# taz.de -- Mieten im Hamburger Wahlkampf: Aufbau West

	# taz.de -- Mieten im Hamburger Wahlkampf: Aufbau West

	> In Hamburg steigen die Mieten – aber weniger als anderswo. Denn es wird
	> so viel gebaut wie sonst nirgends in der Republik. Ist alles prima?

	Bild: Hamburg baut im Rekordtempo: In diesem Viertel sind 5.000 neue Wohnungen …

	Marc Meyer läuft in seinem Büro im Schanzenviertel auf und ab. In dem
	hellen, kleinen Raum im ersten Stock beim Mieterverein hängen Poster des FC
	Sternschanze und des Aktivist*innenbündnisses [1][Recht auf Stadt]. Aus
	dem Fenster schaut man auf Bars, kurdische Restaurants, Kioske,
	Asia-Imbisse. Viele wollen in der Schanze wohnen – oder vielmehr: Sie
	wollten es früher einmal. Denn nur wenige Alteingesessene können sich die
	Mietpreise dort heute noch leisten, die Klientel hat sich gewandelt. Vom
	ehemals punkig-alternativen Szeneviertel ist nicht viel geblieben, heute
	bevölkern Hipster und Start-up-Gründer*innen die Bars und Geschäfte.

	Der Anwalt Meyer, 58 Jahre alt, blonde Haare, unauffällige Brille und ganz
	in Schwarz gekleidet, bleibt am Fenster stehen und sagt: „Wenn ich da
	drüben bauen würde“, und zeigt über die Straße – rechts ein Restaurant …
	dreigeschossigem Wohnhaus, links ebenfalls vier Geschosse, in der Mitte
	lediglich ein Erdgeschoss –, „dann könnte ich bauen, was ich will, solange
	ich mich an die Höhe der Gebäude drumherum halte.“ Bauen, was ich will, das
	heißt oft 100 Prozent Eigentumswohnungen, denn das bringt die schnellste
	Rendite. „Wenn ich höher bauen will, um noch mehr Profit zu machen, muss
	ich den Bebauungsplan ändern lassen. Dann kann die Behörde Anforderungen
	stellen.“ Das tut sie auch, nur leider, so sieht es jedenfalls Meyer, gehen
	die Behörden dabei meist ziemlich nachsichtig mit dem Begehren der
	Investoren um.

	Wohnen ist eines der zentralen Themen im Hamburger Wahlkampf. Am 23.
	Februar wählen die Hamburger*innen die Bürgerschaft, es ist die einzige
	Landtagswahl in diesem Jahr. In Umfragen liegt die SPD vorn, mit einigem
	Abstand gefolgt von den Grünen. „Wohnen in Hamburg“, das bedeutet „bauen…
	Hamburg“. Denn die SPD hat es – nach zehn Jahren CDU-Intermezzo bis zum
	Jahr 2011 im ansonsten seit den 1950er Jahren sozialdemokratisch regierten
	Stadtstaat – geschafft, das Thema für sich zu besetzen.

	Die Wahl 2011 hat sie damit gewonnen. Seitdem regieren die Sozialdemokraten
	mit dem Mantra „Bauen, bauen, bauen“. Sie wollen das auch nach der
	Bürgerschaftswahl fortführen. Die Grünen versuchen sich durch eine stärker
	am Gemeinwohl orientierte Wohnungspolitik abzugrenzen und fordern
	steuerliche Entlastungen für faire Vermieter. Instrumente wie den
	Mietendeckel aber lehnen beide ab; dieser sei nichts als ein Bauhindernis.
	Die CDU will den städtischen Bereich bis nach Schleswig-Holstein und
	Niedersachsen ausdehnen, liegt aber in Umfragen abgeschlagen bei 14
	Prozent.

