# taz.de -- Energetische Sanierung: Zwischen Asbest und Containerklo

	# taz.de -- Energetische Sanierung: Zwischen Asbest und Containerklo

	> In Bodelshausen werden Mehrfamilienhäuser energetisch saniert. Aber die
	> Bauarbeiten finden im bewohnten Zustand statt, wochenlang gibt es kein
	> Wasser.

	Bild: Über Rohr und Stein gelangt man in den Waschmaschinen-Container

	Rozalija Fejsa wartet im Regen vor der Haustür eines Mehrfamilienhauses in
	der Roßbergstraße. Kabel laufen zu ihren Füßen entlang. Der Briefkasten
	neben ihr hängt schräg, als hätte ihn jemand umgetreten. Rozalija Fejsa
	trägt gemütliche Sachen, rosa T-Shirt und ein Teddyjäckchen drüber, denn
	das, was aussieht wie eine große Baustelle, ist gleichzeitig ihr Zuhause.
	Das Gebäude ist von Baugerüsten umstellt, Fenster sind mit Folie abgehängt.
	Alte Elektrogeräte, Kloschüsseln, Rohre, Farbeimer, herausgebrochene Steine
	liegen auf den Wiesen und am Wegesrand. „Kommen Sie, ich zeige Ihnen die
	Waschküche im Keller“, sagt sie und geht die Treppen runter. Baustaub
	schlägt einem entgegen.

	Unten im Waschraum klafft ein breites Loch im Boden, durch das ein großes
	Rohr führt. Ein falscher Schritt, die Verletzungsgefahr wäre groß. „Mir
	wurde gesagt, die Waschküche ist komplett fertig“, sagt Fejsa und schüttelt
	den Kopf. „Warum werden Sachen erzählt, die nicht wahr sind?“, fragt sie.
	Man merkt ihr den Ärger an. Sie muss momentan draußen in aufgestellten
	Containern waschen, aber die Waschmaschinen seien fast immer besetzt, weil
	es zu wenige sind: „Am Samstag bin ich viermal hingegangen.“

	Seit 40 Jahren wohnen Rozalija Fejsa, 76, und ihr Mann Julijan Fejsa, 85,
	im Erdgeschoss links. Die Fejsas kamen vor vielen Jahren aus Serbien nach
	Deutschland, sie nähte in den umliegenden Fabriken, er schuftete als
	Metallbauer. Die beiden haben gearbeitet, eine Familie gegründet, heute
	sind sie in Rente. Und jetzt? Wenn es nach der Kreisbaugesellschaft
	Tübingen ginge, dann hätten die beiden sechs Wochen lang in ihrer Wohnung
	kein Wasser gehabt, kein Klo, keine Dusche, kein Wasser zum Kochen, keine
	Möglichkeit, sich schnell mal die Hände zu waschen.

	Die kommunale Wohnungsgesellschaft möchte in Bodelshausen, einer Gemeinde
	im Landkreis Tübingen, nach und nach vier Mehrfamilienhäuser sanieren, in
	der Roßbergstraße und in der Teckstraße. Grundsätzlich ist das eine gute
	Sache. Denn die Häuser, die zwischen 1969 und 1973 gebaut wurden,
	verbrauchen viel Energie: Mit Effizienzklasse F liegen sie im unteren
	Drittel der Skala, die von A bis H reicht.

	Für Mieter*innen macht sich das in hohen Heiz- und Nebenkosten
	bemerkbar. Das soll sich ändern. Auf dem Dach gibt es bereits eine
	Solaranlage. Nun sollen noch neue Fenster eingebaut, die Fassade soll
	gedämmt werden. Das Heizungssystem wird ausgetauscht. Außerdem werden die
	Bäder modernisiert, die Wasserleitungen zu Bad und Küche werden erneuert.
	Die elektrischen Leitungen ebenso. Bis zum Frühjahr 2026 sollen die
	Maßnahmen, die nach und nach an den Häusern erfolgen, komplett
	abgeschlossen sein.

	Was hier in zwei unscheinbaren Seitenstraßen passiert, reicht aber weit
	über Bodelshausen hinaus. Wenn Deutschland seine Klimaziele erreichen will,
	müssen [1][viele ältere Gebäude in den nächsten Jahren energetisch saniert
	werden]. Das Ziel ist: Bis zum Jahr 2045 soll der Gebäudebestand
	Deutschlands nahezu klimaneutral werden.

