# taz.de -- Politik straft für zu niedrige Mieten: Zu günstig für München

	# taz.de -- Politik straft für zu niedrige Mieten: Zu günstig für München

	> Vorwurf „Liebhaberei“: Wer in der bayerischen Landeshauptstadt billig
	> vermietet, bekommt Probleme mit dem Finanzamt.

	Bild: Nur von oben hübsch: Der Mietmarkt in München ist die Hölle

	München/Berlin taz \| Wolfgang Donhärl hat die Liste mit den aktuellen
	Mieten für sein Haus in der Münchner Aurbacherstraße kopiert und legt sie
	auf den niedrigen Tisch im Wohnzimmer. Halb im Sofa versunken, meint man,
	es müsse sich um einen Irrtum handeln – vielleicht um ein Mietshaus im
	Bayerischen Wald oder in der Oberpfalz, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht
	sagen? Die drei großen Altbauwohnungen im ersten Stock etwa werden für 4,79
	Euro, 5,18 Euro und 5,52 Euro pro Quadratmeter vermietet. Seit die Mieter
	dort Ende der 70er- bis Mitte der 80er-Jahre eingezogen sind, hat sich
	daran nichts geändert. Für andere Wohnungen in dem fünfstöckigen Altbau
	zahlen die Mieter 6,77 Euro oder 9,17. Der höchste Quadratmeterpreis liegt
	bei 11,82 Euro, die Bewohner waren 2013 eingezogen.

	Hausbesitzer Donhärl, 52 Jahre alt, schaut einen mit seinen lebendig
	blitzenden Augen an und sagt: „Ich finde, so wie wir das machen, ist es das
	Normale.“ Wir – das sind seine Schwester und er, die nach dem Tod der
	Mutter Ende vergangenen Jahres das Haus geerbt haben. Die höchste Miete mit
	1.300 Euro für 110 Quadratmeter erscheint auch günstig, bei Neuvermietungen
	muss man in dieser Gegend mit dem Doppelten und mehr rechnen. Und alles im
	Donhärl-Haus liegt auch unter dem, was das Finanzamt als „erzielbare Miete“
	ansieht – 12,50 Euro.

	Und das ist das große Problem der Geschwister Donhärl: Sie vermieten zu
	günstig.

	Das Finanzamt verlangt 1 Million Euro an Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
	Diese können die Donhärls aber aus ihren Mieteinnahmen nicht aufbringen.
	Sie vermieten wohl zu fairen Preisen, aber viel zu günstig im
	[1][Wohnungs-Hotspot München]. Und viel zu günstig gemessen am Mietspiegel,
	der für die Höhe der Steuern herangezogen wird.

	Über den sagt Volker Rastätter, Rechtsanwalt und Geschäftsführer des
	Münchner Mietervereins, der taz, das sei ein „Mieterhöhungsspiegel“: „D…
	Mietspiegel orientiert sich am Spekulationsmarkt.“ Denn für die
	Ermittlungen der ortsüblichen Vergleichsmiete werden – so das Bundesrecht –
	nur Mieterhöhungen und Neuvermietungen der letzten vier Jahre erfasst.
	Donhärls niedrige Mieten etwa fließen darin nicht ein, weil sie schon lange
	gleich sind. Dafür werden aber etwa jene Neuvermietungen aufgenommen, die
	ein Online-Portal momentan im Viertel München-Au anpreist, wo auch die
	Aurbacherstraße liegt: 68 Quadratmeter für 1.500 Euro, 65 für 1.900, 131
	Quadratmeter kosten 3.290 Euro. Jeweils kalt.

	Als Kind hat Wolfgang Donhärl selbst in dem Haus in der Aurbacherstraße
	gewohnt. Er erinnert sich, wie die Oma einmal in der Woche zur nahe
	gelegenen Paulaner-Brauerei ging und die zwei Kästen Bier als „Haustrunk“
	abholte. Den gab es für Brauereibeschäftigte und deren Angehörige, der
	Großvater hatte dort das Chemielabor geleitet. Vor eineinhalb Jahrzehnten
	zogen Donhärl, der ebenfalls Chemiker ist, und seine Frau wieder ein,
	gründeten eine Familie. Auch die Schwester lebt im Haus. „Uns geht es ja
	nicht schlecht, wir leben hier kostenlos“, sagt Donhärl und führt im
	Schnelldurchgang durch seine Wohnung im dritten Stock. Hohe Decken, große
	Räume, Erker, viel Platz. Alles super. Durch ein Fenster zeigt er ein
	bisschen stolz auf die Türme der Frauenkirche, die in der Ferne im
	milchigen Winterlicht zu sehen sind. „Wir sind keine barmherzigen
	Samariter“, sagt er mehrfach. „Aber Gewinnmaximierung wollen wir nicht.“

