# taz.de -- Berlin baut neue Hochhäuser: The only way is up

	# taz.de -- Berlin baut neue Hochhäuser: The only way is up

	> Der Deal des Senats mit dem Karstadt-Eigner Signa könnte Berlin eine neue
	> Dynamik beim Bau von Hochhäusern bescheren. Am Alexanderplatz geht es
	> los.

	Bild: Hochhäuser am Potsdamer Platz in Berlin

	Es muss sich bloß am Potsdamer Platz umschauen, wer wissen will, welch
	kümmerliches Dasein Hochhäuser in Berlin bislang fristeten. Der gläserne
	Bahntower von Helmut Jahn, der schmale Kollhoff-Tower und der Turm von
	Renzo Piano simulieren an diesen ohnehin artifiziellen Ort seit 1999 ein
	wenig Manhattan und schafften es doch nicht, wenigstens in Frankfurt am
	Main Beachtung zu finden.

	Berlin blieb also auch nach der Wende die Stadt der Gründerzeitbebauung und
	der Traufhöhen, eine Hochhausstadt wurde es nicht. Wahrscheinlich konnte es
	auch deshalb eine „europäische“ Stadt bleiben, weil der Wachstumsdruck bei
	Weitem nicht so stark war wie angenommen. Hochhäuser in Berlin, so schreibt
	es der Architekturkritiker Bernhard Schulz, seien eine „Phantomdebatte“.

	Am Alexanderplatz nimmt das Phantom nun aber Gestalt an. Jüngstes Beispiel
	ist der Deal des rot-rot-grünen Senats mit dem Karstadt-Eigner Signa. Der
	will nicht nur am Hermannplatz das Karstadt-Gebäude von 1929
	rekonstruieren, sondern auch Hochhäuser bauen. Eines davon soll neben
	Galeria Kaufhof in die Höhe wachsen. Der Senat verspricht Signa in dem Deal
	Baurecht gegen den (mittelfristigen) Erhalt von vier Karstadt-Filialen. Es
	könnte also bald losgehen mit dem Bau des Hochhauses an der
	Karl-Liebknecht-Straße.

	Schon losgegangen ist es am Einkaufszentrum Alexa. Dort baut der russische
	Investor Monarch den Alexander Capital Tower, Berlins größtes Hochhaus mit
	einer Höhe von 150 Metern. Das Besondere daran: Das Gebäude mit 35
	Stockwerken wird ein Wohnturm. Damit setzt der Alexanderplatz gleich
	zweimal einen Trend. Als ein „Hochhaus-Dornröschen“, das endlich aus dem
	Schlaf erwacht – und als Standort für ein neues Hoch-hinaus beim Wohnen.
	Auf einer Höhe von 65 Metern hat das „Grandaire“ in der Alexanderstraße
	vorgemacht, wie es geht.

	Die nächsten Türme stehen schon in Habachtstellung. Neben dem Park Inn
	arbeiten derzeit die Abrissbagger. Die Alex-Oase ist schon weg. Der
	französische Investor Covivio will an dieser Stelle ein weiteres Hochhaus
	errichten. Die Baugenehmigung ist da, auch die Primark-Filiale wird künftig
	in das neue Projekt einziehen. Einzig das Hines-Hochhaus neben Saturn steht
	derzeit in den Sternen. Die Linke will auf den Turm des Architekten Frank
	Gehry sogar ganz verzichten.

	Berlin geht also hoch hinaus. Aber vielleicht ist der Alex nur der
	Schlusspunkt einer Entwicklung, die zuvor in der City West begonnen hat.
	Auch da hat es lange gedauert, bis das Zoofenster und das Upper West
	fertiggestellt wurden. Auch wenn der vom Architekten Christoph Langhof
	vorgeschlagene, über 200 Meter hohe Turm auf dem Hardenbergplatz wohl nur
	Entwurf bleiben wird, gehen die Planungen für die „vertikale Verdichtung“
	rund um den Breitscheidplatz weiter. So stellten Grundstückseigentümer und
	Bezirk jüngst eine „Charta“ für die City West vor, die weiteren Hochhäus…
	den Weg ebnen könnte. Die Linke spricht von einer „Tradition des
	West-Berliner Baufilzes“. Die Grünen im Bezirk verteidigen das Vorgehen.

	Auch in der City West könnte Signa eine treibende Rolle spielen. Zwar hat
	das Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher die drei geplanten
	Hochhäuser auf dem Karstadt-Gelände zwischen Ku’damm und Augsburger Straße
	abgelehnt. Werden sie wie im Signa-Deal vereinbart aber genehmigt, könnte
	das der Durchbruch für weitere Hochhäuser sein. Die Investoren stehen
	bereits in den Startlöchern. Und es ist gut möglich, dass sich dann auch
	ein Überbietungswettbewerb um die meisten und höchsten Türme zwischen
	Alexanderplatz und City West einstellen kann.

