# taz.de -- Mietwucher in Berlin: 66 Quadratmeter für 1.100 Euro, kalt

	# taz.de -- Mietwucher in Berlin: 66 Quadratmeter für 1.100 Euro, kalt

	> Der Immobilienkonzern Heimstaden verlangt horrende Mieten und gibt vor,
	> Wohnungen umfassend modernisiert zu haben. taz-Recherchen belegen
	> anderes.

	Bild: Zur Straße hin schnieke, aber wie sieht es im Innenhof aus? Mietshaus vo…

	Berlin taz \| Wie Flicken auf einer löchrigen Jeans hängen Netze über der
	Fassade des Altbaus. Martin Berger legt den Kopf in den Nacken. „Das Haus
	fällt hier fast auseinander“, sagt er. Die Netze sollen den bröckelden Putz
	auffangen. Hier, im ehemaligen Berliner Arbeiterbezirk Wedding, kostet eine
	Wohnung laut aktuellem Mietspiegel durchschnittlich knapp 7 Euro pro
	Quadratmeter. Aber Berger zahlt fast 17 Euro.

	Das Mietshaus, Baujahr 1900, steht an einer stark befahrenen Straße. Rechts
	ein Fahrradshop, links ein Dönerladen, neben der Haustür hängt das silberne
	Schild des Vermieters wie eine Drohung: Heimstaden. Jemand hat einen
	„Enteignen“-Sticker dazu geklebt. Der skandinavische Immobilienkonzern ist
	bekannt für Mieterhöhungen und teure Modernisierungsarbeiten. Wenn
	Mieter:innen ausziehen, ruft Heimstaden oft die Handwerker:innen. Die
	Wohnungen werden dann laut Heimstaden umfassend modernisiert. Danach
	verlangt der Konzern teilweise über 30 Euro pro Quadratmeter. Denn die
	Mietpreisbremse gilt nach einer umfassenden Modernisierung nicht mehr.

	Martin Berger, 30, Karohemd, Yogahose, Kurzhaarfrisur, schließt die Tür zu
	seiner 2-Zimmer-Wohnung auf. Auch seine Wohnung soll vor dem Einzug
	umfassend modernisiert worden sein. Berger heißt eigentlich anders, aber um
	zukünftige Vermieter nicht zu verschrecken, bleibt er lieber anonym. Für
	die 66 Quadratmeter zahlen er und seine Partnerin laut Mietvertrag 1.100
	Euro kalt.

	Der Boden ist mit Vinyl in Holzoptik ausgelegt, das Bad mit beigen Fliesen
	gekachelt. Eine Einbauküche wurde montiert: weiße Schränke mit silbernen
	Griffen, eine Arbeitsplatte aus Plastik. So sehen die Heimstaden-Wohnungen
	in den Inseraten fast immer aus. Reicht das für eine umfassende
	Modernisierung oder ist es nur ein Vorwand, um eine teure Miete zu
	verlangen?

	## Die Masche scheint immer ähnlich zu sein

	In dem Fall könnte es bedeuten, dass Heimstaden die Mietpreisbremse illegal
	umgeht. Die soll eigentlich verhindern, dass bezahlbarer Wohnraum
	verschwindet und Menschen für Profite aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt
	werden. taz-Recherchen zeigen: Die Masche, mit der Heimstaden die Miete in
	die Höhe treibt, scheint immer ähnlich zu sein.

	Heimstaden ist eines der größten Immobilienunternehmen in Europa. 1998
	gründete der norwegische Unternehmer [1][Ivar Tollefsen], der auch durch
	seine Antarktis-Expeditionen bekannt ist, Heimstaden in Schweden.
	Mittlerweile besitzt der Konzern Wohnungen in Dänemark, Finnland, England,
	den Niederlanden, in Polen und Tschechien. Das selbsterklärte Ziel von
	Heimstaden: mit ihren „Friendly Homes“ ein freundliches Wohnklima schaffen
	und einen positiven Einfluss auf die Gesellschaft ausüben. So steht es auf
	der Webseite.