	## Wer günstig vermietet, ist der Dumme

	Als die Mutter gestorben war, wurden die Steuern für die Schenkung – einen
	Teil des Hauses überschrieb die Frau noch zu Lebzeiten auf die Kinder – und
	die Erbschaft festgesetzt: auf insgesamt 990.000 Euro, also fast eine
	Million. Neben den potenziell möglichen Mieteinnahmen fließt bei der
	Berechnung der Wert des Gebäudes mit ein. Dieser wird anhand des
	Bodenrichtwertes ermittelt. „Das ist in München eine ganz heiße Sache“,
	sagt der Mieterschützer Rastätter. Denn der Bodenrichtwert bemisst sich
	nach den Verkaufspreisen in der Umgebung in den letzten zwei Jahren. „Und
	wer kauft solche Häuser?“, fragt Donhärl: „Nur noch Spekulanten.“

	Wie dann die Mieter aus ihren Heimen getrieben werden und Luxuswohnungen
	für den teuren Verkauf entstehen, wurde schon vielfach beschrieben. Was
	darauf folgt, zeigt die neueste Immobilienbeilage der Süddeutschen Zeitung:
	Eine 79-Quadratmeter-Altbauwohnung in Schwabing, kernsaniert, wird für 1,29
	Millionen Euro angeboten. In der Maxvorstadt gibt es 150 Quadratmeter für
	2,7 Millionen.

	Wolfgang Donhärl und seiner Schwester fehlt die 1 Million Euro für die
	Steuer. In solchen Fällen verkaufen Erben häufig – gerade wenn es sich um
	größere und zersplitterte Erbgemeinschaften handelt. „Das ist der
	Mechanismus, das ist mir ganz wichtig“, meint Donhärl. „Ein solches Haus
	ist dann weg, das geht in den Spekulationsmarkt.“

	Wer günstig vermietet, ist der Dumme: Es gibt ähnliche Fälle im Münchner
	Raum. Fast schon stadtbekannt ist der [2][Vermieter Wolfgang Fischer aus
	der Nymphenburger Straße, ein ehemaliger Schauspieler]. Wegen angeblich zu
	günstiger Vermietungen im von seiner Tante geerbten Haus unterstellt ihm
	das Finanzamt „Liebhaberei“. Dieser steuerrechtliche Begriff bedeutet, dass
	der Vermieter angeblich keine Gewinnabsicht hat. Folge: Ausgaben kann er
	nicht wie sonst bei der Steuer geltend machen. Für Aufsehen sorgte Fischer,
	weil er Eltern mit einem neugeborenen Kind die Miete um 50 Euro reduziert.
	Das konnte das Finanzamt nicht nachvollziehen.

	## Vorwurf: „Liebhaberei“

	Ein weiterer Fall: der [3][Münchner Orden der Barmherzigen Schwestern, über
	den der Bayerische Rundfunk berichtet hat]. Die Organisation betreibt
	zahlreiche Krankenhäuser und Pflegeheime. Um dringend benötigtes Personal
	in der nicht gut bezahlten Branche zu bekommen, vermietet sie günstig
	Dienstwohnungen. Eine Pflegehelferin, die 2.500 Euro brutto verdient,
	erhält eine Wohnung beispielsweise für die Hälfte des marktüblichen
	Preises. Das wiederum passt dem Finanzamt nicht, es berechnet die
	Mietersparnis als geldwerten Vorteil – also als zusätzliches Einkommen,
	das versteuert werden muss. Damit wird die Absicht unterlaufen, dringend
	benötigte Pflegekräfte nach München zu holen.

	Ähnliche Fälle gibt es auch in anderen Städten. Hans H. gehört in einem
	durchsanierten teuren Berliner Gentrifizierungskiez ein Haus, dessen
	Wohnungen er zu günstigen Preisen vermietet. Für die Bewohner*innen ist
	Hans H. ein Segen, für das Finanzamt ein Fluch. Das verlangt seit einigen
	Jahren von dem Mann, er möge seine Mieten erhöhen. Manche Mieter*innen
	haben seit ihrem Einzug vor über 20 Jahren keine einzige Mieterhöhung
	erhalten und bezahlen für eine rund 100 Quadratmeter große Wohnung rund 400
	Euro Brutto kalt im Monat – mehr als eine Traummiete in einem finanziell
	überhitzten Viertel. Das ist zu wenig, argumentiert das Finanzamt. Das ist
	gerecht, sagt Hans H.: „Ich will mich an meinen Mietern nicht bereichern.“

	Hans H. macht keine Verluste mit seinem Haus, im Gegenteil: Er lebt von den
	Mieteinnahmen. Die reichen ihm für seinen Lebensstandard, zu dem eine
	selbst genutzte Eigentumswohnung, ein Auto, ein kleiner Garten und mehrere
	Urlaube im Jahr zählen. „Mehr brauche ich nicht“, sagt er: „Warum soll i…
	den Leuten eine Miete aufdrücken, nur weil das Finanzamt meint, ich müsse
	mich dem Markt anpassen?“

	Die Folge der Forderungen der Behörde: Die Ausgaben, die Hans H. für die
	Instandhaltung des Hauses hat – Reparatur der Dachrinnen,
	Kellertrockenlegung, so was – erkennt das Finanzamt nicht an. Die seien –
	wegen der zu geringen Gewinnabsicht des Vermieters – sein privates Hobby
	und damit wiederum „Liebhaberei“. Das ist absurd, findet Hans H. Denn für
	die Instandhaltungskosten muss er selbstverständlich aufkommen, die kann
	und will er auch nicht auf die Mieten umlegen.