	Beinahe unbemerkt davon hat sich in der Vergangenheit die Spree als ein
	Hochhaus-Cluster entwickelt. Dort wird demnächst mit dem Bau des Edge East
	Side begonnen. Dieser 140 Meter hohe „Amazon Tower“ an der Warschauer
	Brücke soll 2023 fertig sein. Zwar bleibe Frankfurt am Main das Mekka der
	Hochhäuser in Deutschland, urteilte kürzlich erst das Handelsblatt, doch
	„Berlin holt auf“.

	## Hoch hinaus am Alex

	## 1 Auf 150 Metern Höhe über dem Alex wohnen

	Es ist ein Bauvorhaben der Superlative. 150 Meter soll Berlins höchstes
	Hochhaus werden. Damit wird es das Hotel Park Inn mit seinen 130 Metern um
	20 Meter überragen. Das ganz Besondere am Alexander Capital Tower des
	russischen Investors Monarch ist aber: Das 35 Stockwerk hohe Gebäude soll
	ein Wohnhaus werden. Der Trend weg vom Büro- zum Wohnungsbau hat damit auch
	den Alexanderplatz erreicht.

	Bereits Ende 2019 haben die Bauarbeiten für den Capital Tower begonnen. Der
	Turm entsteht neben der Alexa-Shoppingmall am nördlichen Ende der
	Alexanderstraße. Er ist damit das erste Hochhaus, das am Alexanderplatz neu
	entsteht – 27 Jahre nachdem der Architekt Hans Kollhoff 1993 einen
	städtebaulichen Ideenwettbewerb gewonnen hatte, der am Alex 13 Türme mit
	einer Höhe von 150 Metern vorsah.

	Ein Jahr später machte der Senat einen auf zehn Hochhäuser abgespeckten
	Entwurf zur Grundlage des Bebauungsplanverfahrens. Im April 2000 wurde dann
	der Bebauungsplan I-B4a „Alexanderplatz“ als Kernstück des städtebaulichen
	Gesamtkonzepts förmlich beschlossen. Geschehen ist seitdem – nichts.

	Die Russen sind also die Pioniere des neuen Platzes, der nach dem Zaren
	Alexander benannt ist, der im Oktober 1805 auf einer Stippvisite in Berlin
	weilte. Nur eine Woche später unterzeichnete König Friedrich Wilhelm III.
	von Preußen die Verfügung zur Umbenennung des Platzes. Kein Wunder also,
	dass der Capital Tower den Vornahmen Alexander trägt.

	Vier Jahre lang wird es etwa dauern, bis der Turm nach Entwürfen der
	Architekten Ortner & Ortner Baukunst fertig sein wird. In den unteren drei
	Geschossen wird es Einzelhandel geben. Die 377 Wohnungen, die von der Firma
	Bewocon vermarktet werden, sollen Größen von 30 bis 250 Quadratmeter haben.
	Über den Preis wird noch geschwiegen.

	## 2 Französisches Understatement

	Dieses Hochhaus haben viele erst auf dem Schirm, seit die Abrissbagger der
	Alexa-Oase neben dem Park Inn nahegerückt sind. Vielleicht liegt es auch
	daran, dass der Investor, die französische Covivio, dem 130 Meter hohen
	Turm ganz branchenuntypisch noch keinen klangvollen Namen gegeben hat.
	Französisches Understatement am Alex, auch nicht schlecht.

	Mit der Höhe hat sich Covivio dem Wunsch der damaligen Bausenatorin
	gebeugt. Katrin Lompscher (Linke) wollte alle Hochhäuser am Alex von 150
	Metern, wie es der Kollhoff-Plan (siehe Text 1) vorsieht, auf 130 begrenzen
	– die Höhe, die das Park Inn, ehemals Hotel Stadt Berlin, hat. Covivio ist
	das vermutlich leicht gefallen, weil dem Investor auch das
	Park-Inn-Grundstück gehört.

	Ein weiteres Hochhaus planen die Franzosen am Alexanderplatz Ecke
	Karl-Liebknecht-Straße. Dafür gibt es aber noch kein Baurecht.

	Nicht so sehr auf die damalige Bausenatorin hat der Investor bei der
	Nutzung gehört. Für den Turm, der nach dem preisgekrönten Entwurf des Büros
	Sauerbruch Hutton Architekten entstehen soll, ist eine reine Büronutzung
	geplant, obwohl der Senat bei allen Bauprojekten am Alex auf einen
	Wohnanteil von mindestens 15 Prozent gedrängt hat.