	## 30 Prozent Sozialwohnungen? Die Rechnung geht nicht auf

	Nur zwei Straßen vom Mieterverein entfernt steht eine Tafel an einem
	Bauzaun, die Marc Meyer aufregt. „Wohnen, wo Hamburg am vielseitigsten
	ist“, steht auf dem Schild. Dahinter liegt eine riesige Baugrube. Sieben
	Geschosse sollen hier entstehen, 113 Eigentumswohnungen und 52 öffentlich
	geförderte Apartments für Studierende. Bei einem so großen Projekt hat der
	Bezirk ein Wörtchen mitzureden. Trotzdem ist das Ergebnis in Meyers Augen
	eine Katastrophe. Bei Neubauten gilt der Hamburger „Drittelmix“, das heißt:
	30 Prozent der Wohnungen müssen Sozialwohnungen sein.

	Die 52 geförderten Wohnungen klingen ja noch nach einem „SPD-Drittel“, sagt
	er grinsend. Das Drittel bedeutet: Ein Drittel von 165, das müssten
	natürlich 55 sein, aber geschenkt. „Aber wenn man auf die Wohnfläche guckt,
	wird’s lustig.“ Die Fläche der Apartments für Studierende macht nur 12
	Prozent der gesamten Wohnfläche. So ist das immer, Eigentumswohnungen sind
	größer als öffentlich geförderte Wohnungen. Der Hamburger Drittelmix ist,
	wenn man die Wohnfläche betrachtet, bestenfalls ein Fünftelmix. Nach
	zwanzig Jahren entfällt die Sozialbindung für die öffentlich geförderten
	Wohnungen zudem automatisch, dann landen sie auf dem freien Markt.

	Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten steht Hamburg relativ gut
	da. In keiner anderen deutschen Großstadt wird so viel gebaut. Der Senat
	genehmigt jedes Jahr den Bau von rund 11.000 Wohnungen, rund 8.000 davon
	werden fertiggestellt. 3.717 Sozialwohnungen wurden im vergangenen Jahr
	bezogen, mehr als in jedem anderen der vergangenen 20 Jahre.

	Auch der Mietpreis bewegt sich im Vergleich zu anderen Großstädten in
	Hamburg noch im halbwegs erträglichen Bereich. Der Quadratmeterpreis liegt
	laut Mietspiegel aktuell bei 8,66 Euro pro Quadratmeter. Das ist zwar fast
	2 Euro über dem Berliner Durchschnitt (6,72), aber immer noch deutlich
	weniger als in Städten wie Frankfurt (9,36), Stuttgart (9,60) oder München
	(11,69). „Ich bin sehr froh, dass sich unsere Wohnungspolitik als der
	richtige Weg für Hamburg erweist“, lobt Stadtentwicklungssenatorin
	[2][Dorothee Stapelfeldt] (SPD) die von Olaf Scholz begonnene Politik des
	maximalen Bauens, als sie im vergangenen Jahr den Mietenspiegel vorstellte.
	„Unsere konsequente Wohnungsbaupolitik seit 2011 zeitigt jetzt auch im
	Mietenmarkt eine deutliche Wirkung.“ Aber wie erfolgreich ist die
	Baupolitik wirklich?

	Einen Tag bevor der SPD-geführte Senat in Berlin ein radikales Mietengesetz
	verabschiedet – den Mietendeckel –, zeigt die Hamburger SPD erneut, wo sie
	steht: ganz woanders. Mittwochnachmittag, Bürgerschaftssitzung im Rathaus.
	Die Linksfraktion hat beantragt, den Anteil der Sozialwohnungen am Neubau
	auf 50 Prozent zu erhöhen. Die wohnungspolitische Sprecherin der SPD,
	[3][Martina Koeppen], weist den Antrag vom Rednerpult aus zurück: Anders
	als Berlin habe Hamburg solche Maßnahmen gar nicht nötig.

