# taz.de -- Mietpreisbremse tritt in Kraft: Mit beschränkter Wirkung

	# taz.de -- Mietpreisbremse tritt in Kraft: Mit beschränkter Wirkung

	> Ab heute gilt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
	> Wohnungsmärkten“. Was beinhaltet es genau?

	Bild: Wird jetzt alles besser? Blick auf ein Wohnhochhaus in Mainz

	Was bedeutet die „Mietpreisbremse“, die am 1. Juni in Kraft tritt? Das
	sogenannte Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
	Wohnungsmärkten besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht höher
	liegen darf als zehn Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Dam…
	soll vermieden werden, dass Hausbesitzer in einer Gegend mit engem
	Wohnungsmarkt bei einem Mieterwechsel plötzlich sehr hohe Mieten verlangen.

	Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse? Wichtig ist erstmal zu
	wissen, für wen sie nicht gilt. Das sind nämlich viele Fälle. So gilt die
	Bremse nicht, wenn der Vormieter schon eine hohe Miete bezahlt hat, die
	weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dann ist es für den
	Folgemieter nicht möglich, die Miete zu senken. Auch bei der Erstvermietung
	von Neubauten gilt die Bremse nicht oder nach umfassenden Modernisierungen,
	wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel von vergleichbaren
	Neubauten betragen. Auch darf ein Vermieter nach wie vor elf Prozent der
	Modernisierungskosten eines Hauses auf die jährlichen Mieten umlegen und
	diese entsprechend erhöhen, selbst wenn die Miete danach höher ist als die
	Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Vor allem aber: Die Mietpreisbremse gilt
	nur in Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“.

	Welche Gebiete sind das? Die Bundesländer müssen diese Wohngebiete in ihrer
	Region per Länderverordnung erst noch bestimmen. Der Deutsche Mieterbund
	schätzt, das nur 20 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge auf Städte
	und Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf entfallen werden, wenn die
	Bundesländer diese Gebiete entsprechend ausweisen.

	Gibt es schon Ankündigungen, welche Kommunen als „angespannt“ definiert
	werden? Bisher hat nur das Land Berlin erklärt, die Hauptstadt ab 1.Juni
	zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu erklären. Bayern,
	Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Brandenburg und andere Länder
	wollen für einige Kommunen nachziehen. In Bundesländern mit geringer
	Wohnungsnachfrage und Leerstand wie Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt
	oder dem Saarland gibt es wohl keine Mietpreisbremse.

	Für welche Städte wird die Bremse gelten? Es gibt eine Städteliste, die als
	Vorbild dienen könnte. Denn bisher hatten einige Bundesländer schon
	„angespannte Wohnungsmärkte“ definiert, zwar nicht für die Mietpreisbrems…
	aber für die Kappungsgrenze bei Bestandsmietenerhöhungen, dieses Gesetz ist
	schon länger in Kraft. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes,
	bezeichnet diese Liste mit mehr als 200 Gemeinden als eine Art Blaupause
	für die künftigen Geltungsgebiete der Mietpreisbremse.

	Welche Gebiete stehen auf dieser Liste? Die Liste verzeichnet Metropolen
	wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Bremen, Hamburg, München,
	Kassel, Mainz, Köln und Potsdam, aber auch kleinere Städte wie Trier und
	Königs-Wusterhausen. Es ist aber nicht klar, ob all diese Gebiete mit der
	abgesenkten Kappungsgrenze auch unter die Mietpreisbremse fallen werden,
	denn die Länder müssen diese Gemeinden dafür noch einmal extra ausweisen.
	Die örtlichen Vermieterverbände leisten dabei großen Widerstand. In Hamburg
	etwa möchte die Landesregierung die Mietpreisbremse zwar haben, die
	Hauseigentümerverbände drohen aber damit, ein politisches Bündnis für
	Wohnungsbau zu verlassen, wenn die Regulierung käme. Der Streit soll bald
	entschieden werden. Baden-Württemberg hat kürzlich angekündigt, bestimmte
	Gebiete als „angespannte Wohnungsmärkte“ zu bestimmen, darunter Stuttgart,
	Freiburg, Heidelberg und Tübingen. Dann käme hier auch die Mietpreisbremse.

	Wie ist per Gesetz ein „angespannter Wohnungsmarkt“ definiert? Laut der
	Mietrechtsnovelle herrscht in einer Gemeinde ein angespannter
	Wohnungsmarkt, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten
	Durchschnitt oder wenn die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte
	den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt oder wenn die
	Wohnbevölkerung wächst, ohne dass der Neubau zusätzliche Wohnungen schafft.
	Es gibt also bestimmte Vorgaben für diese Gebiete. Die Rechtsverordnungen
	der Länder zum „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten dann für fünf Jahre,
	können aber verlängert werden.

