# taz.de -- Hausbacken neu definiert

	# taz.de -- Hausbacken neu definiert

	> Immobilieninvestment Die Berliner Demeter-Bäckerei Märkisches Landbrot
	> vermietet an ihre Mitarbeiter Wohnungen. Dabei wird nicht abkassiert,
	> sondern ein ganz anderer Lohn eingefahren

	von Lars Klaaßen

	Die Bäckerei Märkisches Landbrot mit Sitz in Berlin-Neukölln ist ein
	Traditionsbetrieb. Vor über 80 Jahren wurden die ersten Öfen dort
	angeheizt. Seit 1981 wird ausschließlich ökologisch und seit 1992 in
	Demeter-Qualität gebacken. Das Unternehmen hat 49 feste Mitarbeiter (auch
	in Teilzeit), davon fünf Bäckermeister und zwei Auszubildende. So wie das
	Unternehmen sich zu Beginn der achtziger und der neunziger Jahre auf etwas
	Neues eingelassen hat, wird auch jetzt ein weiterer Schritt getan. Die
	Bäckerei macht in Immobilien.

	## Motivierte Mitarbeiter

	Joachim Weckmann, einer der beiden Geschäftsführer, hat mit zwei weiteren
	Personen ein Wohnhaus gekauft, einen Altbau, in dem bereits Mieter leben.
	„Mit der Eigentümergesellschaft habe ich vereinbart, dass mindestens ein
	Drittel der Wohnungsfläche, also mein Anteil, Mitarbeitern von Märkisches
	Landbrot zum Wohnen angeboten wird“, sagt Weckmann und betont:
	„Bestandsmieter werden dafür nicht gekündigt. Das soll schrittweise mit der
	natürlichen Fluktuation der Mieter erfolgen.“

	Die Eigentümer fühlen sich den Grundsätzen der Gemeinwohlökonomie nach
	Christian Felber verpflichtet. „Nicht jeder hat Bedarf an preisgünstigen
	Mitarbeiterwohnungen, aber es gibt einen Konsens über den Bedarf an
	kostengünstigem Wohnraum, der dem spekulativen Charakter des Marktes
	entzogen werden soll“, so Weckmann. „Unser wirtschaftliches Ziel ist es,
	mit kostendeckenden Mieten zu arbeiten.“ Das wird von der finanzierenden
	Triodos Bank gefördert. Die Bäckerei vermietet die Wohnungen ohne Aufschlag
	an ihre Mitarbeiter weiter, also für 6 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter. Die
	Rendite liegt laut Weckmann bei 3 Prozent, ein weiterer Mehrwert: „Ein
	schöner Lohn sind auch motivierte Mitarbeiter, die mit Überzeugung hinter
	ihrem Arbeitgeber stehen.“

	Auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit Märkisches Landbrot
	können mietende Mitarbeiter ihre Wohnung behalten. Wie motivierend solch
	ein Angebot wirken kann, verdeutlicht die Entwicklung im direkten Umfeld:
	Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln hat auf Basis von Daten des
	Portals Immoscout errechnet, dass die Quadratmeterpreise in Berlin-Neukölln
	bei Neuvermietungen zwischen 2010 und 2014 um 58 Prozent gestiegen sind –
	so stark wie in keiner deutschen Großstadt.

	Gerade in urbanen Ballungsräumen, wo Unternehmen qualifizierte Mitarbeiter
	suchen, wird Wohnraum knapp – und damit teuer. Der Fachkräftemangel macht
	erfinderisch. Es sind nicht nur große Konzerne, die mit verschiedenen
	Instrumenten im Wohnungsmarkt agieren, wie das Beispiel Märkisches Landbrot
	zeigt. „Heute fehlen hunderttausende Wohnungen in Deutschland, und zwar vor
	allem in den städtischen Wohnungsmärkten“, sagt Arnt von Bodelschwingh,
	Geschäftsführer des Berliner Instituts RegioKontext, das zu den Themen
	Stadtentwicklung, Wohnungsmärkte und Wirtschaftsförderung forscht. „Vor
	allem neue Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen für Haushalte
	mit unteren Einkommen – also Sozialmietwohnungen – sollten erstellt
	werden.“ In diesem Segment gingen Nachfrage und Angebot besonders stark
	auseinander. Bodelschwingh hat im April die Studie „Wirtschaft macht
	Wohnen“ erarbeitet. Sie befasst sich mit einem Modell, das Teil der Lösung
	werden könnte: bezahlbare Wohnungen, die Unternehmen Ihren Mitarbeitern
	bereitstellen. Wer nun an Werkswohnungen denkt, von denen es laut
	Schätzungen noch Ende der siebziger Jahre rund 450.000 gegeben hat, liegt
	nicht ganz falsch. Was zwischenzeitlich als überholtes Modell abgetan
	wurde, kommt wieder. Unternehmen kümmern sich zunehmend wieder um Wohnungen
	für ihre Mitarbeiter, allerdings auf neuen Wegen. Die Renaissance der
	Mitarbeiter-Wohnungen findet dort statt, wo die deutsche Wirtschaft brummt.