	Zwar wünschen sich 69 Prozent der Hamburger*innen mehr staatliche
	Eingriffe in den Wohnungsmarkt, wie eine aktuelle Umfrage ergab. Selbst die
	Mehrheit der CDU-Wähler*innen ist dafür. „Aber fragen sie mal“, ruft
	Koeppen in Richtung der Linksfraktion, „was die Menschen sagen, wenn nach
	fünf Jahren Mietendeckel der Wohnungsbau völlig zum Erliegen gekommen ist
	und die Mieten ins Unermessliche steigen!“

	Knapp die Hälfte aller Hamburger*innen hat aufgrund ihres geringen
	Einkommens Anspruch auf eine Sozialwohnung. Über 11.000 Haushalte gelten
	als „vordringlich wohnungsuchend“, weil sie beispielsweise in einer
	unzumutbaren Unterkunft leben, aus einem Frauenhaus herauswollen oder
	zwangsgeräumt wurden. Seit Beginn der Scholz-Dekade, die seit 2018 von dem
	ehemaligen Finanzsenator Peter Tschentscher zu Ende geführt wird, sind die
	Mieten um gut 21 Prozent gestiegen, die Inflation betrug nur die Hälfte.

	## Ein Netzwerk gegen Gentrifizierung stellt Forderungen

	Marc Meyer will, dass sich an der Wohnungspolitik in Hamburg grundsätzlich
	etwas ändert. Er war auch 2009 dabei, als sich Aktivist*innen auf einer
	Versammlung in der Grundschule Sternschanze die Frage stellten: „Wem gehört
	die Stadt?“ Es war die Gründung des Recht-auf-Stadt-Netzwerks gegen
	Gentrifizierung.

	Zusammen mit einem anderen Hamburger Mieterverein hat der Anwalt zwei
	Volksinitiativen auf den Weg gebracht, für die Unterschriften gesammelt
	werden. Die Stadt soll nie wieder Grundstücke verkaufen, nur noch in
	Erbpacht vergeben, so lautet die erste Forderung.

	„Das machen wir doch schon annähernd“, sagen dazu die Vertreter der SPD.
	Aber Meyer will, dass es verpflichtend wird. Und dann: Alle Wohnungen, die
	auf städtischen Grundstücken gebaut werden, sollen für 6,60 Euro pro
	Quadratmeter vermietet und jährlich um höchstens 2 Prozent teurer werden –
	das ist die zweite Forderung der Volksinitiative. Gerade die hat es in
	sich, denn das würde einen radikalen Eingriff in den Markt bedeuten. Dazu
	sagt Koeppen, SPD: „Auf dem freien Markt bekommt man das nicht finanziert,
	so billig kann niemand bauen.“ Meyer hingegen ist überzeugt: „In Hamburg
	wird das Falsche gebaut!“

	Die Zahlen der Sozialwohnungen geben beiden Seiten ein Stück weit recht.
	Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt lobt die
	Sozialwohnungsförderung, spricht von „eindrucksvollen“ 3.700
	fertiggestellten Sozialwohnungen im Jahr 2019 – weit mehr als in Berlin.
	Aber fast 200.000 Sozialwohnungen sind in den vergangenen 30 Jahren aus der
	Bindung gefallen. 1990 hatte Hamburg noch über 261.000 Sozialwohnungen.
	Heute will die Senatorin den Bestand bei 83.000 halten. Das ist nicht
	besonders viel angesichts eines Gesamtbestands von fast einer Million
	Wohnungen.

	„Nicht alles, was die Stadt macht, ist schlecht“, sagt Tobias Behrens. Er
	ist Geschäftsführer der „[4][Stattbau]“, eines Trägers für
	gemeinschaftliches Wohnen mit dem Auftrag, Baugemeinschaften zu fördern.
	Der Koalitionsvertrag schreibt der rot-grünen Regierung vor, 20 Prozent der
	Neubauflächen an Genossenschaften zu vergeben, nur klappt das nicht so
	ganz.