	In Bodelshausen werden bei der Gelegenheit die Wohnungen gleich
	modernisiert. Die kommunale Kreisbaugesellschaft Tübingen, in deren
	Aufsichtsrat auch Oberbürgermeister [2][Boris Palmer] (Ex-Grüner) sitzt,
	hat nach eigenen Angaben schon 70 Prozent der 2.400 Mietwohnungen, die sie
	im Bestand haben, saniert. Keine schlechte Bilanz. Aber wer einen Blick
	hinter die Häuserwände wirft, sieht,mit welchen sozialen Verwerfungen das
	einhergehen kann – während der Umsetzung, aber auch danach.

	Die Sanierung von Gebäuden betrifft nicht nur Eigentümer*innen von
	Häusern. Mieter*innen bekommen die Auswirkungen davon indirekt zu
	spüren. Über die sogenannte Modernisierungsumlage können Investitionskosten
	auf die Miete umgelegt werden. Über die Hälfte der 21 Millionen
	Mieterhaushalte in Deutschland gehört zum untersten Einkommensdrittel. Dazu
	kommt: Die, die wenig verdienen, leben häufiger in alten und schlecht
	gedämmten Häusern. So wie in der Roßberg- und der Teckstraße. Hier leben
	die, die sich im Land der Häuslebauer den Traum vom Eigenheim nicht
	verwirklicht haben.

	In der Roßbergstraße begannen im März 2025 die ersten Bauarbeiten – für
	Rentnerin Rozalija Fejsa begannen damit die Probleme. Denn die
	Kreisbaugesellschaft Tübingen hat entschieden, dass die Mieter*innen
	während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen bleiben sollen, obwohl für etwa
	sechs Wochen kein Wasser in der Wohnung verfügbar ist und teils kein Strom.
	Bei einer Sanierung im bewohnten Zustand gäbe es auch „Unannehmlichkeiten“.
	Aber es sei „natürlich viel praktischer als ein Umzug in eine andere
	Wohnung, wenn wir das ganze Gebäude entmieten würden“, hieß es vonseiten
	der Kreisbaugesellschaft. Im Januar gab es eine Infoveranstaltung, Briefe
	mit Details wurden versandt. Eine Warmmiete soll allen erlassen werden.

	Für die sechs Wochen ohne Wasser stehen für die betroffenen Mieter*innen
	blaue Container draußen auf der Wiese – mit Klo, Pissoir, Dusche und
	Waschbecken. Einer pro Wohneinheit. Nur der Container mit Waschmaschinen
	muss von mehreren Familien gleichzeitig genutzt werden. Eine große
	Zumutung, man denke an Familien mit kleinen Kindern, alte oder kranke
	Menschen. Auch Baulärm, Schmutz und Staub in der Wohnung sind in dieser
	Zeit unvermeidbar.

	## Leben mit Asbest

	In den Gebäuden in der Roßbergstraße und Teckstraße wurde außerdem „Asbe…
	in Fugen und Fliesenkleber nachgewiesen“, wie das Landratsamt Tübingen
	gegenüber der taz auf Nachfrage bestätigt. Das ist nicht ungewöhnlich für
	die Baujahre der Häuser. Erstaunlich ist nur, dass man sich trotzdem für
	eine Sanierung im bewohnten Zustand entschieden hat. In den
	Informationsbriefen, die Rozalija Fejsa in einem Ordner abgeheftet hat und
	die die taz einsehen konnte, wird das mit keinem Wort erwähnt. Dabei tragen
	Mieter*innen in ihrer Wohnung Alltags- und keine Schutzkleidung.

	Das Landratsamt, das Bau- und Sanierungsarbeiten genehmigen muss, teilt
	mit, diese Gefahrenstoffe seien „im Rahmen der Sanierungsarbeiten durch
	eine Fachfirma ordnungsgemäß berücksichtigt und der entsprechende Abfall
	fachgerecht entsorgt“ worden. Die Arbeiten seien dem „Umweltamt auch
	ordnungsgemäß angezeigt und durch dieses freigegeben.“ Alles
	„ordnungsgemäß“ findet auch die Kreisbaugesellschaft. „Aufgrund des
	Baualters ist uns ein sensibler Umgang mit Gefahrenstoffen aus der Bauzeit
	sehr wichtig“, schreibt sie der taz. Bei Maßnahmen im bewohnten Zustand
	„binden wir immer frühzeitig entsprechende Fachfirmen ein“.

