# taz.de -- Experten über bundesweiten Mietendeckel: „Neu justiert, was es schon gab“

	# taz.de -- Experten über bundesweiten Mietendeckel: „Neu justiert, was es s…

	> Ein bundesweiter Mietendeckel ist möglich, sagen der Soziologe Andrej
	> Holm und Anwalt Benjamin Raabe. Sie haben für die Linke ein Konzept
	> entwickelt.

	Bild: Mieten sind der neue Brotpreis: Demonstration gegen das Karlsruher Urteil…

	taz: Herr Holm, Herr Raabe, wann sind Sie das letzte Mal umgezogen und wie
	wohnen Sie?

	Benjamin Raabe: Ich wohne seit 20 Jahren in Steglitz.

	Andrej Holm: Ich bin 2008 das letzte Mal umgezogen.

	Also, bevor es so richtig umkämpft wurde auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

	Holm: Ja, und in eine Gegend, die damals noch als übersehener Stadtteil
	galt. Ich wohne in Moabit. Jetzt sind wir dort die mit den goldenen
	Altmietverträgen.

	Neu-Berliner*innen haben hingegen verschwindend geringe Chancen, eine
	angemessene Wohnung zu finden. Mit Müh und Not lässt sich vielleicht ein
	WG-Zimmer finden.

	Raabe: Als Student findet man schon etwas über WG-Gesucht oder so, aber
	dann zahlst du auch mindestens 450 Euro.

	Holm: Das hängt mit den hohen Angebotsmieten zusammen. Es gibt eine
	deutlich rückgängige Fluktuation. Vor 15 Jahren lag die Umzugsrate bei zehn
	bis zwölf Prozent pro Jahr. Jetzt ist sie eher bei fünf Prozent.

	Was heißt das konkret?

	Holm: Bei uns steht das Problem bald an: Unsere Kinder ziehen aus und
	fangen an zu studieren. Normalerweise würden wir uns unter diesen
	Bedingungen eine kleinere Wohnung suchen. Wenn aber aufgrund der
	Neuvermietungspreise eine neue und kleinere Wohnung teurer ist als unsere
	jetzige große Wohnung, gibt es für uns keinen Anreiz, umzuziehen. Das hat
	zur Folge, dass wir Wohnraum blockieren, in dem ansonsten eine Studenten-WG
	unterkommen könnte. Freunde der Marktwirtschaft sagen ja immer: Der Markt
	ist ein ideales Verteilungssystem. Das große Auseinanderklaffen der
	Bestands- und Angebotsmieten sorgt aber derzeit dafür, dass selbst die
	Verteilungseffekte in Städten wie Berlin scheitern. Da bleibt eigentlich
	wenig Überzeugendes, was der Markt zu bieten hat. Und das hängt auch damit
	zusammen, ob Neuvermietungsmieten reguliert sind oder nicht.

	Sie fordern in angespannten Wohnungsmärkten genau das: eine Regulierung.
	Sie haben für die Linke ein [1][Konzept für einen bundesweiten
	Mietendeckel] erarbeitet, der in Städten mit Wohnungsnot sogar
	Bestandsmieten senken soll und Angebotsmieten anhand des städtischen
	Durchschnittseinkommens deckelt. In Berlin hat der mittlerweile vom
	Verfassungsgericht gekippte Deckel neben sinkenden Mieten allerdings auch
	dafür gesorgt, dass ein Drittel weniger Wohnungen angeboten wurden. Umzüge
	würden also noch schwieriger, oder?

	Holm: Es hieß immer: Da verschwinden Wohnungen vom Markt. Was sich aber
	tatsächlich deutlich reduziert hat, waren Angebote auf Online-Plattformen.
	Und es sind vor allem hochpreisige Angebote weggefallen. Das heißt aber
	nicht, dass diese Wohnungen nicht auf anderen Wegen vermietet wurden.
	Mittlerweile hat selbst das Institut für Wirtschaft in Köln festgestellt,
	dass Vermieter häufig auf andere Verteilungswege umstellen, weil
	Angebotsportale bei sehr großer Nachfrage zu hohen Aufwand bedeuten. Gerade
	diejenigen, die sich an Preise gehalten haben, haben die Wohnungen
	vielleicht eher über personenbezogene Netzwerke oder die Nachbarschaft
	vergeben. Zudem spiegeln die Angebotszahlen nur einen Ausschnitt des
	Wohnungsmarktes wider. Daraus sind keine allgemeingültigen
	Schlussfolgerungen abzuleiten.