	„Der Markt hat versagt“, sagt Behrens. Erst als vor knapp anderthalb Jahren
	dem Senat einfiel, dass bald wieder gewählt wird, habe es eine Art Erwachen
	gegeben. Seitdem versuchten die Regierenden zu retten, was zu retten ist.
	Im vergangenen Jahr beschloss der Senat etwa, Grundstücke vorrangig in
	Erbpacht zu vergeben, also den Ausverkauf städtischer Flächen einzudämmen.
	Dann senkte sie den Zins für die Erbpacht auf 1,78 Prozent, den niedrigsten
	in ganz Deutschland. Zeitgleich begann die Stadt, ihr Vorkaufsrecht
	vermehrt zu nutzen, um zu verhindern, dass private Grundstücke an
	Spekulant*innen gehen. Vor wenigen Monaten verlängerte sie die
	Sozialbindung für geförderte Wohnungen von 15 auf 20 Jahre. „Alles gut und
	sinnvoll“, sagt Behrens. Aber: Dass dieses Erwachen so spät kam – „da ka…
	man zu dem Marktversagen auch ein jahrelanges Politikversagen feststellen“.

	Ein Grund, warum Hamburg besser dasteht als etwa Frankfurt am Main oder
	München, ist der große Bestand kommunaler und genossenschaftlicher
	Wohnungen in der Hansestadt. Das kommunale Wohnungsunternehmen Saga ist mit
	130.000 Wohnungen der größte öffentliche Vermieter des Landes. Zusammen mit
	den Genossenschaften machen die Saga-Wohnungen fast ein Drittel des
	Bestands aus.

	Ein Modellprojekt mit 20 Prozent Genossenschaftsanteil ist in Altona zu
	besichtigen. Der Bauherr: [5][Thomas Kuper]. In dunkelblauem Mantel mit
	beigem Schal steht er an der nordöstlichen Seite des Areals, fünf Meter
	über seinem Kopf donnert ein ICE vorbei. Mit einem grünen Regenschirm weist
	Kuper in Richtung der Fassaden. „Fällt Ihnen was auf?“, ruft er gegen das
	Quietschen und Rattern an. „Alle Häuser haben ihr eigenes Gesicht.“ Kuper
	ist einer der beiden Vorstände der Genossenschaft Altoba, Bestand: 6.800
	Wohnungen, Mitglieder: 16.500. Erst auf den zweiten Blick erkennt man, was
	Kuper meint: Die Fassaden der Häuser in dem neuen Quartier „Mitte Altona“
	unterscheiden sich in Beschaffenheit und Farbtönen. Die Nuancen bewegen
	sich zwischen Hellbeige, Dunkelbeige, Ocker, Sandstein und verschiedenen
	Grautönen.

	Hier, wo viele Menschen wohnen möchten, in Altona eben, entsteht ein
	gewaltiges Neubauprojekt: Auf einem ehemaligen Güterbahnhof sind 5.000
	Wohnungen im Bau, ein Teil ist schon bewohnt. Einige Fahrräder stehen an
	den Bügeln vor den Häusern, hier und da sieht man eine Topfpflanze im
	Fenster, aber sonst wirkt alles noch ziemlich steril. Die hellen Fassaden
	sollen freundlich und luftig wirken, die Bebauung hingegen ist hoch und
	eng, bis zu sieben Geschosse, häufig leicht versetzt, damit es nicht so
	erschlagend wirkt. Die Altoba ist mit 140 Wohnungen dabei.

	Warum ist bauen so teuer, Herr Kuper? „Bis ins letzte Detail kann man das
	nicht erklären“, sagt der 44-Jährige. Es dauere eben alles ziemlich lange �…
	die städtebaulichen Vorgaben, der Architektenwettbewerb, die Suche nach
	einem Bauunternehmen. Während dieser Zeit steigt der Bodenpreis jährlich um
	15 Prozent – ohne irgendein Zutun. Boden ist eine endliche Ressource und
	sie ist knapp und deshalb teuer. Die Suche nach einem Bauunternehmen ist
	mühsam, die Firmen sind nahezu ausgebucht und verlangen entsprechend hohe
	Preise. Ein Zug rollt wieder an.