	In Deutschland ging es für Heimstaden ab 2018 schnell nach oben: Heimstaden
	Bostad, an dem der schwedische Pensionsfonds Alecta große Anteile hält,
	wurde gegründet – der Konzern, der seitdem vor allem in Berlin ein Haus
	nach dem anderen kauft. Weil Heimstaden im Jahr 2021 zahlreiche Häuser des
	Akelius-Konzerns übernahm, ist das Unternehmen mittlerweile der zweitgrößte
	private Vermieter der Hauptstadt. Über 20.000 Wohnungen besitzt er in
	Berlin, knapp 30.000 sind es in Deutschland.

	Fast wöchentlich tauchen neue Inserate von Heimstaden im Internet auf.
	Viele der Wohnungen seien modernisiert worden. Was jedoch als „umfassende
	Modernisierung“ gilt, ist gesetzlich klar definiert. Die
	Renovierungsarbeiten müssen so umfangreich sein, dass der Zustand der
	Wohnung einem Neubau entspricht. Dafür gibt es zwei Voraussetzungen: Die
	Arbeiten müssen innerhalb der Bereiche Dach, Bad, Fenster und Türen,
	Wasser- und Abwassersysteme, Heizung oder Elektrizität stattfinden. Und:
	Für die Modernisierung muss ein Drittel der Kosten eines Neubaus ausgegeben
	werden. Aktuell kostet ein Quadratmeter neue Wohnung laut Berliner
	Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen 4.450 Euro. Diese
	Voraussetzungen seien eher selten gegeben, sagt die Senatsverwaltung
	gegenüber der taz.

	## Erst mal nur kaltes Wasser

	Für Martin Bergers 66 Quadratmeter große Wohnung bedeutet das: Heimstaden
	hätte damals mindestens 80.300 Euro investieren müssen. „Es wurde schon
	saniert, aber so hochwertig wirkt das jetzt nicht“, sagt Berger. Die Wand
	zwischen dem Schlafzimmer und der nächsten Wohnung sei so dünn, dass sie
	jedes Wort aus der Nebenwohnung hören. Im Bad riecht es modrig. An der
	Decke zeichnet sich ein blasser Fleck von einem alten Wasserschaden ab.
	Bergers Blick bleibt an der Gastherme über der Toilette hängen: „Als wir
	eingezogen sind, war die Therme kaputt.“ Über zwei Monate sei das Wasser
	kalt geblieben. Heimstaden teilt der taz mit, dass sie die Mängel nun noch
	einmal prüfen wollen.

	Was in der Wohnung auch auffällt: Die Fenster sind alt, teilweise nur
	einfach verglast. Die Heizungsrohre liegen offen. Unter den Zimmertüren
	klaffen breite Schlitze, durch die Kälte ziehen kann. Diese Punkte sprechen
	gegen eine Modernisierung. Selbst der Energieausweis des Hauses sagt: Stufe
	E. Das ist unteres Mittelfeld. Bei einem Neubau ist Energieklasse A
	Pflicht.

	Berger sitzt am Wohnzimmertisch und sortiert die Briefe, die sich über die
	letzten Monate angehäuft haben. „Wir sind nicht mega rich“, sagt er. Seine
	Freundin ist freiberufliche Grafikdesignerin, er versucht gerade, als
	Beleuchter in der Filmbranche Fuß zu fassen. Berger glaubt, dass seine
	Wohnung vor dem Einzug zwar renoviert, aber nicht umfassend modernisiert
	wurde und er viel zu viel Miete bezahlt. Er hat sich beim Mieterverein
	Hilfe geholt. Der hat berechnet, wie hoch die Miete maximal sein dürfte:
	606 Euro. Statt der 1.100 Euro, die sie aktuell zahlen.

