# taz.de -- Gesetzeslücke bei Immobiliengeschäften: Kaputtes Geschäftsmodell

	# taz.de -- Gesetzeslücke bei Immobiliengeschäften: Kaputtes Geschäftsmodell

	> Ein marodes Haus in Gelsenkirchen wird zu einem überteuerten Preis
	> zwangsversteigert. Wie man mit Schrottimmobilien Profit macht.

	Wuchtig erhebt sich die Engelsburg über der Schalker Meile. Ein großes
	Eckhaus im Stil der Gründerzeit, Stuck ziert die Fassade, die Fenster sind
	meterhoch. Vergangenes Jahr kamen Maler, sie sollten das Haus blau-weiß
	streichen. Fertig wurden sie nie, es soll Streit gegeben haben über die
	Entlohnung. Unter der dünnen Farbschicht schimmert deshalb an manchen
	Stellen noch immer ein schmuddeliges Gelb hervor.

	Manche Gelsenkirchener nennen die Engelsburg deshalb „gelbes Haus“, andere
	sagen „blaues Haus“. Im Rathaus, im Ordnungsamt und im
	nordrhein-westfälischen Landtag sagen sie: Schrottimmobilie. So werden
	Häuser genannt, die seit Jahren, seit Jahrzehnten verrotten. Deren Türen
	immer offen stehen, weil die Schlösser kaputt sind. Durch die im Herbst der
	Wind zieht, weil Fenster zersprungen und nie ersetzt worden sind. In denen
	es keinen Strom gibt und schmutziges Wasser aus den Duschköpfen tropft.

	In Gelsenkirchen gibt es nach Angaben der Stadt rund 500 solcher
	Problemimmobilien. Sie sehen von außen oft so aus, als stünden sie leer.
	Oft sind sie aber bewohnt. Auch eine Hälfte der Engelsburg ist vermietet.
	An zwei Roma-Familien, sagen sowohl Nachbarn, Mitarbeiter der Stadt als
	auch Lokalpolitiker. Mit diesen Familien als Mieter lassen sich lukrative
	Geschäfte machen.

	Das Prinzip Schrottimmoblie funktioniert so: Bei einer Zwangsversteigerung
	bieten Investoren viel Geld für ein heruntergekommenes Objekt. So
	verdrängen sie Mitbieter und sichern sich die Häuser, sie bekommen den
	sogenannten Zuschlag. Direkt nach der Zwangsversteigerung kassieren die
	neuen Eigentümer der Schrottimmobilien hohe Mieten von Menschen, die auf
	dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben.

	Zugleich, und das ist der Trick, zahlen die Investoren oft nur einen
	Bruchteil des eigentlich vereinbarten Kaufpreises. Sie streichen also hohe
	Mieteinnahmen bei einem niedrigen Kaufpreis ein. Möglich macht das eine
	Gesetzeslücke.

	Im Februar 2023 kam die Engelsburg unter den Hammer. Der Eigentümer hatte
	seine Kredite nicht bedient, schließlich wurde die Zwangsversteigerung der
	beiden Haushälften Kurt-Schumacher-Straße 124 und 126 angeordnet. Die GGW,
	eine Wohnungsgesellschaft der Stadt Gelsenkirchen, bot mit – und ging leer
	aus. Den Zuschlag erhielt die Vermietungsgesellschaft BBS 1 UG, ein
	Unternehmen mit Sitz in Erkrath, das erst zwei Wochen vor der
	Zwangsversteigerung gegründet worden war.

	Für insgesamt 751.000 Euro ersteigerte der Geschäftsführer Sajad
	Soleymanmanesh die Engelsburg. Ein Gutachter hatte den Wert der größeren
	Haushälfte im Vorfeld auf rund 385.000 Euro geschätzt. Die kleinere Hälfte
	sollte für lediglich einen symbolischen Euro verkauft werden, so baufällig
	war sie laut Gutachten.

	Soleymanmanesh kündigte nach der Zwangsversteigerung an, das Gebäude
	aufwendig zu sanieren und renovieren, „um dann die einzelnen Wohnungen zu
	vermieten“. [1][Dies berichtete die Regionalzeitung WAZ]. Ein Abriss der
	maroden Hälfte kam für Soleymanmanesh nicht in Frage. „Die Bausubstanz ist
	besser, als es das Gutachten darstellt. Sie ist sehr solide in solchen
	alten Häusern“, wird Soleymanmanesh zitiert. Er habe ein „Faible für ält…
	Gebäude“.

