# taz.de -- Spekulationsobjekt Mietwohnung: Angst vor dem Rausschmiss

	# taz.de -- Spekulationsobjekt Mietwohnung: Angst vor dem Rausschmiss

	> Wenn das Betongold an Wert verliert: Das Wohnungsunternehmen Heimstaden
	> steckt in der Krise. Was heißt das für die Mieter*innen?

	Bild: Angst der Berliner Mieter vor dem neuen Besitzer Heimstaden

	Robin Schmidt zieht am Ende des Flurs einen beigefarbenen Vorhang zur Seite
	und zeigt auf die hintere Wand. Eigentlich hat Schmidt dort jahrelang
	Klamotten aufbewahrt, bis sich irgendwann ein muffiger Geruch breitmachte.
	Der Schock folgte, als die Sachen weggeräumt waren: dunkle und gelbliche
	Flecken vom Boden bis an die Decke.

	„Im Herbst 2023 habe ich eine erste Mängelmeldung gemacht“, erzählt Schmi…
	bei einem Besuch im März. Die Wand ist kalt und feucht. Auch eine
	angrenzende Ecke im Schlafzimmer ist betroffen. Schmidt kramt ein
	Schimmelspray hervor. „Einige Telefonate habe ich geführt, im Januar kam
	dann ein Mitarbeiter, drückte mir das Spray in die Hand und versprach sich
	zu kümmern.“ Seither sei nichts passiert.

	Auch andere Nachbarn hätten mit Schimmelbefall an derselben Außenwand zu
	kämpfen, sagt Schmidt. Sie vermuten, dass vielleicht ein noch unentdeckter
	Schaden aufgetreten ist. „Ich lebe hier seit zwölf Jahren, ich hatte nie
	Probleme mit Schimmel.“ Tatsächlich zeichnet sich an der betroffenen Seite
	ein riesiger Fleck auf der Außenwand des Mietshauses ab.

	Robin Schmidt heißt in Wirklichkeit anders und möchte in diesem Text nicht
	identifizierbar sein, nicht als Mann oder Frau. Auch der genaue Wohnort
	soll vage bleiben, nur so viel sei verraten: Es ist ein Altbau in Berlin.
	Denn wer legt sich schon gern mit seinemr Vermieterin an in einer
	Stadt, in der die Wohnungssuche oft einer Lotterie gleicht?

	Außerdem gehört die Wohnung nicht einer Privatperson, die für Probleme
	ansprechbar wäre. Sie gehört dem skandinavischen Immobilienunternehmen
	Heimstaden, das Wohnungen in zahlreichen europäischen Ländern besitzt – und
	jetzt, im Zuge der Probleme in der Immobilienwirtschaft, finanziell in der
	Krise steckt. Und so gibt es eine Verbindung zwischen einer schimmligen
	Wand in Berlin und dem Finanzmarkt: Für die einen bedeutet Wohnen ihr
	Zuhause. Für die anderen ist es eine Ware.

	In Deutschland ist Heimstaden schon mehrfach in die Kritik geraten.
	[1][Ausgefallene Heizungen im Winter], zu spät eingeforderte
	Nebenkostenabrechnungen und [2][unzulässige Mieterhöhungen]. Nach einem
	medialen Aufschrei entschuldigte sich der Konzern und begründete das
	Malheur mit einem IT-Fehler. Doch vieles spricht dafür, dass diese Fehler
	System haben.

	Gegründet wurde Heimstaden – norwegisch für Heimatstadt – 1998 im
	schwedischen Malmö von Investoren aus Norwegen. 2005 übernahm dann der
	norwegische Milliardär Ivar Tollefsen, auch bekannt für
	Antarktisexpeditionen, extreme Bergbesteigungen und eine Rallye durch die
	chilenische Atacamawüste. Mit offenbar der gleichen Abenteuerlust schuf er
	ein verschachteltes Immobilienimperium.

	Die Wohnungen in Deutschland gehören zum Unternehmen Heimstaden Bostad, an
	dem der schwedische Pensionsfonds Alecta und Heimstaden AB die größten
	Anteile halten. Hinter Heimstaden AB steht die Investmentgesellschaft
	Fredensborg AS und die gehört Ivar Tollefsen. Das Schicksal schwedischer
	Rentner*innen hängt so zum Teil davon ab, wie viel Geld Heimstaden aus
	seinen deutschen Mieter*innen rauspressen kann. Es ist der ganz normale
	Irrsinn der finanzmarktgetriebenen Immobiliengeschäfte.

