# taz.de -- Berliner Mietendeckel: Augen auf beim Wohnungskauf

	# taz.de -- Berliner Mietendeckel: Augen auf beim Wohnungskauf

	> Kleinvermieter*innen in Berlin beschweren sich: Der Mietendeckel treffe
	> auch sie. Ein paar Antworten zur Orientierung abseits der Emotionen.

	Bild: Fürs Alter vorgesorgt haben: ein schöner Gedanke

	## Der Berliner Mietendeckel trifft nicht nur die Miethaie, sondern auch
	die Kleinvermieter*innen. Das sind doch die Guten?

	Kleinvermieter*innen gelten als die Engel unter den Vermietenden, weil sie
	nur eine oder wenige Wohnungen besitzen, ihre Mieter*innen womöglich
	persönlich kennen und deshalb fairer sind. In Deutschland werden laut IW
	Köln 60 Prozent der Wohnungen auf diese Weise vermietet, für Berlin
	kursiert ein Schätzwert von rund einem Drittel der Wohnungen, das wären
	500.000.

	Grundsätzlich werden die Mieten mit dem Mietendeckel wieder auf den
	Mietspiegel von 2013 gesenkt. Wer also damals eine Wohnung gekauft und
	tatsächlich mit fairen Mieteinnahmen kalkuliert hat, der hat überhaupt kein
	Problem. Wer sogar davor gekauft hat, hat ohnehin das Geschäft seines
	Lebens gemacht. Seit den 90ern hat sich der Wert von Wohn- und
	Geschäftshäusern in Berlin im Schnitt verfünffacht, zitiert die
	Immobilienzeitung einen Fachmann.

	Wer Ende 2011 eine Wohnung gekauft hat, genoss bis Ende 2018 laut
	Investitionsbank Berlin mehr als eine Verdopplung des Werts.

	Lediglich, wer später als Anfang 2017 gekauft hat und mit den damaligen,
	bereits hohen Mieten kalkulierte, hat sich verzockt: Marktanalysten von
	Empirica Systeme haben grob überschlagen, dass 56 bis 84 Prozent
	derjenigen, die sich in den letzten 1,5 Jahren eine vermietete Wohnung in
	Berlin gekauft haben, vom Mietendeckel betroffen sind und 17 bis 38 Prozent
	weniger Einnahmen erzielen. Damals aber gab es längst Warnungen vor einer
	Immobilienblase in deutschen Großstädten. Hätte man wissen können. Zwingt
	der Mietendeckel die Betroffenen jetzt zum Verkauf, so liegt der
	Wertzuwachs ihrer Wohnung im Schnitt unter den Kaufnebenkosten.

	## Was sind Kaufnebenkosten?

	Die sind echt ätzend. In Berlin sind das 15 Prozent für Staat, Makler,
	Notar und Grundbucheintrag. Wer als Kleinsparer*in 2018 eine Wohnung für
	400.000 Euro gekauft hat, zahlte 60.000 zusätzlich, allein für die
	Möglichkeit, eine Butze zu erwerben. Puff, weg. Verlustgeschäft.

	## Wie hoch darf in Berlin eigentlich eine Miete sein, damit sie noch als
	fair gilt?

	[1][Der Berliner Senat sagt]: Zwischen 3,92 pro Quadratmeter für den, der
	im Altbau von vor dem vorletzten Weltkrieg ohne vernünftiges Bad wohnt, und
	9,80 Euro für einen Neubau bis 2013. Die Hauptstadt hat die Mieten nun für
	alle Häuser älter als 2013 für fünf Jahre gedeckelt. Wer 20 Prozent mehr
	zahlt, als vom Senat vorgesehen, der kann verlangen, dass die Miete gesenkt
	wird.

	Da freuen sich viele Mieter*innen, viele hatten die Schnauze voll, weil
	sich selbst die Mittelschicht keine Wohnung in der Stadt mehr leisten
	konnte. Im Schnitt stiegen die Kaltmieten für neu bezogene Wohnungen von
	Ende 2012 bis Ende 2018 in Berlin um 54 Prozent auf 10,7 Euro pro
	Quadratmeter. Die großen privaten Immobiliengesellschaften verlangten
	[2][laut Daten von Mietenwatch] zuletzt alle über 12, viele bereits 20 Euro
	Kaltmiete pro Quadratmeter – welche Familie kann sich schon 2.000 Euro
	Kaltmiete leisten? Das durchschnittliche Nettoeinkommen Berliner Haushalte
	liegt bei 2.025 Euro [3][(Quelle: IBB)].

