# taz.de -- Anwalt über Berliner Mietendeckel: „Man lässt den Markt nicht r… | |
> Tobias Scheidacker, Anwalt für Immobilienrecht, erklärt, was gegen | |
> Mietpreisbremse und Mietendeckel spricht und warum man den Markt wirken | |
> lassen sollte. | |
Bild: Demonstration am 3. Oktober in Berlin für den Mietendeckel | |
taz: Herr Scheidacker, [1][Sie haben kürzlich argumentiert], der geplante | |
Berliner Mietendeckel sei ein Grund für die Kündigung von Mietverträgen | |
seitens der Vermieter. Kennen Sie schon jemand von Vermieterseite, der | |
wegen des Deckels kündigen und mit Ihnen als Anwalt einen Prozess führen | |
würde? | |
Tobias Scheidacker: Einer hat sich gemeldet. Sonst aber nicht. Weil meine | |
Argumentation eine andere ist. | |
Nämlich? | |
Der frühere Karlsruher Verfassungsrichter Hans-Jürgen Papier hat in einem | |
Gutachten den Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig beurteilt. Aus | |
Eigentümersicht ist die Frage: Wie führt man das Gutachten in einen Prozess | |
ein? | |
Man kann das über eine Mieterhöhung machen. Wenn der Mieter dann einwendet, | |
der Mietendeckel sei verfassungsgemäß, muss der Eigentümer die Nichtigkeit | |
dieses Mietendeckels thematisieren. Bei einer Kündigung ist es andersherum. | |
Da ist die Nichtigkeit des Mietendeckels für den Mieter ein Vorteil, weil | |
sonst die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag aufgrund des Mietendeckels | |
wegfiele. Im Grunde dreht es sich um die prozessuale Darlegungslast | |
bezüglich der Nichtigkeit des Mietendeckels. Nüchtern betrachtet macht es | |
keinen Sinn zu kündigen, denn der Mietendeckel wäre ja ohnehin nichtig, wie | |
wir alle wissen – aber wie es derzeit überall ignoriert wird. | |
Aber Sie würden dafür plädieren, mittels Kündigung einen Musterprozess zu | |
führen, um die Nichtigkeit des Mietendeckels nachzuweisen? | |
Auch nicht. Ich würde es zwar machen, wenn mich jemand fragt. Aber im | |
Grunde war dieser Artikel nur ein irritierter fachlicher Beitrag, der die | |
Politik fragt: Was macht ihr denn da? Denn wenn der Berliner Senat jetzt | |
einen wirksamen Mietendeckel zustandebringen würde, wäre in der Tat die | |
Folge, dass man alle Mietverhältnisse kündigen kann. Das kann ja keiner | |
wollen. | |
Sie haben mit Ihrer Idee viel Wirbel verursacht. Bei Strafverteidigern | |
nennt man es Konfliktverteidigung, wenn man das Gericht hart konfrontiert | |
und den Prozess zum Platzen bringen will. Eine Art Einschüchterungstaktik. | |
War Ihr Artikel auch ein Versuch, dem Senat und Mietern Angst vor dem | |
Mietendeckel zu machen? | |
Nein. Erst einmal: Ich wurde in der Presse als Verbandsvertreter | |
bezeichnet, bin aber gar keiner … | |
… Sie sind Mietrechtsanwalt und zugleich der Vorsitzende von Haus und Grund | |
Kreuzberg, einem Eigentümerverband. | |
Ja, und dennoch kein Verbandsvertreter. Was wir im Ortsverein von Haus und | |
Grund in Kreuzberg machen, ist ehrenamtliche Arbeit. Da kommen | |
Einzeleigentümer mit einer Frage, brauchen ein Formular oder einen | |
Handwerker. Es gibt einen Berliner Landesverband und einen Bundesverband | |
von Haus und Grund, dort findet die Öffentlichkeitsarbeit statt. Ich und | |
die anderen Berater im Kreuzberger Ortsverein sind hingegen so eine Art | |
Sozialarbeiter für die Eigentümer vor Ort. | |
Ein Sozialarbeiter? | |
Viele Menschen denken, dass Eigentümer alle reich sind. Das stimmt nicht. | |
Wir haben ganz häufig Leute in der Beratung, die Mieter ihrer Wohnung sind | |
und zugleich Eigentümer einer Wohnung, die sie gekauft haben, um | |