	Heimstaden expandierte in den vergangenen Jahren zu einem Unternehmen, das
	über 161.500 Mietwohnungen in neun Ländern verfügt: Norwegen, Schweden,
	Dänemark, Niederlande, England, Finnland, Polen, Tschechien, seit 2018 auch
	in Deutschland.

	Der Konzern steht damit exemplarisch für einen Trend: Wohnen als
	Finanzanlage, einzig dem Ziel verpflichtet, Renditeerwartungen von
	Investoren zu erfüllen. Die Niedrigzinspolitik nach der Finanzkrise und die
	wachsende Wohnungsnot in den Städten begünstigten es, dass das Kapital
	vermehrt in den Immobilienmarkt floss. Aus Wohnraum wurde vermeintliches
	Betongold.

	Das zeigt auch das [3][europäische Rechercheprojekt „Cities for Rent“], das
	große Immobiliendeals in 16 europäischen Städten unter die Lupe genommen
	hat. 2009 wurden demnach 7,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert.
	Zehn Jahre später, 2019, waren es 66,9 Milliarden Euro. 2020, während der
	Coronapandemie, ging dieser Trend leicht zurück. Platz eins bei den
	Investitionen ist Berlin.

	„Meist werden nur bestehende Wohnungen aufgekauft und dann die Preise nach
	oben getrieben“, erklärt Ökonom Jorim Gerrard vom Verein Finanzwende, der
	sich als Gegengewicht zur Finanzlobby versteht. In der [4][Studie „Rendite
	mit der Miete“] untersuchte er, wie die Profitlogik der Immobilienkonzerne
	die deutsche Wohnungskrise verschärft. Untersucht wurden unter anderem
	Unternehmen wie Vonovia, LEG Immobilien, Grand City Properties, Covivo,
	aber auch Heimstaden.

	Heimstaden habe „extrem von den niedrigen Zinsen profitiert und konnte
	dadurch hohe Wertsteigerungen erzielen“, sagt Gerrard. Doch diese
	Geschäftsmodell sei ihnen nun „auf die Füße gefallen“. Seit 2022 seien d…
	Kurse in Folge von Zinswende, Inflation und fallenden Immobilienpreisen
	rasant abgestürzt, sagt er. Im Managersprech heißt das: Der Fair Value der
	Bestandsimmobilien ist von 2022 auf 2023 von 345 Milliarden Schwedischen
	Kronen auf 319 Milliarden gefallen. Was etwa einem Minus von 2,3 Milliarden
	Euro entspricht.

	Die hohen Wertverluste der Immobilien führten nun dazu, dass das
	Unternehmen schwerer an Finanzierungen kommt, sagt Gerrard. Und dieser
	Druck wirke sich unmittelbar auf Mieter*innen aus: „Die
	Renditeerwartungen der Kapitalanleger können nur mit erhöhten Mieten oder
	durch Weiterverkauf bedient werden, was oft zu Verdrängung führt.“

	Fragt man bei Heimstaden selbst nach, klingt alles weniger dramatisch. Das
	Wort Krise benutzt Michael Lippitsch, der Pressesprecher von Heimstaden
	Deutschland, jedenfalls nicht. Die noch immer anhaltende Mischung aus
	gestiegenen Zinsen und Preissteigerungen sei „herausfordernd, aber wir
	navigieren durch die aktuelle Marktlage weiterhin sehr solide“, sagt er.
	Aber auch, dass der Vorstand beschlossen habe, „keine Dividenden
	auszuschütten“. Zuletzt habe es allerdings wieder einen leichten Anstieg
	bei den Immobilienwerten gegeben.

	Auf der eigenen Internetseite, die im warmen Orange gehalten ist,
	verspricht Heimstaden eine starke Kundenorientierung unter dem Motto
	„friendly homes.“ Ziel sei, „ein freundliches Wohnklima für unsere
	Mieter:innen zu schaffen und einen positiven Einfluss auf unsere
	Gesellschaft auszuüben“. Alles gegendert mit Doppelpunkt. Auf der
	Internetplattform Trust Pilot, bei der Unternehmen bewertet werden können,
	bietet sich ein anderes Bild. Heimstaden bekommt dort nur 1,3 von 5
	möglichen Sternen. Und die Unzufriedenheit macht sich nicht nur im Internet
	breit, sondern hat ihren Weg schon längst auf die Straße gefunden.

