# taz.de -- Berliner Mietendeckel und die Folgen: Wolken am Vermieterhimmel | |
> Das seit Ende Februar geltende Mietendeckel-Gesetz zeigt erste Wirkungen. | |
> Vermieter versuchen zu tricksen, Investoren sind abgeschreckt. | |
Bild: Gebaut wird noch, sonst aber ist die Vermieterlage eher grau | |
BERLIN taz | Ein Mietvertrag für eine kleine Zweizimmerwohnung in einem | |
Altbau in Wedding: Gleich zu Beginn des Textes findet sich der Preis von | |
450 Euro monatlich, zuzüglich 60 Euro Nebenkosten. Es folgt seitenlang | |
Kleingedrucktes, ehe im Anhang des Vertrages noch ein entscheidender | |
Hinweis fällt: „Solange und soweit das Gesetz zur Mietbegrenzung im | |
Wohnungswesen in Berlin gilt, ist der Mieter zur Zahlung von monatlich 290 | |
Euro verpflichtet.“ Gemeint ist der [1][Mietendeckel], der auch bei | |
Wiedervermietung Mietobergrenzen gestaffelt nach Baujahr und Ausstattung | |
einer Wohnung definiert. | |
Die Mieter, die hier einziehen wollen, haben keine andere Wahl, als einen | |
Vertrag mit zwei Mietpreisen zu unterzeichnen: zum einen die zulässige und | |
gültige Miete, zum anderen die Wunschmiete des Vermieters, auch | |
Schattenmiete genannt. Im vorliegenden Vertrag weist der Vermieter zudem | |
darauf hin, dass die Differenz nachzuzahlen sei, sollte das | |
Mietendeckel-Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden, wovon aufgrund | |
der „erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken“ auszugehen sei. | |
Viele, die seit Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes am 23. Februar eine | |
Wohnung angemietet haben, dürften ähnliche Erfahrungen gemacht haben. | |
Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, sagt: „Mit dem | |
Konzept der Schattenmiete arbeitet ein sehr großer Teil der Vermieter.“ Der | |
Eigentümerverband Haus & Grund hatte genau diese [2][Umgehungsstrategie] | |
empfohlen. | |
Ob dieses Vorgehen rechtlich Bestand haben wird, ist umstritten. Während | |
die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass es | |
„grundsätzlich wohl rechtlich zulässig“ sei, wenn eine höhere Miete in d… | |
Vertrag aufgenommen wird, hält die mietenpolitische Expertin der Linken, | |
Gaby Gottwald, entsprechende Klauseln für nichtig: Das Gesetz verbiete, | |
eine Miete zu vereinbaren, die die zulässige Höhe überschreitet, selbst | |
wenn sie derzeit nicht gefordert wird. Gerichtsurteile, auch zu der Frage, | |
ob eine Nachforderung der Miete zulässig ist, stehen aus. | |
## Zu teure Angebote | |
Laut dem Wohnungsportal Immoscout lagen im April mehr als 90 Prozent aller | |
angebotenen Mietwohnungen „über den Obergrenzen“ des Mietendeckels. | |
Möglicherweise, sagt Reiner Wild, werden die Wohnungen schlussendlich doch | |
zum rechtlich zulässigen Preis vermietet. Der aufgerufene höhere Preis in | |
den Annoncen diene dann nur dazu, eine Klientel anzuziehen, die auch die | |
Schattenmiete bezahlen könnte. Das Forschungsinstitut F+B hatte Ende April | |
vermeldet, dass die Durchschnittsmiete in Berlin im ersten Quartal um 2,4 | |
Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken sei, und von möglichen | |
„ersten Auswirkungen des Mietendeckels“ gesprochen. | |
In den Beratungen des Mietervereins geht es aktuell vor allem um | |
Mieterhöhungen, die zwischen dem Stichtag 18. Juni und Inkrafttreten des | |
Gesetzes ausgesprochen wurden. So manche Mieter, die ihre Zustimmung | |
verweigerten, wurden von ihren Vermietern verklagt. Die Amtsgerichte | |
hätten, so Wild, in der Mehrzahl den Mietern recht gegeben und entsprechend | |
der Absicht des Mietendeckel-Gesetzes geurteilt, dass die vertraglich | |
fixierte Miete zum Stichtag 18. Juni nicht überschritten werden darf. Eine | |