	Sie haben den Wohnungsmarkt in 42 Städten analysiert und die Wirkung des
	rechtlich gescheiterten Berliner Mietendeckels ergründet. Die Immo-Lobby
	und die Union behaupten, dass der Deckel nicht funktioniert hat. Sie
	nannten das Instrument einen „politischen Erfolg“ trotz seines
	[2][Scheiterns nach einem Jahr vor dem Bundesverfassungsgericht]. Warum?

	Holm: Der Mietendeckel in Berlin hatte eine extrem kurze Laufzeit, weil er
	sofort beklagt wurde, zudem hatten wir eine Pandemie. Aus dieser kurzen
	Zeitspanne zu schließen, dass der Deckel nicht funktioniert, finde ich
	gewagt. In der kurzen Zeit aber stagnierte zumindest der Anstieg der
	Neuvermietungspreise. Und seitdem der Deckel aufgehoben ist, steigen die
	Preise wieder. Uns ging es in der Analyse darum, die Anwendung dieser
	Regelung zu simulieren. Und wir konnten deutlich in allen Bereichen zeigen,
	dass ein bundesweiter Mietendeckel einen positiven Effekt auf die soziale
	Grundversorgung mit Wohnraum hätte.

	Kritiker*innen sagen, dass die Falschen vom Deckel profitiert hätten:
	Ärztinnen oder Professoren mit schicker und großer Altbau-Wohnung am
	Ku'damm hätten die Miete senken können.

	Holm: Dieser Professor ist eine Universalfigur, die immer wieder in
	wohnungspolitischen Diskursen bemüht wird. Manchmal steht er für die
	Fehlbelegung im sozialen Wohnungsbau: Als Student eingezogen, wohnt der
	Professor noch immer in der geförderten Wohnung. Jetzt wohnt er in einer
	großen Altbauwohnung und freut sich über den Mietendeckel. Wenn wir uns
	aber in der Realität die Wohnsituation von Professorinnen und Professoren
	anschauen, stellen wir vermutlich fest: Die allermeisten der Haushalte mit
	sehr hohen Einkommen leben im selbstgenutzten Eigentum. Das ist eine
	ziemliche Gespensterdebatte, die da aufgeführt ist und definitiv kein
	Massenphänomen. Erstaunlich auch, dass gerade von denen, die sonst keine
	Hemmungen haben, die Besserverdienenden zu entlasten, hier eine
	Neid-Debatte eröffnet wird.

	Es ist allerdings weiter umstritten, ob ein Deckel vorm
	Bundesverfassungsgericht Bestand hätte: Das Berliner Gesetz wurde aus
	formalen Gründen verworfen, weil der Bund für das Preisrecht zuständig ist.
	Inhaltlich hat sich Karlsruhe nicht zum Instrument geäußert. Warum sind Sie
	positiv gestimmt, dass der Linken ein Bundesdeckel nicht ebenso um die
	Ohren fliegen würde?

	Raabe: Die Kompetenzfrage stellt sich auf Bundesebene nicht.

	Anders sieht es aber bei der Frage nach Eigentumsrechten aus …

	Raabe: Wir haben das mit Blick auf Artikel 14 Grundgesetz genau geprüft.
	Das ist insofern ein besonderer Artikel, als dass er sagt: Inhalt und
	Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. Die Ausgestaltung ist also
	offen. Das ist auch gut so: Ich muss bei einem Atomkraftwerk wesentlich
	mehr regeln, als wenn mir ein Wald gehört, den ich nutzen will. Auch bei
	Wohnungen ist es so, dass es ein stärkeres Gemeinwohlinteresse gibt als bei
	meinem Garten zum Beispiel. Klar ist aber auch: Ich darf das Eigentum nicht
	aushöhlen. Eingriffe müssen verhältnismäßig sein; dies wäre dann nicht me…
	der Fall, wenn Eigentümer*innen dauerhaft Verluste machen würden.
	Dennoch gibt es kaum Entscheidungen des Verfassungsgerichts, die zu Lasten
	einer Mieter schützenden Norm ergangen wären: das Vergleichsmietensystem,
	die Absenkung der Kappungsgrenzen, Zweckentfremdung und Mietpreisbremse
	haben alle vorm Verfassungsgericht gehalten.

