# taz.de -- Ermittlungen gegen Anwalt: Besser verkaufen mit McEigenbedarf

	# taz.de -- Ermittlungen gegen Anwalt: Besser verkaufen mit McEigenbedarf

	> Ein früherer Syndikusanwalt der Immobilienfirma McMakler ist in einen
	> mutmaßlichen Betrugsfall verwickelt – zu vorgetäuschtem Eigenbedarf an
	> Wohnraum.

	Bild: Häusermeer in Charlottenburg: Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft

	Berlin taz \| Die Firma McMakler wirbt mit der einfachen Abwicklung von
	Immobiliengeschäften: „Der Verkauf mit McMakler lief wirklich
	unkompliziert. Der Makler war immer da und der Prozess sehr transparent“,
	sagt eine ältere Frau in McDonald’s-gelbem Pullover grinsend in die Kamera.
	Die Image-Filme des Unternehmens versprechen viel: „McMakler steht für
	Rundum-sorglos-Service“, lautet ein Slogan, „für persönliche und
	umfassende“ Beratung ein anderer. Gemeinsam mit über 100 Experten entwickle
	man eine „individuelle Vermarktungsstrategie“.

	Wie eine solche Strategie aussehen kann, interessiert in einem Fall, den
	die taz recherchiert hat, auch Polizei und Staatsanwaltschaft. Nach einem
	Räumungsprozess und dem darauf folgenden Wohnungsverkauf im Jahr 2021
	ermittelt die Berliner Staatsanwaltschaft gegen Philipp T., einen damaligen
	Syndikusanwalt von McMakler. Syndikusanwälte beraten ihren Arbeitgeber in
	sämtlichen Rechtsfragen. Im Fall von T. lautet der Vorwurf: Prozessbetrug.
	Zusammen mit den Eigentümern, dem Ehepaar K., soll er bei deren
	Charlottenburger Wohnung in der Wernigeroder Straße bewusst Eigenbedarf
	vorgetäuscht haben. Das geht aus polizeilichen Unterlagen und zahlreichen
	Belegen hervor, die der taz vorliegen.

	Obwohl es sich um eine Straftat handelt, kommt es äußerst selten zu
	Verurteilungen wegen Betrugs aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs. Zwar
	lässt sich meist leicht belegen, ob Vermieter nach dem durchgesetzten
	Eigenbedarf tatsächlich eingezogen sind. Aber Eigentümer können geltend
	machen, dass sich die Lebenspläne geändert haben, um ein vorsätzliches
	Handeln abzustreiten. Die Vorteile für Vermieter sind klar: Das Mietrecht
	wird so ausgehebelt, und beim Verkauf einer leeren Wohnung lässt sich ein
	höherer Preis erzielen. Wie häufig diese illegale Praxis ist, darüber lässt
	sich nur spekulieren.

	Die Zahl der Beratungen wegen einer [1][Eigenbedarfskündigung] ist
	jedenfalls in den letzten Jahren [2][laut dem Berliner Mieterverein stark
	gestiegen]. Der Verein geht auf taz-Anfrage auch davon aus, dass Vermieter
	wissen, wie selten die Zivilgerichte Verdachtsfälle von Betrug an die
	Staatsanwaltschaft melden. Zu vorgetäuschtem Eigenbedarf gebe es einige
	Dutzend Beratungsfälle. Allerdings „dürfte die Dunkelziffer jährlich in die
	Tausende gehen, da viele nach Auszug mit dem belastenden Thema abschließen
	möchten und sich nicht mehr darum kümmern, wer in die frühere Wohnung
	gezogen ist“, erläutert Sebastian Bartels vom Mieterverein.

	Auch Senat und Staatsanwaltschaft haben auf taz-Anfrage keine Zahlen. Der
	Berliner Richter Sven Kersten sagt auf Anfrage: „Die letzten
	veröffentlichten Gerichtsentscheidungen dazu datieren auf Ende der 80er,
	Anfang der 90er Jahre.“ Aus seiner Sicht liegt es daher nahe, dass viele
	Strafverfahren mit einer Einstellung endeten.

	Im vorliegenden Fall ist die Beweislage jedoch etwas anders: Denn lange
	bevor sie Eigenbedarf anmeldeten, teilten die Eigentümer, das Ehepaar
	Andreas und Gabriela K., ihren Mietern mit, dass sie die Wohnung mithilfe
	von McMakler verkaufen wollten. Und schon vor ihrer Räumungsklage wegen
	Eigenbedarfs am 27. 11. 2020, am 3. August 2020 nämlich, kauften sie sich
	ausweislich eines der taz vorliegenden Grundbuchauszugs ein Haus mit Garten
	im Landkreis Oberhavel, in dem sie bis heute leben. Ganz offenkundig hatten
	sie nie vor, selbst in ihre Charlottenburger Wohnung einzuziehen. Dass sie
	zum Zeitpunkt des Räumungsprozesses das Haus bereits gekauft hatten,
	stellte sich allerdings erst später heraus.

