# taz.de -- Ermittlungen gegen Anwalt: Besser verkaufen mit McEigenbedarf | |
> Ein früherer Syndikusanwalt der Immobilienfirma McMakler ist in einen | |
> mutmaßlichen Betrugsfall verwickelt – zu vorgetäuschtem Eigenbedarf an | |
> Wohnraum. | |
Bild: Häusermeer in Charlottenburg: Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft | |
BERLIN taz | Die Firma McMakler wirbt mit der einfachen Abwicklung von | |
Immobiliengeschäften: „Der Verkauf mit McMakler lief wirklich | |
unkompliziert. Der Makler war immer da und der Prozess sehr transparent“, | |
sagt eine ältere Frau in McDonald’s-gelbem Pullover grinsend in die Kamera. | |
Die Image-Filme des Unternehmens versprechen viel: „McMakler steht für | |
Rundum-sorglos-Service“, lautet ein Slogan, „für persönliche und | |
umfassende“ Beratung ein anderer. Gemeinsam mit über 100 Experten entwickle | |
man eine „individuelle Vermarktungsstrategie“. | |
Wie eine solche Strategie aussehen kann, interessiert in einem Fall, den | |
die taz recherchiert hat, auch Polizei und Staatsanwaltschaft. Nach einem | |
Räumungsprozess und dem darauf folgenden Wohnungsverkauf im Jahr 2021 | |
ermittelt die Berliner Staatsanwaltschaft gegen Philipp T., einen damaligen | |
Syndikusanwalt von McMakler. Syndikusanwälte beraten ihren Arbeitgeber in | |
sämtlichen Rechtsfragen. Im Fall von T. lautet der Vorwurf: Prozessbetrug. | |
Zusammen mit den Eigentümern, dem Ehepaar K., soll er bei deren | |
Charlottenburger Wohnung in der Wernigeroder Straße bewusst Eigenbedarf | |
vorgetäuscht haben. Das geht aus polizeilichen Unterlagen und zahlreichen | |
Belegen hervor, die der taz vorliegen. | |
Obwohl es sich um eine Straftat handelt, kommt es äußerst selten zu | |
Verurteilungen wegen Betrugs aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs. Zwar | |
lässt sich meist leicht belegen, ob Vermieter nach dem durchgesetzten | |
Eigenbedarf tatsächlich eingezogen sind. Aber Eigentümer können geltend | |
machen, dass sich die Lebenspläne geändert haben, um ein vorsätzliches | |
Handeln abzustreiten. Die Vorteile für Vermieter sind klar: Das Mietrecht | |
wird so ausgehebelt, und beim Verkauf einer leeren Wohnung lässt sich ein | |
höherer Preis erzielen. Wie häufig diese illegale Praxis ist, darüber lässt | |
sich nur spekulieren. | |
Die Zahl der Beratungen wegen einer [1][Eigenbedarfskündigung] ist | |
jedenfalls in den letzten Jahren [2][laut dem Berliner Mieterverein stark | |
gestiegen]. Der Verein geht auf taz-Anfrage auch davon aus, dass Vermieter | |
wissen, wie selten die Zivilgerichte Verdachtsfälle von Betrug an die | |
Staatsanwaltschaft melden. Zu vorgetäuschtem Eigenbedarf gebe es einige | |
Dutzend Beratungsfälle. Allerdings „dürfte die Dunkelziffer jährlich in die | |
Tausende gehen, da viele nach Auszug mit dem belastenden Thema abschließen | |
möchten und sich nicht mehr darum kümmern, wer in die frühere Wohnung | |
gezogen ist“, erläutert Sebastian Bartels vom Mieterverein. | |
Auch Senat und Staatsanwaltschaft haben auf taz-Anfrage keine Zahlen. Der | |
Berliner Richter Sven Kersten sagt auf Anfrage: „Die letzten | |
veröffentlichten Gerichtsentscheidungen dazu datieren auf Ende der 80er, | |
Anfang der 90er Jahre.“ Aus seiner Sicht liegt es daher nahe, dass viele | |
Strafverfahren mit einer Einstellung endeten. | |
Im vorliegenden Fall ist die Beweislage jedoch etwas anders: Denn lange | |
bevor sie Eigenbedarf anmeldeten, teilten die Eigentümer, das Ehepaar | |
Andreas und Gabriela K., ihren Mietern mit, dass sie die Wohnung mithilfe | |
von McMakler verkaufen wollten. Und schon vor ihrer Räumungsklage wegen | |
Eigenbedarfs am 27. 11. 2020, am 3. August 2020 nämlich, kauften sie sich | |
