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# taz.de -- Berliner Volksbegehren zum Enteignen: Blackbox Immobilienmarkt
> Viele private Immobilienriesen verschleiern über Briefkastenfirmen ihren
> Besitz und ihre wahre Größe. Wie bekommt man diese Firmen enteignet?
Berlin taz | Die Frage „Wem gehört Berlin?“ ist eine der am häufigsten
gestellten im Zusammenhang mit Verdrängung und Wohnungspolitik in der
Hauptstadt. Dass tatsächlich auf dem Immobilienmarkt vieles im Dunkeln
liegt, zeigen immer wieder bekannt werdende Beispiele: Etwa, wenn
Mieter:innen herausfinden wollen, wer eigentlich der wahre Eigentümer
hinter der Briefkastenfirma ist, dem ihr Haus gehören soll. Oder wenn die
britische Milliardärsfamilie Pears über Tochterfirmen und Hausverwaltungen
die [1][Kiezkneipe Syndikat] räumen lässt und dabei ihr verdecktes
Immobilienimperium auffliegt. Oder wenn die [2][Kreuzberger Buchhandlung
Kisch & Co] bis heute nicht sicher weiß, wem eigentlich das Haus in der
Oranienstraße gehört, aus dem sie geworfen werden soll.
Noch immer muss in Deutschland nicht der letztlich wirtschaftlich
Verfügungsberechtigte, also der eigentliche Eigentümer, im Grundbuch
stehen. Dieser Zustand ist ein Einfallstor für legalen Betrug: Durch
Briefkastennetzwerke können Immobilienkonzerne etwa Grunderwerbssteuer
vermeiden durch sogenannte Share Deals. Denkbar wäre auch, dass Firmen mit
einer solchen Strategie einer Enteignung entgehen könnten, für die derzeit
das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wirbt.
Das Volksbegehren, das derzeit Unterschriften für eine Volksabstimmung im
September sammelt, will sozialen Wohnraum schaffen und die Macht von großen
Playern auf dem Immobilienmarkt mit über 3.000 Wohnungen brechen, in dem
sie deren Wohnungsbesitz vergesellschaftet. Zuletzt war die Rede von bis zu
240.000 betroffenen Wohnungen – doch die genaue Zahl bleibt schwammig.
Denn nicht einmal der rot-rot-grüne Berliner Senat weiß aufgrund der
intransparenten Gesamtlage genau, wie viele private Firmen, Hedgefonds oder
sonstige Gesellschaften in Berlin über 3.000 Wohnungen besitzen. Bei der
amtlichen Kostenschätzung für das Volksbegehren war im März 2019 noch die
Rede von zehn Wohnungskonzernen über der Enteignungsgrenze. Dass da
allerdings noch mehr dicke Haie im trüben Wasser schwimmen könnten, dürfte
spätestens mit der Enttarnung des Firmenkonstrukts von [3][Pears Global]
der britischen Milliardärsfamilie Pears mit wohl deutlich mehr als 3.000
Wohnungen klar geworden sein.
## Steuerschlupflöcher und Intransparenz
Mittlerweile gibt der Senat zwölf privatwirtschaftliche Unternehmen an, die
mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Offiziell hinzugekommen ist mit 5.700
Wohnungen zum einen der [4][schwedische Investor Heimstaden], der unter
anderem das zuvor getarnte Immobiliengeflecht um [5][Gabriel International]
gekauft hat, und zum anderen der [6][Private-Equity-Fonds Blackstone], von
dem erst im [7][November 2020] bekannt wurde, dass er wenigstens 3.500
Wohnungen in Berlin besitzen dürfte. Pears Global ist nicht dabei.
Die Ungewissheit, ob es möglicherweise sogar weitere Player gibt, offenbart
neben Steuerschlupflöchern und Intransparenz, wie schwer eine Enteignung
insbesondere solcher Firmen werden könnte, die auf Steuerersparnis und
Verschleierung ausgelegt sind.
Den wohl umfassendsten, aber freilich noch nicht absoluten Überblick über
die Untiefen des Berliner Immobilienmarkts hat die Linken-nahe
Rosa-Luxemburg-Stiftung mit der Analyse [8][„Wem gehört die Stadt?“]
geliefert.
Geschrieben hat die Analyse ein ehemaliger Unternehmensberater: Christoph
Trautvetter. Er hat als forensischer Sonderprüfer dort die Geschäfts- und
Steuerpraktiken der Konzerne kennengelernt und nach drei Jahren gekündigt.