	## Eine vermietete Wohnung verkauft sich schlechter

	Zu Beginn versuchten die Eigentümer alleine, später gemeinsam mit dem
	McMakler-Anwalt, die Mieter*innen zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Es
	handelte sich um das Ehepaar H., beide Mitte 40. Ein Umzug war für sie
	zwischen Magen-OPs von Frank H. schwierig zu gestalten, der zudem unter
	einer chronischen psychischen Erkrankung mit Behinderungsgrad leidet. Doch
	vermietet verkauft sich eine Wohnung eben nicht so gut.

	Tief blicken lässt die E-Mail einer McMakler-Mitarbeiterin an den
	beschuldigten Anwalt Philipp T., die sie offenbar versehentlich auch den
	Mieter*innen schickte. Darin geht es auch darum, wie man die H.s zum
	Auszug bewegen könne. In der Mail fragt die Maklerin den Anwalt: „Soll ich
	die Mieter vorab kontaktieren, und ihnen sagen, dass du dich zeitnah melden
	wirst? Ich möchte aus taktischen Gründen versuchen, die Mieter auf meiner
	Seite zu behalten. Ich weiß ja nicht, wie sie das aufnehmen, wenn du sie
	anrufst.“

	Dann teilt sie noch mit, dass der Mieter erkrankt sei und eine OP
	bevorstehe, weswegen sie nicht umziehen könnten. Gleichwohl seien die H.s
	kompromissbereit, schreibt die Maklerin – weil sie ihnen mitgeteilt habe,
	dass auch unter möglichen neuen Besitzern eine Eigenbedarfskündigung drohe.
	Die Mieter hätten vorgeschlagen, in Absprache mit neuen Eigentümern einen
	Auszugstermin nach der OP abzusprechen. Sie würden sich bereits nach
	Alternativen umschauen.

	Dass in jedem Fall eine härtere Gangart bevorstünde, war offenbar auch der
	Maklerin bekannt. Abschließend schrieb sie: „Thema Mietanpassung steht auf
	meiner To-do-Liste.“

	Der ehemalige Mieter, Frank H., sagt der taz: „Der Anwalt von McMakler hat
	uns dreist am Telefon angekündigt, dass es eine Eigenbedarfskündigung geben
	werde.“ Häufig sei er am Telefon ruppig gewesen, habe abgestritten, dass
	per Einschreiben mit Rückschein verschickte Briefe angekommen seien, habe
	keine Rücksicht auf ihre Krankheitsgeschichte genommen und sich
	unnachgiebig hinsichtlich eines Aufschubs gezeigt.

	Dann verhärten sich die Fronten: Nach Drohungen mit Mieterhöhungen – auch
	über den McMakler-Anwalt –, Schriftwechseln und Widersprüchen melden die
	Eigentümer K. am 4. April 2020 kurzerhand Eigenbedarf an. Sie wollten die
	Wohnung doch nicht verkaufen, heißt es plötzlich, sondern selbst einziehen,
	unter anderem, weil sie in ihrer aktuellen Wohnung unter Baulärm litten.
	Die Kommunikation zu den Mieter*innen läuft größtenteils über McMakler
	und den Syndikusanwalt. Die Mieter*innen widersprechen, leiden aber sehr
	unter der ungewissen Situation.

	Eine weitere Mail vom September 2020, die der taz vorliegt, lässt tief
	blicken: Die schickt der McMakler-Anwalt T. den Eigentümern, leitet sie
	aber – versehentlich oder gar zur Einschüchterung – an Frank H. weiter: Er
	werde nun zeitnah Räumungsklage erheben, heißt es darin, um möglichst zügig
	die Zwangsvollstreckung einleiten zu können. „Mit einer Prise Glück bei der
	gerichtlichen Terminierung werden die Eheleute H. noch vor Weihnachten
	durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden und Sie können
	Weihnachten schon in den eigenen vier Wänden verbringen“, schreibt er
	darin.