	## Bundespolitik befasst sich nicht mit den Vorschlägen

	Der Streit zwischen Vermieter und Finanzamt dauert seit Jahren an. Die
	Auseinandersetzungen haben Hans H. mittlerweile mürbe gemacht. Am Ende
	gewinnt der Staat, glaubt er. Den Mieter*innen hat er vor Kurzem einen
	Brief geschickt: Demnächst werde er die Mieten leicht erhöhen müssen, so
	wolle es das Finanzamt. Wie hoch die Mieterhöhungen ausfallen werden, ließ
	er jedoch offen.

	In München nehmen die Geschwister von der Aurbacherstraße einen Kredit auf,
	um dem Finanzamt die Million zu zahlen – auch wenn ein Einspruch noch
	läuft. „Wir möchten an dem Haus nichts verdienen“, sagt Wolfgang Donhärl,
	„aber wir wollen null auf null rauskommen.“ So haben sie die Mieten nun um
	15 Prozent erhöht. Auf politischer Ebene gibt es Vorschläge, um die
	Probleme beim günstigen Vermieten zu beseitigen. Der Mieterverein fordert,
	die gesamten Bestandsmieten, die sich nicht ändern, in den Mietspiegel
	einfließen zu lassen. So würde dieser gesenkt werden. Bei der Steuer, die
	sich aus dem Wert ergibt, wird verlangt, damit wie beim Übergang von
	Betriebsvermögen umzugehen: Werden Firmen von den Erben weitergeführt und
	die Arbeitsplätze erhalten, so sollen sie bei der Steuer verschont werden.
	Doch die Bundespolitik befasst sich derzeit nicht mit diesen Vorschlägen.

	Den ganzen Sachstand bestätigt das für die Finanzämter zuständige
	Bayerische Landesamt für Steuern in einer Antwort auf eine Anfrage. „Bei
	Mietwohngrundstücken muss das Finanzamt […] den erzielbaren Ertrag
	ansetzen, wenn die vereinbarte Miete erheblich – das heißt um mehr als 20
	Prozent – von der ortsüblichen Miete abweicht“, teilt eine Sprecherin mit.
	Bei der vom Arbeitgeber gestellten Wohnung verweist sie auf das
	Einkommensteuergesetz, wonach der „Sachlohn“, also die Mietersparnis, dem
	„Barlohn“ gleichzustellen ist.

	Das Haus in der Aurbacherstraße ist seit seinem Bau 1901 im Besitz der
	Familie, immer hat auch ein Mitglied darin gelebt. „Da stecken so viele
	Geschichten drin“, meint Wolfgang Donhärl. „Die Leute hier sind ja nicht
	nur unsere Mieter, das sind unsere Nachbarn.“ Donhärl wird den Kredit wohl
	in 25 Jahren abbezahlt haben. Da ist er 77. „Und dann muss ich mich um das
	Vererben des Hauses an meine beiden Kinder kümmern.“

	2 Jan 2019

	## LINKS

	[1] /Mietpreise-in-Deutschland/!5305618
	[2] https://www.deutschlandfunk.de/zu-nett-fuer-muenchen-der-vermieter-rebell-u…
	[3] https://www.br.de/nachrichten/bayern/wenn-der-mietspiegel-guenstige-mieten-…

	## AUTOREN

	Patrick Guyton
	Simone Schmollack

	## TAGS

	Mietspiegel
	München
	Berlin
	Gentrifizierung
	Mieten
	Geringverdiener
	Wohnungspolitik

	## ARTIKEL ZUM THEMA

	Mietobergrenzen in Berlin: Mietendeckel? Schön wär’s!

	Juristen diskutieren, ob das Land Berlin nicht doch eigene Mietobergrenzen
	einführen kann. Die Senatsverwaltung will das prüfen.

	Wer bekommt mehr Geld im neuen Jahr?: Linke Tasche, rechte Tasche

	Was ändert sich 2019? Das kommt auf die Perspektive an. RentnerInnen und
	Schwarzhändler profitieren, Arbeitslose eher nicht.

	Dänischer Pensionsfonds in Berlin: Gute Renten für teure Mieten

	Ein dänischer Rentenfonds hat in Berlin groß eingekauft. Mieter in Neukölln
	wollen die Übernahme noch verhindern und hoffen auf das Vorkaufsrecht.

	Abstimmung im Bundestag: Mietpreisbremse, zweiter Versuch

	Die Groko will Änderungen bei der Mietendämpfung beschließen. Die neuen
	Regeln gehen weiter als die alten, gelten aber nur bis 2020.