheri von der Initiative hat selbst klar
gesagt: Die Deutsche Wohnen sei gar nicht das schlimmste Unternehmen, aber
das größte.
„Nicht das schlimmste Unternehmen, aber das größte unter den schlimmsten“,
um genau zu sein. Sie meinen, die ganze Wut, der ganze Ärger liegt nur an
einer Kampagne?
Unser Geschäftsmodell in den letzten Jahren war, große Wohnungsbestände
aufzukaufen und zu bewirtschaften. Und da ging es nicht um Luxusbestände.
Wir haben teilweise Zustände angetroffen, die baulich nicht tragbar sind,
und wir versuchen das zu verändern. Also sanieren wir die Wohnungen.
Mit dem Ergebnis, dass die Miete steigt.
Wenn wir modernisieren, achten wir auf soziale Ausgewogenheit. Wir haben im
vergangenen Jahr mehr als zehn Vereinbarungen mit Bezirken zu konkreten
Modernisierungsvorhaben abgeschlossen, in denen wir schriftlich versichert
haben: Wir werden die Bewohner, die sich keine Modernisierung leisten
können, anders behandeln. Wir kappen die Modernisierungsumlage. Und das
gelingt uns gut, sehr gut.
Aber diese Vereinbarungen sind doch erst entstanden, nachdem die Mieter an
vielen Orten auf die Barrikaden gegangen sind.
Nein, mit Protest hatte das nichts zu tun.
Wirklich? Wenn wir uns etwa die Otto-Suhr-Siedlung in Kreuzberg anschauen?
Da lief das ganz konkret folgendermaßen: Wir sind in einem ersten Schritt
auf den Bezirk zugegangen und haben unsere Modernisierungsabsichten
offengelegt. Der Bezirk hat dann ohne Rücksprache das ganze Gebiet zum
Milieuschutz gemacht, wodurch einige der Maßnahmen nicht mehr erlaubt sind.
Da haben wir vorgeschlagen: Wir machen die Maßnahmen, legen die Kosten aber
nicht auf die Mieter um. Das ist Teil der Vereinbarung mit dem Bezirk. Wenn
ich mir heute anschaue, wer in der Siedlung tatsächlich ausgezogen ist,
dann ist das ein kleiner einstelliger Prozentsatz.
Die Otto-Suhr-Siedlung ist eines der ärmsten Gebiete in Berlin. Die meisten
Mieter dort haben wohl schlicht keine Alternative.
Aber es ist doch so: Wenn die Miete durch die Umlage 30 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens überschreitet, wird die Umlage gekappt. Wir
brauchen auch in Kreuzberg einen guten Kontakt zu den Mietern. Das ist doch
gar nicht in unserem Interesse, wenn es da Konflikte gibt. Und wie gesagt:
Viele Wohnungen haben wir in einem vernachlässigten Zustand übernommen.
Das mag ja sogar sein. Aber der Vorwurf ist auch: Mit Ihrer Firma gibt es
bei Problemen keinen Ansprechpartner mehr. Auf Heizungsausfälle
beispielsweise werde wochenlang nicht adäquat reagiert.
Wir hatten vor zwei Jahren tatsächlich ein echtes Problem mit
Heizungsausfällen. Da sind wir unseren eigenen Qualitätsansprüchen nicht
gerecht geworden. Das Thema Heizungen hatten wir komplett auf Drittfirmen
übertragen …
Und die haben sich nicht gekümmert?
Das Problem war, dass wir überhaupt keine Kontrolle mehr hatten. Wir
wussten teilweise gar nicht, dass die Heizung ausgefallen ist. Diese völlig
unbefriedigende Ausgangslage hat dazu geführt, dass wir komplett neu
strukturiert und stark investiert haben. Wir haben mittlerweile einen
24-Stunden-Service, wir stellen zum Beispiel Radiatoren zur Verfügung oder
nutzen mobile Heizanlagen.
Das ist ja auch Aufgabe einer Vermieters, sich um so etwas zu kümmern.