	Auf die allgemeine Nachfrage der taz beim zuständigen Gesundheitsamt im
	Kreis Tübingen, ob es üblich ist, bei asbestbelasteten Gebäuden im
	bewohnten Zustand zu modernisieren, heißt es, „dass jegliche Exposition
	gegenüber Asbestfasern im Rahmen von Sanierung oder Abbruch von
	asbesthaltigem Material für die Bewohner als auch die Handwerker vermieden
	werden muss“. Die Arbeiten und Schutzmaßnahmen richteten sich „je nach
	Bindung von Asbest im Material, daher sind unterschiedliche Maßnahmen
	gerechtfertigt.“ Das seien „jedoch technische Fragen, die nicht das
	Gesundheitsamt beantworten kann“.

	Ob nun formal gerechtfertigt oder nicht – für Rozalija Fejsa und ihren Mann
	war das vorgeschlagene Gesamtszenario so oder so keine Option. „Mein Mann
	hat schweres Asthma und ich habe Probleme mit der Hüfte“, sagt sie. Vom
	[3][Asbest] wussten sie nichts, sagt sie. Die beiden beschlossen, eine
	Weile in ihrer alten Heimat Serbien zu verbringen. Sie ließen den Schlüssel
	bei der Nachbarin und kamen erst zurück, als die Bauarbeiten innerhalb der
	Wohnung abgeschlossen waren. „Da war Staub! Ich konnte auf den Möbeln
	schreiben, alles war dreckig“, sagt Rozalija Fejsa. Sie musste alles
	putzen.

	In der Wohnung der Fejsas erinnern bei diesem Besuch Ende Juli nur noch
	wenige Stellen an die Bauarbeiten. Die Türrahmen wurden offenbar
	ausgetauscht und sind nicht abgedichtet. Neben den neuen Fenstern sind noch
	offene Bohrlöcher. Das Bad ist komplett neu, die Fenster ausgetauscht,
	Wasser, Strom, alles funktioniert, irgendwann soll es noch eine Terrasse
	geben. Aber die Aufregung, die ist geblieben. Im Wohnzimmer haben sich vier
	weitere Nachbar*innen versammelt.

	Ramona Gutzeit, 74, eine Nachbarin aus der benachbarten Teckstraße, erzählt
	von einem 10-Jährigen Nachbarskind im Haus, das jeden Tag weint, weil es
	sich bei dem Baulärm in der Wohnung nicht konzentrieren kann. „Das arme
	Kind traut sich nachts auch nicht auf die Containertoiletten“, sagt sie.
	Bei Ramona Gutzeit werden nur das Bad modernisiert und neue Leitungen
	gelegt. Sie zeigt auf ihrem Handy ein Foto von ihrem Badezimmer. Es sieht
	aus wie eine Ruine. „Sie können sich vorstellen, wie staubig das ist“, sagt
	sie und bietet an, im Anschluss auch ihre Wohnung zu besichtigen.

	Die 74-Jährige übernachtet derzeit bei ihrer Schwester, aber hält sich
	tagsüber in der Wohnung auf. Vom Asbest hat auch sie nichts gehört. Bei ihr
	in der Wohnung wurde aber eine Reißverschlusstür aus Plastik angebracht,
	die den Rest der Wohnung schützen soll. „Der Staub hängt trotzdem überall
	in der Luft“, sagt sie. „Bei mir fällt das immer herunter“, erzählt ihr
	Nachbar, der über ihr wohnt. In seiner Wohnung zeigt er später, wie er
	versucht hat, die Abdeckungen mit Klebeband zu fixieren. Ein Bauarbeiter,
	der in einer anderen Wohnung im Badezimmer arbeitet, sagt: „Ich würde hier
	nicht wohnen.“

	Im Wohnzimmer der Fejsas gehen die Gespräche wild durcheinander. Zwei
	berichten, dass ihnen die versprochene Warmmiete bislang nicht erlassen
	wurde. Dass sie im Rentenalter die schweren Möbel selbst zur Seite schieben
	und den Keller leer räumen sollten. Ein Kind soll sich am offen
	herumliegenden Bauschutt verletzt haben. Alle fürchten sich vor der
	nächsten Stromrechnung, weil für die Bauarbeiten der Strom der Mieter
	genutzt werde.

