# taz.de -- Mall-Sterben in Berlin: Kurz vor Ladenschluss | |
> Berlin ist Hauptstadt der Shoppingcenter. In vielen Häusern stehen Läden | |
> leer. Was heißt das für eine Stadt, der es an Platz fehlt? | |
Bild: Schön leer: Potsdamer Platz Arkaden | |
Berlin taz | Goldene Kugeln hängen in dunkelgrünen Plastiktannenbäumen, von | |
der Decke baumeln sechszackige Sterne und lange Lichterketten. Doch selbst | |
Menschen, die vorweihnachtlichen Shoppingtouren etwas abgewinnen können, | |
dürften hier kaum auf ihre Kosten kommen. Nicht nur, dass die Lichterketten | |
an diesem Donnerstagnachmittag ausgeschaltet sind und aus den Lautsprechern | |
keine Musik erklingt: Die Mehrzahl der Geschäfte in den Potsdamer Platz | |
Arkaden ist geschlossen. | |
Im Obergeschoss stapeln sich abmontierte Küchengeräte auf umgedrehten | |
Tischen und Stühlen, ein an die Wand gelehntes Schild preist noch das | |
asiatische Essen an, das hier bis vor Kurzem verkauft wurde. Auf der | |
gegenüberliegenden Seite kann man dort, wo früher die US-Modekette Forever | |
21 über zwei Etagen Teenagermädchen mit günstiger Kleidung versorgte, durch | |
heruntergelassene Rollgitter einen Blick auf die leer geräumten | |
Verkaufsflächen erhaschen, geisterhaft erhellt durch die noch nicht | |
abmontierte Leuchttafel an der stillgelegten Rolltreppe. | |
„See you soon @Mall of Berlin“, steht im Schaufenster eines weiteren | |
geschlossenen Geschäfts, und über die Misere der Potsdamer Platz Arkaden | |
ist damit schon viel gesagt: Seit 2014 nur 400 Meter vom Potsdamer Platz | |
entfernt die Mall of Berlin eröffnete – erbaut von rumänischen | |
Bauarbeitern, [1][die um ihren Lohn geprellt wurden] –, geht es mit den | |
Arkaden bergab. | |
Der Betreiber des Centers, die ECE Projektmanagement GmbH, will sich auf | |
Anfrage nicht zur Entwicklung der Besucherzahlen äußern. Wer sich unter den | |
Mitarbeitern in den Geschäften umhört, bekommt aber ein eindeutiges Bild: | |
„Das geht hier seit Jahren bergab“, sagt eine Verkäuferin in einem | |
Modegeschäft. Eine Kellnerin in einem der Cafés im Obergeschoss sieht das | |
ähnlich: „Seit es die Mall of Berlin gibt, ist es hier vorbei“, sagt sie. | |
„Das ist doch auch klar, dass das nicht funktionieren kann.“ | |
Ein Shoppingcenter kannibalisiert ein anderes – das allein müsste außer den | |
Betreibern der Potsdamer Platz Arkaden kaum jemanden interessieren. Doch | |
dahinter steht eine Entwicklung, die ganz Berlin betrifft: In einer von | |
[2][immer gravierenderem Platzmangel] betroffenen Stadt stehen in vielen | |
Einkaufszentren Flächen leer. | |
Das hat, natürlich, mit dem grundsätzlichen Trend zu tun, dass immer mehr | |
Waren online statt in Geschäften erworben werden. Die Einkaufscenter sind | |
davon stark betroffen, weil das besonders für die Waren gilt, die hier | |
hauptsächlich angeboten werden: Mode, Elektronikartikel, Schuhe, Bücher. | |
## Weniger Geschäfte, mehr Freizeitangebote | |
Helfen soll, was als „Eventisierung“ der Einkaufstour beschrieben wird: | |
Mehr Veranstaltungen, mehr Unterhaltung, Shopping als Erlebnis. Auch die | |
Potsdamer Platz Arkaden sollen im nächsten Jahr komplett umgebaut werden | |
und im Jahr 2022 als „Erlebniswelt“ wiedereröffnen. Was sich dahinter | |