	An einem Samstag im April geht Katja Müller, eine große Frau mit
	Sonnenbrille, in Berlin-Kreuzberg ans Mikrofon. Hinter ihr, in einem
	Altbau, befindet sich die Berliner Zentrale von Heimstaden. Mehrere
	Dutzende Menschen haben sich zum Protest gegen den Immobilienriesen
	versammelt. Müller, die anders heißt und nicht mit ihrem echten Namen
	auftauchen will, ist Aktivistin der Berliner Initiative #StopHeimstaden, in
	der sich unzufriedene Mieter*innen seit Oktober 2020 organisiert haben.
	„Wohnraum ist keine Ware!“ steht auf einem Transparent. Und darunter:
	„Heimstaden, Vonovia und Co. fahrt zur Hölle“.

	„Was haltet ihr von Indexmieten?“, ruft Müller in die Menge. „Buuuuuuuh�…
	antworten die Teilnehmer*innen. „Was haltet ihr von Mieterhöhungen?“, fragt
	sie. „Buuuuuuh.“ So geht das weiter. Heimstaden, Aktienrente, befristete
	Mietverträge, schlechte Instandhaltung – alles buh. Gejubelt wird, als
	Müller nach einem bundesweiten Mietendeckel und einer Enteignung von großen
	Wohnungsunternehmen fragt.

	Der Protest in Berlin erzählt im Kleinen das Große: Mieter*innen stehen
	mit Pappschildern einem anonymen Riesenkonzern gegenüber, der in den Händen
	eines norwegischen Milliardärs liegt. Von Heimstaden selbst ist niemand
	gekommen, das Unternehmen hat nur drei junge Männer als Aufpasser
	vorbeigeschickt. Sie beobachten die Protestaktion von einer Bordsteinkante
	aus. Auf das silberfarbene Unternehmensschild hat jemand einen Sticker
	geklebt: „Heimstaden enteignen“ steht nun da.

	In Deutschland vermietet Heimstaden 29.700 Wohnungen in neun Städten,
	20.300 davon in Berlin. Einen Großteil davon ergatterte der Konzern durch
	einen Megadeal im Jahr 2021, als der schwedische Konzern Akelius seine
	Wohnungsbestände in Deutschland, Schweden und Dänemark für 9,1 Milliarden
	Euro verkaufte. Mit zwei Folgen: Der Besitzer Roger Akelius, ebenfalls
	Milliardär, schüttete im Jahr nach dem Deal eine [5][Rekorddividende von 6
	Milliarden Euro] zugunsten dubioser Stiftungen in den Bahamas aus. Und
	Heimstaden stieg in Berlin damit zum zweitgrößten privaten Vermieter nach
	Vonovia auf.

	Für Berliner Mieter*innen war dieser Deal von Anfang an mit einer
	Unsicherheit verbunden. Heimstaden versprach zwar eine langfristige,
	mieterfreundliche Strategie. Dennoch war der Zeitpunkt des Megadeals
	überraschend. 2021 wurde in Berlin in einem Volksentscheid für die
	Vergesellschaftung von großen Wohnungsunternehmen gestimmt. Die meisten
	Investoren hätten sich in der Zeit zurückgehalten, doch Heimstaden sei
	trotzdem reingegangen, erklärt Ökonom Gerrard. Eine Strategie, die bewusst
	mit dem Risiko spielte.

	„Vermutlich hätte das auch funktioniert, wenn die Krise mit der Zinswende
	nicht gekommen wäre“, sagt Gerrard. Doch nun steigt der Renditedruck.
	„Heimstaden hat einen Fokus auf Wertsteigerung durch aggressive
	Modernisierung und nutzt alle Mieterhöhungsspielräume, wohl auch in
	Graubereichen.“

	Diese Entwicklung lässt sich auch an Zahlen ablesen: „Die Mieten von
	Heimstaden liegen oft deutlich höher als die umliegenden
	Durchschnittsmieten“, sagt Gerrard. Außerdem könne man bei
	profitgetriebenen Wohnungsunternehmen ein Muster erkennen: „Viel Fokus auf
	Modernisierung, weniger auf Instandhaltung.“ Es ist die Logik des
	Finanzmarkts.

