# taz.de -- Berliner Volksbegehren zum Enteignen: Blackbox Immobilienmarkt | |
> Viele private Immobilienriesen verschleiern über Briefkastenfirmen ihren | |
> Besitz und ihre wahre Größe. Wie bekommt man diese Firmen enteignet? | |
BERLIN taz | Die Frage „Wem gehört Berlin?“ ist eine der am häufigsten | |
gestellten im Zusammenhang mit Verdrängung und Wohnungspolitik in der | |
Hauptstadt. Dass tatsächlich auf dem Immobilienmarkt vieles im Dunkeln | |
liegt, zeigen immer wieder bekannt werdende Beispiele: Etwa, wenn | |
Mieter:innen herausfinden wollen, wer eigentlich der wahre Eigentümer | |
hinter der Briefkastenfirma ist, dem ihr Haus gehören soll. Oder wenn die | |
britische Milliardärsfamilie Pears über Tochterfirmen und Hausverwaltungen | |
die [1][Kiezkneipe Syndikat] räumen lässt und dabei ihr verdecktes | |
Immobilienimperium auffliegt. Oder wenn die [2][Kreuzberger Buchhandlung | |
Kisch & Co] bis heute nicht sicher weiß, wem eigentlich das Haus in der | |
Oranienstraße gehört, aus dem sie geworfen werden soll. | |
Noch immer muss in Deutschland nicht der letztlich wirtschaftlich | |
Verfügungsberechtigte, also der eigentliche Eigentümer, im Grundbuch | |
stehen. Dieser Zustand ist ein Einfallstor für legalen Betrug: Durch | |
Briefkastennetzwerke können Immobilienkonzerne etwa Grunderwerbssteuer | |
vermeiden durch sogenannte Share Deals. Denkbar wäre auch, dass Firmen mit | |
einer solchen Strategie einer Enteignung entgehen könnten, für die derzeit | |
das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wirbt. | |
Das Volksbegehren, das derzeit Unterschriften für eine Volksabstimmung im | |
September sammelt, will sozialen Wohnraum schaffen und die Macht von großen | |
Playern auf dem Immobilienmarkt mit über 3.000 Wohnungen brechen, in dem | |
sie deren Wohnungsbesitz vergesellschaftet. Zuletzt war die Rede von bis zu | |
240.000 betroffenen Wohnungen – doch die genaue Zahl bleibt schwammig. | |
Denn nicht einmal der rot-rot-grüne Berliner Senat weiß aufgrund der | |
intransparenten Gesamtlage genau, wie viele private Firmen, Hedgefonds oder | |
sonstige Gesellschaften in Berlin über 3.000 Wohnungen besitzen. Bei der | |
amtlichen Kostenschätzung für das Volksbegehren war im März 2019 noch die | |
Rede von zehn Wohnungskonzernen über der Enteignungsgrenze. Dass da | |
allerdings noch mehr dicke Haie im trüben Wasser schwimmen könnten, dürfte | |
spätestens mit der Enttarnung des Firmenkonstrukts von [3][Pears Global] | |
der britischen Milliardärsfamilie Pears mit wohl deutlich mehr als 3.000 | |
Wohnungen klar geworden sein. | |
## Steuerschlupflöcher und Intransparenz | |
Mittlerweile gibt der Senat zwölf privatwirtschaftliche Unternehmen an, die | |
mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Offiziell hinzugekommen ist mit 5.700 | |
Wohnungen zum einen der [4][schwedische Investor Heimstaden], der unter | |
anderem das zuvor getarnte Immobiliengeflecht um [5][Gabriel International] | |
gekauft hat, und zum anderen der [6][Private-Equity-Fonds Blackstone], von | |
dem erst im [7][November 2020] bekannt wurde, dass er wenigstens 3.500 | |
Wohnungen in Berlin besitzen dürfte. Pears Global ist nicht dabei. | |
Die Ungewissheit, ob es möglicherweise sogar weitere Player gibt, offenbart | |