ausweislich eines der taz vorliegenden Grundbuchauszugs ein Haus mit Garten | |
im Landkreis Oberhavel, in dem sie bis heute leben. Ganz offenkundig hatten | |
sie nie vor, selbst in ihre Charlottenburger Wohnung einzuziehen. Dass sie | |
zum Zeitpunkt des Räumungsprozesses das Haus bereits gekauft hatten, | |
stellte sich allerdings erst später heraus. | |
## Eine vermietete Wohnung verkauft sich schlechter | |
Zu Beginn versuchten die Eigentümer alleine, später gemeinsam mit dem | |
McMakler-Anwalt, die Mieter*innen zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Es | |
handelte sich um das Ehepaar H., beide Mitte 40. Ein Umzug war für sie | |
zwischen Magen-OPs von Frank H. schwierig zu gestalten, der zudem unter | |
einer chronischen psychischen Erkrankung mit Behinderungsgrad leidet. Doch | |
vermietet verkauft sich eine Wohnung eben nicht so gut. | |
Tief blicken lässt die E-Mail einer McMakler-Mitarbeiterin an den | |
beschuldigten Anwalt Philipp T., die sie offenbar versehentlich auch den | |
Mieter*innen schickte. Darin geht es auch darum, wie man die H.s zum | |
Auszug bewegen könne. In der Mail fragt die Maklerin den Anwalt: „Soll ich | |
die Mieter vorab kontaktieren, und ihnen sagen, dass du dich zeitnah melden | |
wirst? Ich möchte aus taktischen Gründen versuchen, die Mieter auf meiner | |
Seite zu behalten. Ich weiß ja nicht, wie sie das aufnehmen, wenn du sie | |
anrufst.“ | |
Dann teilt sie noch mit, dass der Mieter erkrankt sei und eine OP | |
bevorstehe, weswegen sie nicht umziehen könnten. Gleichwohl seien die H.s | |
kompromissbereit, schreibt die Maklerin – weil sie ihnen mitgeteilt habe, | |
dass auch unter möglichen neuen Besitzern eine Eigenbedarfskündigung drohe. | |
Die Mieter hätten vorgeschlagen, in Absprache mit neuen Eigentümern einen | |
Auszugstermin nach der OP abzusprechen. Sie würden sich bereits nach | |
Alternativen umschauen. | |
Dass in jedem Fall eine härtere Gangart bevorstünde, war offenbar auch der | |
Maklerin bekannt. Abschließend schrieb sie: „Thema Mietanpassung steht auf | |
meiner To-do-Liste.“ | |
Der ehemalige Mieter, Frank H., sagt der taz: „Der Anwalt von McMakler hat | |
uns dreist am Telefon angekündigt, dass es eine Eigenbedarfskündigung geben | |
werde.“ Häufig sei er am Telefon ruppig gewesen, habe abgestritten, dass | |
per Einschreiben mit Rückschein verschickte Briefe angekommen seien, habe | |
keine Rücksicht auf ihre Krankheitsgeschichte genommen und sich | |
unnachgiebig hinsichtlich eines Aufschubs gezeigt. | |
Dann verhärten sich die Fronten: Nach Drohungen mit Mieterhöhungen – auch | |
über den McMakler-Anwalt –, Schriftwechseln und Widersprüchen melden die | |
Eigentümer K. am 4. April 2020 kurzerhand Eigenbedarf an. Sie wollten die | |
Wohnung doch nicht verkaufen, heißt es plötzlich, sondern selbst einziehen, | |
unter anderem, weil sie in ihrer aktuellen Wohnung unter Baulärm litten. | |
Die Kommunikation zu den Mieter*innen läuft größtenteils über McMakler | |
und den Syndikusanwalt. Die Mieter*innen widersprechen, leiden aber sehr | |
unter der ungewissen Situation. | |
Eine weitere Mail vom September 2020, die der taz vorliegt, lässt tief | |
blicken: Die schickt der McMakler-Anwalt T. den Eigentümern, leitet sie | |
aber – versehentlich oder gar zur Einschüchterung – an Frank H. weiter: Er | |
werde nun zeitnah Räumungsklage erheben, heißt es darin, um möglichst zügig | |
die Zwangsvollstreckung einleiten zu können. „Mit einer Prise Glück bei der | |
gerichtlichen Terminierung werden die Eheleute H. noch vor Weihnachten | |
durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden und Sie können | |
Weihnachten schon in den eigenen vier Wänden verbringen“, schreibt er | |
darin. | |