Mittlerweile setzt er sich im Netzwerk für Steuergerechtigkeit gegen
Geldwäsche ein. Für seine Untersuchung griff Trautvetter auf das Wissen von
Mieter:innen-Initiativen, journalistische und eigene Recherchen zu
Hunderten Eigentümer:innen in weltweiten Firmenregistern und
Finanzberichten zurück.
## Studie enttarnt neue dicke Fische
Wem aber nun das Haus der Buchhandlung Kisch & Co letztlich gehört, weiß
auch er nicht genau. Es spreche einiges dafür, dass in der Oranienstraße
die milliardenschweren Tetrapak-Erben investiert haben, aber zweifelsfrei
belegen ließe sich das mit öffentlichen Informationen nicht, sagt
Trautvetter.
Dennoch kommt seine Studie zu dem Schluss, dass „fast die Hälfte der Stadt
wenigen Tausend (Immobilien-)Multimillionär:innen gehört, die bisher
oft anonym bleiben“. Fast alle konnten laut der Analyse aufgrund der
Mietsteigerungen der vergangenen zehn Jahre ihre Gewinne stark erhöhen.
Mit der Auswertung hat Trautvetter zudem neue dicke Fische enttarnt: So
geht die Recherche zu Blackstone mit rund 3.500 Wohnungen auch auf
Trautvetter zurück. Unternehmen wie Blackstone versprächen
Anleger:innen zweistellige Renditen, machten ihre Manager zu
Milliardär:innen und nutzten Schattenfinanzplätze,
Steuervermeidungsstrategien und Anonymität, heißt es in der Studie.
Aber auch kleinere aggressive Eigentümer hat Trautvetter ausgemacht, von
denen bisher wenig die Rede war, wenn es um Aufwertung und Verdrängung auf
dem Wohnungsmarkt ging: den Investmentfonds Phoenix Spree aus Jersey etwa,
die Familienstiftung Becker & Kries oder den Erben von Harry Gerlach.
Behütet würden solche Player bislang durch den im unternehmerischen Bereich
stark ausgeprägten Schutz der Privatsphäre und fehlende Berichtspflichten.
## Soziale Frage des 21. Jahrhunderts
„Die aktuell verfügbaren Daten zu den Eigentümerstrukturen und zum
Mietenmarkt sind für die notwendigen regulatorischen und steuerlichen
Maßnahmen angesichts der Bedeutung des Themas völlig unzureichend“, heißt
es in der Studie. Um „die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ zu
beantworten, brauche es Transparenz: „Ein Gebäude- und Wohnungsregister
beziehungsweise Mietenkataster mit Eigentümerinformationen könnte hier
Abhilfe schaffen.“
Autor Trautvetter hat das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co. enteignen
noch nicht unterschrieben, wie er der taz sagte. Er wolle das aber noch
nachholen. Dass nun vermehrt Fragen nach Transparenz auf dem Wohnungsmarkt
aufkämen, sei schon jetzt ein Verdienst der Initiative, wie er sagt –
unabhängig davon, ob Enteignungen am Ende stattfinden oder nicht. „Selbst
wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, stehen wir am Ende
besser da als vorher“, sagt Trautvetter.
In Sachen Transparenz also hat das Volksbegehren die Verhältnisse schon
jetzt zum Tanzen gebracht, wie immer neue Recherchen und Enthüllungen über
die nächste enteignungsreife Immobilienfirma belegen. Nicht wenige
behaupten, dass die SPD die Enteignungsfrage gerne mit dem Mietendeckel
abgeräumt hätte. Stattdessen heißt es jetzt in der Mietenbewegung: „Erst
deckeln, dann enteignen!“
Allerdings ist die Frage, wie man tatsächlich enteignet, noch ungeklärt –
insbesondere mit Blick auf Holdings und Investmentfonds, die
Briefkastenfirmen und Steueroasen nutzen. Das Volksbegehren strebt ein
Gesetz an, ist aber nur ein [9][Beschlussvolksbegehren], das die
Landesregierung auffordert, ein Enteignungsgesetz zu schaffen. Ein erstmals
von der Linken [10][Anfang März vorgelegter Entwurf] war noch reichlich
unkonkret. Die Grünen haben ein Gutachten dazu in Auftrag gegeben, das Ende
April vorgestellt werden soll. Aber auch die Volksini selbst arbeitet an
einem noch nicht veröffentlichten Gesetzesentwurf.