neben Steuerschlupflöchern und Intransparenz, wie schwer eine Enteignung | |
insbesondere solcher Firmen werden könnte, die auf Steuerersparnis und | |
Verschleierung ausgelegt sind. | |
Den wohl umfassendsten, aber freilich noch nicht absoluten Überblick über | |
die Untiefen des Berliner Immobilienmarkts hat die Linken-nahe | |
Rosa-Luxemburg-Stiftung mit der Analyse [8][„Wem gehört die Stadt?“] | |
geliefert. | |
Geschrieben hat die Analyse ein ehemaliger Unternehmensberater: Christoph | |
Trautvetter. Er hat als forensischer Sonderprüfer dort die Geschäfts- und | |
Steuerpraktiken der Konzerne kennengelernt und nach drei Jahren gekündigt. | |
Mittlerweile setzt er sich im Netzwerk für Steuergerechtigkeit gegen | |
Geldwäsche ein. Für seine Untersuchung griff Trautvetter auf das Wissen von | |
Mieter:innen-Initiativen, journalistische und eigene Recherchen zu | |
Hunderten Eigentümer:innen in weltweiten Firmenregistern und | |
Finanzberichten zurück. | |
## Studie enttarnt neue dicke Fische | |
Wem aber nun das Haus der Buchhandlung Kisch & Co letztlich gehört, weiß | |
auch er nicht genau. Es spreche einiges dafür, dass in der Oranienstraße | |
die milliardenschweren Tetrapak-Erben investiert haben, aber zweifelsfrei | |
belegen ließe sich das mit öffentlichen Informationen nicht, sagt | |
Trautvetter. | |
Dennoch kommt seine Studie zu dem Schluss, dass „fast die Hälfte der Stadt | |
wenigen Tausend (Immobilien-)Multimillionär:innen gehört, die bisher | |
oft anonym bleiben“. Fast alle konnten laut der Analyse aufgrund der | |
Mietsteigerungen der vergangenen zehn Jahre ihre Gewinne stark erhöhen. | |
Mit der Auswertung hat Trautvetter zudem neue dicke Fische enttarnt: So | |
geht die Recherche zu Blackstone mit rund 3.500 Wohnungen auch auf | |
Trautvetter zurück. Unternehmen wie Blackstone versprächen | |
Anleger:innen zweistellige Renditen, machten ihre Manager zu | |
Milliardär:innen und nutzten Schattenfinanzplätze, | |
Steuervermeidungsstrategien und Anonymität, heißt es in der Studie. | |
Aber auch kleinere aggressive Eigentümer hat Trautvetter ausgemacht, von | |
denen bisher wenig die Rede war, wenn es um Aufwertung und Verdrängung auf | |
dem Wohnungsmarkt ging: den Investmentfonds Phoenix Spree aus Jersey etwa, | |
die Familienstiftung Becker & Kries oder den Erben von Harry Gerlach. | |
Behütet würden solche Player bislang durch den im unternehmerischen Bereich | |
stark ausgeprägten Schutz der Privatsphäre und fehlende Berichtspflichten. | |
## Soziale Frage des 21. Jahrhunderts | |
„Die aktuell verfügbaren Daten zu den Eigentümerstrukturen und zum | |
Mietenmarkt sind für die notwendigen regulatorischen und steuerlichen | |
Maßnahmen angesichts der Bedeutung des Themas völlig unzureichend“, heißt | |
es in der Studie. Um „die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ zu | |
beantworten, brauche es Transparenz: „Ein Gebäude- und Wohnungsregister | |
beziehungsweise Mietenkataster mit Eigentümerinformationen könnte hier | |
Abhilfe schaffen.“ | |
Autor Trautvetter hat das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co. enteignen | |
noch nicht unterschrieben, wie er der taz sagte. Er wolle das aber noch | |