	„Hier“, sagt ein anderer Nachbar und knallt ein Schreiben auf den Tisch.
	„Wir wurden gekündigt“, sagt er. Die anderen sind schockiert. Der
	betroffene Mieter, der selbst als Bauarbeiter arbeitet, lebt mit seiner
	Frau seit 20 Jahren in der Teckstraße, sagt er. Während der Bauarbeiten ist
	das Paar offenbar in eine Auseinandersetzung mit dem Bauleiter geraten, die
	Nerven lagen blank. Die beiden hatten kein Wasser, keinen Schlüssel zum
	Container, erzählen sie. „Ich habe den Bauleiter geschubst“, gibt der Mann
	selbst zu. Er hat eine Strafanzeige dafür bekommen. Die
	Wohnungsbaugesellschaft hat das Paar dafür nun fristlos gekündigt. Laut
	Kündigungschreiben, das der taz vorliegt, soll der Mann den Bauleiter auf
	die Brust geschlagen, die Frau soll ihn beleidigt haben. Mitte August
	sollen sie die Wohnung verlassen. Die Wohnungsgesellschaft droht ansonsten
	mit einer Räumungsklage. Der betroffene Mieter will sich wehren: „Ich geh
	zum Anwalt.“

	## Die Sorgen bleiben auch nach den Bauarbeiten

	Die Nachbar*innen diskutieren, ob das Vorgehen der
	Wohnungsbaugesellschaft überhaupt legal ist – auch wenn niemand die
	Schubserei als solche verteidigt. „Was hat das eine mit dem anderen zu
	tun?“, fragt ein Nachbar. Ein örtlicher Mieterverein, den die taz für eine
	Einschätzung kontaktiert hat, hält die geschilderte Situation nicht für
	zulässig. „Bauleiter und Vermieter sind getrennt zu betrachten, der
	Bauleiter ist nicht Teil der Vermieterseite, auch nicht deren ‚verlängerter
	Arm‘.“ Für eine richtige Bewertung müsse man aber alle Details kennen und
	beide Seiten hören. Die Wohnungsbaugesellschaft ist jedenfalls von der
	Rechtmäßigkeit überzeugt: Der Vorfall stelle „einen schwerwiegenden Versto…
	gegen das mit dem Mieter geschlossene Vertragsverhältnis dar“.

	„Sie haben ihn doch gekündigt, um allen Angst zu machen. Damit alle ruhig
	sind“, glaubt Rozalija Fejsa. Zustimmendes Nicken. Mehrere berichten, der
	Bauleiter habe bei Beschwerden immer wieder mit Kündigung gedroht.
	Überprüfen lässt sich das nicht, aber es zeigt: Das Vertrauen in die
	beauftragte Firma ist gestört. Das Unternehmen B&O Bau ist bundesweit tätig
	und spezialisiert auf die energetische Sanierung und Modernisierung von
	Wohngebäuden. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als „Treiber der
	[4][Bauwende]“.

	Beim Besuch Ende Juli liegt Bauschutt offen herum, ohne Absperrung. Alte
	Kloschüsseln und Rohre, Metallstreben und Steine liegen direkt vor den
	Hauseingängen auf den Wiesen. Die taz hat der Berufsgenossenschaft BG BAU
	ein Bild davon geschickt. „So sollte eine Baustelle niemals aussehen“, sagt
	Frank Werner, stellvertretender Leiter der Hauptabteilung Prävention der BG
	BAU, der taz am Telefon. Er versichert: „Ich habe schon viele Baustellen
	gesehen und das ist eine absolute Ausnahme.“ Die Berufsgenossenschaft ist
	grundsätzlich für Arbeitssicherheit zuständig. Ob von einer Baustelle
	Gefahren für Dritte ausgehen, sei Sache der Ordnungs- oder Umweltämter.

	Mehrere Dinge sind laut Werner auf dem Bild problematisch. „Nicht nur, dass
	sich ohne Absperrung auch herumlaufende Kinder verletzen können. Es ist bei
	Baustellen eigentlich üblich, Baustoffe zu sortieren und in Container zu
	laden, bevor sie ordnungsgemäß entsorgt werden“, sagt er. Das erst im
	Nachhinein zu tun, werde erfahrungsgemäß deutlich teurer.

	Zudem könnten in alten Gebäuden auch Gefahrstoffe verbaut sein, die heute
	nicht mehr zulässig sind. „Alte Mineralwollen, bestimmte Kleber,
	asbesthaltige Putze oder Spachtelmassen“, zählt er auf. Diese Stoffe
	könnten bei Regen auch in den Boden oder das Grundwasser eindringen. Aber
	das ließe sich natürlich nicht anhand eines Fotos beurteilen.

	Der Bauleiter, der sich in Bodelshausen vor Ort in einer Wohnung als
	Ansprechpartner aufhält, versichert gegenüber der taz, dass alles
	ordnungsgemäß läuft. Der herumliegende Bauschutt werde bald
	abtransportiert. Die Sanierung und Modernisierung im bewohnten Zustand hält
	er zudem für „extrem sozial“. „Was ist denn die Alternative?“ fragt er.