Altersvorsorge zu betreiben. Die stehen auf beiden Seiten. Die Leute werden | |
von ihrem Mieter wegen der Betriebskostenabrechnung angegangen, mit der sie | |
sich nicht auskennen, weil sie so was nie gemacht haben, und bekommen die | |
Jahresabrechnung von der Eigentümergemeinschaft weitergereicht. | |
Die fragen mich: Was muss ich denn da machen? Stimmt das? Warum | |
kommuniziert der Mieter gleich mit einem Anwalt? Warum ruft der mich nicht | |
an? Zurück zu Ihrer Eingangsfrage: Ich habe den Artikel auf meinem Blog, | |
den ich als Anwalt betreibe, eingestellt. Die Presse hat das herausgefunden | |
und mich dann in die Verbandsecke gestellt, um dann sagen zu können, dass | |
die Eigentümerseite die Diskussion eskaliert. Dabei beinhaltet der Beitrag | |
nur eine fachliche Auseinandersetzung mit dem Thema, was der Mietendeckel | |
unbeabsichtigterweise vielleicht sonst noch so auslösen würde, wenn man ihn | |
ernst nehmen müsste. | |
Das war zu erwarten. [2][Ihr „Immobilien und Recht“-Blog] ist inzwischen | |
bei Medienvertretern bekannt. | |
Danke, das freut mich. Aber noch mal: Mein Beitrag war eine normale | |
juristische Arbeit. Es schützt auch die Mieter, wenn man solche Dinge im | |
Vorfeld thematisiert und nicht erst, wenn das Kind in den Brunnen gefallen | |
ist. | |
Sie vertreten auch Eigenbedarfsklagen. Das ist ein, vorsichtig gesagt, | |
schwieriger Bereich. | |
Meines Erachtens nicht. Auch Eigentümer müssen irgendwo wohnen. Warum nicht | |
in den eigenen vier Wänden? | |
Da wohnt noch jemand in der Wohnung und muss dann rausgeklagt werden. | |
So sind die Regeln. Es ist die gesetzliche Entscheidung, dass Eigentum an | |
der Stelle Vorrang hat. | |
Der Deutsche Mieterbund und andere sind dafür, die Möglichkeiten zu solchen | |
Eigenbedarfsklagen deutlich zu verringern. | |
Das ist wiederum eine politische Frage. Ich wende die Regeln an. Wenn sich | |
die Gesellschaft entscheidet, die Regeln zu ändern, sind die Regeln andere | |
und dann wenden wir diese an. Irgendwo gibt es aber eine Grenze. Das ist | |
die Verfassung, die sagt: Es gibt einen Kernbereich des Grundrechts auf | |
Eigentum, dieser darf nicht verletzt werden. Bis zu dieser Grenze ist die | |
Gesellschaft frei, sich anders zu entscheiden als derzeit. | |
Viele von der Vermieterseite glauben, dass der Markt in Berlin alles regeln | |
wird. Sehen Sie das auch so? | |
Da würde ich mit Ihnen gerne in die Historie schauen. Die Mietpreisbremse | |
wurde 2015 eingeführt. Wir hatten in den Jahren davor bis einschließlich | |
2016 rapide steigende Baugenehmigungszahlen im Wohnungsbau. Seitdem geht es | |
bergab. Und zwar schneller, als es vorher bergauf ging. Meines Erachtens | |
dürfte einer der Gründe dafür sein, dass diese Mietregularien eingeführt | |
wurden, weil es jetzt weniger attraktiv ist, Wohnungen zum Zwecke der | |
Vermietung zu bauen. Baugenehmigungszahlen haben einen Vorlauf von ein bis | |
zwei Jahren. | |
Um eine Baugenehmigung beantragen zu können, muss man in erheblichem Umfang | |
Architektenleistungen vorfinanzieren und veranlassen. Das dauert eine | |
Weile. Dann muss die Baugenehmigung beantragt werden und dann wird sie | |
irgendwann beschieden. Das heißt, ich vermute, dass der Höhepunkt an | |
Baugenehmigungen im Jahr 2016 auf Anträgen vor Inkrafttreten der | |
Mietpreisbremse beruhte. Hätte man das laufen lassen, statt eine | |
Mietpreisbremse einzuführen, wären wir wahrscheinlich schon über den Berg | |
und es gäbe heute genug Wohnungen. | |
Aber die Mietpreisbremse ist fast wirkungslos. | |