	Sajad Soleymanmanesh führt diverse Unternehmen, darunter die
	Vermietungsgesellschaft BBS 2 UG. Mit diesem Unternehmen hatte er bereits
	zwei Wochen vor der Zwangsversteigerung der Engelsburg eine stark
	sanierungsbedürftige Immobilie ersteigert. Das Haus steht ebenfalls auf der
	Schalker Meile. Dass Soleymanmanesh die Häuser über zwei verschiedene
	Unternehmen laufen lässt, könnte wirtschaftliche Gründe haben: Wenn die BBS
	2 insolvent gehen würde, könnte er mit der BBS 1 weiter Geld verdienen.

	Ein Vormittag im Juli im Gelsenkirchener Stadtteil Schalke, oder „auf
	Schalke“, wie man hier sagt. Es regnet in Strömen, das Wasser steht
	zentimetertief auf der Kurt-Schumacher-Straße. Frauen in langen Röcken und
	mit locker gebundenen Kopftüchern eilen mit Kindern im Schlepptau über den
	Bürgersteig zur Straßenbahn. Im Eingang des Kiosks im Erdgeschoss der
	Engelsburg versteckt sich ein Mann vor dem Regen und trinkt Bier.

	Mit der Engelsburg ist, abgesehen vom blauen Anstrich, seit der
	Zwangsversteigerung nicht viel passiert. Das Haus sieht immer noch
	ungepflegt aus, viele Fenster sind provisorisch mit Plastikfolie
	abgedichtet, die Klingeln am Hauseingang sind defekt, im Flur stapelt sich
	der Müll. In der unbewohnten Haushälfte steht ein Laden leer, in den man
	von draußen hineinsehen kann. Dutzende Autoreifen und ein Einkaufskorb
	stehen darin. Früher wurden hier offenbar Pornofilme gedreht, an der
	Eingangstür klebt ein Schild aus dieser Zeit: „Webcam Chat Filmstudios –
	Casting House – Zutritt ab 18 Jahre“.

	Dass Sajad Soleymanmanesh die Engelsburg längst nicht so umfassend
	renoviert hat, wie er es im vergangenen Jahr angekündigt hat, mag daran
	liegen, dass das nie sein Plan war. Das Geschäftsmodell des 39-Jährigen ist
	offenbar ein anderes: Soleymanmanesh hat die Engelsburg zwar auf dem Papier
	für 751.000 Euro ersteigert – bisher aber nur zehn Prozent des geschätzten
	Verkehrswertes bezahlt, also 38.500 Euro. Das geht aus Unterlagen beim
	Amtsgericht hervor, die die taz einsehen konnte. Denn nach dem Gesetz über
	die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG)gehört eine
	Immobilie, die zwangsversteigert wird, sofort demjenigen, der den Zuschlag
	erhält. Er muss zunächst lediglich eine Sicherheitsleistung von zehn
	Prozent des Kaufpreises zahlen.

	Theoretisch hätte Soleymanmanesh den restlichen Betrag innerhalb einer rund
	zweimonatigen Frist zahlen müssen, die er aber verstreichen ließ. Doch erst
	wenn der frühere Eigentümer der Engelsburg sein Geld einklagen würde,
	könnte Soleymanmanesh belangt werden. Doch jener hat sich bisher nicht
	gemeldet. Warum? Möglich ist, dass sich Käufer und Verkäufer kennen und
	gemeinsam profitieren von dem Deal. Ein lokaler Abgeordneter, der sich mit
	Wohnungspolitik befasst, sagt, er wolle im Fall der Engelsburg nicht mit
	Namen zitiert werden. Aber er habe eine ähnliche Masche bereits in
	Gelsenkirchen und anderen Städten im Ruhrgebiet erlebt.

	Was sagen die Bewohner der Engelsburg? Die Haustür zum bewohnten Teil der
	Engelsburg steht offen, das Schloss scheint defekt zu sein. Im Flur stehen
	Spielsachen, Kinderwagen und viele Zimmerpflanzen, sattgrün und gepflegt,
	wie ein kleiner Vorgarten. Aus den oberen Stockwerken schallt Kinderlachen.

	Als die Reporterin bei den Wohnungen im ersten und zweiten Stock klingelt,
	öffnet niemand. Schließlich kommt ein großer, bärtiger Mann langsam die
	Treppe hinauf – und fordert barsch auf, das Haus sofort zu verlassen. Er
	sei Mieter, seine Frau sei in der Wohnung und „sei der deutschen Sprache
	nicht mächtig“. Er selbst spricht perfekt Deutsch. Die Situation wirkt
	bedrohlich.

	Wenn von Schrott- oder Problemimmobilien und ihren Bewohnern die Rede ist,
	steht oft eine ethnische Minderheit im Vordergrund: die Roma. Rund 100.000
	Roma sollen mittlerweile in Nordrhein-Westfalen wohnen. Viele von ihnen
	leben in Häusern, in denen sonst niemand wohnen will. So auch in der
	Engelsburg.

