# taz.de -- taz-Serie: Wohnen ist Heimat: Die Mieter-Metropole

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	> Wuchermieten? Spekulanten, die die Stadt unter sich aufteilen? Es geht
	> auch anders: In Wien herrschen mieterfreundliche Lebensbedingungen.

	Bild: Das Sonnenwendviertel: Nahe am Zentrum für 7,50 Euro, Schwimmbad Inklusi…

	Wien taz \| „Der schönste Job der Welt“. So hat Michael Häupl einst sein A…
	als Bürgermeister von Wien bezeichnet. Eine funktionierende Stadt zu
	leiten, die weltweit als ganz besonders lebenswert gilt, ist in der Tat ein
	Privileg. Tatsächlich hat der internationale Unternehmensberater Mercer
	Wien zum neunten Mal in Folge an erster Stelle der lebenswertesten Städte
	eingereiht, und auch der britische Economist setzte Wien kürzlich auf Platz
	eins der Metropolen mit der höchsten Lebensqualität.

	Michael Ludwig, der Häupl im Frühjahr politisch beerbte, war also genau der
	Richtige als Gastgeber der Europäischen Konferenz Leistbares Wohnen in
	wachsenden Städten, die Anfang Dezember in Wien stattfand. Denn gerade auf
	den Gebieten Mieterschutz und kommunaler Wohnbau genießt die
	österreichische Hauptstadt eine Sonderstellung. „Wir sind stolz, dass wir
	in vielen internationalen Rankings an erster Stelle stehen“, begann Ludwig
	seine Eröffnungsrede. Leistbares Wohnen sei dabei ein wichtiges Kriterium.
	Und Ludwig verwies auf die „seit 1919 durchgehend ungebrochene Tradition
	von gefördertem Wohnbau“.

	Nun ist es heutzutage allerdings so, dass das Nebeneinander von
	unterschiedlichen Regelungen zu seltsamen Zuständen auf dem Mietsektor
	führt. Das 90-jährige Ehepaar Reinhard wohnt in einem hundert Jahre alten
	Gründerzeithaus auf 100 Quadratmetern für wohlfeile 380 Euro. Walter
	Reinhard hat nie woanders gewohnt. Ihr Sohn Ernst wohnt im selben Haus zwei
	Stockwerke höher und zahlt das Doppelte. Er ist erst vor knapp 20 Jahren
	dort eingezogen. Und Enkel Stefan zahlt für 60 Quadratmeter in einem Neubau
	an der Peripherie runde 1.000 Euro.

	Ist der Spruch vom Mieterparadies Wien also nur schöner Schein, gültig für
	wenige Privilegierte, während die Masse wie etwa in München Wucherpreise
	bezahlen muss? Nicht ganz. Aber das zu erklären, bedarf es eines Ausflugs
	in die jüngere Sozialgeschichte.

	Als vor einhundert Jahren die österreichische Republik ausgerufen wurde,
	avancierte Wien über Nacht von der Reichs- und Residenzstadt eines
	Imperiums zur Hauptstadt eines kleinen Rumpfstaates, der seine Identität
	erst finden musste. Inmitten einer katholisch-konservativ geprägten
	Alpenrepublik lag das sozialistisch dominierte Wien wie ein seltsamer
	Fremdkörper. Die damals viertgrößte Stadt der Welt beherbergte mit zwei
	Millionen Einwohnern mehr Menschen als heute. Viele von ihnen waren
	Zuwanderer aus den abgetrennten Teilen des Habsburger-Reiches, die zum
	größten Teil in elenden Wohnverhältnissen hausen mussten. Wasser und
	Toiletten auf dem Gang waren eher die Regel als die Ausnahme. Die
	sogenannten Bettgeher, meist Schichtarbeiter, die eine von anderen benützte
	Schlafstatt untertags mieteten, stellten ein weit verbreitetes Phänomen
	dar.

	## Wie das Rote Wien neue Standards setzte

	Was das sozialdemokratisch regierte Wien in den folgenden Jahren auf den
	Weg brachte, wird bis heute weltweit als Pionierleistung gewürdigt.
	„Während des Weltkriegs und danach antworteten Künstler und Architekten auf
	die lange schwelende Krise der modernen Großstadt mit einem radikalen
	Konzept“, schreibt der Zeithistoriker Siegfried Mattl 2009 im Katalog zur
	Ausstellung „Kampf um die Stadt“ im Wien Museum: „Die Stadt müsse neu und
	nach dem Gesichtspunkt elementarer Bedürfnisse des Menschen gebaut werden.“