	Ganz oben auf dem Briefstapel liegt die Antwort, die Berger von Heimstaden
	erhielt, als er die umfassende Modernisierung anzweifelte und Nachweise für
	die Bauarbeiten forderte. Heimstaden listet auf, was sie alles gemacht
	haben: Das Badezimmer sei „komplett neu verfliest“ worden, „die
	Sanitärausstattungen wurden erneuert und modernisiert“, mit neuem
	Waschtisch, Badewanne und WC ausgestattet. „Auch die Bodenfliesen wurden
	hochwertig modernisiert“. Der Vinylboden in den Zimmern sei attraktiv,
	langlebig und biete „eine fußwarme und trittelastische Grundlage zum
	Laufen“. All das soll die teure Miete rechtfertigen und die Mietpreisbremse
	außer Kraft setzen.

	## Eine Belastung für den ganzen Kiez

	Langfristig belastet die hohe Miete nicht nur Berger und seine Partnerin,
	sondern den ganzen Kiez. Denn neue, hohe Verträge treiben den Mietspiegel
	in die Höhe. An dem neuen Mietpreis orientieren sich wiederum andere
	Vermieter:innen, die dann auch mehr Geld verlangen dürfen. Wohnen wird so
	immer teurer. In keiner anderen deutschen Stadt steigen die Mieten so
	schnell wie in Berlin. Innerhalb von zehn Jahren haben sie sich fast
	verdoppelt.

	Um dieser Entwicklung und der Verdrängung von Menschen aus ihren Kiezen
	entgegenzuwirken, gibt es Instrumente wie den Milieuschutz. Es soll das
	Recht auf bezahlbaren Wohnraum schützen. Wenn Wohnungen in einem
	sogenannten [2][Milieuschutzgebiet] liegen, muss das Bezirksamt
	Sanierungsarbeiten genehmigen. Dadurch sind die geplanten Umbauarbeiten der
	Vermieter:innen dokumentiert. Viele der Heimstaden-Häuser liegen in
	diesen Gebieten, auch das von Martin Berger. Auf Nachfrage der taz, welche
	Umbauten in seiner Wohnung bewilligt wurden, antwortet das zuständige
	Bezirksamt Berlin-Mitte: Die „modernisierende Instandsetzung der
	wohnungsbezogenen Elektrik“ sei genehmigt worden.

	Alle weiteren Bauvorhaben wie der Austausch der Böden und Fliesen, die
	Aufarbeitung der Zimmertüren oder eine Erneuerung von Badewanne,
	Waschbecken oder Toilette „können durchgeführt werden, da eine
	Mietpreiswirksamkeit für sie rechtlich ausgeschlossen ist“. Laut Bezirksamt
	dürfen die Ausgaben, die Heimstaden für diese weiteren Bauarbeiten tätigt,
	also nicht zu einer höheren Miete führen.

	Heimstaden wiederum verlangt die hohe Miete aufgrund dieser Bauarbeiten.
	Wie kann das sein?

	## 9,14 Euro pro Quadratmeter gegenüber Bezirksamt angegeben

	Das Bezirksamt teilt mit, dass es in der Pflicht der Mieter:innen liege
	zu kontrollieren, ob eine umfassende Modernisierung stattgefunden habe.
	Allerdings seien die im Antrag angegebenen Baukosten nicht hoch genug für
	eine umfassende Modernisierung gewesen und Heimstaden habe eine neue Miete
	von 9,14 Euro pro Quadratmeter angegeben. Vor diesem Hintergrund habe das
	Bezirksamt den Antrag von Heimstaden genehmigt. Die fertige Wohnung, die
	Martin Berger dann bezieht, kostet fast doppelt so viel.

	Diese Taktik wendet Heimstaden nicht nur bei Bergers Wohnung an. Die taz
	hat mit einem Dutzend Heimstaden-Mieter:innen zwischen Berlin-Wedding und
	Wilmersdorf gesprochen und die Angaben von Heimstaden mit denen der
	jeweiligen Bezirksämtern verglichen. Alle Fälle ähneln der Wohnung von
	Martin Berger. Da ist die WG im Norden der Stadt, weit weg vom Zentrum, die
	Wohnung ist laut Heimstaden umfassend modernisiert. Die drei Freundinnen
	zahlen für ihre drei Zimmer 1.900 Euro Kaltmiete. Ihre Vormieter, die 2022
	eingezogen waren, zahlten vor der Modernisierung noch 900 Euro, also 1.000
	Euro weniger.