Das ist nicht richtig, sie hat schon Wirkungen. Zum Beispiel hat sie dazu | |
geführt, dass sich die Leute vermehrt überlegt haben, ob sie noch | |
Mietwohnungen bauen wollen. Die Verschärfung der Mietpreisbremse, die zum | |
Jahresanfang 2019 in Kraft trat, ist in den Bauantragszahlen im | |
Jahresvergleich noch gar nicht zu sehen, das kommt erst noch. | |
Eine Untersuchung von Immoscout sagt, die Angebotsmieten sind in Neukölln | |
zwischen 2007 und 2018 um 146 Prozent gestiegen, in Kreuzberg um 114 | |
Prozent. | |
Immoscout kennt nur die Angebotsmieten. Ob die tatsächlich zu einem Vertrag | |
führen, weiß Immoscout nicht. Die tatsächlichen Mietentwicklungen sehen Sie | |
im Mietenspiegel. Der Mietspiegel sieht eine Durchschnittsmiete von 6,72 | |
Euro in Berlin. Davon abgesehen hat der Berliner Mieterverein gerade eine | |
Studie veröffentlich, wonach die städtischen Gesellschaften aktuell für | |
2.400 Euro pro qm bauen können. Das entspricht einer Kaltmiete von 12 Euro. | |
Private Bauherren haben der Studie zufolge Baukosten von 2.900 bis 3.500 | |
Euro pro qm, das entspricht einer Kaltmiete von 14,50 Euro bis 17,50 Euro. | |
Daran haben Sie dann noch nichts verdient. Die Verteuerung liegt nicht nur | |
an den Preissteigerungen im Baugewerbe, sondern unter anderem auch an hohen | |
Steuern und teuren rechtlichen und energetischen Auflagen. Das macht sich | |
natürlich auch bei bestehenden Gebäuden bemerkbar, wenn etwas repariert | |
oder erneuert werden muss. | |
„Die Branche hat irres Geld verdient in den letzten zehn Jahren“, sagt | |
Harald Simons vom Forschungsinstitut empirica. Mit dem Mantra, dass der | |
Markt schon alles regeln wird, könne man die Öffentlichkeit nicht | |
überzeugen. In Berlin bekommt selbst eine radikale Forderung wie nach der | |
Enteignung der Deutsche Wohnen große Zustimmung aus der Bevölkerung. | |
Müssten Sie nicht differenzierter argumentieren, als „Der Markt regelt | |
alles“ zu sagen? | |
Man lässt den Markt ja nicht regeln. Wie will man denn feststellen, dass | |
der Markt versagt, wenn man ihn gar nicht wirken lässt, sondern rigoros | |
ausbremst und das ohne Validierung der Effekte der bisherigen Regulierung | |
ständig weiter verschärft? Ihr Zitat wirft außerdem alle in einen Topf, | |
wenn es von „der Branche“ spricht. Ein Millionär und 9 Obdachlose haben im | |
Durchschnitt alle 100.000 Euro. | |
Man muss viel mehr differenzieren, wenn man die Eigentümerseite betrachtet. | |
Es gibt große Wohnungskonzerne in Berlin, deren Geschäftsmodell die | |
dauerhafte Vermietung ist. Es gibt Leute, die in den Markt einsteigen und | |
eine Werterhöhung mitnehmen, indem sie das Haus aufteilen und dann wieder | |
abverkaufen. Wenn sie währenddessen modernisiert haben, ist die Substanz | |
hinterher ebenfalls aufgewertet. | |
Und ein sehr großer Teil des Marktes besteht eben aus privaten | |
Einzeleigentümern, die etwas für ihre Altersvorsorge tun. Sie versuchen, | |
eine Wohnung zu finanzieren und dann bestmöglich bis zu ihrem | |
Ruhestandseintritt zu verwalten. Während man ihnen sagt, dass sie ein | |
Heidengeld verdient haben, sehen sie selbst eigentlich nur den Kredit und | |
dass die Miete den nicht deckt. Eine ganze Reihe von Eigentümern zahlen | |
jeden Monat drauf, selbst wenn in der Wohnung nichts kaputtgeht und der | |
Mieter keine Mietschulden entstehen lässt. | |
15 Oct 2019 | |
## LINKS | |
[1] https://ikb-law.blog/2019/09/28/mietendeckel-ist-ein-kuendigungsgrund/ | |
[2] https://ikb-law.blog/ | |
## AUTOREN | |
Martin Reeh | |
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