# taz.de -- Reiner Wild über die Mietpreisbremse: „Der Vermieter geht kein R… | |
> Die Mietpreisbremse kommt – mit vielen Ausnahmen zu Gunsten der | |
> Vermieter, wie Reiner Wild vom Berliner Mieterverein erklärt. | |
Bild: Wenigstens kein Makler: Ein Mieterparadies ist Berlin schon lange nicht m… | |
taz: Herr Wild, angenommen, ich will im Juni umziehen und habe eine Wohnung | |
an der Hand, die deutlich über dem Mietspiegel liegt. Soll ich dennoch | |
unterschreiben? | |
Reiner Wild: Wenn Sie die Miete zahlen können, ja. Wenn Sie aber darauf | |
spekulieren, dass Sie die überhöhte Miete mit Hinweis auf die | |
Mietpreisbremse reduzieren können, müssen Sie damit rechnen, dass das auch | |
schiefgehen kann. Dazu bietet die Mietpreisbremse zu viele Ausnahmen. Es | |
kann also sein, dass Sie auf der hohen Miete sitzen bleiben. | |
Als Mieter habe ich das Recht, auch nach der Unterzeichnung des | |
Mietvertrags, den Vermieter zu rügen und ihn darauf hinzuweisen, dass die | |
Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen | |
darf. | |
Das ist richtig. Aber es kann ja sein, dass eine Ausnahme gilt. Das sehen | |
Sie der Miete zunächst ja nicht an. Wenn im Mietvertrag zum Biespiel 12 | |
Euro pro Quadratmeter drinstehen, wissen Sie nicht, ob der Vormieter das | |
auch schon bezahlt hat. | |
Wenn dies so wäre, wäre die Forderung rechtens, weil die Mietpreisbremse | |
einen Bestandschutz für Mieten vorsieht, die schon vor dem 1. Juni | |
überteuert waren. | |
Richtig. Wenn schon der Vormieter eine überhöhte Miete bezahlt hat, ist das | |
von seiten des Vermieters zulässig insoweit die überteuerte Miete nicht | |
binnen der letzten 12 Monate zustande kam. Das muss ich wissen, wenn ich | |
unterschreibe. | |
Welche Möglichkeiten gibt es denn, herauszufinden, wie hoch die Miete des | |
Vormieters war? | |
Das ist eine gute Frage. Positiv für den Mieter ist, dass in dieser Frage | |
der Vermieter in der Beweislast ist. Andererseits muss er aber auch den | |
Datenschutz berücksichtigen. Er wird also kaum einen Überweisungsträger | |
vorweisen können. | |
Er kann doch den Mietvertrag vorlegen. | |
Wenn der aber schon älter ist, steht da nur die Miete zum Zeitpunkt des | |
Mietvertragsabschlusses drin. Spätere Mieterhöhungen sind da nicht | |
vermerkt. Auch bei den Überweisungen ist es oft so, dass da nicht genau | |
draufsteht, um welche Wohnung es sich genau handelt. Es ist also gar nicht | |
so einfach. Weder für den Mieter, noch für den Vermieter. | |
Was ist, wenn ich als Wohnungssuchender weiß, wer in der Wohnung wohnte und | |
wie hoch die Miete war? | |
Das ist natürlich super. Wenn man aus erster Hand weiß, wie hoch die | |
Vormiete war, dann hat man einen Beweis. Und wenn der Vormieter | |
einverstanden ist, kann man das auch vor Gericht verwenden. | |
Was ist, wenn ich dem Vermieter nachweisen kann, dass die Vormiete viel | |
niederiger war? Macht er sich des Betrugs schuldig? | |
Nein, das hat nur mietrechtliche Konsequenzen. Das Gesetz sieht für den | |
Fall kein Bußgeld vor. Der Vermieter geht überhaupt kein Risiko ein. | |
Auch wenn er versucht hat, mich arglistig zu täuschen? | |
Das wäre dann nicht mietrechtlich, sondern strafrechtlich relevant. Da | |
müssten Sie ihm schon nachweisen, dies vorsätzlich getan zu haben. Das wird | |
schwer sein. Der Vermieter riskiert bei einem solchen Vorgehen also nur, | |
dass am Ende einer Überprüfung durch das Gericht nur das herauskommt,. was | |
durch die Mietpreisbremse rechtlich zulässig ist. | |
Der Bestandsschutz ist eine der Ausnahmen. Was sind die anderen? | |
Bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, gilt | |
die Mietpreisbremse überhaupt nicht. Das gilt auch für alle weiteren | |
Vermietungen dieses Neubauwohnungen. Auch bei umfassend modernisierten | |
Wohnungen greift die Bremse nicht. Das gilt aber nur für die erste | |
Vermietung nach Modernisierung. | |
Was heißt umfassend modernisiert? | |
Wenn die Modernisierungskosten bei mindestens einem Drittel vergleichbarer | |
Neubaukosten liegen. Das ist aber schwer nachweisbar, weil man da ja dann | |
die Instandhaltungskosten herausrechnen müsste. | |
Was kann der Mieter in diesem Fall tun? | |
Zunächst muss er in seiner Rüge nur darlegen, dass die Miete mehr als zehn | |
Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete ist. Der Vermieter muss dann | |
wiederum nachweisen, dass dies aufgrund einer umfassenden Modernisierung | |
geschehen ist. Das wird für ihn auch nicht einfach sein. Wie beweist er, | |
wie hoch vor fünf Jahren, als eine Modernisierung stattgefunden hat, die | |
vergleichbaren Neubaukosten waren? | |