nachholen. Dass nun vermehrt Fragen nach Transparenz auf dem Wohnungsmarkt | |
aufkämen, sei schon jetzt ein Verdienst der Initiative, wie er sagt – | |
unabhängig davon, ob Enteignungen am Ende stattfinden oder nicht. „Selbst | |
wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, stehen wir am Ende | |
besser da als vorher“, sagt Trautvetter. | |
In Sachen Transparenz also hat das Volksbegehren die Verhältnisse schon | |
jetzt zum Tanzen gebracht, wie immer neue Recherchen und Enthüllungen über | |
die nächste enteignungsreife Immobilienfirma belegen. Nicht wenige | |
behaupten, dass die SPD die Enteignungsfrage gerne mit dem Mietendeckel | |
abgeräumt hätte. Stattdessen heißt es jetzt in der Mietenbewegung: „Erst | |
deckeln, dann enteignen!“ | |
Allerdings ist die Frage, wie man tatsächlich enteignet, noch ungeklärt – | |
insbesondere mit Blick auf Holdings und Investmentfonds, die | |
Briefkastenfirmen und Steueroasen nutzen. Das Volksbegehren strebt ein | |
Gesetz an, ist aber nur ein [9][Beschlussvolksbegehren], das die | |
Landesregierung auffordert, ein Enteignungsgesetz zu schaffen. Ein erstmals | |
von der Linken [10][Anfang März vorgelegter Entwurf] war noch reichlich | |
unkonkret. Die Grünen haben ein Gutachten dazu in Auftrag gegeben, das Ende | |
April vorgestellt werden soll. Aber auch die Volksini selbst arbeitet an | |
einem noch nicht veröffentlichten Gesetzesentwurf. | |
## „Auskunftsverpflichtung mit Bußgeldtatbeständen“ | |
Nach der Vorstellung der Initiative zählen die Wohnungsbestände von | |
Tochtergesellschaften und nachgeordneten Unternehmen zur Konzernmutter, | |
wenn diese erheblichen Einfluss ausüben kann. Das soll ab einer Schwelle | |
von 20 Prozent der Kapital- oder Stimmanteile gelten. Die Ini will dabei | |
nicht nur die Eigentümer von Wohnungsbeständen erfassen, sondern auch die | |
wirtschaftlich Berechtigten nach dem Geldwäschegesetz. Als | |
[11][wirtschaftlich berechtigt] gilt man in Deutschland ab der Schwelle von | |
25 Prozent der Anteile. | |
Um die Eigentümerstrukturen überhaupt nachvollziehen zu können, soll das | |
Gesetz auch für Transparenz sorgen, wie Sebastian Schneider vom | |
Volksbegehren der taz sagte: „Wir wollen im Vergesellschaftungsgesetz eine | |
Auskunftsverpflichtung mit empfindlichen Bußgeldtatbeständen verankern.“ | |
Organisatorisch geht es bei den Überlegungen zu einem Enteignungsgesetz ans | |
Eingemachte: Der Gesetzgeber ist gezwungen, genau zu formulieren, auf | |
welcher Konzernebene man ansetzt. Welche Firmen liegen über der | |
Enteignungsgrenze von 3.000 Wohnungen? Wie bekommt man Unternehmen zu | |
fassen, die ihren Besitz verschleiern? Was ist mit Investmentfonds und | |
Großaktionär:innen? Könnten Unternehmen möglicherweise sogar einer | |
Enteignung entgehen, indem sie ihren Besitz in Tochterunternehmen | |
aufsplitten? | |
Die Deutsche Wohnen ist ohnehin bereits in Hunderte Unterfirmen | |
aufgegliedert – wäre es da nicht ein Leichtes, Besitz in Gesellschaften zu | |
parken, die jeweils 2.999 Wohnungen besitzen? Der Senat müsste sich | |
Klarheit in all diesen Fragen verschaffen und einen genauen Überblick über | |
die Eigentümerstrukturen bekommen. | |
## Mietenkataster wohl erst nach der Berlin-Wahl im September | |
Immerhin plant der Senat unabhängig von dem Enteignungsvolksbegehren | |