## „Auskunftsverpflichtung mit Bußgeldtatbeständen“
Nach der Vorstellung der Initiative zählen die Wohnungsbestände von
Tochtergesellschaften und nachgeordneten Unternehmen zur Konzernmutter,
wenn diese erheblichen Einfluss ausüben kann. Das soll ab einer Schwelle
von 20 Prozent der Kapital- oder Stimmanteile gelten. Die Ini will dabei
nicht nur die Eigentümer von Wohnungsbeständen erfassen, sondern auch die
wirtschaftlich Berechtigten nach dem Geldwäschegesetz. Als
[11][wirtschaftlich berechtigt] gilt man in Deutschland ab der Schwelle von
25 Prozent der Anteile.
Um die Eigentümerstrukturen überhaupt nachvollziehen zu können, soll das
Gesetz auch für Transparenz sorgen, wie Sebastian Schneider vom
Volksbegehren der taz sagte: „Wir wollen im Vergesellschaftungsgesetz eine
Auskunftsverpflichtung mit empfindlichen Bußgeldtatbeständen verankern.“
Organisatorisch geht es bei den Überlegungen zu einem Enteignungsgesetz ans
Eingemachte: Der Gesetzgeber ist gezwungen, genau zu formulieren, auf
welcher Konzernebene man ansetzt. Welche Firmen liegen über der
Enteignungsgrenze von 3.000 Wohnungen? Wie bekommt man Unternehmen zu
fassen, die ihren Besitz verschleiern? Was ist mit Investmentfonds und
Großaktionär:innen? Könnten Unternehmen möglicherweise sogar einer
Enteignung entgehen, indem sie ihren Besitz in Tochterunternehmen
aufsplitten?
Die Deutsche Wohnen ist ohnehin bereits in Hunderte Unterfirmen
aufgegliedert – wäre es da nicht ein Leichtes, Besitz in Gesellschaften zu
parken, die jeweils 2.999 Wohnungen besitzen? Der Senat müsste sich
Klarheit in all diesen Fragen verschaffen und einen genauen Überblick über
die Eigentümerstrukturen bekommen.
## Mietenkataster wohl erst nach der Berlin-Wahl im September
Immerhin plant der Senat unabhängig von dem Enteignungsvolksbegehren
Maßnahmen für mehr Transparenz. Das auch in der Rosa-Luxemburg-Studie
geforderte Wohnungs- und Mietenkataster ist in Planung. Laut
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von Senator Sebastian Scheel (Linke)
werden derzeit die Ausgestaltungsmöglichkeiten dafür geprüft. Allerdings
werde es ein Mietenkataster nebst einer landesgesetzlichen Grundlage dafür
wohl erst nach der Wahl im September 2021 geben, heißt es auf taz-Anfrage.
„Man hätte da in dieser Legislatur schon mehr machen können“, sagt Katrin
Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus.
Es sei ärgerlich, dass der Wohnungsmarkt noch immer derart intransparent
sei: „Wir wissen teilweise gar nicht, wem ganze Straßenzüge gehören“, sa…
Schmidberger.
Ein Kataster sei zwingend notwendig, um den Mietendeckel
weiterzuentwickeln, „aber auch zur Erstellung einer Mietdatenbank und damit
quasi eines verbesserten Mietspiegels“, so Schmidberger. Während die Mieten
eingefroren seien, könne man Eigentumsverhältnisse aufdecken und in
Zusammenarbeit mit den Finanzämtern eine Taskforce Immobilienspekulation
gegen Geldwäsche und Steuerschlupflöcher bilden. Die Bezirke hätten mit
einem Miet- und Wohnungskataster zudem eine bessere Handhabe gegen Share
Deals und Zweckentfremdung.
„Das Miet- und Wohnungskataster würde viele Türen öffnen. Wir müssten nic…
ständig im Nebel stochern und könnten das Primat in der Wohnungspolitik
zurückbekommen“, sagt Schmidberger. Ähnlich wie beim Mietendeckel bleibt
für sie aber die Frage nach der Zuständigkeit: Grundbuchrecht sei
Bundesrecht, Wohnungswesen hingegen Landesrecht, so Schmidberger. Man warte
nun die Untersuchungen der Senatsverwaltung zum Thema ab. Ein Fachgespräch
dazu sei auch in Planung.
