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# taz.de -- Sozialwohnungsbau per Bundesgesetz: Platz schaffen im Nobelviertel
> Ein Bundesgesetz erleichtert den Bau von Sozialwohnungen auch in reichen
> Stadtteilen. Hamburg macht davon gut Gebrauch. Andere Städte wenig bis
> nicht.
Bild: Passen hier noch Sozialwohnungen hin? Das wohlhabende Borgfeld in Bremen …
Bremen taz | Gutsituiert sind sie, diese drei Bremer Stadtteile: Im
ländlichen Borgfeld verdient man durchschnittlich rund 80.000 Euro im Jahr.
In Habenhausen hat eine Wohnung im Durchschnitt mehr als fünf Räume, pro
Kopf großzügige 55 Quadratmeter. Und in Neu-Schwachhausen? Leben nur 1,3
Prozent Langzeitarbeitslose; der Bremer Durchschnitt liegt bei 5,4.
Wenn alles glatt läuft, dürfen bald auch ein paar ärmere Menschen in den
drei Stadtteilen leben: Die rot-grün-rote Regierungskoalition will, dass
[1][dort Sozialwohnungen entstehen.] In Habenhausen gibt es bisher nur 17
davon, in den anderen beiden gar keine.
Um das zu ändern, nutzt Bremen nun erstmals ein [2][Bundesgesetz: Das
Baulandmobilisierungsgesetz] von Juni 2021 ermöglicht es, über „sektorale
Bebauungspläne“ für Gebiete ohne regulären Bebauungsplan recht
unkompliziert neue Regeln aufzustellen und auch Sozialwohnungen
vorzuschreiben.
Die drei Vorhaben, die die Bremer Baudeputation am Donnerstag beschlossen
hat, sind kleine Fische: Bei keinem rechnet die Baubehörde mit mehr als
zwanzig neuen Wohnungen. Hamburg dagegen plant über dasselbe Gesetz aktuell
den Bau von rund 560 Wohnungen, etwa ein Drittel davon Sozialwohnungen.
Obwohl sie so unterschiedlich groß sind, sind beide Planungen interessant:
Beide sind Vorreiter und wollen Beispiel und Vorbild sein – für die
Anwendung eines Gesetzes, das es ab Ende Dezember so gar nicht mehr gibt.
## Bisher wird hochpreisig gebaut
In sogenannten „unbeplanten Gebieten im Innenbereich“ haben Eigentümer
gewöhnlich [3][bereits ein Baurecht]; ein neues Gebäude muss sich dabei in
die Umgebung einpassen, darf also zum Beispiel nicht größer sein als Häuser
in der Umgebung. Für Sozialwohnungen gibt es keine Vorgaben. Normalerweise
nutzen Bauherren die Grundstücke daher, um hochpreisigen Wohnraum zu
schaffen. Rund 20 Prozent aller neuen Wohnungen in Bremen zwischen 2013 und
2020 sind auf diese Art auf unbeplantem Grund entstanden.
Natürlich könnte für die Gebiete auch ein „richtiger“ Bebauungsplan
erstellt werden; der sektorale Plan kann aber wesentlich leichter und
schneller aufgestellt werden. Und: Er ermöglicht das Abweichen von Quoten.
Die Stadt kann dem Bauherrn damit bis zu 100 Prozent Sozialwohnungen
vorschreiben – sogar dann, wenn das Bauprojekt klein ist und die sonst
geltende Bagatellgrenze – in Bremen 20 Wohnungen – nicht erreicht wird.
Gerade mal zweieinhalb Jahre ist dieser Teil des
Baulandmobilisierungsgesetzes gültig, Ende 2024 läuft es aus; es war eine
Art Testballon. Doch gut zwei Jahre sind nicht viel Zeit, um die
Möglichkeiten und Risiken eines neuen Gesetzes zu evaluieren und es an
passenden Stellen anzuwenden.
Expert*innen waren davon ausgegangen, dass es verlängert würde. Das
Ampel-Aus verhindert das. Die Bremer Linke appelliert schon jetzt an die
„nächste Bundesregierung“ das Gesetz wieder einzusetzen. Dass Bremen das
Instrument jetzt auf den letzten Metern noch nutzt, kann als politisches
Signal gedeutet werden: Doch, doch, wir finden das Instrument interessant.