Maßnahmen für mehr Transparenz. Das auch in der Rosa-Luxemburg-Studie | |
geforderte Wohnungs- und Mietenkataster ist in Planung. Laut | |
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von Senator Sebastian Scheel (Linke) | |
werden derzeit die Ausgestaltungsmöglichkeiten dafür geprüft. Allerdings | |
werde es ein Mietenkataster nebst einer landesgesetzlichen Grundlage dafür | |
wohl erst nach der Wahl im September 2021 geben, heißt es auf taz-Anfrage. | |
„Man hätte da in dieser Legislatur schon mehr machen können“, sagt Katrin | |
Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus. | |
Es sei ärgerlich, dass der Wohnungsmarkt noch immer derart intransparent | |
sei: „Wir wissen teilweise gar nicht, wem ganze Straßenzüge gehören“, sa… | |
Schmidberger. | |
Ein Kataster sei zwingend notwendig, um den Mietendeckel | |
weiterzuentwickeln, „aber auch zur Erstellung einer Mietdatenbank und damit | |
quasi eines verbesserten Mietspiegels“, so Schmidberger. Während die Mieten | |
eingefroren seien, könne man Eigentumsverhältnisse aufdecken und in | |
Zusammenarbeit mit den Finanzämtern eine Taskforce Immobilienspekulation | |
gegen Geldwäsche und Steuerschlupflöcher bilden. Die Bezirke hätten mit | |
einem Miet- und Wohnungskataster zudem eine bessere Handhabe gegen Share | |
Deals und Zweckentfremdung. | |
„Das Miet- und Wohnungskataster würde viele Türen öffnen. Wir müssten nic… | |
ständig im Nebel stochern und könnten das Primat in der Wohnungspolitik | |
zurückbekommen“, sagt Schmidberger. Ähnlich wie beim Mietendeckel bleibt | |
für sie aber die Frage nach der Zuständigkeit: Grundbuchrecht sei | |
Bundesrecht, Wohnungswesen hingegen Landesrecht, so Schmidberger. Man warte | |
nun die Untersuchungen der Senatsverwaltung zum Thema ab. Ein Fachgespräch | |
dazu sei auch in Planung. | |
## „Transparenz ist kein Hexenwerk“ | |
Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit hingegen hat konkrete Ideen, | |
wie das recht leicht ginge: „Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen | |
ist kein Hexenwerk“, sagt er. Dafür müsste man lediglich bereits vorhandene | |
Daten verknüpfen: Eigentümerdaten aus dem Grundbuch oder dem digital | |
vorliegenden Liegenschaftskataster mit dem Unternehmensregister und dem | |
2017 mit dem Geldwäschegesetz geschaffenen Transparenzregister. Mithilfe | |
einer eindeutigen, im Immobilienregister eingetragenen Unternehmens-ID | |
könnte so den Grundstückseigentümern im Grundbuch ein wirtschaftlich | |
Berechtigter zugeordnet werden. | |
Alternativ könnte man dafür auch digitalisierte Daten zu | |
Unternehmenseigentümern von kommerziellen Anbietern kaufen und den Computer | |
die Verknüpfung erledigen lassen. „Das wäre in wenigen Wochen erledigt“, | |
sagt Trautvetter. „Allerdings bleiben dabei viele Einträge übrig, bei denen | |
die automatische Verknüpfung nicht funktioniert und die dann händisch | |
verknüpft werden müssten.“ | |
Warum das noch nicht längst geschehen ist, wenn es so einfach ist? Nun, die | |
linke Senatsverwaltung widerspricht, dass es so einfach sei: „Neben | |
organisatorischen sind erhebliche datenschutzrechtliche Aspekte zu | |