Warum soll das eine Ausnahme sein? Der Vermieter kann bei Modernisierung | |
doch elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen? | |
In diesem Fall würde der Bestandsschutz greifen. Wenn er vor einem Jahr | |
modernisert hat, stieg zum Beispiel die Miete von sechs Euro den | |
Quadratmeter auf neun Euro. Wenn dann der Mieter wechselt, kann er dann | |
auch diese neun Euro verlangen. Dann muss er sich nicht auf den | |
Ausnahmetatbestand Modernisierung berufen. Aber es gibt ja Fälle, in denen | |
der Vermieter zwischen zwei Mietverhältnissen modernisiert. Also wenn der | |
Vormieter auszieht, dann wird die leere Wohnung modernisiert und | |
anschließend neu vermietet. Da greift dann der Bestandsschutz nicht, weil | |
der vorige Mietzins niedrig war. Das ist dann der Ausnahmetatbestand | |
normale Modernisierung. | |
Der Mieterverein hat einmal errechnet, dass die Mietpreisbremse wegen | |
dieser Ausnahmen nur für sechzig Prozent der Wohnungen in Berlin gilt. | |
Erwarten Sie dennoch eine deutliche Dämpfung des Preisanstiegs auf dem | |
Wohnungsmarkt? | |
Uns wäre natürlich lieb gewesen, wenn das Gesetz für alle Wohnungen | |
gegolten hätte. Dann hätte man einfach die ortsübliche Vergleichsmiete | |
feststellen können, zehn Prozent daraufgepackt, und jeder hätte gewusst, | |
was man verlangen darf. So muss man den Weg über die Rüge gehen und | |
eventuell vor Gerichte ziehen.Das ist umständlich und könnte Mieter | |
abhalten, Ihre Rechte wahrzunehmen. Gerade wenn man ein neues | |
Mietverhältnis abgeschlossen hat, sind Mieter eher skeptisch, gleich einen | |
Zwist mit dem Vermieter zu beginnen. Gleichwohl werden wir die Mieter bei | |
der Mietprüfung und Herabsetzung untersützen. | |
Wie? | |
Wir beginnen eine Aktion Mietpreisprüfung. Da werden wir mittels Internet | |
aber auch mit gedruckten Fragebögen die ortsübliche Vergleichsmiete | |
berechnen. Dann geben wir den Mietern die Höhe der ermittelten ortsüblichen | |
Vergleichsmiete bekannt und teilen Ihnen mögliche Schlussfolgerungen mit. | |
Sind Sie auf den Ansturm von Beratungssuchenden vorbereitet? | |
Wir sind vorbereitet. Aber ich gehe nicht davon aus, dass es einen Ansturm | |
geben wird. Es betrifft ja nur die Neuvermietungen, und die Fluktuation ist | |
in Berlin deutlich zurückgegangen. Im innerstädtischen Bereich auf zwei bis | |
drei Prozent pro Jahr. | |
Sie könnte mit der Mietpreisbremse wieder deutlich steigen. | |
Sie wird wieder steigen, aber das wird nicht gleich übermorgen passieren. | |
Der neue Mietspiegel 2015 wurde von Haus und Grund und dem Landesverband | |
freier Wohnungsunternehmen nicht unterzeichnet. Rechnen Sie damit, dass die | |
Klagen gegen den Mietspiegel, auch wegen der Mietpreisbremse, zunehmen | |
werden? | |
Das erwarte ich. Viele Vermieter wollen nicht verstehen, dass sie nun bei | |
Neuvermietungen an eine ortsübliche Vergleichsmiete gebunden sind, da sie | |
vorher deutlich mehr verlangen konnten. | |
Was wäre, wenn der neue Mietspiegel für ungültig erklärt würde. | |
Das wäre erst dann der Fall, wenn alle vier Kammern des Landgerichts sich | |
gegen den Mietspiegel entschieden hätten. Wenn dem Mietspiegel aber dann | |
der Status der Qualifiziertheit aberkannt würde und generell Gutachten zur | |
Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen würden, wäre das für Mieter | |
katastrophal und für unsere Beratungspraxis extrem schwierig, Dann könnten | |
wir den Mietern zur Kontrolle der Miete bei Mieterhöhungen oder bei der | |
Mietpreisbremse nicht mehr raten, den Mietspiegel als Basis heranzuziehen. | |
Das wäre ein Super-Gau für die Überprüfung von Mieterhöhungen. Das darf so | |
nicht kommen. | |
Berlin ist das einzige Bundesland, in dem die Mietpreisbremse schon ab dem | |
1. Juni gilt. | |
Das stimmt. Selbst im rot-grün regierten Hamburg lässt sich die SPD vom | |
Eigentümerverband Haus und Grund unter Druck setzen. Dort soll nun die | |
Bremse nicht automatisch für das gesamte Stadtgebiet gelten. Das ist schon | |
richtig peinlich. Die Kriterien für die Aufstellung einer solchen | |
Rechtsverordnung sind seit Monaten bekannt. Berlin hat seine Hausaufgaben | |
gemacht. Die Verordnung gilt landesweit und tritt gleichzeitig mit der | |
Mietpreisbremse am 1. Juni in Kraft. | |
Und für welche Mietverträge gilt sie? | |
Für alle Mietverträge, bei denen Mieter und Vermieter ab dem 1. Juni | |
unterzeichnet haben. Entscheidend für den Stichtag ist die Unterzeichnung | |
des Mietvertrages und nicht der Beginn des Mitverhältnisses. | |
30 May 2015 | |
## AUTOREN | |
Uwe Rada | |
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