Daran hätte man Zweifel haben können: Bisher haben nämlich nur München,
Hamburg, Regensburg, Hanau und Trier davon Gebrauch gemacht.
Auf taz-Anfrage erklären einige norddeutsche Städte ihre Zurückhaltung:
Oldenburg, Osnabrück und Göttingen etwa sehen keinen Bedarf, weil ohnehin
ein großer Teil der Städte mit Bebauungsplänen unterlegt sei. Ein Grund
fürs Abwarten ist für viele Städte aber auch, dass es wenig Erfahrung mit
dem Instrument gibt – die Rechtslage scheint unsicher: Wird man
Grundstückseigentümern eine Entschädigung zahlen müssen, wenn man ihnen
zusätzliche Bedingungen für den Wohnungsbau vorschreibt? Auch Bremen und
Hamburg haben diese Frage noch nicht geklärt.
## Hamburg setzt auf Nachverdichtung
Schließlich, so schreiben es etwa Braunschweig, Lübeck und Flensburg,
schreckt der Aufwand ab: „Wir finden das Instrument spannend“, so ein
Sprecher der Stadt Flensburg, „aber wir bräuchten viel Personal, um
passende Gebiete zu finden“.
Die hat Bremen gesucht und gefunden: Eine Studie zur Innenentwicklung der
Stadt von 2022 hatte einen eigenen Exkurs zum Instrument des sektoralen
B-Plans. Bei der Bewertung von geeigneten Arealen waren zwei Aspekte
entscheidend: Wo gibt es überhaupt unbeplante Gebiete mit Ausbaupotential?
Und: Bei welchen davon ist die Miete überdurchschnittlich hoch? Denn vor
allem dort, wo bisher wenig Sozialwohnungen bestehen, will Bremen neue
bauen lassen.
In Hamburg ist alles ein bisschen anders: Der Stadtstaat hatte sich selbst
beim Bund für das Gesetz eingesetzt und es auf Landesebene nach nur drei
Wochen [4][in eine Rechtsverordnung gegossen.] Schon im Dezember 2021 gab
es einen gemeinsamen Bürgerschaftsbeschluss von SPD, Grünen, aber auch CDU
und Linken, das Gesetz zur Nachverdichtung zu nutzen: Das Gesetz passt auf
Hamburg besonders gut, denn ein Großteil des Stadtgebiets ist aktuell nicht
von regulären Bebauungsplänen abgedeckt.
## Auswahl mit Modellcharakter
Allein in Bramfeld soll ein sektoraler B-Plan für 13 Grundstücke
aufgestellt werden, in Eppendorf für weitere sechs Flurstücke. Die
sektoralen B-Pläne erlauben es nicht nur, Sozialwohnungen vorzuschreiben,
sondern auch, von der bisherigen Vorgabe der „umliegenden Bebauung“ mit
relativ wenig Aufwand abzuweichen. So kann dichter und höher als bisher
gebaut werden.
Die Auswahl der Bremer Gebiete hat dagegen eher Modellcharakter: „Die
ermittelten Flächen sollen (…) die Anwendungsmöglichkeiten (…) in
unterschiedlichen räumlichen, baulichen und sozialen Situationen
exemplarisch behandeln, um auf diese Weise möglichst viele Erfahrungen für
weitere Anwendungsfälle zu sammeln“ heißt es in den
Planfeststellungsbeschlüssen. Dass jeweils nur kleine Flächen identifiziert
wurden, liegt an der politischen Zielsetzung: Man nutzt die sektoralen
Pläne zur Nachverdichtung. Für größere Freiflächen gibt es zumeist auch
schon Bebauungspläne.
Fraglich ist, wer eigentlich bauen soll – schließlich hat das an den drei
Standorten bisher niemand getan. Die Stadt ist aber zuversichtlich,
Bauherren zu finden. Schließlich ermöglicht das Gesetz nicht nur Vorgaben
zur Sozialwohnungsquote, sondern auch zur dichteren Bebauung. So könnte
sich der Bau sogar mehr lohnen als zuvor.
7 Dec 2024
## LINKS
[1] /Sozialer-Wohnungsbau-in-Bremen/!5556161
[2] /Mietenwahnsinn-geht-weiter/!5800427
[3] https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html
[4] /Senat-erleichtert-Wohnungsbau/!5781315/
## AUTOREN
Lotta Drügemöller
## TAGS
Sozialwohnungen
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