	Während Modernisierungen den Wert des Unternehmens steigern und es
	erlauben, die Mieten zu erhöhen, ist das bei Instandhaltungen nicht der
	Fall. Bestehende Wohnungen zu pflegen und zu warten, wird aus
	Unternehmenssicht eher als lästiger Kostenblock betrachtet. Darunter fallen
	zum Beispiel Reparaturen, der Ersatz von Heizungsanlagen oder auch
	Schimmelbeseitigung.

	Andere Einsparungen sind nicht unbedingt auf den ersten Blick ersichtlich.
	In den Geschäftsberichten tauchen sie laut Studie oft unter dem Stichwort
	Digitalisierung oder Effizienzsteigerung auf. Real führe das oft zu einer
	Verschlechterung des Kundenservices. Die Folge: Das Unternehmen ist für
	Mieter*innen schlecht erreichbar, oder es kommt zu fehlerhaften
	Abrechnungen.

	Mieter*in Robin Schmidt kommt das alles sehr bekannt vor. Seit Heimstaden
	2021 zum neuen Eigentümer wurde, hat Schmidt zwei Mieterhöhungsschreiben
	bekommen. Eines liegt der taz vor. Wer die Mieterhöhung so nicht
	akzeptieren will, wird darauf aufmerksam gemacht, dass Heimstaden bei einem
	Widerruf „Klage auf Zustimmung erheben“ wird. Was im Prinzip nichts anderes
	als eine Drohung ist.

	Schmidt ließ sich aber beim Berliner Mieterverein beraten und wehrte sich.
	Die Wohnung wurde nach dem Berliner Mietspiegel nicht korrekt zugeordnet.
	Von Heimstaden erfolgte daraufhin keine Reaktion, keine Klage, die Miete
	wurde nicht erhöht. Die Frage ist nur: Bei wie vielen ist der Konzern damit
	durchgekommen? Mietervereine in Berlin und Hamburg gehen nach ihren
	Erfahrungswerten davon aus, dass [6][die Hälfte der Mieterhöhungsschreiben
	von Heimstaden] fehlerhaft sind.

	Auch wenn Schmidt die Mieterhöhungen abwehren konnte, mit dem
	Schimmelbefall ist er nicht weitergekommen. „Das ist ein gravierender
	Mangel und massiv gesundheitsschädigend“, sagt Schmidt, „Aber ich kann
	eigentlich nur bei einer Servicenummer anrufen und mit wechselnden
	Ansprechpartnern sprechen. E-Mails und Briefe werden erst gar nicht
	beantwortet.“ Es sei ärgerlich, dass Mieter*innen ohne Anwalt kaum
	Möglichkeiten hätten, sich zu wehren. Ein Schritt, den viele ohnehin
	scheuen. „Wie kann es eigentlich sein, dass sich Investoren einkaufen, aber
	sich nicht kümmern? Warum gibt es da keine Kontrollfunktion?“ Nach erneuter
	Beratung beim Mieterverein hat Schmidt nun einen Anwalt eingeschaltet.
	Ausgang ungewiss.

	Die Krise von Heimstaden hat offenbar eine Neuausrichtung der
	Unternehmensstrategie erforderlich gemacht. „Heimstaden hat sich
	verkalkuliert. Sie sind spät eingestiegen und haben zu höheren Preisen
	gekauft“, erklärt Gerrard vom Verein Finanzwende. „Die Renditen sind aber
	nicht ausreichend gestiegen, um die Wertsteigerung zu erfüllen, wie sie den
	Investoren versprochen haben.“ Nun lässt sich in den Geschäftsberichten
	lesen, dass sie einen Privatisierungsplan machen. Geplant seien „Stück für
	Stück Verkäufe an private Haushalte, das ist besonders schmerzhaft, denn so
	werden tatsächlich Leute rausgedrängt“, sagt Gerrard. Die wenigsten
	Mieter*innen könnten es sich leisten, eine Wohnung zu kaufen.

	In den Niederlanden hat der Verkauf von Wohnungen bereits begonnen.
	Heimstaden selbst wiegelt für Deutschland aber ab. Die
	Privatisierungsstrategie betreffe „bislang in erster Linie die Niederlande
	und Dänemark und hatte nur geringfügige Auswirkungen auf unser Geschäft in
	Deutschland“, sagt Pressesprecher Lippitsch. Man erwäge aber
	„Privatisierungsverkäufe in allen unseren Märkten, auch in Deutschland“.
	Genauer wird er nicht.