	Ein paar Straßenschluchten weiter im Inneren des Quartiers wohnt es sich
	ruhiger, eine große Wiese in der Mitte des Areals verschafft Luft und
	Weitblick. Wahlplakate hängen an Bäumen und Laternen: SPD, Grüne, Volt und
	die Ökologisch-Demokratische Partei (ödp) werben hier. Konservative und
	Liberale sucht man vergeblich, es ist nicht ihre Klientel. Die Linke mit
	ihrer Forderung nach einem Mietendeckel ist ebenfalls nicht vertreten.

	## Nachverdichtung, ein Wort mit Schrecken

	Knapp einen Kilometer Luftlinie entfernt steht Hanna Rohmeyer in ihrem
	Hinterhof, es nieselt. Auf dem unebenen Sandboden haben sich Pfützen
	gebildet. „Ich gebe zu, schön ist es nicht“, sagt Rohmeyer. Die 49-jährige
	Anwohnerin trägt robuste Trekkingschuhe, der Matsch macht ihr nichts aus.
	Ein Autohändler hat sein Gewerbe hier, an einer Mauer stehen rostende
	Autowracks, ein moosgrüner Film zieht sich über die Karosserien. Daneben
	erstrecken sich zwei ungenutzte Garagenzeilen. An der anderen Seite des
	Innenhofs stehen ein paar blattlose Bäume. „Die werden dran glauben
	müssen“, sagt Rohmeyer nüchtern. Ein Investor plant den Kahlschlag, er will
	den ganzen Hinterhof plattmachen und drei Gebäudezeilen mit rund 100
	Wohnungen und Tiefgaragen darauf setzen. Für die 500 Bewohner*innen des
	Blocks würde das bedeuten, dass sie künftig aus dem Fenster auf Beton
	schauen müssten statt in den weiten Innenhof. Ihre Wohnungen würden im
	Schatten liegen. Der Hof aber ist eine von wenigen Oasen im dicht bebauten
	Bahrenfeld.

	Rohmeyer und ein paar andere Bewohner versuchen seit sechs Jahren, diese
	Bebauung zu verhindern. Nachverdichtung nennt man das: Weil die Stadt zwar
	an den Rändern wachsen kann, aber die Hamburger*innen keine Lust haben, in
	Pinneberg zu wohnen, versucht man, innerstädtische Freiflächen mit Wohnraum
	aufzufüllen. Aber wer schon schön wohnt, hat nicht unbedingt ein Interesse
	daran, dass noch mehr Menschen den Raum verengen. Erst recht nicht, wenn es
	dabei eigentlich nur ums Geld geht. Die Initiative schätzt, dass der
	Grundstückspreis allein durch die Baugenehmigung von 700.000 Euro auf 7
	Millionen Euro gestiegen ist. Ob der Investor wirklich baut? Völlig unklar.

	Sollte dies geschehen, werden die dann im Schatten lebenden jetzigen
	Anwohner*innen nicht so einfach umziehen können – so günstige Wohnungen in
	so zentraler Lage würden sie nie wieder finden. Rohmeyer wohnt seit 19
	Jahren in ihrem Haus, sie zahlt weniger als 500 Euro Kaltmiete. Einige aus
	ihrer Initiative prüfen jetzt ihre Chancen vor Gericht. Auch eine
	Nebenerscheinung des angespannten Wohnungsmarkts: Konflikte werden
	erbittert ausgetragen, weil niemand umziehen möchte.

	Anders als in Berlin war auf Hamburgs Straßen in den vergangenen Jahren
	davon aber wenig zu spüren – eine breite und aktive
	Mieter*innenbewegung, die sich nicht damit zufriedengibt, dass neu
	gebaut wird, gibt es nicht. Die Hamburger*innen haben sich ein Stück
	weit an den teureren Wohnungsmarkt gewöhnt. Mit der Volksinitiative könnte
	wieder Bewegung in die Sache kommen. Für die Wahl ist es aber zu spät.

	13 Feb 2020

	## LINKS

	[1] http://www.rechtaufstadt.net/
	[2] /!5567503/
	[3] /!5508847/
	[4] https://www.stattbau-hamburg.de/
	[5] https://www.xing.com/profile/Thomas_Kuper

	## AUTOREN

	Katharina Schipkowski

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