	Statt des bis dahin herrschenden „spekulationsgeleiteten
	bürgerlich-liberalen Städtebaus“, wie Mattl schreibt, stand plötzlich der
	Wohnungsbau im Mittelpunkt. Dabei sollte öffentliche Kontrolle über Grund
	und Boden die Spekulation verhindern. Die neuen Gemeindebauten waren als
	kleine Universen konzipiert, wo Kinderhorte, Bibliotheken, Waschküchen und
	andere Gemeinschaftseinrichtungen das Leben des Proletariats erleichterten
	und den Geringverdienern gleichzeitig zu mehr Würde verhalfen. Denn anders
	als die sozialistischen Plattenbauten im späteren Ostblock stellten die
	kommunalen Wohnkomplexe einen hohen Anspruch an Lebensqualität und
	architektonische Ästhetik. Die Väter des Roten Wien hatten außerdem die
	Weitsicht, kommunalen Wohnraum quer durch die Stadt zu schaffen und damit
	der Ghettobildung vorzubeugen. Um öffentliche Schwimmbäder, Büchereien und
	Turnvereine entstand eine neue Arbeiterkultur.

	Bis 1933 wurden 63 Gemeindebauten unterschiedlicher Größe errichtet. Dann
	machte der austrofaschistische Ständestaat, der die Sozialdemokraten in die
	Illegalität trieb, damit Schluss.

	## Gemeindewohnung verkaufen? Das will niemand mehr

	Unter Beschuss kam das Modell des kommunalen Wohneigentums europaweit rund
	70 Jahre später. In den 1990er Jahren galt die Privatisierung öffentlichen
	Eigentums als letzter Schrei der Modernisierung. „Wien hat den
	katastrophalen Fehler deutscher Städte nicht gemacht, nämlich preislich
	reglementierten Wohnbestand zu verkaufen“, sagt Christoph Chorherr, ein
	Stadtrat der Grünen im Wiener Rathaus. „Heute denkt niemand mehr daran, die
	Gemeindewohnungen zu verkaufen“, freut er sich: „Sie sind ein Puffer für
	die Ökonomie des Wohnbauss“ Selbst die Bundesregierung unter Sebastian Kurz
	(ÖVP), die allem, was nach Sozialismus riecht, den Kampf angesagt hat und
	das rot-grün regierte Wien bei jeder sich bietenden Gelegenheit attackiert,
	zeigt keine Bestrebungen, den sozialen Wohnbau in der Hauptstadt in Frage
	zu stellen.

	Allerdings wurde in den 1990er Jahren in Wien das Mietrecht novelliert. Das
	hielt man auch in der SPÖ für notwendig, da die extrem mieterfreundliche
	Rechtslage Investoren abschreckte, neue Wohnhäuser zu errichten. Für nach
	1945 erbaute Häuser gelten seither weitgehend die Regeln des freien Markts.

	Im Laufe der Jahre habe sich dann auch der Wohnbau immer mehr
	liberalisiert, sagt der Grüne Christoph Chorherr: „Die jahrzehntelange
	Praxis, zwei Drittel der Neubauten irgendwie preislich reguliert zu halten,
	hat sich umgedreht: Jetzt werden zwei Drittel frei finanziert.“ Die
	steigenden Grundkosten hätten dann dazu beigetragen, dass sich viele
	Menschen neue Wohnungen nicht mehr leisten konnten. Das habe sich durch die
	Finanzkrise noch verschärft, bekräftigt Martin Orner, Geschäftsführer der
	gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft EBG. Denn die Finanzinvestoren hätten
	zunehmend Immobilien als sichere Anlage gesucht. Deswegen habe sich die
	Stadt Wien aus dem Wohnungsbau zurückgezogen. In den letzten 15 Jahren sind
	keine Gemeindebauten mehr errichtet worden. Das Argument: die Stadt könne
	bei den herrschenden Grundstückspreisen keine leistbaren Wohnungen mehr
	errichten.

	## Wie eine neue Bauordnung die Bodenpreise senken soll

	Das wird sich jetzt ändern. Christoph Chorherr, einer der Pioniere des
	energieneutralen Passivhausbaus, verweist auf die im vergangenen November
	vom Stadtrat beschlossene neue Bauordnung, „auf die ich sehr stolz bin,
	weil sie uns vor dem deutschen Schicksal bewahren soll“. Die Regelung sieht
	vor, dass Agrar- oder Industrieflächen, die für den Wohnungsbau umgewidmet
	werden, zur Hälfte nicht teurer verkauft werden dürfen als 250 Euro pro
	Quadratmeter. Der Marktpreis für Boden pendle aber selbst am Stadtrand
	zwischen 800 und 1.000 Euro, sagt Martin Orner von der
	Wohnbaugenossenschaft EBG, der die neue Bauordnung ausdrücklich begrüßt.