	Es gibt bundesweit genügend Beispiele von Wohnungsbaugesellschaften, die
	Ausweichquartiere für ihrer Mieter*innen suchen, wenn sie Bestände
	sanieren und modernisieren. Auch die Kreisbaugesellschaft Tübingen hat das
	offenbar in der Vergangenheit anders gehandhabt. „Üblicherweise wurden in
	den letzten Jahrzehnten die Sanierungen im entmieteten Zustand durchgeführt
	und so umfassend saniert“, teilt sie der taz mit. Bei diesem Fall habe man
	sich aber anders entschieden, „da es im Landkreis keine vergleichbaren
	Ersatzwohnungen gibt“.

	Vielleicht dachte man sich: Mehrere Wochen Zumutung, und danach ist alles
	bestens. Aber für die Mieter*innen in Bodelshausen bleiben die Sorgen,
	auch wenn alles fertig ist. „Im Bad haben wir jetzt eine Stromheizung“,
	sagt Julijan Fejsa. Er sorgt sich, dass das teuer werden könnte. Überhaupt
	ist Geld ein Thema. Wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind, [5][werden die
	Mieten erhöht]. Bei den Fejsas werden es laut einem Schreiben
	voraussichtlich 155 Euro pro Monat mehr Kaltmiete sein – eine Steigerung um
	36 Prozent. 2 Euro pro Quadratmeter mehr – das ist in diesem Fall das
	gesetzlich erlaubte Maximum. Grundsätzlich dürfen pro Jahr 8 Prozent der
	Investitionskosten auf die Miete umgelegt werden, aber es gibt auch eine
	Begrenzung pro Quadratmeter, die abhängig von der Ursprungsmiete ist.
	Nehmen Eigentümer*innen staatliche Förderung in Anspruch, darf die
	entsprechende Summe nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden.

	Wie viel Energiekosten sich am Ende durch die Sanierung einsparen lassen,
	ist laut Kreisbaugesellschaft Tübingen nicht genau bezifferbar. Eine
	Ersparnis hänge auch vom Nutzerverhalten ab. „Durch die Wärmedämmung, die
	neue Heiztechnik mit Luftwärmepumpe in Verbindung mit dem Mieterstrom ist
	aber von einer signifikanten Einsparung auszugehen“, heißt es auf
	Nachfrage.

	Erfahrungsgemäß gleicht die Ersparnis bei den Energiekosten aber nicht die
	Mieterhöhung nach einer Sanierung oder Modernisierung aus. Es ist ein
	Problem, das auch die Bundesregierung erkannt hat. Im Koalitionsvertrag von
	Schwarz-Rot heißt es: „Über eine Änderung der [6][Modernisierungsumlage]
	werden wir dafür Sorge tragen, dass […] die Bezahlbarkeit der Miete künftig
	besser als jetzt gewährleistet bleiben kann.“ Im vergangenen Jahr forderten
	der Mieterbund und der Umweltverband BUND für eine sozialverträgliche
	Wärmewende gemeinsam das sogenannte Drittelmodell, das die Kosten zwischen
	Vermietenden, Mietenden und öffentlicher Hand besser aufteilen soll.
	Erreicht werden soll eine Warmmietenneutralität. Das heißt: Die
	Mieterhöhung soll nur so hoch ausfallen wie die erreichte
	Energieeinsparung. Dafür soll unter anderem die Modernisierungsumlage auf 3
	Prozent abgesenkt werden.

	Auch die 74-jährige Rentnerin Ramona Gutzeit schaut mit Sorge auf die noch
	ausstehenden Mieterhöhungen: „Wissen Sie, wie viel Rente eine Frau im
	Durchschnitt bekommt?“ Sie selbst habe ja Glück, dass sie Witwenrente
	beziehe. Aber hier seien viele auf günstige Mieten angewiesen. Nicht wenige
	sind wie die Fejsas zum Arbeiten aus anderen Ländern nach Deutschland
	gekommen: Italien, Griechenland, Türkei. Der erwachsene Sohn der Fejsas,
	Vladimir, ist extra aus Heidelberg angereist. Er ist empört, was den
	Bewohner*innen hier zugemutet wird. „Ich glaube, diese Sanierung wird
	so nur gemacht, um Kosten zu sparen“, sagt er. Und er fragt sich die ganze
	Zeit: „Hätten Sie das einer anderen Bewohnerschaft auch so zugemutet?“

	21 Aug 2025

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	## AUTOREN

	Jasmin Kalarickal

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