verbirgt? Weniger Geschäfte, dafür mehr Freizeitangebote und mehr | |
Restaurants. Bis Ende Januar sollen fast alle Geschäfte schließen, damit | |
die Umbauarbeiten beginnen können, die auf zwei Jahre angelegt sind und | |
laut Betreiber einen „zweistelligen Millionenbetrag“ kosten werden. | |
Dass die Arkaden einen Neustart versuchen, sei grundsätzlich | |
nachvollziehbar, findet Cordelia Polinna. Die 44-jährige geborene | |
Berlinerin hat an der TU Berlin Stadt- und Regionalplanung studiert und ist | |
nun Mit-Geschäftsführerin des Stadtplanungsbüro Urban Catalyst mit Sitz in | |
der Glogauer Straße in Kruezberg. Sie beschäftigt sich seit Jahren mit | |
strategischen Fragen der Stadtentwicklung und hat zuletzt an einer Studie | |
über den Wandel im Zürcher Einzelhandel mitgearbeitet. | |
Polinna ist sich sicher: Der Trend, dass immer mehr des täglichen | |
Versorgungsbedarfs im Internet erledigt wird und Einkaufen im Laden dafür | |
umso mehr zu einem Erlebnis werden soll, wird anhalten. „Da will man keine | |
schweren Sachen mehr nach Hause schleppen, sondern was Schönes essen und | |
noch ins Kino gehen“, sagt sie. | |
Genau diesem Anspruch versuchen die Shoppingcenter, durch Umbauten und eine | |
veränderte Schwerpunktsetzung gerecht zu werden. Auch das erst [3][2007 | |
eröffnete Alexa] wurde zum zehnten Geburtstag bereits mit einer ähnlichen | |
Strategie erneuert: Mehr Restaurants sowie Geschäfte, in denen | |
Onlinehändler ihre Produkte präsentieren. | |
So soll auch die internetaffine Kundschaft in die Center gelockt werden. | |
Das neue Management der 2018 eröffneten East Side Mall an der Warschauer | |
Straße – der vorherige Chef musste gehen, nachdem auffiel, dass dem Center | |
die Verbindung zur Warschauer Brücke fehlte – versucht seit dem Sommer, mit | |
Konzerten und anderen Veranstaltungen Publikum anzuziehen. | |
## Die Center-Blase | |
Aber reichen diese Maßnahmen wirklich, um die Kundschaft zurück in die | |
Einkaufszentren zu bringen? Oder hat Berlin schlicht zu viele Center, oft | |
auch auf zu engem Raum? Könnte es in der Stadt gar ein Mallsterben geben | |
wie in den USA, wo Schätzungen zufolge bereits ein Drittel der | |
Einkaufstempel schließen musste? | |
Expert:innen wie Cordelia Polinna jedenfalls glauben, dass es in Berlin | |
schlicht zu viele Zentren gibt. „Da wurde zuviel gebaut, da ist eine | |
riesige Blase entstanden“, sagt sie. Die neuen, schicken Einkaufszentren | |
wie die Mall of Berlin liefen zwar noch recht gut, insgesamt aber sei ein | |
„gnadenloser Verdrängungswettkampf“ entstanden. | |
Tatsächlich gibt es in keiner anderen deutschen Stadt so viele | |
Shoppingcenter wie in Berlin. Wie viele es genau sind, ist gar nicht so | |
leicht zu sagen. Zur Eröffnung der East Side Mall 2018 war in vielen Medien | |
von „Berlins 69. Shoppingcenter“ zu lesen, der Senat sprach zur gleichen | |
Zeit allerdings von berlinweit 73 Einkaufszentren, die er als | |
„Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit einheitlichem | |
Erscheinungsbild und zentralem Management“ definiert. Eine zentrale | |
Erfassung gibt es nicht, zuständig sind die einzelnen Bezirke | |
