# taz.de -- Reich, aber nicht sexy

	# taz.de -- Reich, aber nicht sexy

	> URBANITÄT Südlich des Spittelmarkts entsteht ein schickes Quartier, in
	> dem es kaum noch Geschäfte gibt. Bezirk und Architekten schieben sich den
	> Schwarzen Peter zu. Für Stadtforscher ist es ein Hinweis, dass Käufer
	> teurer Wohnungen ihre Ruhe haben wollen

	VON UWE RADA

	Eine Erdgeschosszone, die wie ein Bunker wirkt, schmale Fenster wie
	Schießscharten, wo sonst Schaufensterscheiben sind – ist das die neue
	Urbanität? Sechs Baublöcke mit 122 schicken Eigentumswohnungen umfassen die
	Beuth-Höfe zwischen Seydelstraße und Beuthstraße in Mitte, aber es gibt
	genauso wenige Geschäfte wie in einem Plattenbaublock in Marzahn. Die
	Beuth-Höfe sind damit so etwas wie ein Muster für das neue Quartier, das
	seit einiger Zeit südlich des Spittelmarkts entsteht: reich, aber wenig
	sexy.

	Wenn Kristina Laduch die Beuthstraße vor Augen hat, fällt ihr wenig
	Positives ein. „Von einem lebendigen Stadtquartier kann keine Rede sein“,
	sagt die Leiterin des Stadtplanungsamtes in Mitte. „Die Investoren wollen
	hier nur noch Wohnungen bauen, Läden rechnen sich offenbar nicht mehr.“

	Tatsächlich bietet der Anblick auf die Beuthstraße ein eher trostloses
	Bild. Dort, wo sonst die Glasfronten der Geschäfte für Bäckereiketten,
	Boutiquen oder Drogeriemärkte werben, reiht sich ein sogenanntes
	Sockelgeschoss neben das andere. Hinter den unwirtlichen Erdgeschossen
	verbergen sich Mehrzweckräume, Haustechnik, Fahrradabstellplätze. Über dem
	Sockelgeschoss, im Hochparterre, beginnt schon die Wohnnutzung.

	„Die Beuth-Höfe“, heißt es im Projekt der Groth-Gruppe, dem Investor des
	Quartiers, „das ist ein neues urbanes Quartier am Spittelmarkt in Berlin.“
	Kristina Laduch sagt: „Das ist ein Getto der Reichen hinter der
	sozialistischen Fassade der Leipziger Straße geworden.“

	## Neues steriles Stadtviertel

	Die Beuth-Höfe sind nicht das einzige Bauprojekt, das im neuen Quartier
	südlich des Spittelmarktes entstanden ist. An der Ecke Alte Jacobstraße zur
	Kommandantenstraße nehmen die Fellini-Residences für sich in Anspruch, die
	Eleganz von Rom oder Mailand zu verbreiten – mit einem von Arkaden und
	Säulen umfassten Eingang zum Innenhof. Zwischen der Seydelstraße und der
	Elisabeth-Mara-Straße erstreckt sich das Domus-Quartier, ebenfalls mit dem
	Anspruch gehobenen Wohnens. Schließlich die „Neue Mitte“ an der Neuen
	Grünstraße. Allen Vorhaben gemeinsam ist wie an der Beuthstraße, dass sie
	gänzlich ohne Ladenflächen auskommen. Die Architektur des neuen, gehobenen
	Wohnens geht damit deutlich auf Distanz zur sie umgebenden Stadt und ihrer
	Öffentlichkeit.

	Kristina Laduch, die schon seit 1987 – damals als Architektin des
	Stadtbezirks – die Entwicklung von Mitte mitgestaltet, erinnert sich noch
	gut an den Immobilienboom nach der Wende. „Damals wurden vor allem
	Bürobauten hochgezogen“, sagt sie. „Als Bezirk haben wir immer gefordert,
	dass zum Beispiel rund um die Friedrichstraße auch Wohnungen gebaut werden
	müssen. Denn nur eine gemischte Stadt ist auch eine lebendige Stadt.“ Heute
	sei die Situation dagegen genau andersrum. „Weil gehobenes Wohnen
	inzwischen mehr Rendite verspricht, muss ich als Bezirk in mühseligen
	Verhandlungen den Investor davon überzeugen, mehr Geschäfte
	unterzubringen.“

