# taz.de -- Mietendeckel in Berlin: „Preiswert ist nicht unsere Aufgabe“ | |
> 1.000 Euro kalt für 50 Quadratmeter: Akelius-Chef Ralf Spann verteidigt | |
> sein Geschäftsmodell im Streitgespräch mit dem Stadtforscher Andrej Holm. | |
Bild: Ralf Spann (l.) und Andrej Holm im Streitgespräch in der taz | |
taz: Herr Spann, Herr Holm, in Berlin herrscht Wohnungskrise. | |
Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten haben sich enorm auseinanderbewegt. | |
Wer kann das wieder in den Griff kriegen – der Markt oder der Staat? | |
Andrej Holm: Die Frage ist ja, was geregelt werden soll. Es geht gar nicht | |
darum, dem Markt sämtliche Steuerungsfunktionen abzusprechen. Was der Markt | |
aber nicht gut kann, ist, diejenigen mit weniger Geld als der Durchschnitt | |
angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Man kann doch stolz darauf sein, dass | |
Berlin noch eine relativ gemischte Stadt ist. Das ist international eine | |
riesige Ausnahme, dass wir eine Stadt haben, deren Innenstadt noch nicht | |
eindeutig an die Wohlhabenden gegangen ist. | |
Ralf Spann: Wir sind uns, denke ich, einig, dass es zu wenig günstigen | |
Wohnraum gibt. Aber dazu sage ich ganz klar: Die beste Maßnahme gegen | |
steigende Mieten ist der Bau von neuen Wohnungen. Regulierung schafft | |
keinen neuen Wohnraum. Nur neuer Wohnraum schafft Entspannung am | |
Wohnungsmarkt. | |
Sie würden aber zustimmen, dass eine sozial gemischte Innenstadt | |
erstrebenswert ist? | |
Spann: Nein. Ich habe gesagt, dass es mehr preiswerte Wohnungen braucht. | |
Was heißt denn preiswert? | |
Spann: Das wird ja mit fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter diskutiert. | |
Und davon gibt es zu wenig. Aber das ist Aufgabe des Staates, solche | |
Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Es gab 1990 in Deutschland 2,9 | |
Millionen Sozialwohnungen. 2018 waren es nur noch 1,2 Millionen | |
Sozialwohnungen. Sozialer Wohnungsbau ist Aufgabe des Staates. | |
Es gibt die Forderung nach Enteignung, nach Vergesellschaftung von | |
Wohnraum. Würden Sie sagen, wenn die Konzerne entschädigt werden, ist das | |
eine adäquate Maßnahme? | |
Spann: Also noch mal: Enteignung, Vorkaufsrecht, Mietpreisbremse, | |
Mietendeckel – das schafft alles keinen neuen Wohnraum. Bei den | |
Enteignungen wird ja über 200.000 Wohnungen diskutiert. Meiner Auffassung | |
nach wären dafür ungefähr 30 Milliarden Euro fällig. Eine kleine Anzahl von | |
Leuten würde davon profitieren. Da ist doch die Frage: Ist das gerecht? Und | |
die andere Frage ist: Was könnte man mit dem Geld machen, wie könnte man | |
mit dem Geld helfen? Meiner Meinung nach sollte man das Geld nehmen und | |
damit neue Wohnungen bauen. | |
Sie sagen, Neubau ist die Lösung. Akelius engagiert sich allerdings kaum | |
beim Wohnungsbau. | |
Spann: Wir sind ein langfristig orientiertes Wohnungsunternehmen. Wir | |
bewirtschaften unsere Immobilien, wir vermieten sie, wir modernisieren sie. | |
Wir sind kein Projektentwickler. Was wir aber machen, ist: | |
Dachgeschossausbau, mal eine Baulücke schließen. Wir wollen in den nächsten | |
Jahren 1.500 Wohnungen in Berlin bauen und so unseren Beitrag leisten. | |
Herr Holm, wie sehen Sie das mit dem Neubau? | |
Holm: Mich ärgert an der Diskussion, dass ja immer aufgeführt wird, welche | |
Maßnahmen alle nicht zum Neubau führen. Wenn ich jetzt aber überlege, ob | |
der massenhafte Handel mit Bestandsimmobilien irgendeine neue Wohnung baut, | |