Die taz hat alle Bezirke nach ihren Einkaufszentren gefragt und kommt | |
insgesamt auf eine Zahl von 79. Die Bandbreite reicht von kleinen | |
Ladenpassagen mit gerade einmal 2.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bis zu | |
den großen Shoppingmalls, in denen sich die Geschäfte auf mehreren Etagen | |
über Zehntausende Quadratmeter erstrecken. | |
Schon in den 1990er-Jahren, als in Ostberlin ein Shoppingcenter nach dem | |
anderen entstand, wurden Befürchtungen laut, die vorhandene Kaufkraft | |
könnte für derart viele Zentren einfach nicht ausrechnen. Die Krise des | |
stationären Einzelhandels hat das Problem heute vervielfacht. | |
Der Leerstand betrifft selbst Center, die erst in den letzten Jahren gebaut | |
wurden, wie etwa das Schultheiß Quartier in Moabit: Als das Einkaufscenter | |
im Sommer 2018 eröffnete, versprach Investor Harald Huth, der auch hinter | |
der Mall of Berlin steht, für die noch unvermieteten Flächen würden bald | |
Betreiber gefunden werden. | |
## Aus Geschäften werden Büros | |
Heute ist klar, dass aus diesem Versprechen nichts wurde. Rund 20 Geschäfte | |
stehen leer im Schultheiß Quartier, das nun, nicht einmal anderthalb Jahre | |
nach der Eröffnung, bereits umgebaut werden soll: Im Obergeschoss sollen | |
aus den Geschäften jetzt Büroflächen werden. | |
Die sind in Berlin nämlich Mangelware: Die Leerstandsquote bei Büroflächen | |
ist in Berlin auf einen historisch niedrigen Wert von 1,5 Prozent gesunken. | |
Dass die Vermietung von Büros lukrativer sein könnte als die von | |
Einzelhandelsflächen, haben viele Investoren mittlerweile erkannt. So | |
empfiehlt etwa auch die Berliner Sparkasse in einem 2019 veröffentlichten | |
Marktbericht unter der Überschrift „Der Berliner Handel im Wandel“ | |
Einkaufscenter zumindest teilweise zu Büroflächen umzubauen. | |
Dieser Weg geht beispielsweise auch das Forum Steglitz: 1970 als eins der | |
ersten Shoppingcenter Berlins eröffnet, standen auch hier zuletzt viele | |
Flächen leer – immerhin konkurrieren auf der Steglitzer Schlossstraße | |
gleich vier Shoppingmalls auf einem Kilometer um Kunden. 10.000 | |
Quadratmeter ehemalige Einzelhandelsfläche sollen jetzt Büros werden, auch | |
Coworking-Flächen sind geplant. | |
## Noch mehr Malls | |
Mehr Gastronomie, mehr Events oder gleich der Umbau zu Büroflächen: In dem | |
Versuch, einem Berliner Mallsterben zuvor zu kommen, rüsten viele | |
Einkaufscenter um. Doch es ist paradox: Obwohl der Niedergang des | |
stationären Einzelhandels bereits seit Jahren zu beobachten ist, wurden mit | |
der East Side Mall und dem Schultheiß Quartier auch im vergangenen Jahr | |
noch neue Center eröffnet. | |
Und immer noch werden neue Malls gebaut: Für 2020 ist die Fertigstellung | |
des neuen Tegel-Centers in Reinickendorf geplant: Inklusive der ebenfalls | |
dort geplanten neuen Fußgängerzone sollen hier 50.000 Quadratmeter | |
Einzelhandelsfläche entstehen, das Bauvolumen beträgt 250 Millionen Euro. | |
Auch hier steht der Millionär Harald Huth dahinter, der gern als „König der | |
Berliner Shoppingmalls“ bezeichnet wird. Die Hallen am Borsigturm, ein | |
etabliertes Einkaufscenter mit 115 Geschäften, liegen 700 Meter entfernt. | |
Grassierender Leerstand einerseits, weiterhin neue Zentren andererseits: | |