Die Räumungsklage folgt Ende November. Im zivilrechtlichen Prozess vor dem | |
Amtsgericht Charlottenburg kommt es im März 2021 zu einer Einigung: Das | |
Ehepaar sagt zu, wenig später auszuziehen – es bekommt als Abfindung 25.000 | |
Euro von den Eigentümern. Die H. nehmen das Geld an, weil sie unter der | |
stressigen Situation leiden und nicht sicher sein können, ob die Eigentümer | |
nicht doch tatsächlich Eigenbedarf haben – von deren Hauskauf in | |
Brandenburg wissen sie zu dem Zeitpunkt ebenso wenig wie die Richterin. | |
## Schwierige Wohnungssuche, teurere Miete | |
Die Wohnungssuche gestaltet sich schwierig für das nicht sehr mobile | |
Ehepaar. Sie ziehen schließlich nach Karlshorst. Bis heute bedauern sie, | |
ihren alten Lebensmittelpunkt mit Nähe zu Freund*innen und Arbeitsplatz | |
verloren zu haben. Ihre neue Miete liegt um 200 Euro höher. | |
Auch deswegen prüft Frank H. nach dem Auszug, ob die Wohnung nicht doch | |
inseriert wird. Und tatsächlich: Wenig später stellt sich heraus, dass die | |
Eigentümer nicht selbst eingezogen sind. Zwar steht am Klingelschild | |
vorübergehend ihr Name, aber rund zwei Monate nach dem Auszug der H.s wird | |
die Wohnung auf einem Immobilienportal zum Kauf angeboten – zu einem | |
deutlich höheren Preis: Statt 399.000 Euro wie im Herbst 2019, als die K.s | |
sie schon einmal angeboten hatten, sind es nun 650.000 Euro – kurz darauf, | |
im November, ist die Wohnung verkauft. Eine Melderegisterauskunft belegt, | |
dass die ehemaligen Eigentümer in ihr Brandenburger Haus gezogen sind. | |
Die ehemaligen Mieter sind empört: Zusammen mit ihrem Rechtsanwalt Benjamin | |
Raabe, einem Fachanwalt für Mietrecht, reichen sie Anzeige wegen | |
Prozessbetrugs ein. Aber die Staatsanwaltschaft stellt das Strafverfahren | |
trotz aller vorliegenden Fakten und Belege nach Einlassungen von Anwalt T. | |
und den Eigentümern K. am 15. November 2022 zunächst wieder ein. | |
Raabe nimmt Akteneinsicht und legt mit Verweis auf das Datum des Hauskaufs | |
Beschwerde gegen die Einstellung ein – die K.s hatten den Hauskauf während | |
der Ermittlungen mit einem falschen Datum angegeben. Sein Widerspruch hat | |
Erfolg: Die Staatsanwaltschaft ermittelt erneut – mit noch offenem Ausgang. | |
Auf taz-Anfrage heißt es, die Ermittlungen seien in Kürze abgeschlossen. | |
Ein Schlussbericht der Kriminalpolizei liegt der taz vor. Für das LKA ist | |
der Fall nun relativ klar: Herr und Frau K. hätten bei der Räumungsklage | |
vor Gericht behauptet, ihre Wohnung selbst beziehen zu wollen – | |
„tatsächlich aber beabsichtigten die beiden Beschuldigten, die Wohnung zu | |
veräußern und ohne Mieter einen höheren Verkaufspreis zu erzielen“. Das | |
ergebe sich daraus, dass sie seit August 2020 eine „notarielle Auflassung | |
zum Kauf für ein neues Grundstück mit Haus“ in Brandenburg hatten – also | |
über drei Monate vor der Räumungsklage. Zudem habe es bereits 2019 | |
zahlreiche Besichtigungen über die Firma McMakler gegeben, „da die | |
Beschuldigten bereits 2019 die bewohnte Wohnung verkaufen wollten.“ | |
Anwalt T. habe sämtliche Vorwürfe im Juni 2023 zurückgewiesen. Auch auf | |
taz-Anfrage sagt T., er sei „weder als Syndikusrechtsanwalt noch als | |
Rechtsanwalt jemals bewusst in einen Prozessbetrug“ verwickelt gewesen. Er | |
würde seine Karriere nicht für einen wohnraummietrechtlichen Fall aufs | |
Spiel setzen, könne aber „aufgrund seiner berufsrechtlichen | |
Verschwiegenheitspflicht“ keine Auskunft zum Fall erteilen. Allgemein halte | |
er es für nicht ratsam, eine Eigenbedarfskündigung ohne Nutzungsabsicht | |
auszusprechen, sagt er: „Es wäre für Maklerunternehmen eine törichte | |
Strategie, zu einer Eigenbedarfskündigung zu raten.“ | |