	Doch das sei schwierig, räumt Laduch ein. „Es gibt für dieses Quartier am
	Spittelmarkt keinen Bebauungsplan. Wenn der Bauträger keine Geschäfte will,
	haben wir keinerlei rechtliche Möglichkeiten, ihn dazu zu zwingen.“ Tobias
	Nöfer ist der Architekt der Beuth-Höfe, auch er hätte gern mehr Läden
	eingeplant. Doch das war von der Groth-Gruppe als Bauherr nicht vorgesehen.
	„Wir haben uns dann für einen Kompromiss entschieden. An der Seite, wo die
	Beuth-Höfe an die Seydelstraße grenzen, gibt es Einzelhandel. An der
	Beuthstraße haben wir darauf verzichtet.“ Zur Begründung weist Nöfer darauf
	hin, wie schwierig es sei, Geschäfte in Straßen zu vermieten, in denen es
	keine Laufkundschaft gibt. „Was ist, wenn nach einem halben Jahr immer noch
	das meiste leer steht?“, fragt er. „Im Zweifel“, so die Antwort Nöfers,
	„ist es besser, ein Sockelgeschoss zu haben als leere Läden.“

	## Kein Bebauungsplan

	Für Nöfer liegt die Verantwortung für die Entwicklung des neuen Viertels
	auch beim Bezirk. „Hätte es da einen Bebauungsplan gegeben, hätte man die
	Ladennutzung in den Erdgeschossen festschreiben können.“ Aber auch ohne
	B-Plan, so Nöfer, hätte man Druck auf die Eigentümer ausüben können. „Das
	ist dann halt Sache informeller Verhandlungen. Kein Bauherr will
	schließlich, dass sich sein Bauvorhaben verzögert.“

	Fast tausend neue Wohnungen entstehen derzeit zwischen Spittelmarkt und
	Bundesdruckerei, bezahlbares Wohnen ist nicht darunter. Vielmehr verbreiten
	viele Projekte die Botschaft von Exklusivität und Stil. „Viele Dichter und
	Baukünstler des 19. Jahrhunderts haben sich in Italien inspirieren lassen
	und die Stadt an der Spree zu einer italienischen Enklave gemacht“, heißt
	es etwa im Prospekt der Fellini-Residences.

	Diese Tradition soll an der Kommandantenstraße wieder aufleben. Eine 204
	Quadratmeter große Wohnung kostet knapp 1,1 Millionen Euro, also etwa 5.000
	Euro pro Quadratmeter. Für Interessenten wird ein „Chauffeurservice“
	angeboten.

	In den Beuth-Höfen wird derzeit eine 133 Quadratmeter große Wohnung der
	„gehobenen Kategorie“ für knapp 5.600 Euro den Quadratmeter angeboten. Ist
	Gewerbe für eine solche Klientel schlicht ein Störfaktor? Mindert gar die
	Filiale einer Bäckereikette den Wert der Immobilie?

	Architekt Nöfer widerspricht. „Die, die hierherziehen, wollen doch selbst
	um die Ecke einen Kaffee trinken.“ Für ihn ist das Ganze kein kulturelles
	Thema, sondern schlicht eine kaufmännische Rechnung.

	Außerdem beklagt der Architekt, dass es der Politik noch immer nicht
	gelungen sei, den Spittelmarkt umzugestalten. „Das ist doch immer noch eine
	Autoschneise, wie soll denn da ein lebendiges Viertel entstehen?“

	## Störfaktor Gewerbe

	Ganz anders sieht das Cordelia Polinna. Die Stadtforscherin von „Think
	Berlin“ hat beobachtet: „Für diejenigen, die in solchen Projekten eine
	Wohnung kaufen, ist ein Bäcker ein Störfaktor. Damit assoziiert man Lärm,
	Verkehr, Unsicherheit.“ Polinna glaubt daher: „Ein monofunktionales
	Quartier verkauft sich besser als ein gemischtes.“

	Am Spittelmarkt ist also der Trend für das neue, innerstädtische Wohnen zu
	beobachten. „Die gemischte Stadt ist noch das Leitbild der Stadtplaner,
	doch die Realität sieht anders aus“, sagt Polinna. „Die neuen Bewohner
	wollen zwar Restaurants, aber nicht in ihrem Umfeld.“ Für die Forscherin
	gibt es nur einen Ausweg. „Im Zweifel muss man sich die Mühe machen, einen
	Bebauungsplan aufzustellen.“

	Für den Spittelmarkt kommt das zu spät, und Kristina Laduch muss deshalb
	immer wieder mit den Eigentümern verhandeln. „Immerhin“, freut sie sich,
	„ist es uns gelungen, beim neuen Quartier Pandion an der Kreuzung ein Café
	unterzubringen.“

	20 Feb 2015

	## AUTOREN

	UWE RADA

	## ARTIKEL ZUM THEMA