beachten.“ Man könne nicht einfach ohne gesetzliche Grundlage Daten | |
koppeln, zudem müsse man Eigentümer per Gesetz verpflichten, Daten | |
bereitzustellen. | |
Was die Behörde von Senator Scheel allerdings auf erneute Rückfrage der taz | |
dann doch plant, ist eine „vorgezogene Sonderauswertung des vorhandenen | |
digitalen Liegenschaftskatasters“. Trotz datenschutzrechtlicher | |
Einschränkungen könne man anonymisierte Angaben zu Eigentümerstrukturen | |
auch kurzfristiger erfassen, heißt es. | |
Weil das Liegenschaftskataster digital sei, seien diese Daten, wie von | |
Trautvetter beschrieben, technisch relativ einfach zu erhalten. „Insofern | |
scheint es auch gegenwärtig möglich, noch in dieser Wahlperiode eine | |
entsprechende Auswertung zu erhalten“, so Sprecherin Katrin Dietl. Im | |
Ergebnis läge aber nur eine Analyse der Eigentümerstruktur und kein Mieten- | |
und Wohnungskataster vor. | |
## Der Steuerexperte ist optimistisch | |
Das stimmt: Um die wirklichen Wohnungsbestände auch von auf Verschleierung | |
ausgelegten Firmen wie Pears Global zu erfassen, reicht dies noch nicht: | |
Laut Trautvetter müsste man dafür in einem weiteren Schritt verpflichtend | |
die Anzahl der Wohnungen pro Grundstück erfassen. Weil das bisher weder im | |
Grundbuch noch im Liegenschaftskataster passiert, müssen die | |
Wohnungsbestände für den Zensus alle zehn Jahre durch aufwändige | |
Vermieterbefragungen erfasst werden. Zuletzt fand dies 2011 statt. | |
In diesem Jahr führt das statistische Landesamt den Zensus erneut durch. | |
Die Ergebnisse werden allerdings nur für die Statistik erhoben und | |
anonymisiert veröffentlicht. Sie stehen der Verwaltung nicht zur Verfügung. | |
Durch Digitalisierung und eine automatische Verknüpfung ließe sich der | |
Zensus nicht nur in kürzeren Abständen durchführen, es würden auch enorme | |
Kosten und Papierberge gespart, so Trautvetter. | |
Der Steuerexperte ist optimistisch, dass sich in den nächsten Jahren so | |
deutlich mehr Transparenz schaffen ließe. Durch Skandale wie die | |
Panama-Papers, Luxemburg-Leaks und die Cum-Ex-Affäre ist das | |
gesellschaftliche Unrechtsbewusstsein für Steuerbetrug und dubiose | |
Investments erheblich gewachsen. Deswegen gebe es bereits eine Reihe von | |
Gesetzesentwürfen und Initiativen gegen Anonymität, sagt Trautvetter. | |
Seit 2020 sei das gegen Geldwäsche eingeführte [12][Transparenzregister | |
öffentlich zugänglich] und erfasse auch die wirtschaftlich | |
Verfügungsberechtigten ausländischer Investoren beim Kauf von Immobilien in | |
Deutschland. Demnächst soll es verbessert und europäisch vernetzt werden. | |
Auch das [13][Unternehmensregister] soll jetzt endlich digitalisiert werden | |
und [14][Gesellschaften bürgerlichen Rechts] sollen erstmals | |
registrierungspflichtig werden, wenn sie Immobilien besitzen. Und | |
schließlich gebe es noch die [15][Bundesratsinitiative des Berliner | |
Senats], ein bundesweites Immobilienregister zu schaffen. | |
## Eine Spur führt nach Malta | |
Dennoch: Selbst wenn alle diese Instrumente geschärft sind, bleibe vor | |
allem bei den Finanzmarktinvestoren noch ein Problem: Trautvetter erklärt | |
das am Beispiel von Blackstone. Zwar gebe es für einen Großteil des | |