	Diese Begeisterung wird nicht von allen geteilt. ÖVP-Stadtrat Markus
	Wölbitsch spricht von einer „retrosozialistischen Kampfansage“. Die
	konservative Partei sieht einen unerlaubten Eingriff in den freien Markt.
	Die ÖVP will stattdessen das Wohnungseigentum fördern. Solange Mieten so
	günstig sind, wird Eigentum in Wien allerdings wenig populär bleiben.
	Martin Orner rechnet vor, dass Kaufen sich nur lohnt, wenn man den Erben
	etwas hinterlassen will.

	Christoph Chorherr ist zuversichtlich, dass die Regelung vor dem
	Verfassungsgerichtshof bestehen wird. Schon früher hätten die Richter „zur
	Aufrechterhaltung des sozialen Friedens und leistbaren Wohnraums maßvolle
	Eingriffe“ gebilligt. „Wir greifen ja nicht in bestehende Rechte ein“,
	stellt Chorherr klar: „Wir nehmen dem Bauern den Acker nicht weg. Aber wenn
	er eine Bauwidmung haben will, kriegt er sie nur, wenn er leistbares Wohnen
	macht.“ Martin Orner macht das in konkreten Zahlen deutlich: „Ein Hektar
	Ackerland hat derzeit einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Wenn ich umwidme
	in reines Bauland, dann bekomme ich 12 Millionen – mit der neuen Regelung
	nur circa 6,5 Millionen Euro.“ Immerhin eine Wertsteigerung um mehr als das
	Zwanzigfache.

	Wien zählte in den letzten Jahrzehnten zu den am schnellsten wachsenden
	Städten Europas. Von 1,5 Millionen Einwohnern ist es – vor allem durch
	Zuwanderung aus der Provinz und aus dem Ausland – auf 1,9 Millionen
	angewachsen. Obwohl sich die Wachstumskurve etwas abgeflacht hat, wird Wien
	noch vor dem Jahr 2025 die Zweimillionengrenze erreichen.

	Die notwendige Stadterweiterung der letzten Jahre lag in der Hand freier
	Unternehmer und gemeinnütziger Genossenschaften. Da der zusätzliche
	Wohnraum die Nachfrage nicht deckt, sind die Mietkosten auf dem freien
	Markt explodiert.

	## Geht doch: modernes Wohnen in attraktiven Stadtteilen

	Auf älteren Stadtplänen ist das Sonnwendviertel nicht zu finden. Ein Park
	ist nach dem vor zehn Jahren verstorbenen ehemaligen Wiener Bürgermeister
	Helmut Zilk benannt. Beim Umbau des Südbahnhofs zum neuen Hauptbahnhof ist
	ein Teil der Gleiskörper verschwunden. Dort erhebt sich jetzt ein Neubau
	neben dem anderen.

	Ecke Sonnwendgasse/Sir-Karl-Popper-Straße liegt ein von der EBG errichteter
	Genossenschaftsbau. Geschäftsführer Martin Orner hat dort in der
	Gemeinschaftsküche einen Plan der Anlage an die Wand geklebt. Durch die
	Glaswände blickt man auf den Spielplatz mit Sandkiste und den Grillplatz.
	Die Mieter der 427 Wohnungen zahlen durchschnittlich 7,50 Euro pro
	Quadratmeter. Inkludiert sind die Benutzung von Theatersaal und Bühne,
	Kinosaal und Schwimmbad. Wer die Sauna buchen will, zahlt die Stromkosten.
	Alle Einrichtungen können elektronisch reserviert und dann mit einer
	Chipkarte geöffnet werden. Wenige Schritte von der U-Bahn entfernt, können
	Bewohner dieses Viertels in 20 Minuten den Stephansplatz im Herzen der
	Stadt erreichen. Etwa ebenso lang braucht man zum Thermalbad Oberlaa an der
	Peripherie der Stadt.

	Eine ganz andere Geschichte hat der Kauerhof, der vor einem
	Vierteljahrhundert als einer der letzten Slums in Wien Schlagzeilen machte.
	Skrupellose Hauseigentümer vermieteten dort heruntergekommene Wohnungen zu
	Wucherpreisen an Arbeitsmigranten. „Wir haben dort in einer
	Einzimmerwohnung 30 Pakistanis gefunden“, sagt Stefan Loicht von der
	Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (WBV-GPA), die der Gewerkschaft
	gehört. Altmieter sollten hinausgeekelt werden. Die Bauten drohten wegen
	fehlender Instandhaltungsarbeiten zu verfallen.

	Da schritt die Stadt Wien ein, verordnete wegen drohender Gefahr
	Renovierungsmaßnahmen und gab diese selbst in Auftrag. Als die Kosten dafür
	eingetrieben wurden, meldeten die Eigentümer Konkurs an. Die Spekulanten
	waren gezielt in den Bankrott getrieben worden, gibt Loicht mit einem
	leicht schadenfrohen Grinsen zu. Die WBV-GPA konnte günstig vom
	Masseverwalter kaufen. „Wir haben die Wohnungen saniert und 21
	Dachgeschosswohnungen dazugebaut“, sagt Loicht. Für die Altmieter blieben
	die günstigen Mieten von 5,75 pro Quadratmeter bestehen. Zusätzliche und
	frei werdende Wohnungen werden bevorzugt an Gewerkschaftsmitglieder
	vergeben.