Wäre es nicht an der Zeit für ein berlinweites Shoppingcenter-Moratorium? | |
Das geht gar nicht, sagt Katrin Dietl, Sprecherin der Senatsverwaltung für | |
Stadtentwicklung. Das Bundesrecht sehe vor, dass Einkaufszentren in | |
Kerngebieten möglich sind. Ein Genehmigungsverbot für die ganze Stadt zu | |
erteilen, sei also nicht möglich. Dort, wo vorhandene Bebauungspläne ein | |
Kerngebiet ausweisen, das groß genug ist, kann auch ein Einkaufscenter | |
gebaut werden – die konkrete Genehmigung im Einzelfall ist Sache der | |
Bezirke. | |
Das Steuerungsinstrument des Senats ist der im März fertiggestellte | |
Stadtentwicklungsplan Zentren, der das [4][gesamtstädtische Konzept] für | |
den Einzelhandel festschreibt. Dieser benennt immerhin „Herausforderungen | |
für die städtebauliche Integration von Einkaufszentren“ und erwähnt in | |
diesem Zusammenhang auch die Entwicklung hin zu „Dead Malls“ in anderen | |
Ländern. | |
Neue Einkaufscenter, so heißt es im Stadtentwicklungsplan Zentren, müssten | |
sich in die bestehenden Zentren integrieren – dazu gehöre auch, die | |
Verkaufsfläche zu begrenzen oder die Center so zu bauen, dass sie sich | |
nicht nur nach innen, sondern auch nach außen öffnen. Es müsse vermieden | |
werden, „dass die Ströme von Passanten und Passantinnen in innere Passagen | |
umgelenkt und dadurch vorhandene Einkaufsbereiche geschwächt werden“, heißt | |
es beispielsweise. | |
Nur: Um den Bau eines neuen Einkaufcenters genehmigt zu bekommen, | |
versichern Investoren selbstverständlich, solcherlei Anforderungen zu | |
erfüllen. | |
Und offenbar glaubt ihnen die Politik noch allzu oft, dass ihre Versprechen | |
tatsächlich wahr werden: Stephan von Dassel, grüner Bezirksbürgermeister | |
von Mitte, schwärmte bei der Eröffnung des Schultheiß Quartiers, das neue | |
Center bedeute „eine deutliche Attraktivitätssteigerung für den gesamten | |
Bezirk, für den Ortsteil insbesondere“. Frank Balzer, CDU-Bürgermeister von | |
Reinickendorf, ist sich sicher, dass das neue Tegel-Center nicht nur für | |
die „Versorgung der Bevölkerung“ wichtig sei, sondern auch „Besucher und | |
Kunden aus anderen Bezirken und aus dem Umland anziehen“ werde. | |
## Das Geld hinter den Centern | |
Hinter dem Bau und Betrieb von Shoppingcentern steht Geld, viel Geld. | |
Nahezu alle Zentren in Berlin sind in der Hand großer, international | |
agierender Konzerne. Hinter der ECE Projektmanagement GmbH, die nicht nur | |
die Potsdamer Platz Arkaden betreibt, sondern auch das | |
Gesundbrunnen-Center, die Hallen am Borsigturm, die Ring-Center und weitere | |
Malls, steht der Otto-Konzern, die ECE ist Einkaufszentren-Marktführer in | |
Europa. | |
Die Arcaden in Neukölln, an der Schönhauser Allee und in der Wilmersdorfer | |
Straße gehören wie auch die Gropiuspassagen, noch knapp vor der Mall of | |
Berlin das größte Einkaufszentrum Berlins, dem weltweit agierenden | |
Investment-Unternehmen Unibail-Rodamco-Westfield, das aus dem | |
Zusammenschluss eines französischen, eines australischen und eines | |
niederländischen Konzerns entstand. | |
„Das sind Unternehmen, die an den lokalen Auswirkungen ihrer Investitionen | |