komme ich ja zu dem Ergebnis, dass das nicht so ist. In den letzten zehn | |
Jahren sind fast 140 Milliarden Euro für den Erwerb von Bestandsimmobilien | |
und Grundstücken ausgegeben worden. Für den Wohnungsbau vielleicht 16 | |
Milliarden, hoch angesetzt. Das ist doch ein Ungleichgewicht: Wenn es dem | |
Markt überlassen bleibt, fließt das Geld nicht in den Wohnungsbau. | |
Spann: Wir sind ein Bestandshalter von Wohnimmobilien, langfristig | |
orientiert. Wir sind nicht auf Neubau spezialisiert. Was wir machen, ist, | |
dass wir Wohnimmobilien erwerben, die lange Jahre vernachlässigt worden | |
sind. Dann modernisieren wir diese Wohnungen, sehr behutsam. Das heißt, | |
dass sich die finanziellen Einschränkungen für die Mieter in Grenzen | |
halten. Wenn es Mietanpassungen geben sollte, dann strecken wir die auf | |
drei bis fünf Jahre. Kein Mieter muss bei uns deswegen ausziehen. Wir sind | |
nur daran interessiert, bei Fluktuation, wenn also jemand auszieht, weil er | |
eine Familie gründet oder den Arbeitsplatz wechselt, die Wohnung zu | |
sanieren. Die machen wir schon sehr schön, das ist eine Topqualität. Und | |
die vermieten wir dann zur Marktmiete. Das ist unser Geschäftsmodell. | |
Was meinen Sie mit Marktmiete? | |
Spann: Wir nehmen die Miete, die Leute bereit sind zu zahlen, für eine sehr | |
gut ausgestattete Wohnung, in einer zentralen Lage, in einem sanierten | |
Haus. | |
Holm: Das waren zuletzt ja bei Ihnen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter. Kalt. | |
Spann: Die Menschen, die diese Wohnungen mieten, wollen unsere Wohnungen. | |
Sie wollen zentrale Lage, gutes Objekt, top saniert. Noch mal: Wir sind | |
langfristig ausgerichtet. Uns interessiert nur die Fluktuation, das ist | |
lukrativ. Alles andere nicht. Bestandsmieter sind genauso wie Neumieter | |
herzlich willkommen. Sie sollen und dürfen so lange wohnen, wie sie wollen. | |
Wir haben kein Interesse, unsere Investitionen über unsere Bestandsmieter | |
reinzuholen. | |
Holm: Aber das heißt doch, langfristig gesehen tauscht sich auch die | |
Mieterschaft in den Akelius-Häusern aus. Nach jedem Auszug gibt es eine | |
preiswerte Wohnung weniger und eine teure Wohnung mehr. | |
Spann: Die frei werdende Wohnung sanieren wir, richtig. Wir sind der | |
Meinung: Die preiswerten Wohnungen bereitzustellen, das ist Aufgabe des | |
Staates. Es ist nicht unsere Aufgabe, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu | |
stellen. | |
Was könnte ein Mietendeckel bewirken? | |
Spann: Zwischen 2011 und 2017 sind 330.000 Menschen nach Berlin gekommen. | |
Im gleichen Zeitraum wurden 65.000 Wohnungen neu gebaut. Wir haben etwa | |
40.000 Menschen pro Jahr, die nach Berlin kommen. Das Wohnungsangebot | |
bleibt gleich. Und jetzt ist die entscheidende Frage: Wer bekommt die | |
günstige Wohnung in der Innenstadt? Meine Prognose ist, dass die privaten | |
Vermieter schauen: Wer passt in die Hausgemeinschaft? Und wer hat eine | |
vernünftige Bonität? Das heißt, die Leute, die eigentlich bedürftig sind, | |
bekommen keine Wohnung. | |
Wird Akelius das auch machen? | |
Spann: Bei uns sind alle Mieter willkommen. Bei uns darf jeder mieten. Wir | |
schauen darauf, dass der Mieter in die Hausgemeinschaft passt und dass die | |
Bonität so ist, dass er langfristig in der Lage ist, die Miete zu zahlen. | |
Das ist alles. | |
Holm: Sie haben prognostiziert, der Mietendeckel würde bewirken, dass | |