	Das liege mitunter an antiziganistischer Diskriminierung durch Vermieter
	und Behörden, sagt Roman Franz, Vorsitzender des Landesverbandes Deutscher
	Sinti und Roma NRW. Franz leitet in Düsseldorf eine soziale Beratungsstelle
	für Sinti und Roma. Das Problem, dass diese häufig in Schrottimmobilien
	leben, sei ihm „sehr bekannt“.

	Wenn Roma-Familien in solche Häuser ziehen, dauert es meist nicht lange,
	bis sich Unmut in der Nachbarschaft regt. Von Müll in Hauseingängen,
	Schrott auf der Straße und lauten Kindern ist dann die Rede. Dass es solche
	Probleme gibt, streitet Franz nicht ab – er sieht hier aber vor allem die
	Behörden in der Verantwortung, die sich trotz jahrelanger Migration
	ausländischer Roma nach Deutschland kaum um deren Integration und eine
	Perspektive auf dem Arbeitsmarkt bemühen würden.

	Roman Franz selbst ist Sinto. Sein Vater wurde in der Nazizeit in ein
	Konzentrationslager deportiert, doch er überlebte – und gründete den
	Landesverband Nordrhein-Westfalen der Sinti und Roma, den sein Sohn heute
	leitet. Aus dessen Sicht sollten Behörden seinen Verband, aber auch andere
	Interessenvertretungen der Sinti und Roma stärker in ihre Arbeit
	einbeziehen. Gerade auch dann, wenn es um die Wohnsituation der Roma geht.
	Auf Schalke zahlen Mieter von Wohnungen aktuell 8,26 Euro pro Quadratmeter.
	Franz fürchtet, dass die Familien in der Engelsburg eine
	überdurchschnittlich hohe Miete zahlen.

	In der Engelsburg gibt es neben den Roma-Familien noch weitere Mieter. Zum
	Beispiel die Besitzerin des Kiosks im Erdgeschoss, die zwar mit der
	Reporterin redet, aber ihren Namen nicht in der Zeitung lesen will. Vor 17
	Jahren hat sie ihren Laden hier im Gelsenkirchener Norden eröffnet. Die
	Kioskbesitzerin ist in ihren Sechzigern, bald will sie in Rente gehen.

	Sie habe schon einige Vermieter hier erlebt, sagt sie, öffentlich über sie
	sprechen möchte sie allerdings nicht – sie wolle schließlich keinen Ärger.
	Über das Leben hier auf Schalke, in der Engelsburg, darüber redet sie gern.
	Viele Alkoholiker gebe es. Und natürlich „die Bulgaren und die Rumänen“,
	sagt die Kioskfrau, die kauften auch gerne bei ihr ein: aber eher keinen
	Alkohol, sondern Zigaretten und manchmal Limo für die Kinder. Auch die
	Stimmung im Haus ist gut, findet sie. „Die sind alle nett, das ist ein
	gutes Miteinander hier“, sagt die Frau und zuckt mit den Schultern. „Da
	kann man wirklich nichts gegen sagen.“

	Man würde Sajad Soleymanmanesh gern selbst befragen, wo doch niemand in der
	Kurt-Schumacher-Straße über ihn reden will. Man wüsste gern, ob er
	überhaupt noch vorhat, die gesamten 751.000 Euro irgendwann zu bezahlen.
	Und welche Mieter eigentlich seine Zielgruppe sind.

	Eine Interviewanfrage der taz sowie einen ausführlichen Fragenkatalog lässt
	Soleymanmanesh unbeantwortet. Auf Instagram postet er derweil Videos von
	einer Reise nach Venedig. Er posiert auf Jetskis und auf Baugerüsten.
	„Gewinner haben keine Angst davor, zu verlieren“, schreibt er unter eines
	seiner Fotos.

	In der Politik weiß man, dass die Engelsburg kein Einzelfall ist. In einer
	Broschüre des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung
	des Landes Nordrhein-Westfalen ist bereits 2019 von „skrupellosen
	Eigentümern“ die Rede, denen es „das Handwerk zu legen“ gelte.

	Es gebe Investoren, die Problemimmobilien aus Zwangsversteigerungen
	kauften, die Sicherheitsleistung von zehn Prozent hinterlegten, sofort die
	Wohnungen vermieteten und die Miete in bar kassierten. Manchmal würden die
	Investoren ihren Mietern sogar Minijobs vermitteln, damit diese dazu
	berechtigt sind, Kindergeld zu beziehen, hieß es in der Broschüre. Damals
	bekamen Menschen aus dem EU-Ausland nur Kindergeld, wenn sie erwerbstätig
	sind. Heute ist das anders, mittlerweile haben auch EU-Bürger ohne Job
	Anspruch auf Kindergeld.