	Dann verlegte Heimstaden die gleichen cremefarbenen Fliesen wie in Martin
	Bergers Wohnung, baute die weiße Einbauküche ein und verdoppelte die Miete.
	Auch hier teilt das zuständige Bezirksamt mit, dass sich die Bauarbeiten,
	bis auf die Elektrik, nicht auf die Miete auswirken würden. Da ist der
	Student, der ein halbes Jahr jeden Tag nach einer Wohnung gesucht hat, bis
	er die modernisierte Wohnung von Heimstaden gefunden hat, sie kostet 19,50
	Euro pro Quadratmeter. Oder das Paar aus Norddeutschland, das über 20 Euro
	pro Quadratmeter in Neukölln zahlt.

	Auch nach mehreren Anfragen lehnt [3][Heimstaden] ein Gespräch mit der taz
	ab. Schriftlich teilt der Konzern mit, dass er aus Datenschutzgründen keine
	Auskunft zu konkreten Vertragsdetails mit Mieter:innen gebe. Das
	Bezirksamt habe die Maßnahmen genehmigt. Die Verpflichtung, die
	Mietpreisbremse einzuhalten, ergebe sich jedoch nicht aus einem Bescheid
	des Bezirksamts, sondern sei eine Frage von Gesetz und Rechtsprechung.

	Wo Heimstaden Wohnungen besitzt, organisieren sich Mieter:innen gegen
	den Immobilienkonzern – in Berlin, in der tschechischen Region Ostrava oder
	in Malmö in Schweden. Wegen schlecht isolierter Wohnungen, kaputter
	Heizungen, weil ihre Häuser verkauft werden sollen oder weil die Mieten
	unverhältnismäßig teuer werden. In seinem Heimatland Schweden ist das
	Unternehmen seit Ende der Neunziger eine der größten Immobilienfirmen. In
	Malmö, Uppsala oder Stockholm vermietet Heimstaden AB ganze Gebäudekomplexe
	und Luxuswohnungen.

	Stefan Björk, Anwalt beim schwedischen Mieterverein „hyresgästföreningen“
	erzählt, dass Heimstaden mit großen Sanierungen versuche, die Mieten um 20
	bis 25 Prozent zu erhöhen und so Profit zu machen. „Renovierungen werden in
	Schweden oft als Möglichkeit genutzt, einigermaßen gesetzlich sicher die
	Mieten zu erhöhen.“ In Flogsta, einem Studierendenviertel in Uppsala, gibt
	es kleine Apartments mittlerweile nur noch mit Einbauküche und
	Waschmaschine. „Heimstaden ist eine internationale Firma mit großem Kapital
	und weiß sich zu verhalten, wenn sie Geldprobleme haben“, sagt Björk.

	Er spielt darauf an, dass Heimstaden seit drei Jahren in finanziellen
	Schwierigkeiten steckt. Das Unternehmen hat expandiert und Immobilien auf
	Kredit gekauft. Durch Inflation, hohe Zinsen und fallende Immobilienwerte
	hat sich der Konzern stark verschuldet. Die Anleihen und Kredite laufen
	2025 aus, müssen zurückgezahlt oder erneuert werden, berichtet der Konzern
	auf seiner Website. Anfang September kündigt Heimstaden an, das Unternehmen
	mit neuen Krediten zu stabilisieren.

	Die schwedische Zentralbank und Aufsichtsbehörde warnen vor diesem
	Rettungspaket. Die Beteiligung von Banken bei unsicheren
	Immobiliengeschäften würde auf Dauer die Finanzstabilität des Landes aufs
	Spiel setzen. Ohne neues Geld müsste Heimstaden Immobilien unter Wert
	verkaufen. In Polen und Dänemark zeichnet sich bereits ab, dass der
	fehlende Umsatz mit dem Verkauf von Privatwohnungen gedeckt werden soll.