	In dem 36 Meter hohen Sockel, der weit auf den Alexanderplatz hineinreichen
	wird, sollen allerdings neben Einzelhandelsflächen auch einige Wohnungen
	entstehen.

	Nach den Abrissarbeiten soll Ende 2020 oder im Frühjahr 2021 der
	tatsächliche Baubeginn sein. Die Fertigstellung ist für Mitte 2026 geplant.
	Mitten auf dem Alex kann man dann, wie Franz Biberkopf in den zwanziger
	Jahren, Zeuge einer Neuerfindung des Platzes sein.

	## 3 Die Grünen hätten lieber ein Holzhochhaus

	Das Alexanderplatz Residential ist das vielleicht das meistabgebildete
	Hochhaus am Alexanderplatz – und das erste, das im Bau sein sollte. Bereits
	2013 war der Entwurf des Architekten Frank O. Gehry, der zwei gegeneinander
	verdrehte Hochhausteile zeigt, zum Sieger eines Wettbewerbs gekürt worden.

	Doch bislang ist auf dem Grundstück, das dem texanischen Investor Hines
	gehört, nur der Sockelbau „Die Mitte“ mit der Saturn-Filiale als
	Ankermieter realisiert worden. Dass der anliegende 150 Meter hohe Turm noch
	nicht im Bau ist, hat mit der BVG zu tun. Denn das Hochhaus würde direkt
	über dem Tunnel der U2 stehen. Die Folge waren jahrelange
	Gutachterverfahren, die bis in die jüngste Zeit andauerten.

	Inzwischen wurde nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
	Wohnen mit der BVG eine Verständigung über Sicherungsmaßnahmen erzielt.
	Derzeit finden die vertraglichen Verhandlungen über technische Details zur
	Sicherung der U-Bahnanlagen statt. Auch muss noch geklärt werden, wer die
	Kosten übernimmt. Das Bebauungsplanverfahren wird erst fortgesetzt, wenn
	eine Grundsatzvereinbarung zwischen Hines und der BVG unterzeichnet ist.

	Vor allem der Linken kommt die Verzögerung nicht ungelegen. Sie fordert,
	auf das Hochhaus ganz zu verzichten. Die Antwort des Senats auf eine
	Anfrage der Linken ergab, dass dies sogar möglich wäre, ohne dass vonseiten
	des Investors Schadensersatzansprüche zu befürchten wären.

	Einen originellen Vorschlag haben inzwischen die Grünen ins Spiel gebracht.
	Sie plädieren für ein Holzhochhaus, weil das leichter sei als eines aus
	Stahl und Beton und nicht so sehr auf den U-Bahn-Tunnel drücke.

	## 4 Zugeständnisse an den Investor

	Jetzt soll alles ganz schnell gehen. In dem Letter of Intent, den der Senat
	im August mit dem Karstadt-Eigner Signa unterzeichnete, ist auch das
	geplante Hochhaus des österreichischen Investors am Alexanderplatz
	enthalten. Gegenüber der Zusage, Baurecht für dieses Vorhaben sowie am
	Hermannplatz und am Kurfürstendamm zu bekommen, verpflichtete sich Signa,
	vier der sechs Karstadt-Häuser, die in Berlin geschlossen werden sollte,
	für drei bis fünf Jahre zu erhalten.

	Anders als am Hermannplatz oder am Ku’damm ist das Signa-Vorhaben am Alex
	das am wenigsten umstrittene. Allerdings hat der Investor dem Senat auch
	hier einige Zugeständnisse abringen können. So soll auf den Wohnanteil, den
	sich die ehemalige Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) gewünscht hatte,
	verzichtet werden.

	Die Reduzierung der Höhe von 150 auf 130 Meter akzeptiert Signa dagegen.
	Bis Ende des Jahres soll das Büro Kleihues + Kleihues, das schon die
	Kaufhof-Filiale umgebaut hat, drei Entwürfe vorstellen. Nachdem die Auswahl
	erfolgt ist, so der Letter of Intent, wird der Investor einen Antrag auf
	Bauvorbescheid einreichen. Dann kann der Bau beginnen, denn gleich nach
	Erteilung der Baugenehmigung soll das Grundstück aus dem
	Bebauungsplanverfahren für den Alexanderplatz herausgenommen werden. Bis
	zum Abschluss des Verfahrens muss Signa also nicht warten. Klingt ein wenig
	nach Tesla-Tempo mitten in Berlin.

	## 5 Ein echter Durchbruch

	Städtebaulich kommt das Vorhaben einer kleinen Revolution gleich. Auf der
	nördlichen Seite der Alexanderstraße, wo zwischen Karl-Liebknecht- und
	Otto-Braun-Straße noch der Riegel des ehemaligen Hauses der
	Elektroindustrie steht, soll es einen Durchbruch geben. Künftig sollen die
	Keibelstraße und die Alex-Wedding-Straße direkt auf den Alex führen. Dafür
	muss das Haus der Elektroindustrie weichen.