überhaupt nicht interessiert sind“, sagt Katalin Gennburg. Gennburg sitzt | |
für die Linkspartei im Abgeordnetenhaus und ist in ihrer Fraktion | |
Sprecherin für Stadtentwicklung. „Wir müssen dringend aufhören, diesen | |
steuervermeidenden Konsumketten den roten Teppich auszurollen.“ | |
Immerhin: Wie auch im Rest von Deutschland ist der große Center-Boom auch | |
in Berlin vorbei, es wird zwar immer noch neu gebaut, aber weniger als | |
früher. In manchen Bezirken ist auch schlicht kein Platz mehr für neue | |
Zentren. So ist sich beispielsweise Ephraim Gothe (SPD), Baustadtrat in | |
Mitte, sicher: In seinem Bezirk würden keine neuen Shoppingcenter mehr | |
gebaut. „Die strategischen Standorte, an denen das in Frage kommt, sind | |
alle schon besetzt“, sagt Gothe. | |
Bleibt die Frage, was mit den bestehenden Zentren passieren soll, wenn dort | |
trotz größerer „Food Courts“, mehr Veranstaltungen und architektonischer | |
Veränderungen die Besucher:innen ausbleiben. Katalin Gennburg [5][hat | |
schon im vergangenen Jahr] eine „Shoppingcenter-Rückbauprämie“ gefordert. | |
„Wir können uns diese krasse Platzverschwendung in Berlin schon lange nicht | |
mehr leisten“, sagt sie – Shoppingcenter seien weder stadtentwicklungs- | |
noch wirtschafts- und steuerpolitisch das Richtige für die Stadt. | |
Cordelia Polinna findet, der öffentlichen Hand dürfe keine Abwrackprämie | |
aufgebürdet werden, schließlich habe die Stadt auch von den Gewinnen der | |
Center wenig gehabt. „Es müsste bei Leerstand eher eine Verpflichtung zum | |
Rückbau auf Kosten der Eigentümer geben.“ | |
Denn die Malls umzubauen, ist gar nicht so einfach: „Sie sind nicht | |
besonders flexibel oder robust“, sagt Polinna. Oft gebe es eine große | |
Raumtiefe und wenig Belichtung. Das sei schließlich architektonisch der | |
Sinn der Shopping Malls: „Sie sollen die Leute hineinsaugen, und am besten | |
sollen die dann gar nicht mehr mitkriegen, dass die Sonne schon | |
untergegangen ist.“ Diese Gebäude so zu öffnen, dass ein attraktiver Teil | |
Stadt draus wird, brauche „gigantische Umbauten“. | |
Wenn schon die Planung neuer Shoppingcenter nicht ausgesetzt wird, ist der | |
Abriss der bestehenden wohl erst recht unrealistisch. Nichtsdestotrotz: Es | |
geht, zumindest theoretisch, um eine Menge Platz. Rechnet man allein die | |
Verkaufsfläche aller Berliner Shoppingcenter zusammen, kommt man auf rund | |
150 Hektar. Vielleicht fällt Berlin angesichts der [6][wachsenden Zahl von | |
Kindergärten] und [7][Handwerksbetrieben], Kleingewerbetreibenden oder | |
[8][Künstlern], die alle verzweifelt auf der Suche nach Platz sind, ja doch | |
noch ein anderer Umgang mit sterbenden Malls als die Umwandlung in | |
Bürogebäude ein. | |
30 Nov 2019 | |
## LINKS | |
[1] /Mall-of-Berlin-und-die-Wanderarbeiter/!5631585 | |
[2] /Wirtschaftsfoerderung-am-Stadtrand/!5628986 | |
[3] /Bausuenden-in-Berlin/!5489540 | |
[4] /Lompscher-zieht-Bilanz/!5566962 | |
[5] /Einkaufszentren-in-Berlin/!5549958 | |
[6] /Verdraengung-von-Kinderlaeden-in-Berlin/!5593821 | |
[7] /Modellprojekt-in-Kreuzberg/!5599169 | |
[8] /Verdraengung-in-Berlin-Kreuzberg/!5629200 | |
## AUTOREN | |
Malene Gürgen | |
Uwe Rada | |
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