	Die Räumungsklage folgt Ende November. Im zivilrechtlichen Prozess vor dem
	Amtsgericht Charlottenburg kommt es im März 2021 zu einer Einigung: Das
	Ehepaar sagt zu, wenig später auszuziehen – es bekommt als Abfindung 25.000
	Euro von den Eigentümern. Die H. nehmen das Geld an, weil sie unter der
	stressigen Situation leiden und nicht sicher sein können, ob die Eigentümer
	nicht doch tatsächlich Eigenbedarf haben – von deren Hauskauf in
	Brandenburg wissen sie zu dem Zeitpunkt ebenso wenig wie die Richterin.

	## Schwierige Wohnungssuche, teurere Miete

	Die Wohnungssuche gestaltet sich schwierig für das nicht sehr mobile
	Ehepaar. Sie ziehen schließlich nach Karlshorst. Bis heute bedauern sie,
	ihren alten Lebensmittelpunkt mit Nähe zu Freund*innen und Arbeitsplatz
	verloren zu haben. Ihre neue Miete liegt um 200 Euro höher.

	Auch deswegen prüft Frank H. nach dem Auszug, ob die Wohnung nicht doch
	inseriert wird. Und tatsächlich: Wenig später stellt sich heraus, dass die
	Eigentümer nicht selbst eingezogen sind. Zwar steht am Klingelschild
	vorübergehend ihr Name, aber rund zwei Monate nach dem Auszug der H.s wird
	die Wohnung auf einem Immobilienportal zum Kauf angeboten – zu einem
	deutlich höheren Preis: Statt 399.000 Euro wie im Herbst 2019, als die K.s
	sie schon einmal angeboten hatten, sind es nun 650.000 Euro – kurz darauf,
	im November, ist die Wohnung verkauft. Eine Melderegisterauskunft belegt,
	dass die ehemaligen Eigentümer in ihr Brandenburger Haus gezogen sind.

	Die ehemaligen Mieter sind empört: Zusammen mit ihrem Rechtsanwalt Benjamin
	Raabe, einem Fachanwalt für Mietrecht, reichen sie Anzeige wegen
	Prozessbetrugs ein. Aber die Staatsanwaltschaft stellt das Strafverfahren
	trotz aller vorliegenden Fakten und Belege nach Einlassungen von Anwalt T.
	und den Eigentümern K. am 15. November 2022 zunächst wieder ein.

	Raabe nimmt Akteneinsicht und legt mit Verweis auf das Datum des Hauskaufs
	Beschwerde gegen die Einstellung ein – die K.s hatten den Hauskauf während
	der Ermittlungen mit einem falschen Datum angegeben. Sein Widerspruch hat
	Erfolg: Die Staatsanwaltschaft ermittelt erneut – mit noch offenem Ausgang.
	Auf taz-Anfrage heißt es, die Ermittlungen seien in Kürze abgeschlossen.

	Ein Schlussbericht der Kriminalpolizei liegt der taz vor. Für das LKA ist
	der Fall nun relativ klar: Herr und Frau K. hätten bei der Räumungsklage
	vor Gericht behauptet, ihre Wohnung selbst beziehen zu wollen –
	„tatsächlich aber beabsichtigten die beiden Beschuldigten, die Wohnung zu
	veräußern und ohne Mieter einen höheren Verkaufspreis zu erzielen“. Das
	ergebe sich daraus, dass sie seit August 2020 eine „notarielle Auflassung
	zum Kauf für ein neues Grundstück mit Haus“ in Brandenburg hatten – also
	über drei Monate vor der Räumungsklage. Zudem habe es bereits 2019
	zahlreiche Besichtigungen über die Firma McMakler gegeben, „da die
	Beschuldigten bereits 2019 die bewohnte Wohnung verkaufen wollten.“

	Anwalt T. habe sämtliche Vorwürfe im Juni 2023 zurückgewiesen. Auch auf
	taz-Anfrage sagt T., er sei „weder als Syndikusrechtsanwalt noch als
	Rechtsanwalt jemals bewusst in einen Prozessbetrug“ verwickelt gewesen. Er
	würde seine Karriere nicht für einen wohnraummietrechtlichen Fall aufs
	Spiel setzen, könne aber „aufgrund seiner berufsrechtlichen
	Verschwiegenheitspflicht“ keine Auskunft zum Fall erteilen. Allgemein halte
	er es für nicht ratsam, eine Eigenbedarfskündigung ohne Nutzungsabsicht
	auszusprechen, sagt er: „Es wäre für Maklerunternehmen eine törichte
	Strategie, zu einer Eigenbedarfskündigung zu raten.“