	Schweden spürte die finanziellen Schwierigkeiten von Heimstaden als Erstes.
	Allerdings hat der Mieterverein dort mehr Schlagkraft als in Deutschland.
	Wenn Vermieter:innen die Miete erhöhen wollen, müssen sie sich mit dem
	Mieterverein auf einen Preis einigen, erzählt Stefan Björk. Wenn das nicht
	geschehe, lande der Fall vor Gericht. Bei Sanierungen müsse beispielsweise
	nachgewiesen werden, welches Material verwendet wurde. Diese Fälle würden
	mehrheitlich die Mieter:innen gewinnen, da Heimstaden die
	Sanierungskosten auch hier nicht umlegen dürfe.

	## Fragen bleiben unbeantwortet

	In der Antwort an die taz bezeichnet sich Heimstaden als „langfristig
	orientierten Bestandshalter“. Der Konzern investiere in die Wohnungen, um
	die Qualität für die Mieter:innen zu erhöhen und die Nachhaltigkeit zu
	steigern. Fragen zur finanziellen Situation des Konzerns bleiben
	unbeantwortet.

	Carola Handwerg ist Anwältin für Mietrecht in Deutschland und hat in Berlin
	über zwanzig Mandant:innen beraten, die laut Heimstaden in umfassend
	modernisierten Wohnungen leben. „Das ist auf jeden Fall eine Masche“, sagt
	sie, „die Wohnungen werden als umfassend modernisiert vermietet, um die
	Mietpreisbremse zu umgehen.“ In Altbauten den notwendigen Neubaucharakter
	zu erreichen, sei fast unmöglich, sagt Handwerg. Ihre Fälle liefen immer
	nach dem gleichen Schema ab: Die Mieter:innen zweifelten die
	Modernisierung an und verlangen Rechnungen für die Kosten. Heimstaden
	schickt dann zwar Rechnungen, bietet aber gleichzeitig eine Mietminderung
	an.

	Auch Martin Berger wird am Ende des Briefs, in dem die Bauarbeiten
	aufgelistet werden, ein Angebot gemacht: Heimstaden ist bereit, die Miete
	um 55 Euro auf 1.045 Euro zu senken. Aber Berger ist das zu wenig. Sollte
	Heimstaden nicht umfassend modernisiert haben, ist da mehr drin, schätzt
	er.

	Für Heimstaden würde sich auch die verringerte Miete noch ordentlich
	lohnen. Im Fall von Martin Berger liegen zwischen der vom Mieterverein
	errechneten fairen Miete von 606 Euro und Heimstadens Angebot rund 440
	Euro, die Berger zu viel zahlen würde. Die meisten Mieter:innen nehmen
	das erste Angebot einer Mietsenkung von Heimstaden an, sagt Anwältin
	Handwerg.

	## Weiterer Rechtsweg ausgeschlossen

	Es ist eine schnelle Mietpreissenkung, ohne nervenaufreibenden
	Rechtsstreit. Praktisch für Heimstaden, denn wenn eine Mietsenkung einmal
	angenommen wurde, kann gegen eine zu hohe Miete nicht mehr rechtlich
	vorgegangen werden. Weder von den derzeitigen noch den zukünftigen
	Mietparteien.

	Das große Problem ist ein Wort, mit dem auch das Bezirksamt Berlin-Mitte
	die Verantwortung von sich weist: Zivilrecht. Eine Privatperson hat einen
	Vertrag mit einem Unternehmen geschlossen, der Staat ist nicht Teil des
	Mietverhältnisses. Das spielt Heimstaden und eigentlich allen Vermietern in
	die Karten. Es bedeutet, wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse
	verstoßen, können nur die Mieter:innen selbst etwas dagegen unternehmen.
	Und obwohl das Bezirksamt Mitte jetzt weiß, dass Heimstaden krumme Dinger
	in seinem Bezirk macht, ist es Martin Berger, der sich wehren muss. Ein
	einzelner Mieter gegen einen riesigen Konzern, in dessen Immobilie er zu
	Hause ist.