	Katja Müller von #StopHeimstaden bleibt skeptisch. Sie schickt der taz den
	Screenshot eines Stellengesuchs. Heimstaden sucht darin eine Leitung für
	ein Privatisierungsteam in Deutschland. Aktivistin Müller gehört zum
	engeren Organisationsteam von #StopHeimstaden. Organisiert werden
	Mieter*innenversammlungen, um sich über Probleme auszutauschen,
	Rundschreiben mit neuen Informationen, Demovorbereitungen und Pressearbeit,
	aber auch sehr praktische Hilfe. Im Februar 2024 konnten sich interessierte
	Mieter*innen Hilfe beim Widerspruch gegen zu hohe
	Nebenkostenabrechnungen holen.

	„#StopHeimstaden ist im engen Austausch mit verschiedenen Mieterinitiativen
	in Berlin und anderen deutschen Städten. Aber jetzt wollen wir uns auch
	europäisch vernetzen“, sagt sie. „Das, was in anderen Regionen geschieht,
	kann uns auch in Deutschland erwarten.“ Denn Heimstaden ist kein deutsches
	Problem, kein schwedisches, es ist ein internationales Problem.

	In der niederländischen Stadt Eindhoven hat Heimstaden zum Beispiel bei
	einem ehemaligen Sozialwohnungskomplex angekündigt, tausende Wohnungen
	verkaufen zu wollen. Mieter*innen dort wehren sich aber nicht nur gegen
	die Privatisierungspläne. Ihre Vorwürfe klingen vertraut: Die
	Instandhaltung werde vernachlässigt, Beschwerden ignoriert, Mieterhöhungen
	trotzdem durchgesetzt.

	„Viele Fenster sind hier schlecht isoliert, heizen ist unglaublich teuer“,
	sagt Abel Heijkamp von Bond Precaire Woonvorm, einem Verein, der
	Mieter*innen unterstützt. Schon jetzt seien verschiedene
	Mieterorganisationen aus unterschiedlichen europäischen Städten über die
	European Action Coalition vernetzt, so Heijkamp. „Aber mit Heimstaden
	haben wir jetzt auch einen gemeinsamen Gegner“, sagt er in einem Telefonat
	der taz.

	Man müsse „die schädlichen Geschäftsmodelle politisch begrenzen“, sagt
	Ökonom Jorim Gerrard. Dazu gehöre nicht nur Mietenregulierung. Wichtig sei
	auch, „die verschiedenen Steuerprivilegien, die das Geld erst in diesen
	Markt lenken“, anzugehen. Bei den sogenannten Share Deals wird zum Beispiel
	regelmäßig die Grunderwerbssteuer umgangen.

	Die Ampel wollte dieses Schlupfloch schließen, aber bislang ist nichts
	passiert. Generell müsse es „weniger attraktiv werden, Wohnen als
	Finanzanlage zu sehen, sondern wieder als gemeinnützige Investition, etwa
	durch eine neue Gemeinnützigkeit“, sagt Gerrard. Auch das war eigentlich
	ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag: Steuervorteile für die, die
	dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen. Und auch das hängt gerade im
	Finanzministerium.

	In Berlin, wo sich eine Mehrheit der Bürger*innen für eine Enteignung
	großer Wohnungskonzerne ausgesprochen hat, passiert ebenfalls nicht viel –
	obwohl eine [7][Expertenkommission Enteignungen für zulässig hält.] Der
	Berliner Senat verfolgt die [8][Strategie der Verschleppung]. Für den 1.
	Juni hat ein [9][breites Bündnis in der Hauptstadt] zu einer großen
	Demonstration aufgerufen. Das Motto: „Die Miete ist zu hoch.“

	1 Jun 2024

	## LINKS

	[1] https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/schornstein-unbenutz…
	[2] /Fehlerhafte-Mieterhoehungen/!5969638
	[3] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/mietmarktlabor-berlin-wie-internatio…
	[4] https://www.finanzwende.de/ueber-uns/aktuelles/rendite-mit-der-miete
	[5] /Akelius-schuettet-Dividende-aus/!5843609
	[6] https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/fehlerhafte-mieter…
	[7] /Gutachten-zu-Wohnungspolitik-in-Berlin/!5940303
	[8] /Deutsche-Wohnen-enteignen/!5976292
	[9] /Grossdemo-der-Mietenbewegung/!6012832

	## AUTOREN

	Jasmin Kalarickal

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