	Holm: Und im Unterschied zum Berliner Mietendeckel haben wir zudem
	Instrumente ausgegraben und neu justiert, die es in der Vergangenheit schon
	gab. Das würde es bei einer verfassungsrechtlichen Prüfung nochmal
	erschweren, eine Regelung zurückzuweisen. Wir müssten keinen Angstschweiß
	auf der Stirn haben, dass unser Vorschlag nicht verfassungsgemäß wäre.

	Aber würden nicht wie bei der Mietpreisbremse von der Union regierte Länder
	ebenfalls die Umsetzung blockieren, wenn ein Bundesdeckel kommt? Wie soll
	die konkrete Umsetzung vor Ort funktionieren?

	Raabe: In einer Verordnung. Diese müsste in Kraft gesetzt werden, wenn die
	Länder zum Erlass verpflichtet werden, sobald die bundesrechtlich
	geregelten Voraussetzungen für die Wohnungsnotlagengebiete oder die
	angespannten Gebiete vorliegen. Die könnte dann auch ein individuell
	einklagbares Recht beinhalten. Aber es ginge auch mit einer Kann-Regelung.
	Außerdem wollen wir im Bundesgesetz die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse
	streichen und Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz zur Begrenzung überhöhter
	Mieten wieder einführen. In dem Bereich käme man bei überhöhten Mieten weg
	vom Vermieter-Mieter-Dilemma. Mieter könnten sich über das Amt überhöhte
	Mieten zurückerstatten lassen. Die zuständige Behörde könnte Bußgelder
	verhängen. Natürlich kann ich auch diese Ansprüche zivilrechtlich
	durchsetzen.

	SPD und Grüne wollen die Mietpreisbremse schärfen und regional Mietenstopps
	ermöglichen – also Deckelung ohne Absenkung, das ginge schneller als ein
	neues Instrument, gegen das erneut geklagt würde. Warum ist aber aus Ihrer
	Sicht ein bundesweiter und einheitlicher Mietendeckel inklusive Absenkungen
	der Bestandsmieten erforderlich?

	Holm: Weil die bisher genutzten Instrumente ganz offensichtlich nicht
	ausreichen, um in den großen Städten im Bestands- und Angebotsmietbereich
	nachhaltig einen dämpfenden Effekt zu erzielen. Wir haben das in unserer
	Analyse für 42 Städte untersucht: Die Mieten steigen unabhängig davon, ob
	in Städten viel gebaut wurde oder nicht oder ob die Mietpreisbremse
	angewendet wird oder nicht. Es gibt sogar das Paradox, dass in Städten mit
	Mietpreisbremse die Mietpreisdynamik noch stärker war als in Städten ohne.
	Betrachtet man unterm Strich die sozialen Effekte und fragt, ob die
	Instrumente bisher wirksam waren, muss man deutlich sagen: nein. Aber
	letztlich unterscheiden sich die Vorschläge nicht so groß. Eine
	Öffnungsklausel für Städte mit angespannten Märkten zielt in eine ähnliche
	Richtung.

	Holm: Was sich sehr deutlich vom Einkommen entkoppelt hat, sind die
	Angebotsmieten. Das ist in allen Analysen unstrittig. In schnell wachsenden
	Städten wie Berlin ist das nochmal auffälliger als in anderen. Bei den
	Bestandsmieten ist es in der Summe aller Großstädte so, dass die in etwa
	mit dem durchschnittlichen Einkommen gestiegen sind. Die mittlere
	Mietbelastungsquote hat sich zwischen 2006 bis 2018 kaum verändert und
	liegt bei etwa 30 Prozent.

	Das klingt doch gar nicht allzu schlimm.