	Gegen eine überhöhte Miete vorgehen, das machen nur wenige Mieter:innen.
	„Vielleicht sind es 10 Prozent“, schätzt Mietrechtsanwältin Handwerg. Die
	Berliner Zivilgerichte teilen auf Anfrage der taz mit, dass in Berlin seit
	Anfang des Jahres 347 Verfahren gegen Heimstaden liefen. „Den Vermieter
	direkt nach dem Einzug verklagen, das macht man nicht so einfach“, sagt
	Handwerg.

	Außerdem wüssten viele Mieter:innen nicht von ihren Rechten, hätten
	Angst, aus ihrer Wohnung zu fliegen. Der angespannte Wohnungsmarkt in
	vielen Städten begünstige zusätzlich, dass hohe Mieten gezahlt werden.
	Dabei würde es sich lohnen zu klagen, „in keinem meiner Fälle ist
	Heimstaden damit durchgekommen“, sagt Handwerg.

	## Deutschlandweit kaum ein Urteil zu Mietwucher

	Ganz allein sind Mieter:innen aber nicht. Mieten, die 20 Prozent über
	der ortsüblichen Miete liegen, gelten als Ordnungswidrigkeit. Werden über
	50 Prozent mehr verlangt, handelt es sich um eine Straftat und Mietwucher,
	der von den Behörden gerichtlich angefochten werden kann. Eine Hürde gibt
	es jedoch: Es muss nachgewiesen werden, dass der Vermieter eine
	Notsituation des Mieters ausnutzt. Dass dieser keine andere Wohnung findet
	und deshalb die teure Miete zahlt etwa. Kaum zu beweisen und ein Grund
	dafür, dass es deutschlandweit kaum ein Urteil zu Mietwucher gibt.

	Martin Berger könnte seinen Verdacht, dass Heimstaden von ihm eine
	Wuchermiete verlangt, zur Anzeige bringen. Die Staatsanwalt würde den
	Verdacht dann prüfen. Allerdings würde das Verfahren nicht gegen den
	Konzern Heimstaden laufen, sondern müsse gegen eine natürliche Person
	geführt werden, teilt die Staatsanwaltschaft auf Anfrage der taz mit. Eine
	konkrete Person, die die Notlage von Berger ausgenutzt hat, und nicht der
	Konzern als Ganzes.

	Anfang Oktober verhängte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg zum ersten
	Mal überhaupt ein Bußgeld von rund [4][50.000 Euro wegen Mietwucher]. Der
	private Vermieter zahlte, wohl auch um keinen Präzedenzfall vor Gericht zu
	schaffen. Denn ein erstes rechtskräftiges Urteil könnte den Grundstein für
	weitere Fälle legen, bei denen illegal hohe Mieten verlangt werden. Davon
	gibt es zahlreiche. Bei der im März dieses Jahres vom Berliner Senat
	eingerichteten Mietpreisprüfstelle wurde in über zwei Dritteln der
	geprüften Fälle Wuchermieten festgestellt.

	In den Rechnungen, die Berger von Heimstaden als Belege für die umfassende
	Modernisierung zugeschickt bekommen hat, stehen seitenlang die Bauarbeiten
	aufgelistet: Demontage WC, Demontage Badewannen, Demontage Waschtisch. Aber
	schaut man sich die Rechnungen genauer an, fällt auf, dass sie zu einer
	anderen Wohnung gehören.

	Als Berger nachhakt, teilt Heimstaden ihm mit, dass ihnen die
	Abschlussrechnung für seine Wohnung nicht vorliegt. Der taz sagt
	Heimstaden, dass sie alle Rechnungen an Berger übermittelt hätten. Wenn
	Heimstaden seine Miete jetzt nicht deutlich senkt, will Berger vor Gericht
	ziehen. Eigentlich will er nur zu einem fairen Preis wohnen.

	6 Nov 2025

	## LINKS

	[1] https://de.wikipedia.org/wiki/Ivar_Tollefsen
	[2] /Spekulation-mit-Immobilien-in-Berlin/!5257488
	[3] /Spekulationsobjekt-Mietwohnung/!6011476
	[4] /Vermieter-muss-zahlen/!6118862

	## AUTOREN

	Yasemin Said
	Sophie Fichtner

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