	Das Angebot der Neuköllner Demeter-Bäckerei unterscheidet sich von anderen
	aktuellen Modellen ebenso wie vom historischen Vorgänger, der Werkswohnung.
	„Als in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts die ersten Häuser von
	Industriekonzernen – vor allem im Ruhrgebiet – gebaut wurden, bestand eine
	Bindung der Werkswohnung an den Arbeitsplatz“, sagt Bernd Fuhrmann. Der
	Historiker an der Uni Siegen befasst sich mit der Geschichte des Wohnens.
	„Damit hatten die Arbeitgeber bei Auseinandersetzungen ein starkes
	Druckmittel in der Hand, Kündigung bedeutete zugleich Wohnungsverlust.“ Wie
	auch die heutigen Mitarbeiterwohnungen waren schon Werkswohnungen das
	Produkt einer Mangelsituation. Damals wurden für die ersten großen Fabriken
	dringend Mitarbeiter gesucht – und zwar viele. Der lokale Wohnungsmarkt und
	die kommunale Wohnungswirtschaft waren nicht in der Lage, für die stark
	wachsende Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. „Wie
	heute wurden vor allem qualifizierte Fachkräfte mit bezahlbarem Wohnraum
	angesprochen“, so Fuhrmann, „Erst später rückten dann auch Meister und
	Vorarbeiter in den Fokus.“

	Bis weit ins 20. Jahrhundert hinein blieb Wohnraum knapp und teuer. Erst in
	den siebziger Jahren entspannte sich der Markt deutlich. Die Anzahl der
	Mitarbeiter in großen Konzernen nahm zudem ab. „Zeitgleich wurden die
	Wohnimmobilien der Unternehmen zu einem erheblichen Kostenfaktor“,
	erläutert Fuhrmann. „Die Häuser waren weiten Teils in die Jahre gekommen,
	statt Sanierung erschien Verkauf attraktiver.“ Die städtebauliche Qualität
	einiger Siedlungen ist zum Glück wiederentdeckt worden. Einige wurden unter
	Denkmalschutz gestellt. Viele Städte erließen Erhaltungssatzungen. Auch
	heute sind viele der ehemaligen Werkswohnungen bei Mietern begehrt.

	Unternehmen, die heute Wohnungen für ihre Mitarbeiter bereitstellen, bauen
	keine Siedlungen mehr im großen Stil. Bodelschwingh unterscheidet in seiner
	Studie drei idealtypische Organisationsmodelle, in denen die aktuelle
	Bandbreite an Lösungswegen zusammengefasst ist. Im ersten Modell wird
	lediglich die reine Bautätigkeit und damit die Erstellung des Wohngebäudes
	nach außen vergeben. Die anschließende Verwaltung und Bewirtschaftung der
	Objekte verbleibt in der Hand des Unternehmens oder alternativ in der Hand
	des Unternehmers als Privatperson.

	## Es geht auch mit Partner

	Das zweite Modell geht davon aus, dass eine unternehmenseigene Fläche für
	den Bau genutzt oder an einen Partner verkauft wird. Die entstehenden
	Wohnungen können entweder vom Unternehmen selbst verwaltet werden oder in
	der Hand des immobilienwirtschaftlichen Kooperationspartners verbleiben. In
	diesem Falle erhält das gewerbliche Unternehmen ein Kontingent an
	Belegungsrechten über eine bestimmte Zahl von Wohnungen, die an seine
	Mitarbeiter vergeben werden können. Auf dieser Idee basiert auch das dritte
	Modell, bei dem jedoch im Unterschied zum vorherigen unternehmensseitig
	keine geeigneten Flächen eingebracht werden können. Auch in diesem Fall, so
	die Studie, zeige sich ein praktikables Realisierungsmodell, das sich in
	der Praxis bereits bewähre.

	8 Oct 2016

	## AUTOREN

	Lars Klaaßen

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