	Holm: Aber doch! Trotz der Einkommenszuwächse in den letzten Jahren
	überschreiten immer noch fast die Hälfte der Großstadthaushalte die Grenzen
	der Leistbarkeit und geben mehr als 30 Pozent ihres Einkommen für die Miete
	aus. Die Mietbelastung ist auf unverändert auf einem sehr hohen Niveau.
	Fast jeder vierte Haushalte gibt inzwischen sogar mehr als 40 Prozent des
	Einkommens für die Miete aus. Haushalte mit geringen Einkommen haben
	Versorgungsnöte und bleiben auf der Strecke.

	Ist die Durchschnitts-Kaufkraft also gar nicht entscheidend für die
	Wohnraumversorgung?

	Holm: Die mittlere Kaufkraft sagt nichts über die soziale Lage der
	Wohnversorgung aus, weil das Medianeinkommen natürlich nicht abbildet, ob
	sich Einkommensverhältnisse polarisieren und soziale Ungleichheit zunimmt.
	Selbst wenn man Hartz-IV-Bezieher und Wohngeldberechtigte aus der Statistik
	raus nimmt, bleiben noch Millionen Haushalte ohne Anspruch auf
	Transferleistungen übrig, die extrem hohe Mietbelastungsquoten haben. Über
	zwei Millionen Haushalte haben nach Abzug der Miete ein Resteinkommen
	unterhalb des Existenzminimums.

	Wie bewerten Sie das politisch?

	Holm: Haushalte mit geringen Einkommen kommen durch die hohen
	Mietbelastungen in einen existenziellen Prioritätskonflikt: Soll ich Strom,
	Essen oder Miete bezahlen? Das ist eine unhaltbare Situation. Die
	Bundesrepublik ist das reichste Land in Europa. Es ist doch unvorstellbar,
	dass es hier aus der Wohnsituation entstehende Armut gibt. Aber zum
	Gesamtbild gehört ja auch eine Binsenweisheit, die in der Debatte häufig zu
	kurz kommt: Soziale Wohnversorgung kann nicht mit einem Instrument sicher
	gestellt werden, da gibt es keinen Königsweg. Soziale Wohnungspolitik setzt
	ein wohnungspolitisches Gesamtkonzept voraus – ein bundesweiter
	Mietendeckel ist nur ein Element davon. Auch mit einem Mietendeckel braucht
	es Förderprogramme, kommunalen Wohnungsbau oder auch die Einführung der
	Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit.

	Manche kritisieren trotz der mit Zahlen belegten Situation dickfellig
	Alarmismus beim Thema – etwa den Begriff Wohnungsnot, weil er Assoziationen
	zu Mietskasernen zur Industrialisierung oder ausgebombten Städten nach dem
	Zweiten Weltkrieg weckt. Finden Sie den Begriff Wohnungsnot angemessen?

	Holm: Gibt es Armut in Deutschland, weil niemand mehr verhungert? Armut und
	Wohnungsnotlagen muss man relational zu den als üblich geltenden Standards
	betrachten. Wir haben Wohnungsnotsituationen überall dort, wo Mieten
	überdurchschnittlich stark gestiegen sind und die Mietbelastungsquoten für
	immer mehr Haushalte die Grenze der Leistbarkeit überschreiten. Wir
	definieren es als Notlage, weil große Teile der Bevölkerung von einer
	Versorgung mit leistbaren, angemessen und bedarfsgerechten Wohnungen
	ausgeschlossen sind. In Berlin waren von allen Online-Angeboten nur vier
	bis fünf Prozent innerhalb der Bemessungsgrenzen für
	Hartz-IV-Empfängerinnen. Im Angebot verwandelt sich Berlin in eine
	Hartz-IV-freie Zone. Man sollte die Situation nicht vergleichen mit
	hygienischen Katastrophalbedingungen, die es im vorletzten Jahrhundert gab,
	sondern die Frage stellen: Haben alle Menschen die Chance, ein Zuhause für
	sich zu finden und können sie dort sicher wohnen? Wenn nein, sollten wir in
	den Städten von Wohnungsnotlagen sprechen, in denen sich diese Probleme
	sehr deutlich häufen.

	23 Sep 2021

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	[1] /Entwurf-der-Linken-zu-Mietendeckel/!5792867
	[2] /Mietendeckel-Gesetz-in-Berlin/!5766576

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