	## War McMakler „nicht involviert“?

	Die Firma McMakler teilt auf taz-Anfrage mit, T. sei bis Oktober 2023
	Syndikusanwalt des Unternehmens gewesen, „zur Zeit“ aber nicht mehr für
	McMakler tätig. Die Eigentümer hätten den Maklervertrag für die
	Charlottenburger Wohnung gekündigt, bevor es zur Vermarktung gekommen sei,
	weil sie das Objekt selbst nutzen wollten. Danach habe T.s eigene Kanzlei
	die Eigentümer vertreten, McMakler sei nicht mehr involviert gewesen. Von
	einem Haus in Brandenburg sei ihnen zu keinem Zeitpunkt etwas bekannt
	gewesen. Man habe den Eigentümern nicht strategisch dazu geraten,
	Eigenbedarf vorzutäuschen, erfasse aber auch nicht die Wohn- oder
	Eigentumssituation der Verkäufer.

	Auf eine taz-Anfrage haben die Eigentümer K. bisher nicht reagiert.
	Gegenüber den Ermittlungsbehörden haben sie sich dagegen ausführlich
	schriftlich geäußert. Aus dem Schlussbericht der Polizei geht allerdings
	nicht hervor, dass sie damit die Vorwürfe entkräften. Denn in ihren
	Erklärungen heißt es, sie hätte das Haus lediglich für ihre Tochter
	gekauft, weil diese keinen Kredit bekommen habe – sie aber mit der Wohnung
	in Charlottenburg schon. Allerdings behaupten sie gegenüber den Behörden,
	sie hätten das Haus erst Anfang 2021 gekauft und nicht, wie im Grundbuch
	steht, im August 2020. Nach den falschen Angaben wirkt dann auch ihre
	Erklärung für den Einzug in das Havelländer Einfamilienhaus wenig
	glaubwürdig: Erst als sich für die Tochter eine andere Wohngelegenheit
	ergeben habe, hätten sie sich dazu entschieden.

	Dafür schimpfen die K.s gegenüber den Behörden noch einmal über ihre
	ehemaligen Mieter*innen: Man sei mit dubiosen Geschichten hingehalten
	worden. Obwohl mit der Einigung bei der Räumungsklage doch sämtliche
	Ansprüche abgegolten waren, seien „die krankhaften Belästigungen“
	weitergegangen. „Wir wollen endlich unsere Ruhe und nicht alljährlich von
	Fam. H. belästigt werden“, steht fettgedruckt unter der schriftlichen
	Einlassung. Von Schuldbewusstsein keine Spur.

	Entkräftet haben sie damit die Vorwürfe offensichtlich nicht – die Polizei
	hat den Fall aus ihrer Sicht ausermittelt, wie es im Schlussbericht heißt.
	Sie geht vom Vorliegen eines Betrugs aus und hat den Fall erneut der
	Staatsanwaltschaft zur Entscheidung vorgelegt. Die dürfte in Kürze
	bevorstehen.

	Aus Sicht von Benjamin Raabe, dem Anwalt der ehemaligen Mieter*innen,
	ist klar, was die K.s vorhatten: „Ihr Plan hatte sich nie geändert, nämlich
	die Wohnung der Geschädigten zu verkaufen, um von dem Geld eine andere
	Immobilie zu erwerben.“ Wenn sie in die Charlottenburger Wohnung eingezogen
	wären, hätten sie den Hauskauf nicht realisieren können. Die Angaben in der
	Räumungsklage und in diversen Schriftsätzen seien also „Vorspiegelung
	falscher Tatsachen“. Raabe geht von einem zusätzlichen Gewinn von rund
	250.000 Euro für die Eheleute K. aus.

	Darüber hinaus ist Raabe der Ansicht, dass Anwalt T. sich der Teilnahme am
	Betrug schuldig gemacht hat: „Es spricht vieles dafür, dass der Kollege von
	Anfang an wusste, dass die Beschuldigten vor allem das Interesse hatten,
	die Wohnung so gut wie möglich zu verkaufen.“ Schließlich habe es schon im
	Jahr 2019 über McMakler Verhandlungen über den Auszug gegeben.

	Update, 15.2.2024: Das Ermittlungsverfahren gegen Anwalt Philipp T. ist
	mittlerweile eingestellt worden. Die anzeigenden Mieter*innen können
	gegen die Entscheidung Beschwerde einlegen.

	4 Feb 2024

	## LINKS

	[1] /19-Jaehriger-verdraengt-Rentnerin/!5906627
	[2] https://www.berliner-mieterverein.de/aktuelles/newsletter/eigenbedarfskuend…

	## AUTOREN

	Gareth Joswig

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