	## Und wie argumentieren die Kleinvermieter*innen, was fair ist?

	Vermieter*innen argumentieren für gewöhnlich mit ihrer Eigenkapitalrendite.
	Also dem, was bei ihnen unterm Strich hängen bleibt: die Mieteinnahmen
	minus aller Kosten und Steuern. Um zu beurteilen, ob das eine faire Rendite
	ist, eignet sich das langfristige durchschnittliche Wirtschaftswachstum.
	Zwischen 2000 und 2018 betrug es in Deutschland 1,4 Prozent pro Jahr.

	Wer Geld also so anlegt, dass es mehr Rendite abwirft als das, der zieht
	Wohlstand von anderen ab. Oder aus dem Ausland; das weltweite Wachstum
	liegt höher. Übrigens gilt das auch für Riester-Sparer: Mein Vertrag wirft
	2,5 Prozent im Jahr ab, ich spare auf Kosten anderer für die Rente. Sollte
	jemand sogar versuchen, von seinen Mieter*innen mehr als 6 Prozent Rendite
	einzutreiben, dann ist das der langfristige Versuch, den Aktienmarkt zu
	schlagen. Eindeutig Zockerei. Was natürlich passieren kann ist, dass eine
	Vermieterin oder ein Vermieter eine Wohnung wegen der allgemeinen
	Preisexplosion so teuer gekauft hat, dass die Rendite zwar niedrig ist
	(vulgo: fair), die Mieten aber trotzdem so hoch ausfallen, dass sie nur
	Betuchte zahlen können. Glücklich ist hier nur, wer die Immobilie so teuer
	verkauft hat.

	Nebenbei: Wer so wenig verdient, dass nichts zum Sparen fürs Alter übrig
	bleibt, ist seit Jahren am Arsch. Er oder sie sieht nichts als steigende
	Mieten.

	## Und wenn Kleinvermieter*innen nur fürs Alter sparen wollen?

	Ein berechtigtes Anliegen. Aber dahinter steckt der Anspruch der
	Vermieter*innen, ihnen doch bitte zu ermöglichen, eine Wohnung oder ein
	Haus an die Nachkommen zu vererben. Wer nämlich von Mieteinnahmen leben
	will, der will von den Zinsen (den Mieteinnahmen) seines Kapitalstocks (der
	Wohnung) leben. Und verlangt, dass dieser Kapitalstock bis zu seinem Tod
	komplett erhalten bleibt.

	Wer mit Riester, Aktien oder einem Banksparplan für die Rente vorsorgt, der
	gibt das Ersparte im Alter aus. Riester-Rentner haben in der Regel eine
	zehnjährige Garantie, dass die Nachkommen im Todesfall noch einen mit der
	Zeit kleiner werdenden Teil des angesparten Geldes ausbezahlt bekommen.
	Danach gibt es nichts mehr. Wer also wegen des Mietendeckels seine
	vermietete Wohnung bis 65 oder 67 nicht abbezahlt bekommt, kann auch die
	Immobilie verkaufen, den Restkredit tilgen und den Erlös verfrühstücken.

	## Was verdienen Kleinvermieter*innen?

	Die Angaben schwanken extrem, aber es gibt Anhaltspunkte, etwa bei
	[4][Immowelt] oder bei [5][Empirica Systeme]. Wer in den letzten zehn
	Jahren eine Wohnung in Berlin gekauft hat, erzielt demnach zwischen 2 und 6
	Prozent der Kaufsumme als Einnahmen im Jahr.

	Bemerkenswert dabei ist, dass unvermietete leere Wohnungen als besonders
	attraktiv galten, weil man dann bei Neuvermietungen gleich mal die Miete
	hochtreiben kann. Auf die Mietpreisbremse des Bundes pfeifen die meisten
	Anbieter, hat Mietenwatch ermittelt.