diejenigen, die mit wenig Geld neu in die Stadt kommen, keine Chance auf | |
eine Wohnung haben. Aber diesen Effekt haben doch die hohen | |
Neuvermietungsmieten schon jetzt. Der Mietendeckel soll vor allem die | |
Bestandsmieter schützen. Damit dürfte Akelius doch gar kein Problem haben, | |
wenn Mietsteigerungen im Bestand nicht das Kerngeschäft Ihres Unternehmens | |
sind. | |
Spann: Wir schützen unsere Bestandsmieter. Sie dürfen so lange bleiben, wie | |
sie wollen. Wir hätten auch kein Problem damit, wenn die Bestandsmieten nur | |
noch nach Preisindex angehoben werden könnten. Da kann von mir aus auch | |
reguliert werden. Aber die freien Wohnungen möchten wir sanieren und eine | |
Marktmiete bekommen. | |
Fängt das Problem nicht schon da an, wo Wohnen als Ware betrachtet wird? | |
Holm: Ich kann Marktakteuren eigentlich nicht vorwerfen, dass sie Wohnungen | |
als Ware betrachten. Das ist ja nun mal das unternehmerische | |
Geschäftsmodell. Meine Forderung ist auch nicht, dass private Unternehmen | |
auf eigenes Risiko Wohnungen für die Ärmsten der Stadt bauen. Das hat es in | |
150 Jahren Kapitalismus noch nirgendwo gegeben und wird es auch nicht | |
geben. Natürlich ist das Teil der öffentlichen Verantwortung. Aber aus der | |
hat sich Berlin ja in den letzten 25 Jahren massiv zurückgezogen. | |
Privatisierungen, Stopp des sozialen Wohnungsbaus, Liberalisierung aller | |
städtebaulichen Regulationen. | |
Der Staat muss jetzt also radikal eingreifen, auch zulasten privater | |
Vermieter? | |
Holm: Ja, nach 25 Jahren neoliberaler Wohnungspolitik zugunsten privater | |
Gewinne ist es wirklich an der Zeit für eine Politik im Interesse der | |
Mieterinnen und Mieter. Soziale Wohnversorgung und private Gewinnerwartung | |
schließen sich aus. Werden soziale Mietpreise durch eine Regulierung | |
verordnet, dann reduzieren sich die wirtschaftlichen Erträge. Andersherum: | |
Ohne staatlichen Eingriff wird die Mietentwicklung der Marktlogik | |
überlassen und die Zahl der preiswerten Wohnungen wird sich weiter | |
verringern. Da ist der Staat aus meiner Sicht im Moment völlig zu Recht | |
aufgefordert, die schützende Hand über den Großteil der Mieterinnen und | |
Mieter zu legen. Gleichzeitig ist klar, dass die Ausweitung des | |
öffentlichen gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbaus und die Forcierung des | |
leistbaren Wohnungsbaus eine Hauptaufgabe ist. Aber das ist ein Prozess, | |
der etwas dauert, der eben keine unmittelbare Lösung ist. | |
Spann: Die Mietregulierung schützt die Bestandsmieter. Aber was ist denn | |
mit denen, die nach Berlin kommen? Der Mietendeckel baut keine Wohnungen. | |
Wir brauchen aber mehr Wohnungen. | |
Holm: Kein Mietendeckel baut doch auch keine Wohnungen. Das sind doch zwei | |
verschiedene Instrumente, die sich nicht ausschließen. | |
Auch Neuvermietungsmieten fließen in den Mietspiegel ein. Das heißt, die | |
Marktmiete, die etwa Akelius nimmt, betrifft ja nicht nur den jeweiligen | |
Mieter, der sich das vielleicht leisten kann, sondern auch alle anderen. | |
Spann: Es ist unheimlich schade, dass sich nicht mehr Menschen diese Mieten | |
leisten können. Das bedauere ich sehr, wirklich. Aber | |
Einkommensungleichheit, Arbeitslosigkeit, wirtschaftliches Wachstum: All | |
das ist Aufgabe der Politik. Die muss dafür sorgen, dass sich die Lage | |
verbessert. | |
Wenn noch mehr Menschen in Wohnungen zu Ihren Mietpreisen ziehen, dann ist | |
Berlin eine Stadt der Reichen. | |