Ja, aber lassen Sie mich noch sagen: Auch vor zwei Jahren sind nicht bei
120.000 Wohnungen die Heizungen ausgefallen, sondern bei viel weniger. Aber
klar, das war für die Betroffenen eine echte Katastrophe. Das kann heute
bei uns so nicht mehr passieren. Denn wir haben unsere Prozesse verbessert.
Es gibt mittlerweile mehr als zwanzig Protestinitiativen von
Deutsche-Wohnen-Mietern. Wenn Sie das alles so gut händeln, wie Sie sagen –
woran liegt das denn dann?
Bei der Mieterkommunikation haben wir definitiv noch viel
Verbesserungspotential. Da will ich überhaupt nicht widersprechen. Wir
haben uns lange nicht so um unsere Mieter kümmern können, so wie wir es
hätten machen müssen
Wie kann das sein bei einem Wohnungsunternehmen?
Dazu ist ein Blick zurück wichtig: Wir kommen als Unternehmen aus der
Krise. 2007 haben sich Deutsche Wohnen und Gehag zusammengeschlossen.
Unmittelbar danach kam die Finanzkrise, die uns schwer getroffen hat. Wir
standen damals am Rande des wirtschaftlichen Abgrunds. Für uns war es
seitdem wichtig, uns auf die Investoren zu konzentrieren. Das war
vielleicht etwas zu einseitig.
Irgendwie komisch: Da ist ein riesiger Konzern mit viel Geld und
entsprechenden Kommunikationsmöglichkeiten. Und der kann völlig grundlos in
so schlechtes Licht gerückt werden? Ist es nicht eher so, dass Sie es
bisher gar nicht nötig hatten, etwas gegen diesen Ruf zu tun, weil Sie
aufgrund der Marktlage sowieso alles vermietet bekommen?
Kommunikationsmöglichkeiten haben wir, aber ich bin nicht der
Marketingmensch, der auf die Bühne rennt und sagt, alles ist toll. Jetzt
aber sind wir an einem Punkt, in dem ich rausgehe und versuche, die
Kampagnen gegen uns zu versachlichen. Ich will ja diese Diskussionen nicht
abwürgen. Ich glaube, ohne außerparlamentarische Opposition passiert in
diesem Land gar nichts mehr.
Der Deutsche-Wohnen-Chef als APO-Fan?
Wir haben im Politikapparat eine große Trägheit, egal ob bei der
Flüchtlingskrise, der Dieselkrise oder der Wohnungskrise. Wir reden viel,
aber es passiert wenig. Was ich in der Politik vermisse, ist
Führungsstärke.
Wenn Sie von gesellschaftlicher Verantwortung sprechen: Hat die Deutsche
Wohnen aus Ihrer Sicht denn eine Mitverantwortung für die
Wohnraumversorgung auch der ärmeren Bevölkerung?
Natürlich haben wir Verantwortung in der Stadt und für die Stadt. Unseren
größten zusammenhängenden Bestand haben wir in Hellersdorf, einem Bezirk
mit vielen sozialen Problemen. Sprechen Sie mal mit der Bezirksstadträtin,
was wir da alles Positives für den Bezirk machen.
Aber da wollen Sie das Quartier ja auch entwickeln, wie es in der Sprache
Ihrer Geschäftsberichte heißen würde.
Fakt ist: Wir bedienen nicht das Luxussegment. Wir haben unsere größten
Bestände in den Außenbezirken. Und ich sage, dass der Großteil unserer
Wohnungen heute bezahlbar ist und bezahlbar bleibt. Außerdem leisten wir
einen positiven Beitrag, indem wir neu bauen. Das Problem ist einfach, dass
es zu wenige Wohnungen gibt. Ich könnte mir durchaus vorstellen, dass wir
als Wohnungswirtschaft über Quoten für benachteiligte Gruppen nachdenken.
Was meinen Sie damit?
Dass wir für ganz bestimmte Zielgruppen Wohnungen bereitstellen. Das hilft
einkommensschwachen Haushalten, nicht die Mietpreisbremse. Ich kritisiere
die Mietpreisbremse, insbesondere weil ich sie nicht für sozial angemessen
halte und weil es uns im Wohnungsneubau überhaupt nicht hilft.