## „Transparenz ist kein Hexenwerk“
Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit hingegen hat konkrete Ideen,
wie das recht leicht ginge: „Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen
ist kein Hexenwerk“, sagt er. Dafür müsste man lediglich bereits vorhandene
Daten verknüpfen: Eigentümerdaten aus dem Grundbuch oder dem digital
vorliegenden Liegenschaftskataster mit dem Unternehmensregister und dem
2017 mit dem Geldwäschegesetz geschaffenen Transparenzregister. Mithilfe
einer eindeutigen, im Immobilienregister eingetragenen Unternehmens-ID
könnte so den Grundstückseigentümern im Grundbuch ein wirtschaftlich
Berechtigter zugeordnet werden.
Alternativ könnte man dafür auch digitalisierte Daten zu
Unternehmenseigentümern von kommerziellen Anbietern kaufen und den Computer
die Verknüpfung erledigen lassen. „Das wäre in wenigen Wochen erledigt“,
sagt Trautvetter. „Allerdings bleiben dabei viele Einträge übrig, bei denen
die automatische Verknüpfung nicht funktioniert und die dann händisch
verknüpft werden müssten.“
Warum das noch nicht längst geschehen ist, wenn es so einfach ist? Nun, die
linke Senatsverwaltung widerspricht, dass es so einfach sei: „Neben
organisatorischen sind erhebliche datenschutzrechtliche Aspekte zu
beachten.“ Man könne nicht einfach ohne gesetzliche Grundlage Daten
koppeln, zudem müsse man Eigentümer per Gesetz verpflichten, Daten
bereitzustellen.
Was die Behörde von Senator Scheel allerdings auf erneute Rückfrage der taz
dann doch plant, ist eine „vorgezogene Sonderauswertung des vorhandenen
digitalen Liegenschaftskatasters“. Trotz datenschutzrechtlicher
Einschränkungen könne man anonymisierte Angaben zu Eigentümerstrukturen
auch kurzfristiger erfassen, heißt es.
Weil das Liegenschaftskataster digital sei, seien diese Daten, wie von
Trautvetter beschrieben, technisch relativ einfach zu erhalten. „Insofern
scheint es auch gegenwärtig möglich, noch in dieser Wahlperiode eine
entsprechende Auswertung zu erhalten“, so Sprecherin Katrin Dietl. Im
Ergebnis läge aber nur eine Analyse der Eigentümerstruktur und kein Mieten-
und Wohnungskataster vor.
## Der Steuerexperte ist optimistisch
Das stimmt: Um die wirklichen Wohnungsbestände auch von auf Verschleierung
ausgelegten Firmen wie Pears Global zu erfassen, reicht dies noch nicht:
Laut Trautvetter müsste man dafür in einem weiteren Schritt verpflichtend
die Anzahl der Wohnungen pro Grundstück erfassen. Weil das bisher weder im
Grundbuch noch im Liegenschaftskataster passiert, müssen die
Wohnungsbestände für den Zensus alle zehn Jahre durch aufwändige
Vermieterbefragungen erfasst werden. Zuletzt fand dies 2011 statt.
In diesem Jahr führt das statistische Landesamt den Zensus erneut durch.
Die Ergebnisse werden allerdings nur für die Statistik erhoben und
anonymisiert veröffentlicht. Sie stehen der Verwaltung nicht zur Verfügung.
Durch Digitalisierung und eine automatische Verknüpfung ließe sich der
Zensus nicht nur in kürzeren Abständen durchführen, es würden auch enorme
Kosten und Papierberge gespart, so Trautvetter.
Der Steuerexperte ist optimistisch, dass sich in den nächsten Jahren so
deutlich mehr Transparenz schaffen ließe. Durch Skandale wie die
Panama-Papers, Luxemburg-Leaks und die Cum-Ex-Affäre ist das
gesellschaftliche Unrechtsbewusstsein für Steuerbetrug und dubiose
Investments erheblich gewachsen. Deswegen gebe es bereits eine Reihe von
Gesetzesentwürfen und Initiativen gegen Anonymität, sagt Trautvetter.
Seit 2020 sei das gegen Geldwäsche eingeführte [12][Transparenzregister
öffentlich zugänglich] und erfasse auch die wirtschaftlich
Verfügungsberechtigten ausländischer Investoren beim Kauf von Immobilien in
Deutschland. Demnächst soll es verbessert und europäisch vernetzt werden.