Spann: Wenn wir über Mietregulierung sprechen, dann möchte ich auch mal auf | |
andere Städte schauen, in denen es das gab. Zum Beispiel Lissabon. Was ist | |
dort in 40 Jahren Mietpreisregulierung passiert? Die Objekte sind | |
zerfallen. 1990 sind bis zu 20 Häuser pro Jahr einfach zusammengestürzt. | |
Dann, als man die Regulierung gelockert hat, sind die Mieten durch die | |
Decke geschossen. Stockholm ist der am stärksten regulierte Wohnungsmarkt | |
in der westlichen Welt. 600.000 Menschen stehen auf einer Warteliste für | |
eine Wohnung. Sie warten bis zu 20 Jahre auf eine Wohnung. Menschen mit | |
Geld kaufen sich auf dem Schwarzmarkt einen Mietvertrag. Menschen mit Geld | |
haben kein Problem, eine Wohnung in Stockholm zu finden. | |
Glauben Sie, dass in den nächsten fünf Jahren Häuser zusammenstürzen | |
werden, wenn der Deckel kommt? | |
Spann: Die privaten Eigentümer haben keine Anreize mehr, zu modernisieren | |
oder in die Bestände zu investieren. Wir als Akelius werden weiter die | |
Objekte instand halten, wir werden aber nur noch ganz wenig energetische | |
Sanierung durchführen, wir werden nicht mehr modernisieren. Das kann nicht | |
im Sinne der Regierung sein. Ich habe Ihnen ein Foto mitgebracht, wie ein | |
Berliner Hinterhof aussieht, vor der Sanierung und nach unserer Sanierung. | |
Dafür konnten alle Mieter in ihren Wohnungen wohnen bleiben. So etwas | |
werden wir nicht mehr machen. Außerdem: Es wird ein Schwarzmarkt entstehen | |
wie in Stockholm. | |
Holm: Einen grauen Wohnungsmarkt gibt es doch schon jetzt. Weil sich die | |
Neuvermietungsmieten immer weiter von den Bestandsmieten entkoppeln, | |
versuchen viele, ihre alte Mietverträge weiterzugeben, um die | |
Mietsteigerungen zu begrenzen. Ob sich das wirklich verschärft, wenn die | |
Neuvermietungsmieten gedeckelt werden, ist eine sehr abstrakte Vermutung. | |
Und die Modernisierungen? | |
Holm: Wenn der Mietendeckel so kommt wie zuletzt angekündigt, kann die | |
Obergrenze nur bei Modernisierungsmaßnahmen überschritten werden. Warum | |
sollte diese Möglichkeit für eine Mietsteigerung um 1,40 Euro je | |
Quadratmeter nicht genutzt werden? | |
Spann: Wir werden aufgrund dieser Diskussion in den nächsten Jahren 500 | |
Millionen Euro weniger in Berlin investieren. Da muss man sich vorstellen, | |
was das für Auswirkung auf die Steuereinnahmen und auf die Arbeitsplätze | |
hat. | |
Holm: Gesamtwirtschaftlich stehen diesen 500 Millionen weniger | |
Investitionen auch 500 Millionen Euro weniger Mietzahlungen gegenüber. Die | |
gesparten Wohnkosten können für Kultur- oder Konsumgüter ausgeben werden. | |
Das hilft vielleicht nicht der Immobilienbranche, wäre aber kein | |
gesamtwirtschaftlicher Verlust. Man kann also nicht sagen, dass dieses Geld | |
der Stadt verloren geht. Das Geld, das Sie investieren, soll ja | |
anschließend von den Mieterinnen und Mietern bezahlt werden. Ihre | |
Investition saugt ja das Geld aus deren Taschen. | |
Spann: Wir saugen nicht, Herr Holm! Wir geben den Menschen das, was sie | |
möchten. | |
Holm: Ich nehme das zurück. Aber Investitionen werden nun einmal durch | |
Mietzahlungen refinanziert. | |
Spann: Unsere Gewinne werden reinvestiert, das kommt den derzeitigen und | |
zukünftigen Mietern zugute. Wir müssen keine Dividende ausschütten. Wir | |
haben in den letzten 9 Jahren über 700 Millionen Euro in unsere Objekte | |
investiert. Wir haben in den letzten zehn Jahren 100 Millionen Euro an | |