Sie würden Wohnungen bereitstellen?
Machen wir heute auch schon, wir übernehmen ja gesellschaftliche
Verantwortung.
Ziehen denn da Ihre Aktionäre mit? Die wünschen sich doch vermutlich, dass
Sie den maximalen Gewinn aus der Vermietung herausholen.
Unsere Aktionäre stützen unser Vorgehen, ja. Sie müssen auch wissen: Die
Deutsche Wohnen schüttet im Verhältnis von den großen börsennotierten
Wohnungsunternehmen in Deutschland die niedrigste Dividende aus. Von
unseren Mieteinnahmen haben wir mehr als die Hälfte in unsere Immobilien
reinvestiert. Und unsere Investoren sind damit einverstanden.
Sie sind gegen die Mietpreisbremse, Sie klagten gegen den Mietspiegel. Ist
es da nicht nachvollziehbar, dass Ihre Mieter besonders zittern?
Das wird immer falsch interpretiert: Wir klagen nicht gegen den
Mietspiegel, wir wollen einen rechtssicheren Mietspiegel. Nicht nur ein
Mieter hat Rechte, auch ein Vermieter. Ja: Ich kritisiere den Berliner
Mietspiegel in seiner jetzigen Form. Aber selbstverständlich wenden wir ihn
an …
… mit Ihrer Klage sind Sie ja auch gescheitert …
… und ich kritisiere eine Politik, die immer über bezahlbares Wohnen
spricht, aber noch nie gesagt hat, wie das aussehen soll, über was für eine
Miete wir da eigentlich konkret reden.
Das stimmt doch nicht: Beispielsweise in der kooperativen Baulandverordnung
ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 6,50 Euro festgeschrieben,
in einem Rahmen von 6 bis 7,50 Euro.
Das Berliner Baulandmodell schreibt 30 Prozent Sozialwohnungen vor. Wenn so
viele Wohnungen für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden müssen,
muss ich für den Rest mittlerweile bis zu 16 Euro nehmen, damit sich das
rechnet. Ist das fair? Ist das sozial nachhaltig?
Was sind denn Ihre Vorstellungen von sozial fair?
In Potsdam haben wir einen Neubau fertig gestellt, da sind wir bei 10,50
Euro durchschnittlich. Man muss unterschiedliche Angebote machen. Mit der
Mietpreisbremse spielt es überhaupt keine Rolle mehr, ob ein Mieter einen
dicken Mercedes fährt oder jemand sich noch nicht mal ein Fahrrad leisten
kann.
Nun gibt es aber mehr Fahrräder als dicke Mercedes-Autos – für diese Gruppe
muss es doch ein viel größeres Angebot geben. 10,50 Euro sind als
Durchschnittspreis doch immer noch nicht bezahlbar.
Wir reden zu viel über Quadratmetermiete, wir sollten mehr über eine
absolute Miete einer Wohnung reden. Sollte nicht eine Bruttowarmmiete von
800 Euro für eine gut geschnittene Zweieinhalbzimmerwohnung bezahlbar sein?
Das ist fast die Hälfte eines taz-Nettogehalts – das ist für viele eben
nicht bezahlbar.
Die Mieten sind hoch, weil sich die Baukosten massiv nach oben bewegt
haben. Der Staat verursacht über ein Drittel der Kosten durch Steuern und
Abgaben. Wenn man meint, dass Wohnen ein Grundrecht ist – warum nimmt man
dann auf jede Bauleistung 19 Prozent Umsatzsteuer? Warum sagt man nicht:
Wir verzichten mal eine Zeit lang für den Neubau auf diese 19 Prozent?
Wir reden aber über das Land Berlin, das kann keine Bundessteuern
aussetzen. Und hier ist zu klären: Was soll denn mit denen sein, die diese
800 Euro nicht stemmen können? Oder sagen Sie: Es gibt eben kein Recht auf
Wohnen in Berlin?
Derjenige, der wirklich seine Miete nicht zahlen kann, benötigt
Unterstützung. Aber die Stadt wird immer voller, der Platz knapper.