obergerichtliche Entscheidung des Landgerichts stehe aber aus. Seit | |
Inkrafttreten des Gesetzes gebe es laut Wild kaum noch Mieterhöhungen: „Das | |
scheinen die Vermieter zu akzeptieren.“ | |
Für die Überwachung des Mietpreisstopps sind formal die Bezirksämter | |
zuständig. Doch die Besetzung der Stellen sei wegen Corona ins Stocken | |
geraten, sagt [3][Peter Weber, der Erfinder des Mietendeckels] aus dem | |
Bezirksamt Pankow. Anfragen kämen dennoch. Von Vermietern, die mit Verweis | |
auf eine gute Ausstattung eine höhere Miete fordern, oder von Mietern, die | |
Mieterhöhungen anfechten. Gegen solche kann das Bezirksamt | |
Untersagungsverfügungen aussprechen; den zivilrechtlichen Weg müssen die | |
MieterInnen aber allein gehen. | |
## Mietsenkungen ab Dezember | |
Mietsenkungen in bestehenden Verträgen sind ab Dezember möglich. Hier | |
werden die meisten Streitfälle erwartet. Die Senatsverwaltung für | |
Stadtentwicklung, die diesen Teil des Gesetzes überwachen soll, will in den | |
nächsten Wochen erste Bewerbungsgespräche führen, „sodass eine Einstellung | |
zu Ende November sichergestellt ist“. | |
Einen großen Effekt hat der Mietendeckel bereits seit Juni, nämlich auf die | |
Investitionsbereitschaft im Immobilienmarkt. So sagt es zumindest Michael | |
Plettner, Vorstand der Deutschen Grundstücksauktionen AG, in einem | |
Interview mit Börse Online. Seitdem sei die Lage „extrem schwierig“; viele | |
Investoren hätten sich „vom Markt abgewendet“. Sowohl Verkäufer als auch | |
potentielle Käufer seien von den gefallenen Ertragserwartungen infolge | |
begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten abgeschreckt. | |
„Der klassische Berliner Inhaber eines Mehrfamilienhauses wird zu diesen | |
Preisen, die der Markt im Moment bereit ist zu bezahlen, kaum verkaufen, | |
deswegen geht in diesem Markt auch nichts.“ Plettner bezeichnet es als | |
eigentliches Ziel des Gesetzes, die „Dynamik aus dem Berliner | |
Investmentmarkt“ zu nehmen: „Das hat der Senat geschafft.“ | |
## Zusammenbruch des Neubaus? Vonwegen. | |
Ein anderes von der Immobilienlobby ausgebreitetes Szenario ist nicht | |
eingetreten: Neubau und Neubauplanung sind nicht zum Erliegen gekommen – im | |
Gegenteil. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg diese Woche | |
mitteilte, wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres Baugenehmigungen | |
für mehr als 5.300 Wohnungen erteilt, 9,8 Prozent mehr als im | |
Vorjahreszeitraum. | |
Ob der Mietendeckel Bestand über die nächsten fünf Jahre haben wird, werden | |
die Gerichte entscheiden. Mitte März hatte das Bundesverfassungsgericht | |
einen [4][Eilantrag] auf vorläufige Außerkraftsetzung der | |
Bußgeldvorschriften abgelehnt. Für den Juristen Weber war das entgegen | |
vieler Unkenrufe ein erster Erfolg: „Offensichtlich verfassungswidrig ist | |
da schon mal gar nichts.“ | |
Das Bundesverfassungsgericht wird sich aber tiefgreifender mit dem Gesetz | |
befassen. Das Landgericht Berlin hat ihm schon im März einen Fall | |
vorgelegt. Vergangene Woche haben die Bundestagsabgeordneten von CDU/CSU | |
und FDP eine Normenkontrollklage eingereicht. Geprüft werden soll, ob das | |
Land Berlin überhaupt die Kompetenz hat, das Mietendeckel-Gesetz zu | |
erlassen. Die Verteidigung übernimmt die Senatsverwaltung für | |
Stadtentwicklung. Sie lässt sich durch die Rechtsanwaltskanzlei Geulen & | |
Klinger und den Juraprofessor Florian Rödl von der Freien Universität | |
vertreten. | |
14 May 2020 | |
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## AUTOREN | |
Erik Peter | |
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