SOS-Kinderdörfer, Unicef und Ärzte ohne Grenzen gespendet. Akelius ist der | |
größte Einzelspender der SOS-Kinderdörfer weltweit. | |
Kann es auch sein, Herr Holm, dass der Mietendeckel dazu führt, dass immer | |
mehr Leute nach Berlin wollen, weil es hier dann so günstig ist? | |
Spann: Das ist ein guter Punkt! | |
Holm: Das sieht man ja an Eberswalde und Frankfurt (Oder), wo die Mieten | |
noch günstig sind: Günstige Mieten allein machen eine Stadt nicht | |
attraktiv. Menschen kommen in Städte, weil es ihnen da gefällt. Dass jemand | |
aus Paderborn sagt, es gibt einen Mietendeckel in Berlin, also lass uns da | |
mal hinziehen, das halte ich für ausgeschlossen. Entscheidungen zum Umzug | |
sind komplexer. Das spielen Familienverhältnisse eine Rolle, die Arbeit, | |
Ausbildung. | |
Wie erklären Sie sich die hohe Zustimmung zur Forderung, Immobilienkonzerne | |
zu enteignen? | |
Holm: Der eskalierende Markt mit seinen steigenden Ertragserwartungen hat | |
viele Mieterinnen und Mieter verunsichert. Öffentliche und sozialisierte | |
Wohnungsbestände werden als Sicherheit gesehen, weil viele hoffen, dass | |
dort nach sozialen Vorgaben und nicht nach Gewinnmaximierung bewirtschaftet | |
wird. Insbesondere die sichtbare Lücke zwischen sehr günstigen | |
Bestandsmieten in alten Mietverhältnissen und den deutlich höheren | |
Neuvermietungen verstärkt den Verdrängungsdruck. Um die lockende | |
Neuvermietungsmiete zu erzielen, wird immer häufiger Druck ausgeübt, um | |
Auszüge zu beschleunigen. | |
Spann: Das machen wir nicht! Wir haben 14.000 Wohnungen in Berlin, in denen | |
20.000 Menschen wohnen. Wir üben keinen Druck auf unsere Mieter aus. Kein | |
Mieter wird bei uns verdrängt. Das würde gegen unsere Werte verstoßen. | |
Es gibt berlinweite Treffen von Akelius-Mietern, die sich vernetzen, weil | |
sie Probleme mit ihrem Vermieter haben. | |
Spann: Ich würde mir wünschen, dass sie mit uns reden. Ich bin bereit, mich | |
mit ihnen zu treffen und zu helfen, ihre Probleme zu lösen. Unsere Tür | |
steht offen. | |
Holm: Verdrängungsangst ist keine Vermutung, sondern eine soziale Tatsache. | |
Es gibt unzählige Berichte über angekündigte Modernisierungsmaßnahmen, | |
fiktive Eigenbedarfskündigungen. Eine Studie der Wüstenrot-Stiftung hat | |
kürzlich die innerstädtischen Umzüge in Berlin untersucht. Fast 25 Prozent | |
gaben an, dass sie verdrängt wurden. Das ist die Realität. | |
Spann: Die Enteignungskampagne sagt, dass 500.000 Menschen nicht schlafen | |
können, weil sie Angst haben, ihre Wohnung zu verlieren. Unsere Mieter | |
brauchen keine Angst zu haben, ihre Wohnung zu verlieren. Fiktive | |
Eigenbedarfskündigungen oder überzogene Modernisierungsmieterhöhung: Das | |
sind wir nicht. So etwas gehört sich nicht und muss unterbunden werden. | |
Holm: Der Mietendeckel unterbindet das ja. | |
Spann: Der Staat könnte die Infrastruktur in den Außenbezirken verbessern, | |
er könnte Wohngeld vergeben, höher bauen, Baugenehmigungen schneller | |
erteilen, er könnte mehr Bauland ausweisen. | |
Der Staat sollte Menschen mehr Wohngeld geben, damit sie sich | |
Akelius-Wohnungen leisten können? | |
Spann: Er sollte Menschen helfen, wenn sie in finanzieller Not sind, um in | |
ihrer Wohnung zu bleiben. Der Mietendeckel subventioniert die | |
Besserverdienenden. | |
8 Oct 2019 | |
## AUTOREN | |
Malene Gürgen | |
Kai Schlieter | |
## TAGS | |
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