Auch das [13][Unternehmensregister] soll jetzt endlich digitalisiert werden
und [14][Gesellschaften bürgerlichen Rechts] sollen erstmals
registrierungspflichtig werden, wenn sie Immobilien besitzen. Und
schließlich gebe es noch die [15][Bundesratsinitiative des Berliner
Senats], ein bundesweites Immobilienregister zu schaffen.
## Eine Spur führt nach Malta
Dennoch: Selbst wenn alle diese Instrumente geschärft sind, bleibe vor
allem bei den Finanzmarktinvestoren noch ein Problem: Trautvetter erklärt
das am Beispiel von Blackstone. Zwar gebe es für einen Großteil des
Blackstone-Portfolios in Berlin – etwa 3.500 Wohnungen – eine
luxemburgische Muttergesellschaft, die sich mit den beschriebenen Methoden
erfassen ließe. Aber Blackstone investiere darüber hinaus über verschiedene
Strukturen und Fonds in Immobilien, sagt Trautvetter. So habe Blackstone
nach Marktberichten etwa Anteile an Optimum Evolution gekauft, einem
luxemburgischen Investmentfonds, der ebenfalls ein paar Tausend Wohnungen
in Berlin besitzt.
In dem Register würde nicht Blackstone als wirtschaftlich Berechtigter
auftreten, sondern der Fondsverwalter aus Malta. Trautvetter fordert
deswegen, langfristig im Transparenzregister nicht nur die Konzernebene,
sondern auch Investmentfonds und Großaktionär:innen zu erfassen.
„Natürlich lassen sich diese Strukturen nicht einfach mit einem
Fingerschnippen enteignen“, sagt Trautvetter, „aber es ist der große Wert
der Enteignungskampagne, dass alle diese Fragen mal gestellt werden und
diese Eigentümerstrukturen ans Licht kommen.“ Im Prinzip stellten sich bei
der Enteignungskampagne dieselben Fragen wie in dem Kampf gegen Geldwäsche
und Steuerhinterziehung, so Trautvetter. Sie zu beantworten sei zwar viel
Arbeit, aber nicht unmöglich. „Es ist lächerlich, dass eine genaue
Erfassung von Konzernstrukturen in der Welt von Big Data nicht gehen soll.“
Aus pragmatischer Sicht hält Trautvetter deswegen auch eine pauschale
Grenze von beispielsweise 3.000 Wohnungen für sinnvoll. Dadurch könne man
mit vertretbarem Aufwand durch die Vergesellschaftungen nennenswerten
sozialen Wohnraum schaffen, so Trautvetter. Zu erheben, ob am Ende die
geeignete Grenze dafür eventuell auch bei 2.000 oder 5.000 Wohnungen liege,
sei Aufgabe des Senats.
Bis es dazu kommt, ist allerdings noch einiges zu tun. Aber immerhin:
Unabhängig vom Ausgang der Unterschriftensammlung oder eines möglichen
Volksentscheids im September wird Berlins Wohnungsmarkt keine Blackbox
bleiben. Mehr Transparenz soll unabhängig von der Enteignungsfrage kommen.
Und vielleicht weiß man dann ja auch endlich, wem Berlin wirklich gehört.
11 Apr 2021
## LINKS
[1] /Linke-Kneipe-in-Kreuzberg/!5761358
[2] /Raeumungsklage-gegen-Kisch-und-Co/!5764564
[3] /Linke-Kneipe-enttarnt-Immobilienriesen/!5548679
[4] /Heimstaden-und-die-Skjerven-Group/!5720069
[5] /Immobilien-Firma-enttarnt/!5661142
[6] /Studie-zum-Wohnungsmarkt-in-Berlin/!5723793
[7] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/blackstone-3500-berliner-wohnungen-i…
[8] https://www.rosalux.de/fileadmin/rls_uploads/pdfs/Studien/Studien_13-20_Wem…
[9] https://www.dwenteignen.de/2020/07/aktueller-beschlusstext/
[10] /Berliner-Debatte-um-Enteignung-von-Wohnraum/!5756217
[11] https://dejure.org/gesetze/GwG/3.html
[12] https://www.transparency.de/aktuelles/detail/article/reform-des-transparen…
[13] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Digitalisierungsr…
[14] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_Perso…
[15] http://dipbt.bundestag.de/dip21.web/bt?rp=http%3A%2F%2Fdipbt.bundestag.de%…
## AUTOREN
Gareth Joswig
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