## War McMakler „nicht involviert“? | |
Die Firma McMakler teilt auf taz-Anfrage mit, T. sei bis Oktober 2023 | |
Syndikusanwalt des Unternehmens gewesen, „zur Zeit“ aber nicht mehr für | |
McMakler tätig. Die Eigentümer hätten den Maklervertrag für die | |
Charlottenburger Wohnung gekündigt, bevor es zur Vermarktung gekommen sei, | |
weil sie das Objekt selbst nutzen wollten. Danach habe T.s eigene Kanzlei | |
die Eigentümer vertreten, McMakler sei nicht mehr involviert gewesen. Von | |
einem Haus in Brandenburg sei ihnen zu keinem Zeitpunkt etwas bekannt | |
gewesen. Man habe den Eigentümern nicht strategisch dazu geraten, | |
Eigenbedarf vorzutäuschen, erfasse aber auch nicht die Wohn- oder | |
Eigentumssituation der Verkäufer. | |
Auf eine taz-Anfrage haben die Eigentümer K. bisher nicht reagiert. | |
Gegenüber den Ermittlungsbehörden haben sie sich dagegen ausführlich | |
schriftlich geäußert. Aus dem Schlussbericht der Polizei geht allerdings | |
nicht hervor, dass sie damit die Vorwürfe entkräften. Denn in ihren | |
Erklärungen heißt es, sie hätte das Haus lediglich für ihre Tochter | |
gekauft, weil diese keinen Kredit bekommen habe – sie aber mit der Wohnung | |
in Charlottenburg schon. Allerdings behaupten sie gegenüber den Behörden, | |
sie hätten das Haus erst Anfang 2021 gekauft und nicht, wie im Grundbuch | |
steht, im August 2020. Nach den falschen Angaben wirkt dann auch ihre | |
Erklärung für den Einzug in das Havelländer Einfamilienhaus wenig | |
glaubwürdig: Erst als sich für die Tochter eine andere Wohngelegenheit | |
ergeben habe, hätten sie sich dazu entschieden. | |
Dafür schimpfen die K.s gegenüber den Behörden noch einmal über ihre | |
ehemaligen Mieter*innen: Man sei mit dubiosen Geschichten hingehalten | |
worden. Obwohl mit der Einigung bei der Räumungsklage doch sämtliche | |
Ansprüche abgegolten waren, seien „die krankhaften Belästigungen“ | |
weitergegangen. „Wir wollen endlich unsere Ruhe und nicht alljährlich von | |
Fam. H. belästigt werden“, steht fettgedruckt unter der schriftlichen | |
Einlassung. Von Schuldbewusstsein keine Spur. | |
Entkräftet haben sie damit die Vorwürfe offensichtlich nicht – die Polizei | |
hat den Fall aus ihrer Sicht ausermittelt, wie es im Schlussbericht heißt. | |
Sie geht vom Vorliegen eines Betrugs aus und hat den Fall erneut der | |
Staatsanwaltschaft zur Entscheidung vorgelegt. Die dürfte in Kürze | |
bevorstehen. | |
Aus Sicht von Benjamin Raabe, dem Anwalt der ehemaligen Mieter*innen, | |
ist klar, was die K.s vorhatten: „Ihr Plan hatte sich nie geändert, nämlich | |
die Wohnung der Geschädigten zu verkaufen, um von dem Geld eine andere | |
Immobilie zu erwerben.“ Wenn sie in die Charlottenburger Wohnung eingezogen | |
wären, hätten sie den Hauskauf nicht realisieren können. Die Angaben in der | |
Räumungsklage und in diversen Schriftsätzen seien also „Vorspiegelung | |
falscher Tatsachen“. Raabe geht von einem zusätzlichen Gewinn von rund | |
250.000 Euro für die Eheleute K. aus. | |
Darüber hinaus ist Raabe der Ansicht, dass Anwalt T. sich der Teilnahme am | |
Betrug schuldig gemacht hat: „Es spricht vieles dafür, dass der Kollege von | |
Anfang an wusste, dass die Beschuldigten vor allem das Interesse hatten, | |
die Wohnung so gut wie möglich zu verkaufen.“ Schließlich habe es schon im | |
Jahr 2019 über McMakler Verhandlungen über den Auszug gegeben. | |
Update, 15.2.2024: Das Ermittlungsverfahren gegen Anwalt Philipp T. ist | |
mittlerweile eingestellt worden. Die anzeigenden Mieter*innen können | |
gegen die Entscheidung Beschwerde einlegen. | |
4 Feb 2024 | |
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## AUTOREN | |
Gareth Joswig | |
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