	Investor ist die Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft TLG, die bald schon mit
	dem FC-Union-Sponsor Aroundtown zu Europas drittgrößtem
	Immobilienunternehmen fusionieren könnte. Dann wäre auch das Volumen des
	Vorhabens, eine Milliarde Euro, zu stemmen. Im Juni hat die TLG ihr
	Vorhaben im Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher
	vorgestellt. Geplant sind laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung drei
	Baublöcke sowie zwei 130 Meter hohe Hochhäuser. Die Nutzung ist ein Mix aus
	Handel, Dienstleistungen, Büros und Wohnungen. Baubeginn soll 2022 sein.

	Betroffen von den Plänen wäre auch Berlins Hofbräuhaus, das vor der
	Coronakrise vor allem bei Touristen aus dem Ausland beliebt war. Es müsste
	einem der drei Blöcke weichen. Allerdings gibt es Überlegungen, dass es
	nach der Fertigstellung wieder eröffnen könnte.

	## 6 Luxuswohnen mit Fahrradaufzug

	Was im Capital Tower noch Zukunft ist, ist im Grandaire bereits Realität.
	269 Wohnungen sind in dem U-förmigen Gebäude vorhanden, jede von ihnen hat
	eine Loggia. 164 davon werden als Eigentumswohnungen verkauft. Doch das hat
	seinen Preis. So kostet eine 77 Quadratmeter große Wohnung im 17. Stock
	1,15 Millionen Euro – ein Quadratmeterpreis von 15.000 Euro.

	Mit seinen Services ist das vom Büro Giorgio Gullotta Architekten
	entworfene Grandaire ein gutes Beispiel dafür, in welche Richtung
	Luxuswohnen in Berlin künftig geht. Es gibt zum Beispiel separate
	Fahrradaufzüge, die zu eigens errichteten Abstellkammern führen. Die nennen
	sich dann „Bikelofts“. Ein Sportbereich fehlt ebenso wenig wie eine
	gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse. Die Wohnungen selbst können die
	Käuferinnen und Käufer nach Gusto ausstatten lassen, und zwar in den drei
	Designlinien „Acqua“, „Terra“ und „Aria“.

	Eine besondere Herausforderung beim Grandaire war die Frage der Harmonie
	mit dem benachbarten Alexa, über dessen Gestaltung, so Senatsbaudirektorin
	Regula Lüscher, man „geteilter Meinung“ sein könne. Die Lösung war ein
	gemeinsam genutzter Vorplatz auf der zur S-Bahntrasse hin gelegenen Seite,
	der tatsächlich eine gewisse Aufenthaltsqualität hat. In den Erdgeschossen
	wird es auf 950 Quadratmetern Einzelhandelsflächen geben, die zurzeit in
	der Vermietung sind.

	Ach ja, beim Richtfest im vergangenen Sommer hielt der Geschäftsführer des
	Investors Reggeborgh Investment & Management, Johannes Hegemann, eine
	flammende Rede gegen den Berliner Mietendeckel. Der würde nämlich – bei
	einer Wiedervermietung – auch das Grandaire treffen.

	## 7 Lang nicht das Letzte

	Es wird der Schlusspunkt einer Reihe von Bauprojekten entlang der
	Alexanderstraße bis zur Jannowitzbrücke sein.

	Nach dem Capital Tower von Monarch am Alexa, dem Wohnhochhaus Grandaire,
	dem im Bau befindlichen Bürohaus VoltAir sowie dem Student Hotel wird mit
	dem Moxy ein weiteres Hotel einen Akzent setzen. 70 Meter hoch soll der Bau
	des Berliner Büros Gewers & Pudewill werden.

	Die Bauarbeiten sollen noch in diesem Jahr beginnen, nachdem die derzeit
	stattfindenden archäologischen Grabungen abgeschlossen sind. Investoren
	sind die Cesa Unternehmensgruppe und UBM Development. Das Hotel wird 445
	Zimmer haben, dazu kommen noch 112 Suites für Langzeitgäste.

	Doch Berlins neues Hochhauscluster am Alexanderplatz und in der
	Alexanderstraße wird nicht am Moxy-Hotel enden. Denn an der Holzmarktstraße
	steht schon das nächste Projekt in den Startlöchern. Mit der Art-Invest
	Real Estate will die Cesa dort einen Stadtturm des Architekten David
	Chipperfield errichten und mit dem JaHo das laut Mittes Baustadtrat Ephraim
	Gothe „spannendste Bürohaus Berlins“.

	26 Sep 2020

	## AUTOREN

	Uwe Rada

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