	## Das Problem: Neu-Wiener haben schlechte Karten

	Voll des Lobes für die Wiener Wohnpolitik ist die Architektin,
	Stadtplanerin und Stadtforscherin Gabu Heindl, die allerdings auf die
	Hürden für den Zugang zum geförderten Wohnen hinweist. Anspruchsberechtigt
	ist nämlich nur, wer mindestens zwei Jahre in Wien gemeldet ist. In der
	Praxis würden oft fünf Jahre verlangt. Heindl: „Das ist ein Problem, weil
	es in Kombination mit neuen Mietverträgen, die fast nur noch auf drei Jahre
	befristet sind, einer immer größer werdenden Gruppe unmöglich ist, auf
	diese fünf Jahre zu kommen – im Vergleich zu denen, die schon im System
	sind.“ Konkret betreffe das „BinnenmigrantInnen, StudentInnen, aus der EU
	und von anderswo, oft Menschen, die per se schon besonders verletzlich
	sind. Sie „haben, solange sie befristet mieten, kaum Chancen, da
	reinzukommen“.

	Diese Hürde besteht auch für Obdachlose, für die sonst in Wien viel getan
	wird, bestätigt Elisabeth Hammer, Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft
	Wohnungslosenhilfe (Bawo). Das sei aber nicht das einzige Problem: „Es
	bedarf hoher Kompetenzen im Umgang mit dem Internet und gewisser Kenntnisse
	der bürokratischen Vorgaben, um zu durchschauen, wie man zu einer
	öffentlich vergebenen Wohnung kommt.“ Auch der Eigenanteil von mindestens
	3.000 Euro, der für eine geförderte Genossenschaftswohnung zu entrichten
	ist, sei für viele nicht leistbar. Die Sozialwissenschaftlerin, die die
	Obdachloseneinrichtung Neunerhaus leitet, findet, Wien hätte alle
	Voraussetzungen, europaweit zu einer Vorzeigestadt zu werden: „Es gibt
	5.000 Wohnplätze für obdachlose Menschen, es gibt 1.000 durchgängig offene
	Notplätze. Wien hat da, finanziert durch das Sozialressort, ein gutes und
	integriertes Angebot, worum uns viele Städte beneiden.“ Die 5.000 Plätze
	sind keine Betten in Massenquartieren, sondern echte Wohnungen für eine
	begrenzte Zeit. Wenn nur 1.000 neue Wohnungen für Wohnungslose dazukämen,
	so Hammer, hätte Wien das Obdachlosenproblem binnen weniger Jahre gelöst.

	## Obdachlosigkeit: Reden statt räumen

	Die meisten Obdachlosen waren nach einem Jobverlust und/oder der Scheidung
	plötzlich nicht mehr in der Lage, ihre Miete zu bezahlen. Auch aus
	Sozialwohnungen kann man delogiert, also zwangsweise entfernt werden. „Was
	mich bei Delogierungen im kommunalen Wohnbau verblüfft“, sagt Elisabeth
	Hammer, „sind die durchschnittlichen Mietrückstände von 2.500 Euro. Der
	Verstand sagt, dass das verhandelbar sein müsste.“

	Das dürfte auch den Verantwortlichen der Stadt Wien aufgegangen sein. Vor
	Kurzem wurde eine Delogierungsprävention im kommunalen Wohnbau
	eingerichtet. „Es werden nicht Briefe geschickt, sondern Personen
	aufgesucht und unterstützt, damit sie die Wohnung behalten können“, sagt
	Elisabeth Hammer: „Mehr als die Hälfte der Wohnungen kann damit gesichert
	werden.“

	Für die Architektin Gabu Heindl müssen noch die Strukturen der Wohnpolitik
	durchlüftet werden: „Dem Wiener Wohnbau ist seit Beginn, seit den 1920er
	Jahren, ein Paternalismus inhärent – der Anspruch, dass eine
	Zentralautorität weiß, was die Leute brauchen.“ Nämlich ein
	Versorgungskonzept an Wohnraum, das sich in standardisierten, für
	Kleinfamilien zugeschnittenen Wohnungen äußert und wenige Möglichkeiten zur
	Eigeninitiative bietet. Wohngemeinschaften leben in der Regel in
	geräumigen Altbauten. „Entweder du passt in das Schema rein oder du passt
	dich rein“, so Heindl, „Für alternative Wohnformen ist da wenig Platz.“

	28 Dec 2018

	## AUTOREN

	Ralf Leonhard

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