	Möglicherweise können Menschen wie Sajad Soleymanmanesh bald keine
	Schrotthäuser auf Zwangsversteigerungen kaufen und sie vermieten, ohne den
	vollen Preis bezahlen zu müssen. Zumindest könnte dieses Geschäftsmodell
	ihnen bald erschwert werden. Denn im Frühjahr dieses Jahres hat der
	Bundestag einen Gesetzesentwurf der Ampelkoalition verabschiedet, der zu
	einem neuen Umgang mit Schrottimmobilien und Zwangsversteigerungen führen
	soll.

	Kommunen sollen demnach beantragen können, die Immobilien gerichtlich
	verwalten zu lassen. Die Mieten würden dann erst mal nicht an die Käufer
	gezahlt werden, sondern an einen gerichtlich bestellten Verwalter – so
	lange, bis der Ersteigerer den vollen Preis bezahlt hat. „Skrupellose
	Geschäftsleute ersteigern Problemhäuser, quartieren unter teils
	erbärmlichen Bedingungen Menschen mit Migrationsbezug dort ein und
	quetschen damit die Immobilien aus wie eine Zitrone – ohne den geschuldeten
	Preis zu bezahlen“, heißt es von Bundesjustizminister Marco Buschmann
	(FDP), der selbst aus Gelsenkirchen stammt. „Dabei machen sie sich das
	Recht der Zwangsversteigerung zunutze. Wir wollen dieser üblen Masche einen
	Riegel vorschieben.“

	In einer Stellungnahme des Bundesrats – dieses Gesetz ist in der
	Länderkammer nicht zustimmungspflichtig – heißt es, die Gesetzesänderung
	könne sich nachteilig auf die „im Zwangsversteigerungsverfahren zu
	erzielenden Preise und damit auf Schuldner und Gläubiger auswirken“, wenn
	Gemeinden so früh eingreifen dürften. Einige interessierte Käufer könnten
	davon absehen, an den Versteigerungen teilzunehmen.

	Die Länderkammer bezeichnet die Gesetzesänderung sogar als „Systembruch“,
	weil sie ordnungsrechtliche und städtebaupolitische Zwecke verfolge: „Dies
	ist dem grundsätzlichen Anliegen des ZVG, einen gerechten
	Interessenausgleich zwischen Schuldnern und Gläubigern herzustellen,
	grundsätzlich fremd“. Der Bundesrat schlägt vor, das Gesetz nur in solchen
	Bundesländern einzuführen, in denen es häufig zum Missbrauch von
	Zwangsversteigerungsverfahren kommt. Nach der Sommerpause, im September,
	soll die Gesetzesänderung im Bundestag beschlossen werden.

	## „Straßenbildprägende Bebauung“

	Hätte die GGW, die Wohnungsgesellschaft der Stadt Gelsenkirchen, die
	Engelsburg damals ersteigert, hätte sie das Gebäudeensemble gern erhalten –
	wegen der „baujahrstypischen und straßenbildprägenden Eckbebauung“.
	Abhängig sei das natürlich vom Zustand der Engelsburg. Auch ein Abriss wäre
	denkbar gewesen, heißt es bei der Stadt. An Wohnraum – ob der vorhandene
	bezahlbar ist, ist eine andere Frage – mangelt es in Gelsenkirchen nicht:
	Die Stadt kommt auf eine Leerstandsquote von 5,3 Prozent.

	Nur wenige Meter von der Engelsburg entfernt, auf der anderen Straßenseite,
	standen auch mal zwei Problemimmobilien: die Kurt-Schumacher-Straße 113 und
	115. Auch sie sollten zwangsversteigert werden, im Februar 2020 war das.
	Und auch hier befürchtete die Stadt Gelsenkirchen, dass das Haus „von
	Käufern mit möglicherweise dubiosem Geschäftsmodell erworben“ werden
	könnte. Die Wohnungsbaugesellschaft GGW bekam frühzeitig Wind davon, dass
	das Haus verkauft werden sollte, und nahm deshalb im Auftrag der Stadt
	Kontakt mit den Gläubigern des Versteigerungsverfahrens und dem Eigentümer
	auf – und konnte so die Versteigerung abwenden.

	31 Jul 2024

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	[1] https://www.waz.de/lokales/article404128900/gelbes-haus-an-der-schalker-mei…

	## AUTOREN

	Celine Schäfer

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