Vielleicht müssen sich Mieter künftig in der Wohnfläche anpassen.
Und das heißt?
Wir müssen ökonomischer bauen, kleinere Wohnungen, die auf 80 Quadratmetern
genauso funktional sind wie jetzt auf 100.
Das wären 20 Prozent-Einsparung, die in Kürze auch wieder weg wären – die
Mietentwicklung liegt doch weit über der Einkommenssteigerung.
Wenn Wohnungswirtschaft und Politik zusammenarbeiten würden, könnte man in
einer konzertierten Aktion z. B. entscheiden, in einer Übergangsphase von
einigen Jahren einkommensabhängig auf Mietsteigerungen zu verzichten.
In einer Umfrage zu Jahresbeginn haben über die Hälfte der Berliner gesagt,
dass sie die Enteignung großer Wohnungsunternehmen richtig fänden. Sich für
einen so radikalen Weg auszusprechen – ist das für Sie auch bloß Folge
einer geschickten Kampagne?
Ich glaube nicht, dass die Hälfte der Berliner für eine Enteignung ist.
Diese Kampagne ist massiv auch durch einzelne Medien betrieben worden. Wenn
ich teilweise sehe, wie über uns berichtet wird – wir wurden ja
systematisch dämonisiert. Die Art und Weise der Kampagne ist sehr plakativ,
sehr einfach, sehr oberflächlich.
Sie ist erfolgreich.
Was ist denn erfolgreich?
Mehrheiten zu gewinnen.
Ist die Abstimmung zum Brexit ein Erfolg? Da waren die Austrittsbefürworter
in der Mehrheit, weil sie vorher ganz plakativ beeinflusst wurden. Ich
lehne das ab. Diese Enteignung hätte mit unserem Rechtsstaat nichts zu tun.
Sie ist auch davon getrieben, dass die Gesellschaft immer
wirtschaftsfeindlicher wird. Rot-Rot-Grün hat die Privatwirtschaft aufs
Abstellgleis gestellt.
Die Fraktionschefs von CDU und FDP haben sich jüngst auch nicht sonderlich
lobend über die Deutsche Wohnen geäußert. Unrechtmäßig, sagen Sie? Warum?
Eigentum ist zu schützen, das steht im Grundgesetz
Dort steht in Artikel 15 aber auch, dass „zum Zwecke der
Vergesellschaftung“ enteignet werden darf. Und darauf stützt sich das
Volksbegehren.
Wir vertrauen auf unseren Rechtsstaat. Die Enteignung wird nicht kommen.
Aber wenn die Kampagne so weitergeht, wird Deutschland erheblich Schaden
nehmen.
Denken Sie, dass die Enteignungsdebatte auch andere Investoren abschreckt?
Selbstverständlich. Das, was jetzt hier passiert, das sorgt für große
Verunsicherung. Ich kenne viele Projektentwickler, die sagen: Ich mache
nichts mehr in Berlin.
Grünen-Chef Werner Graf sagte gestern in unserem Interview: Man habe den
Grünen in Kreuzberg immer vorgeworfen, Investoren abzuschrecken – doch
stattdessen hätten sie alle kommen wollen, Mercedes, Universal, Google.
Mit dieser Haltung schadet sich Berlin selbst. Gerade sind ja alle in der
Stimmung, dass es uns gut geht, die Steuereinnahmen sprudeln. Aber wir
haben auch schon andere Zeiten erlebt. Warum musste denn Berlin damals die
GSW-Wohnungen verkaufen, die heute uns gehören? Nicht weil das Land wollte,
sondern weil es musste.
Was ist von Ihnen in den nächsten Monaten in der Enteignungsdebatte zu
erwarten?
Wir versuchen, in einen sachlichen Dialog zu kommen – mit allen, die mit
uns diskutieren möchten. Auch ich werde stärker als bisher die Bühne
suchen. Aber ansonsten werde ich bei meinem Stil bleiben: konstruktiv und
respektvoll und sicher nicht so plakativ wie die Gegenseite.
4 Apr 2019
## AUTOREN
Stefan Alberti
Malene Gürgen
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