	Nun sind die 2 bis 6 Prozent aber rein brutto. Davon müssen die
	Vermietenden Einkommenssteuern auf den Gewinn abziehen sowie allerlei
	Kosten. Dazu zählen neben Verwaltungskosten auch Rücklagen für
	Instandhaltung. Laut dem Verband Haus & Grund sind das je nach Alter des
	Hauses zwischen 7,1 Euro und 11,5 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Grob über
	den Hausflur gepeilt, entspricht das einer Monatsmiete.

	## Aber wenn man einen Kredit aufgenommen hat, muss man als Vermieter*in
	doch auch die Zinsen dafür bezahlen?

	Darüber klagen die meisten Kleinvermieter*innen. In der Debatte darüber
	geht auch am meisten durcheinander. Die meisten Vermieter*innen stellen
	einen Kredit als Last dar, die Zinsen würden ihre Einnahmen schmälern. Das
	ist Blödsinn. Ein Immobilienkredit erhöht die Eigenkapitalrendite. Das geht
	so: Angenommen, Sie haben 100.000 Euro und bekommen mit einem alten
	Sparvertrag 3 Prozent Zinsen. Nach einem Jahr haben Sie mit Ihrem
	eingesetzten Kapital also 3.000 Euro verdient.

	Oder aber, Sie hatten dank Ihres Eigenkapitals das Privileg, vor ein paar
	Jahren einen günstigen Immobilienkredit bekommen zu haben. Sagen wir,
	300.000 Euro zu 2 Prozent Zinsen. Dafür berappen Sie 6.000 Euro Zinsen im
	ersten Jahr (die als Werbungskosten auch noch Ihre Steuerlast senken). Ihre
	insgesamt 400.000 Euro investierten Sie in eine vermietete 2,5-Zimmer
	Wohnung in Mitte, 70 Quadratmeter. Die Mieter*innen finanzieren Ihnen mit
	rund 14 Euro pro Quadratmeter 3 Prozent Rendite auf den Kaufpreis (so war
	es in den letzten Jahren üblich). Sie nehmen also 12.000 Euro ein, und
	abzüglich der Zinskosten haben Sie mit Ihrem selbst eingesetzten Kapital in
	einem Jahr 6.000 Euro verdient.

	Der Kreditzins ist also keine Last, weil Sie mithilfe des Kredits Ihren
	Gewinn abzüglich der Zinsen sogar verdoppelt haben. Das nennt sich
	„hebeln“, Investoren machen es ständig. Und nun müssen Sie bedenken, dass
	die Zinsen für Ihren Immobilienkredit, der das Hebeln erst ermöglicht,
	gerade so niedrig ist, weil die Europäische Zentralbank das so will.
	Darunter leiden wiederum Ihre Mieter*innen, die fürs Alter etwa
	Riester-Verträge abgeschlossen haben: Diese werfen wegen der niedrigen
	Zinsen gerade immer weniger ab.

	## Wird wegen des Mietendeckels weniger gebaut?

	Vermutlich nicht, aus einem ganz einfach Grund: Der Deckel gilt nicht für
	Neubauten. Die Wohnungssituation in Berlin wird der Mietendeckel sicherlich
	auch nicht entspannen, aber das war ja auch nicht die Idee. Sondern eine
	Entlastung der Mieter*innen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung
	hat kürzlich verschiedene Formen der Mietregulierung in den letzten 100
	Jahren in 27 Länder untersucht. (Erkenntnis nebenbei: Dass der Staat
	eingreift ist üblich, kein DDR-Sozialismus). Das Ergebnis zeigt, dass
	Mietbremsen häufig dazu führten, dass mehr Menschen eine Eigentumswohnung
	kaufen, weil Investoren auf Renditesuche ihre Immobilien abstoßen und
	weiterziehen. Das wäre nicht das schlechteste Ende der Geschichte.

	2 Nov 2019

	## LINKS

	[1] /Berliner-Wohnungspolitik/!5635716
	[2] /Mietenwatch-Studie/!5628555
	[3] https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/woh…
	[4] https://www.immowelt-group.de/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2…
	[5] https://www.empirica-systeme.de/2019/10/06/immobilienmarktdaten-update-q3-2…

	## AUTOREN

	Ingo Arzt

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