Blackstone-Portfolios in Berlin – etwa 3.500 Wohnungen – eine | |
luxemburgische Muttergesellschaft, die sich mit den beschriebenen Methoden | |
erfassen ließe. Aber Blackstone investiere darüber hinaus über verschiedene | |
Strukturen und Fonds in Immobilien, sagt Trautvetter. So habe Blackstone | |
nach Marktberichten etwa Anteile an Optimum Evolution gekauft, einem | |
luxemburgischen Investmentfonds, der ebenfalls ein paar Tausend Wohnungen | |
in Berlin besitzt. | |
In dem Register würde nicht Blackstone als wirtschaftlich Berechtigter | |
auftreten, sondern der Fondsverwalter aus Malta. Trautvetter fordert | |
deswegen, langfristig im Transparenzregister nicht nur die Konzernebene, | |
sondern auch Investmentfonds und Großaktionär:innen zu erfassen. | |
„Natürlich lassen sich diese Strukturen nicht einfach mit einem | |
Fingerschnippen enteignen“, sagt Trautvetter, „aber es ist der große Wert | |
der Enteignungskampagne, dass alle diese Fragen mal gestellt werden und | |
diese Eigentümerstrukturen ans Licht kommen.“ Im Prinzip stellten sich bei | |
der Enteignungskampagne dieselben Fragen wie in dem Kampf gegen Geldwäsche | |
und Steuerhinterziehung, so Trautvetter. Sie zu beantworten sei zwar viel | |
Arbeit, aber nicht unmöglich. „Es ist lächerlich, dass eine genaue | |
Erfassung von Konzernstrukturen in der Welt von Big Data nicht gehen soll.“ | |
Aus pragmatischer Sicht hält Trautvetter deswegen auch eine pauschale | |
Grenze von beispielsweise 3.000 Wohnungen für sinnvoll. Dadurch könne man | |
mit vertretbarem Aufwand durch die Vergesellschaftungen nennenswerten | |
sozialen Wohnraum schaffen, so Trautvetter. Zu erheben, ob am Ende die | |
geeignete Grenze dafür eventuell auch bei 2.000 oder 5.000 Wohnungen liege, | |
sei Aufgabe des Senats. | |
Bis es dazu kommt, ist allerdings noch einiges zu tun. Aber immerhin: | |
Unabhängig vom Ausgang der Unterschriftensammlung oder eines möglichen | |
Volksentscheids im September wird Berlins Wohnungsmarkt keine Blackbox | |
bleiben. Mehr Transparenz soll unabhängig von der Enteignungsfrage kommen. | |
Und vielleicht weiß man dann ja auch endlich, wem Berlin wirklich gehört. | |
11 Apr 2021 | |
## LINKS | |
[1] /Linke-Kneipe-in-Kreuzberg/!5761358 | |
[2] /Raeumungsklage-gegen-Kisch-und-Co/!5764564 | |
[3] /Linke-Kneipe-enttarnt-Immobilienriesen/!5548679 | |
[4] /Heimstaden-und-die-Skjerven-Group/!5720069 | |
[5] /Immobilien-Firma-enttarnt/!5661142 | |
[6] /Studie-zum-Wohnungsmarkt-in-Berlin/!5723793 | |
[7] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/blackstone-3500-berliner-wohnungen-i… | |
[8] https://www.rosalux.de/fileadmin/rls_uploads/pdfs/Studien/Studien_13-20_Wem… | |
[9] https://www.dwenteignen.de/2020/07/aktueller-beschlusstext/ | |
[10] /Berliner-Debatte-um-Enteignung-von-Wohnraum/!5756217 | |
[11] https://dejure.org/gesetze/GwG/3.html | |
[12] https://www.transparency.de/aktuelles/detail/article/reform-des-transparen… | |
[13] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Digitalisierungsr… | |
[14] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_Perso… | |
[15] http://dipbt.bundestag.de/dip21.web/bt?rp=http%3A%2F%2Fdipbt.bundestag.de%… | |
## AUTOREN | |
Gareth Joswig | |
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