	Wenn in meinem Gebiet die Mietpreisbremse gilt, wie erfahre ich als
	Wohnungssuchender, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine
	Wohnung ist? In den meisten Metropolen gibt es sogenannte qualifizierte
	Mietspiegel, die je nach Lage und Ausstattung der Wohnungen die
	Bestandsmieten und deren Spannen auflisten. In vielen Gemeinden existieren
	einfache örtliche Mietspiegel, die von der Verwaltung erhoben wurden.Wo es
	keine Mietspiegel gibt, könnten die Mieter Informationen über Datenbanken
	etwa der Mietervereine sammeln, Sachverständigengutachten einholen oder
	drei Vergleichswohnungen benennen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu
	ermitteln. Es ist aber davon auszugehen, dass in Gebieten mit angespannten
	Wohnungsmärkten Mietspiegel vorhanden sind.

	Kann ich als Wohnungssuchender eine teure Wohnung anmieten und erst danach
	mit Verweis auf den Mietspiegel eine günstigere Miete fordern? Wenn sich
	die Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem per Rechtsverordnung ein
	„angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht, ist das möglich. Dann müsste der
	Mieter die überhöhte Miete zuerst rügen. Falls der Vermieter dem
	widerspricht, kann man klagen. Der Vermieter trägt dabei die Beweislast,
	nachzuweisen, dass die hohe Miete nicht ungesetzlich ist. Für den Mieter
	wäre es allerdings gut zu wissen, welche Miete der Vormieter gezahlt hat,
	denn wenn dieser schon eine hohe Miete hatte, ist eine Rüge aussichtslos.
	Auch sollte sich der Mieter nach den erfolgten Modernisierungen erkundigen.
	Bekommt der Mieter recht, wird eine überhöhte Miete aber nicht rückwirkend
	zurückgezahlt.

	Wie verbindlich sind die Mietspiegel, wenn es zu einer Klage vor Gericht
	kommt? Das ist die Frage. Der Deutsche Anwaltverein bedauert, dass die
	gesetzlichen Vorgaben für die Erstellung von Mietspiegeln, auch von
	qualifizierten Mietspiegeln, zu unverbindlich sind. Es gibt zwar Vorgaben,
	dass in den Mietspiegeln nur Bestandsmieten erfasst werden dürfen, die in
	den vergangenen vier Jahren verändert wurden. Die qualifizierten
	Mietspiegel aber beruhen vor allem auf Befragungen und nicht auf
	flächendeckenden Datenbanken und einheitlichen Erhebungskriterien. Das
	Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel kürzlich für
	ungültig erklärt, weil die Kriterien der Erstellung angeblich zu
	willkürlich seien. Das Urteil ist aber bisher nur in der ersten Instanz
	gefallen und betrifft auch nur den Mietspiegel von 2013. Inzwischen gilt in
	Berlin bereits ein Neuer.

	Gibt es Schätzungen, wie viel Wohnungsangebote von der Preisbremse
	betroffen sein könnten? Das arbeitgebernahe Institut der Deutschen
	Wirtschaft (IW) kam in einer Erhebung zu dem Schluss, dass in Berlin etwa
	in 60 Prozent der Wohnungsinserate Mieten verlangt wurden, die höher waren
	als die Mietpreisbremse zuließe, in Köln waren es 43 Prozent. Allerdings
	hat das Institut nicht differenziert, inwieweit bei diesen Angeboten schon
	die Vormieter eine hohe Miete zahlten oder inwieweit die Wohnung
	modernisiert wurde, dann würde die Bremse ja nicht greifen.

	Sind die Wohnungen in begehrten Städten nicht auch heute schon per
	Mietspiegel ziemlich teuer, so dass die Mietpreisbremse gar nicht viel
	bringt? In den sehr nachgefragten Metropolen weisen die Mietspiegel in der
	Tat jetzt schon hohe Mieten auf. In München etwa kostet eine Altbauwohnung
	in einigermaßen guter Lage schon zwölf Euro nettokalt der Quadratmeter, das
	ist für viele Mäßigverdiener schon zu viel. In Städten mit hohen Sprüngen
	bei Wiedervermietungen allerdings könnte die Mietpreisbremse wirken.

	Gibt es Rechnungen, um welche Summen die Mieten durch die Mietpreisbremse
	gedämpft werden? Im Gesetzentwurf machte die Bundesregierung dazu eine
	Rechnung auf: Da in teuren Märkten die Wiedervermietungsmieten
	durchschnittlich um 23 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten
	liegen, würden sie durch die Preisbremse um 13 Prozent gedämpft – denn zehn
	Prozent über der Vergleichsmiete ist ja erlaubt. Bei einer
	durchschnittlichen Mietwohnungsgröße von 65 Quadratmetern wären dies etwa
	56 Euro pro Wohnung und Monat.

	1 Jun 2015

	## AUTOREN

	Barbara Dribbusch

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